В Беларуси с 1 января 2021 года действует обновленный Жилищный кодекс: комплексный документ продолжает регулировать неоднозначные вопросы в жилищных отношениях, упрощая организацию управления и использования совместного имущества собственников. Кроме того, он закрепил наработанную практику применения законодательства в жилищной сфере и систематизировал нормативные правовые акты, принятые за последние годы.
Изменения в структуре государственного жилищного фонда
Сейчас в него входят арендное жилье, жилые помещения социального пользования, общежития, специальный жилищный фонд, к которому относятся дома-интернаты для ветеранов, престарелых и инвалидов, детские интернатные учреждения, а также маневренный фонд. По информации начальника отдела по работе с обращениями граждан и СМИ Министерства жилищно-коммунального хозяйства Геннадия Акстиловича, сегодня можно констатировать положительный эффект от создания государственного арендного фонда (на арендное жилье приходится порядка 8019,8 тысячи кв. м), который не только позволил создать альтернативу частному фонду, сдаваемому внаем, но и стал дополнительным источником, за счет которого продолжается строительство нового и ремонт существующего жилья. Кодексом определяется механизм начисления платы за пользование арендным жильем. Она рассчитывается путем умножения базовой ставки такой платы и коэффициентов в зависимости от степени благоустройства и местонахождения жилья, устанавливаемых облисполкомами и Минским горисполкомом. В ряде случаев к этой плате применяются понижающие коэффициенты, которые также определены решениями местных органов власти.
Социальные гарантии
Новой редакцией кодекса предусматривается сохранение социально-правовых гарантий незащищенных групп населения (всего насчитывается 17 категорий), имеющих право на получение социального жилья. Например, данное право сохранено за многодетными семьями, гражданами, взявшими на воспитание троих и более детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также за ветеранами боевых действий на территории других государств, инвалидами 1-й и 2-й групп, гражданами, имеющими заболевания, при наличии которых признается невозможным их совместное проживание с другими лицами в одной комнате или однокомнатной квартире.
Изменение статуса жилья
Предоставлена возможность перевода занимаемого арендного жилья государственного жилищного фонда в социальное. Данная процедура является административной и осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами по заявлению граждан, имеющих право на получение в соответствии с законодательством жилых помещений социального пользования. В ряде случаев учитывается и доход граждан. После перевода арендного жилья в социальное будет начисляться только плата за жилищно-коммунальные услуги.
Исключение будут составлять дома-новостройки: в данном случае перевод жилья в социальное будет возможен по заявлению граждан по истечении 3 лет с момента ввода дома в эксплуатацию. Социальное жилье будет предоставляться исключительно в виде отдельной квартиры. Отдельные жилые комнаты в квартирах «на общей кухне» с указанным статусом, согласно новой редакции кодекса, предоставляться не будут.
Правовая специфика коммунальных квартир
2
Разместил: Егоров Константин Михайлович Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента Статьи 30.03.2010
Термин «коммуналка» не является юридическим понятием. Однако он незримо присутствует в жилищной сфере, так как сотни тысяч россиян проживают в квартирах, занятых несколькими нанимателями по договору социального найма и собственниками комнат. Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, содержит предписания, регламентирующие правовой статус данных жилых помещений, рассмотрению которых посвящена настоящая статья.
Одной из наиболее социально значимых жилищных проблем являются коммунальные квартиры, в которых проживают сотни тысяч российских граждан. Действующий Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) <1> различает три типа коммунальных квартир:
———————————
<1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 14; 2006. N 1. Ст. 10, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 43. Ст. 5084; 2008. N 17. Ст. 1756, N 20. Ст. 2251.
- во-первых, квартиры, комнаты в которых занимают наниматели по договорам социального найма и члены их семей;
- во-вторых, коммунальные квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам;
- в-третьих, смешанные коммунальные квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам, а часть из них занимают наниматели по договору социального найма.
Одним из существенных недостатков ЖК РФ является отсутствие четкого определения коммунального жилого помещения, коммунальной квартиры. Поскольку предметом рассмотрения настоящей статьи являются коммунальные квартиры, следует предложить его авторскую интерпретацию.
Коммунальная квартира — это квартира, комнаты в которой по договору социального найма жилого помещения занимают не менее двух нанимателей или данные комнаты принадлежат на праве собственности не менее двум собственникам. Данное определение не является совершенным, так как исходит из формального количества нанимателей и собственников, но учитывает позицию ЖК РФ, трактующую коммунальную квартиру из формальных критериев.
Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Отмечая несомненный вклад автора, разработавшего не предусмотренное ЖК РФ определение коммунальной квартиры, хотелось бы отметить, что данное понятие не охватывает такой предложенный автором вид коммунальных квартир, как смешанные коммунальные квартиры. Также, помимо субъектов и оснований предоставления и пользования, хотелось бы в самом определении подчеркнуть ограниченный правовой режим коммунальной квартиры (который подробно и обстоятельно автор анализирует далее в своей статье), выделяющий коммунальную квартиру из иных видов жилых помещений. Так, на мой взгляд, следует указать на необходимость получения согласия всех собственников для переустройства и/или перепланировки коммунальной квартиры; наличие преимущественного права покупки/предоставления в пользование комнаты иным проживающим в коммунальной квартире лицам; наличие дополнительного основания для запрета обмена; заключение договора поднайма и вселение временных жильцов при условии соблюдения нормы предоставления; общее имущество в коммунальной квартире находится в долевой собственности.
Проанализируем правовой статус данных категорий коммунальных квартир.
На собственника жилого помещения в соответствии с частью 3 статьи 30 ЖК РФ возложено бремя содержания данного помещения. Если жилое помещение является квартирой, то собственник жилья несет обязанность по содержанию общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире.
Часть 1 статьи 41 определяет критерий отнесения имущества к общему имуществу в коммунальной квартире. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Таковыми могут являться коридор, кухня, ванная комната, туалет.
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
В соответствии с частью 1 статьи 42 ЖК РФ доля собственника комнаты (комнат) на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему комнаты (комнат).
Части 1 — 2 статьи 43 ЖК РФ устанавливают, что собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
Жилищный кодекс РФ возлагает на собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире не только обязанность по содержанию ее общего имущества, но и обязанность по несению бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (часть 2 указанной статьи).
Часть 3 статьи 42 ЖК РФ устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. Она равна доле предшествующего собственника (часть 4 указанной статьи).
Доля в общем имуществе коммунальной квартиры не может быть выделена в натуре предметом отчуждения. В соответствии с частью 5 статьи 42 с ней запрещено совершать сделки, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
По мнению автора, дискуссионной на предмет обоснованности является часть 6 указанной статьи, в соответствии с которой при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) <2>. Бланкетная диспозиция данной нормы отсылает к частям 1 — 3 статьи 250 ГК РФ, устанавливающим преимущественное право покупки (мены) продаваемой доли в общей собственности. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
———————————
<2> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (в ред. от 18.12.2006, с изм. от 29.12.2006) (с изм. и доп., вступившими в силу с 08.01.2007) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301; 2002. N 12. Ст. 1093, N 48. Ст. 4746; 2003. N 52. Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711, N 31. Ст. 3233; 2005. N 27. Ст. 2722; 2006. N 2. Ст. 171, N 3. Ст. 282, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 7. Ст. 834, N 31. Ст. 3993, N 41. Ст. 4845, N 49. Ст. 6079, N 50. Ст. 6246.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Эта норма была впервые введена в действие в 2005 году с принятием Жилищного кодекса РФ. Ее цель заключается в уменьшении количества коммунальных квартир посредством предоставления преимущественного права покупки продаваемой комнаты (комнат) другим собственникам комнат в коммунальной квартире. Однако, по мнению автора, применение данной нормы ГК РФ к отчуждаемым комнатам в коммунальной квартире является юридически неправомерным, так как комнаты, принадлежащие разным собственникам в коммунальной квартире, не являются общей собственностью. Часть 1 статьи 244 ГК РФ определяет общую собственность как имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (часть 2 указанной статьи).
Коммунальные квартиры изначально предоставлялись по договору социального найма жилого помещения. В дальнейшем были приватизированы в соответствии с Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» <3>.
———————————
<3> Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 29.12.2004, с изм. от 15.06.2006, с изм. и доп., вступившими в силу 01.03.2007, с изм. от 11.06.2008) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 2. Ст. 67; Собрание законодательства РФ. 1994. N 16. Ст. 1864; 1998. N 13. Ст. 1472; 2001. N 21. Ст. 2063; 2002. N 21. Ст. 1918; 2004. N 27. Ст. 2711; Парламентская газета. N 7 — 8. 15.01.2005; РГ. 29.12.2005; РГ. 18.06.2008.
Коммунальные квартиры, созданные вышеуказанным способом, не подпадают под определение общей собственности, изложенное в ГК РФ, и, следовательно, к ним не могут быть применены положения статьи 250 ГК РФ.
Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Действительно, сложно не согласиться с автором в том, что в настоящее время действующее жилищное законодательство, в частности отсылка к ст. 250 ГК РФ, отражает тенденцию, направленную на сокращение количества коммунальных квартир.
Однако необходимо отметить, что такая позиция законодателя направлена в первую очередь на защиту интересов граждан, проживающих в коммунальной квартире, поскольку проживание в квартире только членов одной семьи наиболее способствует созданию психологической атмосферы, необходимой для обеспечения достойного уровня жизни человека.
Правовой режим коммунальных квартир как вида жилых помещений был детально разработан в советский период развития жилищного законодательства. В соответствии с жилищным законодательством развитых стран, например Великобритании, комнаты в коммунальных квартирах не предоставляются (Cowan D. Housing law and policy. Great Britain: Macmillan, 1999. 522 p.).
Хотелось бы подискутировать с автором в части невозможности применения ст. 250 ГК РФ к рассматриваемым отношениям. Действительно, комнаты в коммунальной квартире принадлежат разным собственникам, однако общее имущество в коммунальной квартире находится в общей собственности (ч. 1 ст. 41 ЖК РФ), а ч. 3 ст. 42 ЖК РФ устанавливает, что «доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на указанную комнату», т.е. в указанном случае — продается. Кроме того, представляется, что саму коммунальную квартиру (в состав которой входят комнаты, принадлежащие нескольким собственникам) можно с точки зрения теории рассматривать как объект общей собственности.
Тот же политический подтекст, направленный на сокращение количества коммунальных квартир, имеют положения статьи 59 ЖК РФ, определяющие порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Нормы указанной статьи устанавливают очередность предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире.
- В первую очередь освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
- Во вторую очередь освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
- В третью очередь освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
- В четвертую очередь вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ.
Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире во вторую, третью и четвертую очереди является возможным при отсутствии претендентов предшествующих очередей.
Так, в Определении Верховного Суда РФ от 07.07.2009 N 85-В09-10 было установлено, что Ф. обратилась в суд с иском к городской управе городского округа «Город Калуга», Управлению городского хозяйства (далее — УГХ) г. Калуги о признании незаконным отказа в предоставлении жилой комнаты по договору социального найма, понуждении к заключению договора социального найма на жилую комнату <4>.
———————————
<4> Определение Верховного Суда РФ от 07.07.2009 N 85-В09-10.
В обоснование заявленных требований указала, что она и ее несовершеннолетний сын Ф.Т. зарегистрированы и проживают в восьмикомнатной коммунальной квартире <…>. Они занимают комнату площадью 11,7 кв. м, обозначенную на плане квартиры под N 17. В 2008 г. в квартире освободилась комната площадью 12,9 кв. м, обозначенная на плане квартиры под N 18. В данной комнате никто не проживает, лицевой счет закрыт. С 1992 г. истица состоит на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий в первоочередном порядке. Поскольку в квартире освободилась комната, истица обратилась в УГХ г. Калуги с заявлением о предоставлении ей освободившейся комнаты на основании договора социального найма. На данную комнату никто из проживающих в квартире не претендует. 19 мая 2008 г. в предоставлении комнаты ей было отказано на основании того, что освободившаяся комната может быть предоставлена только нанимателям, которые признаны или могут быть признаны малоимущими, а у нее не имеется оснований для признания малоимущей.
Истица полагает, что поскольку она принята на учет для улучшения жилищных условий до 1 марта 2005 года, то отказ в предоставлении ей комнаты является незаконным.
Решением судов первой и второй инстанций истице было отказано в удовлетворении исковых требований.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит надзорную жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма <5>. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3 — 6 части 1 статьи 56 ЖК РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК РФ, с учетом положений настоящей части.
———————————
<5> Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 29.12.2006) // Парламентская газета. N 7 — 8. 15.01.2005; РГ. 31.12.2006.
Из приведенных норм части 2 статьи 6 Вводного закона следует, что названные в ней граждане сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма, а также право на предоставление жилых помещений по данному договору независимо от признания их малоимущими, в то время как после введения в действие Жилищного кодекса РФ, то есть после 1 марта 2005 года, в соответствии с частью 2 статьи 49 и частью 2 статьи 52 ЖК РФ состоять на таком учете имеют право лишь малоимущие граждане либо граждане, относящиеся к определенной федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категории.
При этом часть 2 статьи 6 Вводного закона не делает исключений и для предусмотренных статьей 59 ЖК РФ случаев предоставления освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений по договору социального найма.
Поскольку Ф. и Ф.Т. поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях в 1992 году, на момент возникновения спора (май 2008 года) о предоставлении по договору социального найма освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире продолжали состоять на данном учете, то к возникшим правоотношениям подлежала применению не только статья 59 ЖК РФ, но и часть 2 статьи 6 Вводного закона в их нормативно-правовом единстве. Однако суд часть 2 статьи 6 Вводного закона к возникшим спорным правоотношениям сторон не применил.
С учетом изложенного принятые по настоящему делу судебные постановления нельзя признать законными. Они приняты с существенным нарушением норм материального права, выразившемся в неприменении к спорным отношениям сторон части 2 статьи 6 Вводного закона и неправильном, без учета части 2 статьи 6 Вводного закона, толковании положений статьи 59 ЖК РФ.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия находит, что допущенное судом вышеназванное нарушение закона является существенным, оно повлияло на исход дела и без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Ф. и ее несовершеннолетнего сына Ф.Т., в связи с чем обжалуемые судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Необходимо отметить, что, действительно, в соответствии с изложенным и как показывает правоприменительная практика в г. Москве, преимущественным правом на получение комнаты обладают очередники, проживающие в квартире. Если таковых нет, рассматривается возможность выкупа. Более того, согласно позиции Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы «продажа свободных комнат осуществляется путем заключения договора купли-продажи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и физическими лицами и может производиться только гражданам, занимающим в данной квартире комнаты по договору найма либо имеющим комнаты в собственности» (//housing.mos.ru). При наличии же нескольких претендентов спорные вопросы рассматриваются общественными жилищными комиссиями при префектах административных округов г. Москвы.
При выселении из жилых помещений с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма следует руководствоваться положениями статей 86 — 88 ЖК РФ, в соответствии с которыми помещение социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта (часть 1 статьи 89 ЖК РФ).
Для нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей в коммунальной квартире в соответствии с частью 2 указанной статьи установлено правило, в соответствии с которым они имеют право на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат.
Определенные преимущества при предоставлении комнат в коммунальной квартире по договору социального найма предоставляет часть 2 статьи 58 ЖК РФ, в соответствии с которой жилое помещение, состоящее из одной комнаты, может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления, но не более чем в два раза.
Следует отметить, что данная норма не носит императивного характера, так как предоставляет указанную возможность по усмотрению наймодателя, а не обязывает последнего строго следовать изложенному предписанию.
В правоприменительной (судебной) практике равнозначность означает предоставление жилых помещений, равных по площади ранее занимаемым. Так, Конституционный Суд РФ (Определение от 28.05.2009 N 605-О-О) отказал в принятии к рассмотрению жалобы граждан Г.В. Ломакина и Ю.А. Проскурина на нарушение их конституционных прав частями 1 и 2 статьи 89 ЖК РФ <6>.
———————————
<6> Определение Конституционного Суда РФ от 28.05.2009 N 605-О-О.
Конституционный Суд РФ установил, что решением Привокзального районного суда города Тулы от 11.09.2008 было отказано в удовлетворении исковых требований граждан Г.В. Ломакина и Ю.А. Проскурина, действовавшего в своих интересах, а также в интересах его несовершеннолетней дочери А.Ю. Проскуриной, к администрации муниципального образования «Город Тула» и муниципальному унитарному предприятию «Управляющая Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» <7>.
———————————
<7> Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 «Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // СЗ РФ. 19.06.2006. N 25. Ст. 2736.
Наличие заболевания из указанного Перечня у лица, проживающего в единственном жилом помещении, являющемся коммунальной квартирой, в соответствии с частью 4 статьи 51 ЖК РФ будет дополнительным основанием для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, так как заболевание лица делает невозможным совместное проживание с ним в данной квартире.
Правоприменитель в лице Верховного Суда РФ в Постановлении от 02.07.2009 N 14 разъяснил, что принудительный обмен между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, при их несогласии переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой <8>.
———————————
<8> Постановление Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Определенной правовой спецификой обладает договор найма жилого помещения, предметом которого является комната в коммунальной квартире. Его заключение возможно при наличии согласия соседей по коммунальной квартире (всех нанимателей, собственников, а также проживающих совместно с ними совершеннолетних членов их семей) (часть 2 статьи 76 ЖК РФ). Кроме того, в соответствии с частью 1 указанной статьи договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит в коммунальной квартире не менее нормы предоставления.
Таким образом, на основании изложенного можно сделать следующие выводы.
В действующем Жилищном кодексе РФ отсутствует четкое юридическое определение коммунальной квартиры, что делает проблематичным применение к их правовому статусу ряда положений ГК РФ.
Государство стремится сократить источники пополнения коммунальных квартир за счет предоставления преимущественного права покупки освободившихся комнат другими собственниками комнат в данных квартирах и приоритетного предоставления в порядке очередности освободившихся комнат нанимателям, проживающим в коммунальных квартирах. Однако, по мнению автора, применение положений статьи 250 ГК РФ нарушает права собственников — продавцов комнат, так как в ряде случаев предмет договора купли-продажи не является общей собственностью.
Следует отметить, что в ЖК РФ, вступившем в силу в 2005 году, отсутствуют нормы, предоставляющие возможность раздела финансовых лицевых счетов и выдела жилого помещения в жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма. По сути, государство ликвидировало один из источников пополнения коммунальных квартир. Однако проблема в данном случае перешла в латентную плоскость, так как распад семьи приводит к образованию коммунальной квартиры в жилом помещении, занимаемом по договору социального найма, так как бывшие супруги начинают вести раздельное хозяйство и фактически проживают отдельно. Следовательно, данное жилое помещение де-факто становится коммунальной квартирой.
Другим источником пополнения коммунальных квартир, как это не парадоксально звучит, является развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости. Покупка долей в жилом помещении, наследование долей в жилом помещении наследниками создают правовые условия для создания коммунальных квартир. Выдел долей в натуре в жилом помещении, по сути, означает возникновение коммунальной квартиры де-юре. Покупка и наследование долей без выдела в натуре превращает жилое помещение в коммунальную квартиру де-факто. В обоих случаях сособственники квартиры имеют право проживать в данном жилом помещении, вести раздельное хозяйство, самостоятельно вносить плату за жилье и коммунально-бытовые услуги.
Политика государства в отношении сокращения источников пополнения коммунальных квартир не является последовательной. Так, при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма может быть предоставлено жилое помещение в коммунальной квартире, состоящее из одной и более комнат.
Формирование накоплений на капремонт
Аккумулирование средств, вносимых плательщиками жилищно-коммунальных услуг в качестве будущей платы за капитальный ремонт, осуществлялось и до нового Жилищного кодекса на специальных счетах, в соответствии с постановлением Совета Министров Беларуси № 571 от 12.06.2014 года. Сейчас эти средства, а также начисленные проценты за пользование ими стали более защищенными от взыскания по исполнительным и иным документам, являющимся основанием для списания денежных средств со счетов в бесспорном порядке. Теперь они будут использоваться только для возмещения затрат на капитальный ремонт жилых домов в установленном законодательством порядке.
Редакцию Жилищного кодекса РФ изменил Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ, который вступил в силу с отсрочкой в 3,5 года. В Кодексе закреплена возможность заключения прямых договоров между собственниками имущества в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями. Кроме того, уточнены права общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и порядок эксплуатации общего имущества.
Прямые договоры
В Жилищном кодексе РФ появилась новая статья 157.2 ЖК РФ «Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами», которая устанавливает для потребителей коммунальных услуг возможность прямого заключения договоров:
- холодного и горячего водоснабжения;
- водоотведения;
- электроснабжения;
- газоснабжения;
- отопления;
- на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами —
непосредственно с организациями, оказывающими соответствующие услуги.
Для этого должны быть выполнены два условия:
- общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме должно быть принято решение, предусмотренное пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ;
- разрыв общих договоров, заключенных в соответствии с требованиями, установленными правительством РФ, между управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и ресурсоснабжающими организациями.
Пунктом 2 новой статьи 157.2 ЖК РФ предусмотрено, что ресурсоснабжающая организация имеет право в одностороннем порядке прекратить договор ресурсоснабжения, заключенный с управляющей организацией, при наличии у управляющей организации признанной или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения или договору на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами. Договор в этом случае разрывается независимо от факта последующей оплаты данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом. О таком прекращении договора ресурсоснабжающая организация обязана уведомлять как саму управляющую организацию, так и всех собственников помещений в многоквартирном доме. Одновременно с этим заключается «прямой» договор с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме. Такие «прямые» договоры не обязательно должны быть в письменной форме. В пункте 6 данной статьи об этом сказано так:
Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами между собственником помещения в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами заключаются на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством Российской Федерации. Заключение договора в письменной форме не требуется.
Договор заключается со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме одновременно. По нормам новой редакции статьи 161 ЖК РФ, в случае заключения таких «прямых» договоров постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг обеспечивают все равно управляющие организации, которые обязаны, в том числе, обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в предусмотренных законом случаях. Также на управляющие организации и ТСЖ возложена обязанность осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывность их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников
Статья 44 ЖК РФ «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме» дополнена новым пунктом 4.4. В нем сказано, что общее собрание имеет право принять решение о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами непосредственно с ресурсоснабжающей организацией и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
В соответствии с новой редакцией статьи 46 ЖК РФ, копия протокола собрания, а также принятого на нем решения подлежат направлению в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут, в соответствии с принятым решением, заключены договоры.
Плата за за жилое помещение и коммунальные услуги
Изменился пункт 16 статьи 12 ЖК РФ, регулирующей полномочия органов государственной власти РФ в области жилищных отношений. Теперь в их полномочия также входит:
- установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
- определение порядка расчета и внесения такой платы;
- разработка методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом;
- решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения;
- установление порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы.
По нормам новой редакции статьи 20 ЖК РФ, в функции Государственного жилищного надзора, в том числе, входит проверка обоснованности размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также надзор за соблюдением предельных индексов изменения размера такой платы.
В статье 155 ЖК РФ «Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги» пункты 6.3 и 7.1 утратили силу.
Деятельность товариществ собственников
Упрощен механизм принятия решений: снижена доля голосов, необходимая для принятия решений по всем вопросам, входящим в компетенцию общего собрания товарищества собственников и организации застройщиков. Кроме того, по вопросам о реорганизации, ликвидации и отчуждении общего имущества уменьшен порог принятия решений со 100% до 2/3: появилась возможность принимать соответствующие решения без необходимости сбора 100% голосов, что прежде делало подобные вопросы фактически нерешаемыми. Также упрощен механизм проведения заочного голосования. Членам товарищества собственников и организации застройщиков предоставляется право на выбор способа направления бюллетеня для голосования. Например, его можно направить заказным письмом с уведомлением о получении или иным способом, предусмотренным решением общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, организации застройщиков. Законодательством не установлен исчерпывающий перечень таких способов. Но сегодня широко распространяются новые программные продукты, дающие возможность провести электронное голосование в организациях собственников, что позволяет минимизировать затраты на проведение общих собраний и привлекает больший круг участников.
В ногу со временем
Новая редакция Жилищного кодекса — значительный шаг вперед на пути профессионализации управления жильем, считает исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий Каленов. Почему многим специалистам в этой области не нравится, например, российский опыт управления жильем? Дело в том, что так называемые управляющие компании, по сути, у наших соседей таковыми не являются. Можно сказать, что это приватизированные советские ЖЭКи, которые, как и во времена СССР, выполняют определенные ремесленнические работы. Но нюанс в том, что через них проходят серьезные финансовые потоки: оплата за тепло и электроэнергию, уборку, техобслуживание и т. д. Все средства оседают на счетах таких управляющих компаний. Нетрудно догадаться, что подобные обстоятельства позволяют некоторым менеджерам пользоваться этими средствами по своему усмотрению. В европейских странах управляющие компании выполняют исключительно управленческие функции, получая на свои расчетные счета только средства за оказанные услуги и не более того. Возможности для перенаправления и нецелевого использования финансов в таких случаях отсутствуют, все действия производятся только в интересах собственников жилья. Настоящие управляющие компании очень дорожат своей репутацией, так как знают: конкуренция жесткая и собственники могут в любой момент поменять поставщика услуг.
Новая редакция Жилищного кодекса предусматривает, что наши подобные обслуживающие организации (в Минске это, например, десять районных КУП ЖКХ) будут выполнять исключительно управленческие функции. Теперь и у собственников появилась обязанность заключения договора на управление общим имуществом жильцов. В то же время владельцы жилья имеют право получать отчеты и планы выполнения работ: появилась возможность построения четких договорных отношений. Единственное, что сейчас отличает отечественную практику взаимоотношений между собственниками и управляющими компаниями от практик многих европейских стран, это то, что наши компании являются исключительно муниципальными и назначаются местной властью, а не выбираются на конкурсной основе. Все остальное, если не считать мелких деталей, с лучшим европейским опытом уже совпадает. Как прогнозируют эксперты, через 4—5 лет видится следующий шаг: появление частных управляющих компаний, которые будут действовать по аналогичным правилам.
О конкуренции Гражданского и Жилищного кодексов
В правоприменительной практике немало сложностей вызывают вопросы, связанные с разрешением коллизий между Гражданским кодексом РФ (далее — ГК) и принятыми после его введения в действие другими федеральными законами, содержащими нормы, регулирующие гражданско-правовые либо сходные с ними отношения. Одним из таких федеральных законов является Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК).
Пунктом 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) установлено, что впредь до приведения в соответствие с ЖК законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ, они применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК и Вводному закону.
Оба кодекса, ГК и ЖК, являются федеральными законами, то есть актами равной юридической силы. Согласно общепризнанному принципу преимущества более позднего нормативного акта, а также в силу прямого указания п. 1 ст. 4 Вводного закона в случае противоречия между правилами ЖК и ГК приоритет должен иметь ЖК. С другой стороны, п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК устанавливает, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК. Какому же из вышеназванных кодексов, в случае коллизии между ними, должно быть отдано предпочтение?
Сначала представляется целесообразным обратить внимание на то, что регулируемые ЖК отношения (жилищные отношения) имеют неоднородный характер. Часть их является разновидностью отношений административно-правового характера, например, отношения по учету жилищного фонда, отнесению помещений к числу жилых, получению разрешения на их переустройство и перепланировку, и др. Другие отношения по своему существу имеют гражданско-правовой характер, например, отношения между собственниками жилых помещений по поводу пользования общим имуществом и управления многоквартирными домами.
Общая характеристика гражданско-правовых отношений дается в п. 1 ст. 2 ГК — это имущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Отношения собственников жилых помещений многоквартирного дома по поводу пользования и распоряжения общим имуществом обладают всеми перечисленными признаками.
В силу гражданско-правового характера этих отношений к ним применимы, в частности, нормы главы 16 ГК об общей собственности, а также ст. 290 ГК, в которой определен состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.
Итак, некоторые жилищные отношения оказываются одновременно и гражданско-правовыми отношениями, и в этом случае возникает вопрос о том, нормы какого законодательства — гражданского или жилищного — должны применяться для регулирования таких отношений. В силу принципа приоритета более позднего нормативного акта, а также правила п. 1 ст. 7 ЖК, предусматривающего применение к жилищным отношениям в первую очередь именно жилищного законодательства, и упомянутого выше п. 1 ст. 4 Вводного закона возможные коллизии между нормами ГК и ЖК следовало бы разрешать в пользу последнего.
Однако в п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК установлено правило (аналогичного которому в ЖК нет), согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах (следовательно, и в ЖК), должны соответствовать ГК. Возможности отступления от этого правила в каких-либо случаях нормы ГК не предусматривают.
Таким образом, в силу правила п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК коллизии между нормами ГК и ЖК в случаях, когда речь идет о нормах, регулирующих отношения гражданско-правового характера, должны были бы решаться в пользу ГК. Но такой вывод имеет право на существование лишь в том случае, если считать это правило установленным для правоприменителя способом разрешения коллизий между ГК и другими законами. Поскольку вопрос об адресате правила п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК имеет самостоятельное и весьма важное значение, остановимся на нем более подробно, начав с небольшого исторического экскурса.
Как известно, период разработки ГК пришелся на начало 1990-х годов. Это было время многочисленных наивных ожиданий позитивных перемен, связанных с такими радикальными преобразованиями в политической и экономической сфере как изменение общественного строя в СССР и упразднение этого союзного государства, приобретением Российской Федерацией независимости, и т.д. Такие перемены ожидались во всех областях жизни российского общества, и сфера гражданского права в этом отношении не являлась исключением.
Гражданское законодательство советского периода считалось чрезмерно усложненным и противоречивым. В определенной мере это соответствовало действительности, хотя, справедливости ради необходимо отметить, что по сложности и противоречивости законодательство периода СССР значительно уступает современному российскому законодательству.
Исправить эту неблагоприятную ситуацию в сфере гражданско-правового регулирования должен был новый Гражданский кодекс, который, как часто говорили в своих многочисленных выступлениях в средствах массовой информации причастные к его разработке лица, станет своего рода «экономической конституцией» российского общества. Однако нормативным порождением этой «горы» деклараций оказалась «мышь» в виде п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК.
Уже вскоре после вступления в силу первой части ГК, то есть после 1 января 1995 г., в юридической литературе стал проскальзывать вопрос — кому же адресовано правило п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК — законодателю или правоприменителю?
Судя по упоминавшимся выше декларациям, по замыслу законодателя оно должно было стать адресованным именно правоприменителю, иначе ГК не мог бы стать «экономической конституцией», но таковым, с позиций буквального и логического толкования закона, не оказалось. Фраза «Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу» выглядит то ли повелением, то ли пожеланием, адресованным законодателем самому себе. Но, может быть, законодатель просто неудачно или неумело сформулировал свою мысль, а процитированное правило он все же адресовал правоприменителю?
Однако последующее содержание самой ст. 3 ГК сразу же показывает, что такого упрека законодатель не заслужил — он хорошо умеет формулировать правила разрешения коллизий между нормативными актами. Для этого достаточно прочесть п. 5 ст. 3 ГК: «В случае противоречия указа Президента Российской Федерации или постановления Правительства Российской Федерации настоящему Кодексу или иному закону применяется настоящий Кодекс или соответствующий закон».
Такое правило законодатель устанавливает непосредственно вслед за положениями п. п. 3 и 4 ст. 3 ГК, согласно которым указы Президента РФ, регулирующие гражданско-правовые отношения, не должны противоречить ГК и иным законам, а содержащие нормы гражданского права постановления Правительства РФ могут приниматься лишь на основании и во исполнение ГК, иных законов и указов Президента РФ.
Если обратиться к другим федеральным законам, которые законодатель именует кодексами и при этом придает им значение своего рода «конституции» в определенной области общественных отношений, то в качестве примера можно указать на Бюджетный кодекс РФ от 31 июля 1998 г. (далее — БК), в первоначальной редакции ч. 2 ст. 2 которого устанавливалось, что нормативные правовые акты, предусмотренные ч. 1 ст. 2 БК (то есть, в частности, федеральные бюджетные законы) не могут противоречить БК, а в случае противоречия между БК и нормативными правовыми актами, предусмотренными ч. 1 ст. 2 БК, применяется БК. Федеральным законом от 26.04.2007 второе предложение ч. 2 ст. 2 БК, адресованное правоприменителю в качестве принципа разрешения коллизий между БК и иным бюджетным законодательством, было исключено из этой нормы, что лишило БК значения «бюджетной конституции».
Таким образом, правило п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК изначально не было адресовано правоприменителю. Следовательно, оно было адресовано законодателем самому себе. В качестве чего — предписания или пожелания?
Законодатель не может сам лишить себя конституционного права принимать законы, а также изменять или отменять их (полностью или частично). Поэтому если рассматривать правило п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК в качестве адресованного законодателем самому себе запрета принимать законы, противоречащие ГК, то принятием каждого такого закона законодатель частично (то есть применительно к конкретному принимаемому закону) отменяет свой первоначальный запрет. Поэтому юридическая сила п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК, по существу, равна юридической силе ни к чему не обязывающего законодателя пожелания.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ (например, Определение 22-О от 3 февраля 2000 г.), противоречия между ГК и другими федеральными законами, регулирующими гражданско-правовые отношения, должны устраняться в процессе правоприменения, так как Конституцией РФ не определяется (и не может определяться) иерархия актов внутри одного их вида, в данном случае — федеральных законов.
Ни один федеральный закон в силу ст. 76 Конституции РФ не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой. Правильный выбор и истолкование норм, подлежащих применению в конкретном деле, относится к ведению судов общей юрисдикции и арбитражных судов, поэтому обратимся к судебному подходу к вопросам взаимодействия ГК и ЖК.
Как указывается в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Постановление N 14), разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ) и включает в себя ЖК, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 5 ЖК). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет ЖК. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям ЖК должны применяться нормы ЖК (ч. 8 ст. 5 ЖК).
Далее в п. 4 Постановления N 14 обращается внимание на то, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений. В связи с отмеченным судам предлагается исходить из того, что гражданское законодательство, в отличие от жилищного, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений (выделено мной — А.Э.). Предложенный Верховным Судом РФ подход представляется вполне обоснованным.
В заключение остановимся на одном весьма значимом противоречии между ГК и ЖК. Начнем с того, что в числе отношений, регулируемых жилищным законодательством, в п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК названы отношения собственников помещений по поводу пользования общим имуществом. Отношения по поводу распоряжения таким имуществом законодатель в ст. 4 ЖК не упоминает.
Следовательно, поскольку этим отношениям присущи все признаки отношений, регулируемых гражданским законодательством, приоритет в регулировании отношений собственников помещений по поводу пользования общим имуществом в случае коллизии между нормами ЖК и ГК должен быть отдан ГК как специальному закону.
Согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каких-либо изъятий из этого правила, в том числе в отношении распоряжения общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, ГК не предусматривает.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Таким образом, согласно п. 1 ст. 246 ГК для распоряжения общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе для распоряжения общими помещениями такого дома, необходимо согласие всех собственников жилых помещений. Как отмечается в п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление N 64), передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании), а стороной соответствующего договора о передаче имущества в пользование признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
В то же время в п. 4 ст. 36 ЖК устанавливается, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.
Согласно п. 1 ст. 46 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК решение по вопросу о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (в первоначальной редакции ст. 44 ЖК — по вопросу о передаче такого имущества в пользование) принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Между тем, передача имущества в пользование представляет собой сделку по распоряжению имуществом. Косметическая правка п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК Федеральным законом от 27.09.2009, в результате которой из него было стыдливо исключено слово «передача», нисколько не меняет характер совершаемых по такому решению собрания сделок, поскольку для того, чтобы иные лица приобрели возможность пользования общим имуществом, оно должно быть предоставлено (передано) им в пользование.
Таким образом, ЖК, в отличие от ГК, допускает возможность совершения сделок по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома в отсутствие согласия всех сособственников, что противоречит п. 1 ст. 246 ГК. Как было показано выше, безусловный приоритет при разрешении возникающей коллизии, в том числе с учетом Постановления N 14 и Постановлении N 64, должен быть отдан ГК.
Сказанное означает, что все сделки по передаче в пользование иным лицам общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме, совершенные в отсутствие согласия всех сособственников такого имущества, то есть всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, противоречат закону и являются ничтожными в силу ст. 168 ГК.
