На что обратить внимание при покупке дома, советы эксперта

Финансовые махинации на рынке недвижимости — нечастое явление. Таких случаев регистрируется значительно меньше, чем, к примеру, случаев кражи денег с карт через интернет. Однако, если это случается, то это, как правило, чревато для людей потерями крупных сумм денег, бывает что и всех накоплений за всю жизнь.

В большинстве случаев, покупатели попадаются на уловки злоумышленников по причине множества юридических тонкостей и нюансов в сфере недвижимости, с которыми, большинство из них никогда не сталкивались и не знакомы.

Поэтому, перед приобретением участка или дома, для того, чтобы сохранить свои деньги, следует знать какие основные приемы и схемы используют мошенники на этом рынке.

Проверка дома самостоятельно

Большинство людей обращают внимание на дизайн дома, участок и планировку, только вот правильнее будет внимательно осмотреть техническую сторону дома и его коммуникации. Осмотреть дом объективно помогут несколько правил
Осматривать строение лучше весной, ведь так будет понятен уровень затопленности подвала, сырости в доме.

Особое внимание стоит уделить кровле и чердаку, потому что именно там хозяева обычно прячу «скелет». Кровля осматривается на предмет протекания и на правильность системы водоотвода

Даже неопытный глаз все недостатки здесь заметит сразу. Система водоотвода играет большую роль в надежности строения, потому на нее стоит обратить внимание. Ведь канал для стока, который неправильно установлен, является причиной повреждения элементов фасада. Осмотрите:

Двери на тихое и беспрепятственное открывание;
Окна на легкость открывания
Налажена ли работа при включении отопления, электричества, воды;
Котел на правильность работы (в течение получаса батареи должны прогреться);
Краны для спуска воды на предмет их наличия;
Стены и паркет на правильность, ровность и аккуратность возведения.
Канализацию. Для этого нужно слить много воды и определить быстроту её ухода. (Если дом с выгребной ямой, то она должна быть выложена кирпичом, иметь размеры: 1,5 м. – глубина, 1 м. – ширина, 3 м. – длина). Это главное, что нужно знать при покупке дома.

Важно! Все системы просматривайте скрупулёзно, заглядывая в каждый потаенный уголок, не боясь недовольных хозяев. Вам жить в этом доме, а значит, вы должны быть в нем полностью уверены

Почему обманывают риелторы

Риелтор получает деньги только тогда, когда продаёт квартиру клиенту. При этом на рынке очень высокая конкуренция. Поэтому в ход идут обман, манипуляции и любые приёмы, чтобы убедить покупателя купить.

Все убеждают: что аналогов нет, лучшая цена на рынке, с документами полный порядок, вы точно заработаете и брать нужно только сейчас.

Не редко бывают случаи, когда риелторы знают, что у застройщика есть проблемы, но продают квартиры в этом комплексе, потому что застройщик платит высокую комиссию.

Проверка документов

Чтобы исключить подводные камни, способные возникнуть при покупке дома за городом, покупателю необходимо проверить, правильно ли оформлены и зарегистрированы бумаги. Лучше такую проверку доверить юристу. Надо выяснить, принадлежит ли продавцу участок, где расположен дом, или же он в пользовании. Следует выяснить, оформлены ли документы на дом, или вам предлагают приобрести землю с незарегистрированным домом, то есть с самовольной постройкой.

Также надо сверить площадь земельного участка и дома по бумагам и в реальности, определить вид постройки и удостовериться в его соответствии документам (жилой дом, нежилая постройка и т.п.), проверить паспорт БТИ, убедиться, что в строениях нет незаконных перепланировок, а также, что на них нет незакрытых дел в БТИ.

Нужно проверить документы на землю: находятся ли все строения в границах этого участка, соответствует ли установленным нормам расстояние от границ соседнего участка. Так, дом должен отстоять от них не менее, чем на 3 метра, а прочие постройки — не менее, чем на 1 метр). Также обязательно следует проверить документацию на коммуникации, расположенные на земельном участке и инженерные системы дома, оценить их общее состояние, исправность, убедиться, что они проведены официально.

Если покупка дома или части дома оформляется по доверенности, проверьте ее подлинность у нотариуса, а также узнайте, существует ли реально тот, кто выписал доверенность. Необходимо удостовериться, жив ли доверитель, связаться с ним, узнать, действительно ли и по какой причине он дал доверенность на продажу дома.

Первое и самое простое правило

Если Вы решили попытать счастье и приобрести авто по заниженной цене, не ходите в автосалон в гордом одиночестве, возьмите с собой спутника. Это, конечно, не гарантирует 100% защиту, но уже уменьшает шансы на успех для злоумышленников.

Как правило, целью таких автосалонов является извлечение прибыли не из продажи авто, а легкое (для них) необоснованное получение чужих денег. Получить эти деньги они могут следующими способами:

Продать авто значительно дороже реальной стоимости путем различных накруток, о которых жертве становится известно в самый последний момент.
Продать авто значительно дороже реальной стоимости путем передачи не того авто, о котором договорились изначально, а того, которое реально существует и, как правило, является либо не того года (старше), либо не той комплектации (скуднее), либо вообще не той марки и модели.
Продать авто значительно дороже реальной стоимости, используя первый и второй способ.
Оставить у себя все переданные деньги (рассчитывая на то, что жертва опустит руки и отстанет от них) или их часть (как штраф за отказ от заключения договора).

Обо всех этих сюрпризах покупатель узнает в последний момент, когда переданы все деньги или большая их часть, либо подписаны все непрочитанные покупателем документы.

Первоочередная задача

Частный дом и участок земли под ним — разные объекты недвижимости, каждый из которых имеет индивидуальный кадастровый номер, но продать один объект без другого по закону нельзя. При покупке дома земля под ним не может принадлежать кому-то другому. Они продаются одновременно. Это значит, что оба этих объекта должны принадлежать продавцу официально.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно!

Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 Москва,

Московская область

+7 Санкт-Петербург,

Ленинградская область

+7 Регионы
(звонок бесплатный для всех регионов России)
Прежде чем приступать к тщательному осмотру здания и оговаривать условия, покупатель должен обратить внимание на пакет правоустанавливающих и прочих документов, который заранее подготовлен продавцом:

Свидетельство о правах собственности на дом и земельный участок;
Разрешение на ввод здания в эксплуатацию (если строение возведено непосредственно продавцом);
Бумаги, указывающие на основания получения прав собственности (завещание, договор покупки или дарения, свидетельство о наследовании, договор приватизации, прочее);
Если частный дом находится в стадии незавершенного строительства, потребуется документ о правах собственности на него и разрешение на строительство;
Технический паспорт и план земли и дома;
Кадастровый план и паспорт земли и дома;
Расширенная выписка из ЕГРП об отсутствиях или наличии обременений;
Справка из домовой книги, в которой указано, кто зарегистрирован в жилом помещении;
Выписки из лицевого счёта о том, что по коммунальным платежам задолженности нет;
Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки или такой же документ от каждого совладельца имущества;
Разрешение на продажу от имени попечительского совета, если владельцем или совладельцем дома является несовершеннолетний, а также, если в нем прописаны несовершеннолетние дети продавца;
Договора на продажу дома и земельного участка.

Не те цифры в соглашении

Когда продающая сторона прибегает к продаже тому или иному покупателю, то способна столкнуться с указанием неправильной стоимости. Очень часто это делается, чтобы отстраниться от процедуры выплаты настоящей суммы налогов или вообще их не выплачивать. Продажа состоится в устной форме на определенную сумму, но лучше всего потребовать расписку. Действовать дальше без подтверждения не стоит. Самым худшим вариантом будет являться тот, когда владелец обращается в судебный орган и хочет вернуть только ту часть средств, которая указана в соглашении. Покупатель полностью находится в больших трудностях и доказать свою точку зрения не удастся. Чтобы избежать подобных ситуаций, лучше всего отказываться от таких предложений и указывать на первоначальном этапе в договоре реальную сумму. Налоги будет платить он, а не вы, а если согласитесь на его условия, то можете потерять еще большую сумму денег.

На что обратить внимание при покупке что нужно сделать?

В первую очередь покупателю необходимо тщательно обследовать приобретаемый дом на предмет возможных дефектов или нарушений, так как нередко продавец скрывает такие нарушения.

Если покупатель будет обращать внимание только на внутреннюю отделку и внешний дизайн, то он рискует столкнуться в будущем со многими неприятностями — от холодных труб отопления зимой до трещин на стенах.

Существует ряд важных деталей, на которые обязательно нужно обратить внимание при осмотре покупаемого дома:

Состояние чердака и кровли;
Состояние погреба (подвала);
Работоспособность коммуникаций;
Расположение водостоков;
Параллельность стен и ровность пола;
Надёжность системы канализации;
Качество просушки деревянных элементов конструкции;
Состояние электропроводки.

Следует помнить, что лучше всего осматривать дом в марте или апреле, во время весенних паводков, так как в этот период все недостатки влагоизоляции жилья хорошо видны. Если в подвале или погребе стоит вода или мокрые углы, значит, фундамент пропускает воду, что может привести в будущем к размыванию такого фундамента и раннему разрушению дома, особенно если в доме два или три этажа.

Если водостоки расположены неправильно, дождевая вода может размывать грунт вокруг фундамента, что также может приводить к преждевременному разрушению жилого строения. Для самостоятельной оценки расположения водостоков можно понаблюдать за их работой во время дождя, отмечая, уходит вода в сторону от дома или заполняет низины и ямки возле стен и углов дома. В последнем случае такие водостоки необходимо переделывать или заменять на другие.

Состояние кровли необходимо проверять, поднявшись на чердак (желательно во время или после дождя). Таким образом можно определить, насколько качественно положена крыша и не протекает ли она.

Чтобы крыша не давала течь во время ливней, между элементами черепицы не должно быть щелей более 2-3 мм, а нахлест должен составлять не менее 0.5 см.

Если дом деревянный, то специальным влагометром можно оценить степень просушки дерева. Сырое дерево со временем ссыхается в ширину, и геометрия дома нарушается, появляются щели.

Затем нужно попросить продавца продемонстрировать работу всех имеющихся коммуникаций для проверки. К основным коммуникациям относятся:

Газоснабжение;
Водопровод;
Водоотведение и канализация;
Электропроводка;
Отопление.

Если дом снабжён собственной системой зимнего отопления, необходимо запустить его и через некоторое время проверить температуру батарей.

После этого важно осмотреть электросчётчик и систему электроснабжения. Провода должны быть медными по современным стандартам, также обязательно должно присутствовать заземление

Вода из кранов не должна иметь неприятный запах или мутный цвет. Для проверки надёжности канализации необходимо слить большое количество воды в короткий промежуток времени, чтобы оценить скорость ухода воды.

При возникновении сомнений в тщательности проведённой проверки можно обратиться к инженерам-оценщикам, которые помогут профессионально оценить техническое состояние жилого дома.

Аферы с недвижимостью при аренде

Долгосрочная/краткосрочная аренда требует обязательного подписания договора коммерческого найма. Это нужно для подтверждения доходов арендодателя, а также для защиты взаимных прав, интересов и обязанностей участников. Как показывает практика, не редко фиксируются обстоятельства мошенничества со стороны, как арендодателей, так и со стороны пользователей объектов.

Предоплата за аренду

На рынке недвижимой собственности наблюдается большая конкуренция, поэтому владельцы имущества стараются максимально «удержать» потенциального съемщика. Этими приемами пользуются и аферисты. Так, при сдаче квартиры/дома во временное пользование на основании договора коммерческого найма, некоторые хозяева требуют предварительного внесения задатка, как гарантию съема.

Расчет проводить не следует, поскольку правоотношения будут установлены лишь после подписания контракта. Квалифицировать действия лица можно по ст. 159 Уголовного кодекса, если гражданин получит предоплату, а затем «пропадет» и сделка до конца оформлена не будет.

Мошенничество с имуществом на Avito

Один из основных источников вариантов аренды – сайт Авито. Распознать мошенника на ресурсе позволят следующие признаки:

стоимость объекта значительно ниже заявленного качества;
в объявлении представлены картинки, которые к собственности не имеют отношения (из поисковых систем).

Само расположение таких объявлений не является противоправным деянием, а вот истребование денег в качестве аренды может квалифицироваться, как мошенничество. Поскольку путем обмана физическое лицо завладевает деньгами взамен услуг, которые не будут предоставлены.

Долгосрочная аренда

Еще один способ мошенничества с имуществом связан с квартирами, которые сдаются по суткам. Их берут в аренду, например, на неделю. А через неделю собственник приходит и обнаруживает новых жильцов, которые с первым «арендатором» заключили договор долгосрочной аренды, да еще депозит и предоплату внесли.

Покупка дома на вторичном рынке

Перед тем, как приобретать дом на вторичном рынке, следует наверняка убедиться в его юридической чистоте, как имущества. Для проверки у продавца нужно потребовать следующие документы:

Свидетельство из Росреестра о государственной регистрации права собственности.
Бумаги, являющиеся основанием для получения подобного свидетельства.
Кадастровый паспорт и план с индивидуальным номером.
Технический план.
Акт земельного межевания.
Выписку из домовой книги (расширенную).
Необходимые разрешения на отчуждение имущества.
Прочие значимые бумаги.

Следует иметь ввиду, что каждая дополнительная постройка на домовой территории должна быть законной

Также нужно обратить внимание — когда и на каких основаниях дом (и земля под ним) стал собственностью продавца

Это важно, поскольку у каждого основания могут быть свои нюансы. Так, например, если прошло менее 3-х лет после вступления в наследство, могут объявиться иные претенденты на него (наследство), что вовлечет покупателя в судебные разбирательства с непредсказуемым исходом

Так, например, если прошло менее 3-х лет после вступления в наследство, могут объявиться иные претенденты на него (наследство), что вовлечет покупателя в судебные разбирательства с непредсказуемым исходом.

Правильнее всего — воспользоваться квалифицированной юридической помощью, чтобы быть уверенным, что все делается по закону, безопасно и не грозит нежелательными последствиями. Тогда и удовольствие от покупки дома будет абсолютно полным.

Новые участники процесса

Еще одной ситуацией, когда могут возникнуть проблемы во время проведения процедуры покупки, является появление каких-либо родственников. Они могут иметь право претендовать на собственность в некоторых ситуациях. И не всегда это может быть нарушением.

В большинстве случаев продавец не хотел их предупреждать, что продает имущество. И вас он не предупредил о возникновении серьезных последствий. В этой ситуацией у родственников всегда будет преимущество при разбирательстве через судебное разбирательство. Они могут без проблем выиграть дело и иметь право на ту или иную часть квартиры. Покупатель рискует расстаться как с деньгами, так и со своим жильем.

ВНИМАНИЕ !!! Перед продажей лучше уточнить информацию о том, каким образом имущество оказалось в собственности у человека, продающего ее вам. Если это произошло по наследству, то для проведения процедуры потребуются удостоверение согласия остальных родственников. Если был договор дарения, то нужно быть в курсе, что квартира отчуждалась дарителем. Если всё произошло по договору купли или продажи, то нужно узнать о супругах, детях. Для этого стоит запастись согласием от жены или мужа, а также разрешением от органов опеки.

Откуда ждать подвоха?

Если приобретается недостроенное строение, то будущему владельцу необходимо быть предельно осторожным, ибо риск приобрести объект, к которому невозможно подвести некоторые коммуникации, довольно велик. Изучение документации, в той или иной мере касающейся объекта, – это залог удачного приобретения.

Нечестный продавец может предоставить устаревшие сведения из реестра. Таким образом, он умышленно скроет сведения о возможных правах третьих лиц на данный объект, а также об имеющихся ограничениях и обременениях.

Если сделка совершается по доверенности, то при её заключении присутствие собственника с паспортом обязательно. Когда в документе не указывается, что доверитель полномочен принимать от покупателя денежные средства, то вручать оные нужно исключительно собственнику.

Иные случаи, когда вы можете попасть в неприятность

В большинстве ситуаций, когда вы решили купить квартиру через продавцов, то могут встречаться и иные ситуации. Обо всех следует знать, чтобы потенциальные мошенники не могли вас каким-либо образом обмануть. Они вытекают из тех, которые были приведены выше или могут встречаться абсолютно другими. Например, когда в квартире производилась какая-либо перепланировка, то обязательно она должна быть узаконена. Когда это не сделано, то покупатель может не зарегистрировать жилье. Иногда он может встретиться с ситуацией, когда на него наложат серьезные штрафные санкции. И оплата будет лежать только на новом владельце. Лучше всего сразу сверять внесенные изменения и переделанный технический план.

Помимо этого, вы можете попасть в ситуацию с долговыми обязательствами по оплате коммунальных услуг. Заранее лучше всего позаботиться о предоставлении справок от всех служб до того момента, пока вы не подпишите договор от обеих сторон. Худшим вариантом будет являться тот, когда квартира находится в залоге или в поручительстве. В этой ситуации у вас всё могут по спору в суде вообще изъять. Узнать более детальную информацию иногда невозможно, но обезопасить себя от такой ситуации вы можете без проблем. Лучше всего в документе сразу указать этот пункт, чтобы дальше не встречалось никаких проблем.

Межевание

Межевание — это не обязательно, но его все делают. Благодаря межеванию государство узнает, где конкретно находится участок и какие у него границы. Если этого не делать, может возникнуть неприятный момент. Например, сосед решит отмежеваться и в процессе «залезет» на ту землю, которую вы считаете своей. По закону ему за это ничего не будет — позволяется «прирезать» еще 10% к своей площади. То есть если было 15 соток, можно сделать 16,5.

Мы думали, что наш участок не отмежеван, и обратились в специальную фирму. Сотрудница изучила документы и сказала, что межевание у нас есть, но оно сделано в старой системе координат. Теперь нам надо написать заявление и перевести межевание в новую систему.

Мы еще не ходили, но ожидаем квест не хуже, чем при поиске участка.

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Как выбрать дом при покупке на первичном рынке

Обращаясь к застройщикам, необходимо проанализировать их историю, репутацию и стаж работы. Желательно поехать и лично убедиться, что их офис действительно находится по указанному адресу, а не фиктивный. Также целесообразно пообщаться с людьми, которые приобретали недвижимость у выбранного застройщика, и почитать, какие отзывы о нём ходят.

Приобретая недостроенный объект, цена которого в разы ниже, следует учесть, что ждать окончания строительных работ можно долго и не исключать риск заморозки этого процесса. До подписания договора с компанией рекомендуется явиться на переговоры вместе с юристом или проверенным риелтором.

Какие способы обмана существуют?

Обманывать могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых существует больше возможностей для проведения такой манипуляции. Иногда даже самые будущие покупатели могут помочь в этот момент, хотя этого и не понимают.

Среди популярных схем обмана можно отметить следующее:

Сделка будет оформляться сразу для нескольких покупателей.
Оформление происходит по фиктивным документам.
Продавец будет медленно выписываться из помещения, а оплаченные расходы после судебного разбирательства возвращаются очень долго и лишь в каком-то определенном процентном соотношении.
Реализатор имущества просит покупателя написать количество средств, которое станет намного меньше фактического. А после этого после вынесения вердикта в судебном органе он приостанавливает сделку и возвращает лишь указанную в договоре цену.
Покупатель не предупреждён, что на жильё претендуют другие люди с аналогичными условиями, которые в будущем могут обратиться для судебного разбирательства.

ВАЖНО !!! Это не весь перечень существующих методик обмана граждан. Он постоянно совершенствуется, что делает невозможным отслеживать реальную ситуацию на рынке недвижимости. Но, всё же, стоит рассмотреть каждую из этих ситуаций более подробно, чтобы быть в курсе всего происходящего.

Что обязан сделать покупатель?

Убедиться, что продавец обладает всей необходимой документацией на дом и землю, причём правильно оформленной. Нередки ситуации, когда объект недвижимости не зарегистрирован или не оформлен должным образом, что лишает продавца всякого права распоряжаться им. В этом случае уместно будет заключить предварительный договор и дождаться, пока продавец не оформит все требуемые документы. Нередки ситуации, когда сооружение на участке возведено незаконно, а это обязывает покупателя установить, каким способом по закону разрешается использовать данный земельный участок. К примеру, земля, выделенная под садоводство, не предполагает строительства на ней жилого дома, предназначенного для постоянного проживания. Удостовериться в правильности расположения сооружения. Если дом возведён без соблюдения норм и правил градостроительства (отсутствует необходимый отступ от «красной линии» либо расстояние между соседними жилыми домами гораздо меньше, чем это требуется), то у будущего владельца жилого строения наверняка в будущем возникнут проблемы. Ведь даже кустарники и деревья на территории приусадебного участка рассаживаются в соответствии с установленными правилами, не говоря уже о положении самого дома относительно магистральной улицы и соседних сооружений. Проверить юридическую чистоту сделки. Это кропотливая и ответственная работа. Ведь придётся отследить всю цепочку предыдущих собственников, проверить законность сделок, совершенных ранее с данным объектом, и проанализировать обоснованность права собственности нынешнего владельца строения и земельного участка. Следует проявлять бдительность, ибо объект может быть предметом всевозможных споров, иметь ограничения и обременения, а также возможные претензии со стороны третьих лиц. Узнать, какие взносы потребуется вносить на содержание общего имущества

Это важно, ведь установленные тарифы не всегда могут оправдать ожидания владельцев частных домов. Поэтому уместно заранее поинтересоваться, кому, сколько и за что придётся платить в дальнейшем.

Предупрежден — значит вооружен! Или как стать неинтересным покупателем для мошенников?

Самым главным правилом безопасной сделки является следующее: все денежные расчеты должны происходить только после официального оформления ДКП в Росреестре.

Конечно, чаще всего продавцы не вступают в переговоры без аванса, а покупатели — не всегда располагают всей суммой сразу. Если вы вносите задаток, обязательно проверьте все документы, запросите выписку, оформите предварительный договор (лучше нотариально).

Еще один нюанс — размер запрашиваемого задатка. Если он больше 5-10% от стоимости дома или участка — это стопроцентный обман. Таких продавцов лучше обходить стороной.

Типичные ошибки при выборе коттеджа

Если при выборе коттеджа для покупки вы обнаружили какие-либо недостатки и отсутствующие документы, то однозначно следует задуматься, нужно ли вкладывать в такой объект деньги. Как минимум такие факты позволяют поторговаться с застройщиком. Расскажем о распространенных ошибках при выборе коттеджа для покупки.

Для осмотра коттеджа покупатели приезжают всей семьей. Никто не спорит, что покупка дома для семьи – очень важное событие. Решение принимается совместно, поэтому все должны быть в курсе обстоятельств дела. Но большая толпа во время осмотра объекта создает хаос и неразбериху, все друг друга отвлекают, и в результате никому не удается ничего толком понять. Делегировать полномочия по осмотру объектов при выборе коттеджа для покупки необходимо одному или двум человекам (трое – это предел)

Если семейные представители определились с домом, то тогда уже на его осмотр можно привозить всех остальных членов семьи и особенно тех, от которых зависит решение о покупке.

Клиент разместил заявку на покупку одновременно в нескольких риелторских агентствах. Конечно, понять такую позицию можно – покупателю хочется раздвинуть границы рынка предложений и не рисковать при работе с одним риелтором, который будет подсовывать только выгодные ему объекты. На самом деле риелторы, зная, что покупатель обратился в разные агентства, серьезно не будут относиться к его заявке. Выберите одного или двух профессиональных риелторов, которые занимаются непосредственно частными домами. Такое сотрудничество окажется максимально полезным, так как специалист будет заинтересован в сделке и добросовестно отработает свою комиссию.

Потенциальные покупатели слишком явно выражают восторг при осмотре дома, проводят на показе по нескольку часов. Стоит показать хозяину повышенный интерес к его объекту, с ним в дальнейшем практически невозможно будет торговаться. Причем даже выявленные недостатки его не убедят снизить цену. Как бы ни понравился коттедж, пусть он даже в точности соответствует дому вашей мечты, не следует показывать это владельцу. Проявляйте сдержанность, вволю порадоваться вы сможете после покупки.

Покупатели торгуются прямо на показе. Обычно так поступают покупатели, которым сразу понравился дом. Как и в предыдущем пункте, при таком поведении с владельцем бывает очень тяжело договориться. Просить продавца снизить цену сразу на первом показе НЕ НАДО. Кроме того, купить дом – не туфли выбрать. Такое решение должно быть хорошо обдуманно, на что потребуется время. А торговля на показе может свидетельствовать о несерьезности намерений.

Покупают дом без строительной экспертизы. Кем-то построенный дом – всегда кот в мешке. Зачастую неизвестно, кто его сооружал, какие использовались материалы, соблюдались ли строительные нормы и правила. Строение может иметь дефекты, которые при внешнем осмотре выявить невозможно, например ошибки в гидроизоляции или трещина в фундаменте. Не следует экономить на строительной экспертизе, это поможет убедиться, что вы вкладываете деньги в достойный объект, а не в черную дыру, в которую в перспективе будут уходить все ваши деньги, нервы и здоровье. Строительный эксперт выполнит свою работу параллельно с риелтором, проверяющим подлинность документов на право собственности.

Что должно вызывать подозрение

Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

предлагают квартиру по очень низким ценам;
часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
с вас требуют большую сумму задатка;
с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

Покупка дома на первичном рынке

Дом, приобретенный на первичном рынке — это всегда хорошо в плане юридической чистоты сделки. Ведь ранее у этой недвижимости просто не было владельцев. Опять же на нем нет никаких обременений или арестов, «левых» зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить, и прочих «сюрпризов». Однако абсолютно безопасности договора купли-продажи это все же не гарантирует.

И среди застройщиков сегодня мошенников хватает. Поэтому, собираясь приобретать недвижимость у какой-то компании, следует изучить ее (компании) историю. Важную роль играет их стаж на рынке — если работают долго, значит наверняка добросовестно. Плюс репутация — о ней лучше всего расскажут отзывы реальных клиентов. А еще обязательно нужно поехать по адресу реализуемого объекта и убедиться, что он там действительно есть. И адрес, и объект.

Также следует понимать, что покупать недостроенный дом — это, конечно, дешевле, но очень рискованно. Неизвестно, завершиться ли строительство в срок. А может оно будет совсем заморожено по каким-то причинам. Так что еще до подписания договора следует проконсультироваться с квалифицированным юристом и опытным риэлтером. А то и вовсе попросить их сопровождать подобную сделку.

На что нужно обратить особое внимание, приобретая дом на первичном рынке? На:

категорию земли под строением;
обязательные разрешения и заключения экспертиз (имеются ли, о чем гласят);
соблюдение технических условий при подключении коммуникаций;
наличие обременений на земельный участок;
акт введения в эксплуатацию инженерных сетей (есть ли).

О предоставлении фиктивной документации

С фиктивной документацией сталкивается также очень много людей. Чаще всего это можно наблюдать, когда продаётся не собственная площадь, которая была в аренде. Покупатель, который не задумывается даже о мошеннике, заключает какое-то определенное соглашение о процедуре у ненастоящего нотариуса, а после этого передаёт финансовые средства заранее. После всего произошедшего он узнаёт, что в помещении имеется иной собственник и что он заключает соглашение с мошенником.

Цена бумаги будет нулевой и деньги вам никто никогда не вернет. Когда вы не хотите встретиться с такой проблемой, то лучше всего проверять всю документацию на имущество. В большинстве ситуаций должно быть подтверждение о собственности продавца, а также возможно предоставление договора дарения или купли-продажи. В этих ситуациях вы сможете частично себя уберечь от злоумышленников.

Юридическая ответственность

Квартирные мошенники действуют сплошь и рядом, охотясь за доверчивыми клиентами. Как показывает статистика, работники полиции ежедневно регистрируют до пяти фактов мошенничества на каждый населенный пункт с числом жителей от 100 тысяч человек (статистика сформирована с учетом всех видов мошеннических действий).

В зависимости от способа совершения преступления, а также от размера материального вреда, будет определяться дальнейшая ответственность нарушителя.

Важно! Мошенничество при продаже/аренде квартиры будет считаться преступлением только после наступления последствий в виде причинения материального вреда.

УК РФ

В Уголовном кодексе российской Федерации махинации с недвижимой собственностью внесены в Главу № 21 – преступления против имущества. Так, квалифицировать деяние можно по следующим статьям кодекса:

Мошенничество – статья 159 УК.
Пострадавшей стороной выступает банк, когда клиент, желающий оформить банковский кредит, предоставляет заведомо ложные сведения для получения денежных средств (аферы в сфере кредитования) – ст. 159.1. (например, при желании оформить ипотечное кредитование).
Причинение хозяину собственности материального вреда путем злоупотребления доверием или путем обмана (165).

КоАП РФ

Если в действиях виновных лиц есть состав юридического правонарушения, но квалифицировать проступок по статьям УК РФ нельзя, то полицейские уполномочены составлять протоколы об административных правонарушениях. Нарушители будут привлекаться к ответственности по статье 7.21.1 КоАП РФ (причинение материального ущерба путем обмана или злоупотребления доверием).

Основания применения санкции:

Размер материального вреда не достигает 250 тысяч рублей.
Нарушитель фактически не получает во владение недвижимость лица, а совершает незаконные действия с собственностью (например, владелец передает собственность в залог банку взамен нарушителя, доверяя ему, а также хозяин дарит недвижимость мошеннику из-за обмана последнего).

Рассмотрение протокола осуществляется в судебном порядке в присутствии жертвы и правонарушителя. На основании представленных доказательств судья может назначить только один вид наказания – штраф. Сумма выплат не может быть меньше 5 тысяч рублей и не может превышать пятикратного размера реального ущерба.

Какую сумму указывать в договоре купле продажи дома?

После внесенных изменений в регламент налогообложения при продаже недвижимости в 2021 году поменялись сроки собственности для проведения соответствующей операции без возмещения подоходного налога в размере 13%. Период владения продлили с 3 до 5 лет. Если продавец владеет домом до 5 лет, он может предложить покупателю указать стоимость в договоре меньше 1 млн. рублей. Вторая сторона имеет право отказаться от такого предложения. Если в договоре указали сумму меньше, то налог начислят на 70% кадастровой цены объекта.

В случае, когда в договоре пропишут стоимость больше 1 млн.руб. покупатель будет обязан выплатить продавцу 13% налога от этой суммы. С экономической точки зрения такая ситуация не выгодная, поскольку деньги буду вложены сейчас, а забрать их можно будет в течение нескольких лет частями и только в случае, если подоходный налог не был забран раньше.