Что потребуется для подготовки межевого плана земельного участка?

Главная / Недвижимость / Земельный участок / Межевание / Кадастровый паспорт / Кадастровый план / Межевой план

Назад

Опубликовано: 22.03.2017

Время на чтение: 10 мин

0

614

Межевание земельного участка (ЗУ) является важным мероприятием, которое позволяет решать вопросы землеустройства, как в масштабе всей страны, так и в частных спорах владельцев соседних ЗУ.

Результаты межевания, проводимого кадастровым инженером (КИ), отображаются в специальном документе — межевом плане (МП). Оформление МП должно вестись в соответствии с нормативными документами.

• Законодательство
• Форма МП
• Общие требования к подготовке МП
• Требования по подготовке МП при уточнении границ
• Требования по подготовке МП при перераспределении

Законодательство

Определение МП приведено в законе № 218-ФЗ «О регистрации недвижимости». В соответствии с ним МП формируется на основе данных о ЗУ из ЕГРН и других сведений об образуемых или уже существующих ЗУ и их частях.
То есть, в МП должны указываться:

• сведения о вновь образуемых ЗУ и частей ЗУ;
• новые сведения о ЗУ или их частях, которые необходимо внести в ЕГРН;
• сведения об измененных участках.

В Приложении 1 к приказу МЭР № 921-ФЗ приведены форма и состав сведений, а в Приложении 2 приведены основные требования к подготовке и оформлению МП. Этот приказ вступил в действие с начала этого года.

В этом приказе есть ссылки на некоторые положения закона № 221 — ФЗ . Например, ссылка на ст. 40, связанную с составлением Актом согласования границ ЗУ.

Форма МП

По форме МП представляет собой текстовую часть в виде таблиц и графическую часть, включающую чертежи и схемы.

Эти части имеют несколько разделов. При этом имеются разделы, которые должны обязательно присутствовать в любом МП, и разделы, наличие которых зависит от типа проводимых кадастровых работ.

Текстовая часть МП может включать разделы:

• общие сведения;
• исходная данные;
• сведения об измерительных работах и расчетах;
• сведения об вновь образуемых, изменяемых и уточняемых ЗУ и их частях;
• информация по обеспечению доступа к образуемым и изменяемых ЗУ; заключение КИ;
• акт согласования границ ЗУ.

В графической части могут присутствовать схемы геодезических построений и расположения участка, а также чертеж участка и абрисы узловых точек ЗУ.

При этом обязательно в любом МП должны присутствовать первые три раздела текстовой части, а также схема положения ЗУ и его чертеж.

В МП для ЗУ, получаемого путем объединения, должны входить разделы:

• общие сведения;
• исходная информация;
• сведения об образуемых ЗУ;
• информация о доступе к ЗУ;
• чертеж ЗУ.

Раздел, описывающий схему геодезических построений, не включается в МП, если эти построения производятся картографическим или аналитическим методом.

Все записи в МП делаются на русском языке и с использованием арабских цифр.

Приказом Минэкономразвития РФ от 08.12.2015г. №921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» определена форма межевого плана в виде таблицы и установлены правила оформления документа.

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевом плане указываются:

1) сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков;

2) сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей земельного участка;

3) новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков.

В случае, если в соответствии с федеральным законом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей.

В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках, включая сведения об использованной при подготовке межевого плана геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей, а также сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Границы земельного участка не должны пересекать границы муниципального образования, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Границы земельного участка также не должны пересекать границы населенного пункта, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Границы земельного участка также не должны пересекать границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением случая образования земельного участка для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов или случая выявления воспроизведенной в Едином государственном реестре недвижимости ошибки в определении местоположения границ территориальной зоны. При этом под пересечением границ земельного участка с границами муниципальных образований, населенных пунктов, территориальной зоны, лесничеств, лесопарков понимается:

1) наличие общей точки или точек границ земельного участка и границ муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества, лесопарка, которые образованы в результате расположения одной или нескольких характерных точек границ земельного участка за пределами диапазона средней квадратической погрешности определения характерных точек границ муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества, лесопарка;

2) расположение хотя бы одного из контуров границ многоконтурного земельного участка за границами соответствующих муниципального образования и (или) населенного пункта или территориальной зоны.

Межевой план подготавливается в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Межевой план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.

Форма и состав сведений межевого плана, требования к его подготовке, а также требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Общие требования к подготовке МП

Требования к подготовке МП — это правила его оформления (Приказ МЭР № 921-ФЗ).

МП оформляется в электронном виде (XML-документ). Электронная версия МП должна соответствовать его бумажной версии в масштабе 1:1. Она заверяется усиленной электронной подписью его исполнителя — КИ.

При этом средства получения электронной подписи должны иметь соответствующий сертификат.

МП считается введенным в действие через 2 месяца после того, как он был размещен на официальном сайте Росреестра (https://www.rosreestr.ru).

Разделы графической части, Акт согласования, а также дополнительные документы выполняются в формате PDF. Сканирование документов должно осуществляться с разрешением не менее 300 dbi. Эти документы заверяются электронной подписью КИ.

Если в Приложение к МП входит документ, выданный органами власти, то его электронная копия должна быть заверена электронной подписью представителя органов власти.

При необходимости МП может быть выполнен на бумажном носителе. При этом бумажная версия МП и Акт согласования должны быть иметь подпись и печать исполнителя.

При разработке МП используются находящиеся в ЕГРН сведения о ЗУ и, кроме того, могут быть использованы данные из картографо-геодезического фонда или других фондов, содержащих землеустроительную информацию. Например, утвержденные проекты садоводческих или дачных объединений.

Также могут быть использованы различные документы, подтверждающие права на ЗУ. Например, решения органов власти о предоставлении гражданину ЗУ.

В разрабатываемом МП должны быть отражены вступившие в силу судебные решения по данному ЗУ.

ВНИМАНИЕ! Рекомендации по составлению геодезической части межевого и технического плана.

1) Схема геодезических построений включается в состав межевого или технического плана в случае применения геодезического метода, метода спутниковых геодезических измерений. Схема геодезических построений не включается в состав межевого или технического плана в случае применения аналитического или картометрического метода определения координат. Схема геодезических построений не включается в состав межевого или технического плана в случае применения фотограмметрического метода. При применении фотограмметрического метода в заключении кадастрового инженера указывается, что Схема геодезических построений не включена в межевой план, так как для определения координат характерных точек границ земельного участка не требовалось проводить измерения, что предусмотрено требованиями пункта 14 приказа Минэкономразвития №921 «»Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке».

2) Рекомендуем абрисы узловых точек границ земельных участков включать в состав межевого плана с целью описания местоположения границ независимо от используемой геодезической основы и результатов произведенных измерений. Абрисы узловых точек рекомендуется составлять в присутствии заинтересованных лиц при согласовании границ земельных участков. Включение абрисов в состав межевого плана позволяет избежать обвинений со стороны владельцев земельных участков, что местоположение границ им ясно не было указано. Наличие Абрисов позволяет восстановить границы земельного участка на местности без использования координат. В качестве долговременных и четко опознаваемых объектов местности могут служить: углы фундаментов зданий, опоры линий электропередачи, люки подземных коммуникаций, трансформаторные будки, зафиксированные сточные решетки, углы капитальных ограждений.

3) При использовании для подготовки межевого плана картографической основы, полученной из государственного картографо-геодезического фонда или государственного фонда землеустроительной документации, в межевом плане указывается реквизиты полученного документа и другие предусмотренные приказом сведения. При использовании картографического материала, полученного из других источников, указывается наименование организации, изготовившей материал, инвентарный номер, номер или номенклатура, дата его создания. Если нет сведений об обновлении картографического материала, указывают «не обновлялся». Сами картографические материалы в состав приложений не включаются, в межевом плане используются фрагменты данных материалов. Рекомендуется совмещать уточненные или образованные границы земельных участков на одном чертеже с использованными картографическими материалами в Схеме расположения или на Чертеже.

4) В состав межевого или технического плана обязательно включаются сведения о наименовании и реквизитах документа о предоставлении данных картографо-геодезического фонда или фонда землеустроительной документации о координатах пунктов государственной геодезической сети или опорной межевой сети. Сами полученные документы с координатами в состав приложений межевых или технических планов не включают. Допускается в состав приложений межевого или технического плана включать выписку из полученного каталога координат, заверенную подписями двух лиц — составившего выписку и заверившего выписку.

5) Следует обратить особое внимание на указание в составе сведений межевого или технического плана актуальных сведений о состоянии использованных пунктов. Если Росреестр располагает сведениями о том, что геодезический пункт утрачен (полученные из межевых или технических планов, составленных другими кадастровыми инженерами и из материалов собственных обследований, а кадастровый инженер укажет, что пункт сохранился, то сведения о подобных фактах могут быть переданы в Росреестром в органы Прокуратуры для возбуждения дела о внесении в межевой или технический план заведомо ложных сведений. В межевом или техническом плане следует указывать сведения об обследованных и сохранившихся не менее трех пунктов государственной геодезической сети или опорной межевой сети.

6) В межевом или техническом плане указывают сведения об утверждении типа средств измерений, которые берут с официального сайта Росстандарта fundmetrology.ru. Наименование средства измерения следует точно скопировать с официального сайта во избежании вопросов со стороны Росреестра. Кроме наименования прибора, указывают номер средства изменений в Госреестре, срок свидетельства. Приборы, выпущенные в период действия свидетельства об отвердении типа, могут применяться и по окончании его срока действия без ограничений, при условии прохождения периодических поверок.

7) На Схеме геодезических построений отражается схематическое изображение объекта кадастровых работ, расположение использованных пунктов геодезической основы, расположение точек съемочного обоснования (при использовании геодезического метода определения координат), местоположение базовой станции, дающей RTK поправки или используемой для совместной обработки измерений (при работе со спутниковым приемником в режиме RTK, быстрой статики, кинематики). Следует отметить, что координаты постоянно применяемой, закрепленной базовых станций должны быть определены от использованных геодезических пунктов. Для разрешения возможных споров настоятельно рекомендуется составить и хранить отчет о проведении инженерно-геодезических изысканий по определению координат базовой станции. Кроме того, для выполнения геодезических работ спутниковыми измерениями можно использовать постоянно закрепленные базовые станции, для которой отчет о создании сети специального назначения и координаты которой переданы в федеральный фонд пространственных данных. В случае использования подобных станций нет необходимости приводить в межевом или техническом плане сведения об использованных геодезических пунктах, но следует привести реквизиты документов, подтверждающие соответствие используемой базовой станции установленным требованиям.

Кадастровым инженерам, рекомендуется составлять и хранить отчеты об инженерных изысканиях при выполнении кадастровых работ. Такие отчеты позволяют доказать правильность выполненных измерений и разрешить спорные ситуации. Кадастровым инженерам, которые сами не выполняют геодезические работы, рекомендуется получать подобные отчеты от геодезистов, выполнявших работы. Отчет должен быть подписан исполнителем. Из подобного отчета для межевого или технического плана берут сведения об использованной геодезической основе и ее состоянии, схему геодезических построений, сведения об использованных приборах.

9) Требование, что в межевом или техническом плане «должны быть указаны сведения не менее чем о трех пунктах государственной геодезической сети или опорной межевой сети» следует понимать следующим образом. Необходимо выполнить однократные измерения на пунктах геодезической сети, координаты которых полученных из официальных источников и создать съемочное обоснование, которое будет использоваться многократно. Результаты измерений необходимо обработать доступными способами и получить значение невязки в значениях координат, которая должна находиться в допустимых пределах. Для определения координат земельного участка или контура здания следует использовать уравненное значение координат исходных геодезических пунктов. Результаты измерений, выполненных на исходных геодезических, рекомендуется оформить в технический отчет о производстве инженерно-геодезических изысканий. Данные отчета позволяют иметь доказательную базу при разрешении конфликтных ситуаций и ответить на необоснованные претензии в неправильном определении координат в ходе кадастровых работ.

10) Схема геодезических построений должна показывать, помимо прочего, как было проведено уравнивание координат исходных геодезических пунктов, путем отображения на схеме направлений соответствующих измерений. Примеры Схем геодезических построений прилагаются. Также приложены примеры Схем, которые не следует использовать в качестве примера.

Примеры составления Схем геодезических построений:

Примеры соcтавления Схем, которые НЕ следует использовать

Требования по подготовке МП при уточнении границ

При подготовке МП при работах по уточнению границ ЗУ дополнительно в состав МП должны быть включены:

• документы, связанные с соблюдением порядка извещения необходимых лиц о проведении собрания по согласованию границ ЗУ. Этот пункт закона касается такого случая, когда заинтересованные лица не подписали Акт согласования и не представили в письменном виде своих возражений по поводу этих границ. В этом случае к МП должны быть приложены документы, подтверждающие, что оповещение соседей по ЗУ прошло в соответствии с указанным в законе порядком;
• копии доверенностей, заверенных нотариусом, для представителей владельцев смежных ЗУ;
• при наличии возражений по поводу границ ЗУ, письменные возражения соседей или их доверенных лиц;
• при наличии земельного спора документы, свидетельствующие о разрешении такого спора.

В случае отсутствия согласования споров по границам участка МП передается заказчику для проведения работ по согласованию границ ЗУ.

При этом МП, выполненный при кадастровых работах (К—+Р) по уточнению границ ЗУ, должен содержать сведения:

• о существующих и уточненных координатах характерных точек и средних квадратических погрешностях расположения этих точек (Mt);
• о частях границы ЗУ от одной характерной точки до другой;
• о величине площади ЗУ, полученной в результате расчетов по измеренным координатам (Р), и точность определения этой площади (ΔР);
• о величине площади ЗУ, указанной в ЕГРН (Ркад);
• о расхождении между рассчитанной и указанной в ЕГРН площадями ЗУ (Р-Ркад).

В МП должны быть приведена информация о частях ЗУ (если они имеются).

Кроме того, в МП должны быть приведены данные по смежным ЗУ.

Если участок подходит арендодателю, то ему будет интересно узнать, как оформить землю в собственность если она в аренде. Что такое поквартирная карточка и где ее можно получить? Узнайте об этом здесь.

Планируете приобрести апартаменты? Подробно узнать всю информацию о данном виде недвижимости можно в нашей статье.