Нам часто поступают вопросы от покупателей новостроек: Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой (при покупке)? Как проверить застройщика при покупке новостройки? В настоящей статье мы ответим на данные вопросы и поговорим о том, как сориентироваться в море предложений на рынке строящегося жилья, выбрать квартиру и минимизировать риски покупки строящегося жилья.
Проверка квартиры в новостройке перед покупкой должна включать 3 этапа:
- проверку застройщика
- проверку строящегося объекта недвижимости
- проверку юридической «чистоты» предлагаемой схемы покупки, условий договора и полномочий продавца на отчуждение квартиры
О каждом этапе проверки мы расскажем далее.
Как происходит электронная регистрация?
Если покупается квартира в новостройке, то регистрируется договор долевого участия (ДДУ), на вторичном рынке — договор купли-продажи жилья. Также сервис распространяется на земельные участки. Правда, для последних и для вторичного жилья сервис доступен только в том случае, если право собственности на них было оформлено после 1998 года. Услуга применяется только при прямых сделках, то есть цепочки сделок так зарегистрировать нельзя. Есть ещё ограничение на количество созаёмщиков (не более пяти), продавцов и покупателей (не более двух).
После одобрения ипотечного кредита нужно приехать в банк для подписания кредитного договора и других документов. В этот момент представитель банка предложит подключить сервис безопасных расчётов (2 000 ₽). Его суть — в хранении банком денег до регистрации сделки в Росреестре: только после регистрации договора банк отправит средства продавцу недвижимости. Если договор не зарегистрируют, то деньги вернутся покупателю. «Услуга необязательная», — пояснили в пресс-службе Сбербанка.
Покупателю и продавцам делают усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП), которой будет подписываться договор.
Отправить пакет документов на регистрацию по условиям оказания услуги должны в течение 14 дней с момента её оплаты. Покупателю недвижимости придёт СМС-сообщение с кодом. Позвонит представитель регистратора (Росреестра) и запросит этот код. После его введения договор будет подписан цифровой подписью и передан на регистрацию.
Регистрация договора занимает 5–7 дней. Как только договор будет зарегистрирован, пришлют СМС-сообщение, а на электронную почту поступит подписанный договор.
В течение следующих суток Сбербанк должен перевести деньги продавцу недвижимости.
Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, ответственного за строительство новостройки.
Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.
Классическая проверка застройщика включает в себя следующие шаги:
Шаг
1. Проверка общей информации о юридическом лице
Для самостоятельной проверки нужно получить выписку из ЕГРЮЛ. Это можно сделать бесплатно на , зная ИНН или ОГРН фирмы.
В ЕГРЮЛ содержатся такие сведения о фирме, как данные руководителя, учредителей, размер уставного капитала, данные о выданных лицензиях, месте нахождения компании и т.д.
Там же можно увидеть сведения о том, что компания находится в стадии ликвидации, реорганизации или имеются какие-либо сведения о недостоверности представленных компанией данных.
Все данные из ЕГРЮЛ следует оценивать в комплексе. Например, если уставный капитал застройщика составляет 10000 рублей, директор является «массовым» (директором большого числа компаний), адрес недостоверным, то следует задуматься – а нужно ли сотрудничать с таким неблагонадежным контрагентом.
В то же время указанных в выписке сведений катастрофически недостаточно для вынесения окончательного решения о надежности застройщика, в связи с чем необходимо переходить к следующему этапу.
Шаг
2. Оценка предыдущих проектов застройщика
Для того, чтобы иметь представление о том, занимался ли ранее выбранный застройщик строительством серьезных объектов, сдавал ли объекты в срок и т.п. целесообразно оценить официальный сайт застройщика, заметки в СМИ, специализированные форумы. Относиться к полученной информации стоит с известной долей скепсиса, однако сформировать некоторое общее представление о застройщике все же возможно.
К тому же нужно помнить, что наличие введенных в эксплуатацию объектов недвижимости и прежние «заслуги» застройщика не свидетельствуют однозначно о его текущей финансовой устойчивости. Стоит вспомнить обанкротившихся застройщиков с многолетней историей (например, группа компаний СУ № 155, Урбан групп). Поэтому все вышеуказанные факторы и сведения нужно оценивать в их совокупности и взаимосвязи.
Шаг
3. Оценка финансовой устойчивости застройщика
Данные бухгалтерской отчетности за последние годы публикуются на . Публикация происходит с задержкой примерно в 7 месяцев после окончания отчетного года.
Отсутствие отчетности в Росстате может свидетельствовать о недобросовестности застройщика, так как в этом случае, скорее всего, отчетность попросту не сдается, а компания готовится к закрытию.
Данные бухгалтерской отчетности с отметкой о сдаче в налоговый орган участник долевого строительства вправе запросить у самого застройщика, так как данная информация не представляет собой коммерческую тайну. Более того, закон устанавливает обязанность застройщика предоставлять каждому обратившемуся бухгалтерскую отчетность за три последних года деятельности и заключение по результату аудита застройщика в соответствии с Законом № 214-ФЗ за последний год.
- На какие показатели в бухотчетности дольщику обратить внимание?
- чистая прибыль (убыток) за отчетный период и предыдущий год (посмотреть динамику изменений, должен насторожить убыток либо резкая/устойчивая отрицательная динамика);
- выручка, поступления за отчетный период (эти показатели позволят судить об экономической активности компании);
- величина чистых активов (то, на что кредиторы могут рассчитывать при самых неблагоприятных вариантах исхода деятельности компании);
- размер основных средств и запасов застройщика, иные активы (имущество застройщика);
- размер дебиторской задолженности (сумма задолженности, которую застройщик может взыскать со своих контрагентов);
- размер краткосрочных и долгосрочных обязательств застройщика.
Здесь можно получить сведения о полученных обществом кредитах. С одной стороны, хорошо, если банки кредитуют застройщика:
— во-первых, кредитные организации оценивают платёжеспособность застройщика перед выдачей кредитов.
— во-вторых, у застройщика будут средства на строительство объекта.
С другой стороны, значительное число кредитов, отсутствие собственных средств, выручки в течение нескольких лет, могут свидетельствовать о возможных рисках отсутствия денег на погашение кредита в будущем, а соответственно о потенциальном банкротстве.
Шаг
4. Проверка судебной активности застройщика
Чтобы найти информацию о судебных спорах с участием застройщика в арбитражных судах и судах общей юрисдикции, можно воспользоваться автоматизированными системами соответствующих судов.
Так, чтобы посмотреть судебные дела строительной компании и принятые по ним решения арбитражных судов (рассматривают экономические споры, например, требования к застройщику поставщиков товаров, подрядчиков и т.д., споры о банкротстве), необходимо обратиться к — ввести данные застройщика (ИНН, наименование и т.п.).
Необходимо проанализировать не только количество арбитражных дел, но и проверить даты их рассмотрения, почитать решения суда для оценки сути спора и взысканных сумм (требования истцов могут быть удовлетворены частично или в требованиях может быть отказано судом; кроме того, из решения суда можно сделать вывод о наличии или отсутствии у застройщика уважительных причин для неоплаты долга – например, наличие встречных требований по качеству и т.д.).
Обратите внимание на корпоративные споры в арбитражном суде между учредителями, на споры о взыскании денег с застройщика банком, а особенно на дела о банкротстве.
Судебные споры с участием застройщика в судах общей юрисдикции найти труднее, так как база данных до настоящего времени работает нестабильно, очень многих актов в базе нет, а поиск может занять достаточно продолжительное время.
В связи с этим, необходимо также проверить судебные дела с участием застройщика в суде общей юрисдикции по месту его нахождения и по месту нахождения новостройки (для определения территориальной подсудности нужно указать актуальный адрес застройщика из выписки из ЕГРЮЛ или адрес новостройки на сайте судебного департамента своего региона). Обычно суды обслуживают определенные районы и имеют соответствующие названия (например, юридический адрес застройщика находится в Ленинском районе, значит спор будет подсуден Ленинскому районному суду). Для Москвы определить уполномоченный суд можно на сайте . На этом же сайте есть возможность найти дело в любом суде г. Москвы по наименование стороны спора (застройщика в нашем случае).
Однако такая проверка все равно не позволит оценить весь объем претензий, так как дольщики вправе обращаться также в суды общей юрисдикции по месту своего жительства (например, по искам о расторжении ДДУ, взыскании неустойки за просрочку, качеству строительства и т.д.).
Стоит отметить, что само по себе наличие исков дольщиков к застройщику о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартир, о расторжении ДДУ не является безоговорочным показателем его неплатежеспособности. Однако наличие таких исков проинформирует вас о том, что объекты застройщик сдает с отставанием от графика и позволит вам это учесть при планировании своих расходов.
Шаг
5. Поиск информации о возможном банкротстве застройщика
В указанной выше Картотеке арбитражных дел дольщик может посмотреть, не поданы ли заявления о признании банкротом застройщика. Если такие заявления имеются, а тем более, если их много, то это может свидетельствовать о риске неплатежеспособности.
Но при этом нужно помнить, что подача и принятие судом к производству заявления о признании банкротом еще не свидетельствует о том, что данное заявление будет признано обоснованным.
Стоит также ознакомиться с заявлениями о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве, которые публикуются на , а также сообщениями о процедурах банкротства в .
Шаг
6. Поиск исполнительных производств в отношении застройщика
Информацию о задолженности застройщика, которая направлена на принудительное взыскание судебным приставам-исполнителям, можно найти на .
Если у застройщика много старых неоплаченных исполнительных листов на большие суммы – это повод задуматься. То же самое можно сказать при наличии в базе любых налоговых задолженностей, которые долгое время не оплачиваются, так как это означает, что налоговый орган не смог списать деньги с счета застройщика по инкассо.
Шаг
7. Проверка застройщика на долги по налогам
Бывает такое, что застройщик хоть и не значится в базах ФССП, но все же имеет налоговую задолженность или не сдает отчетность. Все это в дальнейшем может обернуться серьезными неприятностями, в связи с чем желательно получить такую информацию еще до заключения договора.
Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов более 1000 руб. и/или не представляющих налоговую отчетность более года можно найти на .
Шаг
8. Проверка реестра проблемных застройщиков и объектов
Существует , куда Минстрой включает всех, кто имеет право вести строительство многоквартирных домов.
Кроме этого, существуют специализированные реестры сведений органов государственной власти Российской Федерации, в которые вносятся недобросовестные застройщики. В Московской области, например, имеется
Включение организации в такой реестр с большой долей вероятности позволяет сделать вывод о нежелательности сотрудничества с таким застройщиком. Однако не включение застройщика в число проблемных вовсе не дает стопроцентной гарантии соблюдения договорных обязательств.
Следует упомянуть, что на рынке существует множество программ, автоматизирующих проверку контрагента, однако для целей разового использования они могут быть экономически нецелесообразными ввиду своей значительной стоимости.
При покупке квартиры в новостройке по договору уступки или договору купли-продажи готовой квартиры у посредника необходимо провести проверку в соответствии с представленным алгоритмом как застройщика объекта, так и лица, с которым заключается непосредственно договор, а также всех правообладателей в цепочке сделок по квартире. Кроме того, необходимо проверить полномочия на отчуждение объекта каждым участником цепочки сделки. При покупке готовой квартиры в новостройке после регистрации права собственности на нее необходимо провести дополнительную оценку рисков покупки «вторички» (читайте подробнее о проверке вторичной недвижимостью статью по ссылке).
Зачем это нужно?
Во-первых, при оформлении ипотеки и электронной регистрации документов Сбербанк делает скидку по кредиту в размере 0,1 процентного пункта. Во-вторых, «сервис заменяет минимум четыре визита в банк и МФЦ/Росреестр», — утверждают в Сбербанке.
Найти кредит дешевле, чем в Сбербанке
Калькулятор ипотеки
По данным пресс-службы, в настоящее время 67% всех ипотечных сделок Сбербанка с первичной недвижимостью проходят с использованием электронной регистрации, и 41% — по сделкам со «вторичкой».
Воспользоваться электронной регистрацией можно даже без оформления ипотечного кредита. Услугу предоставляют во всех регионах России.
Проверка новостройки при покупке строящегося жилья: пошаговая инструкция
После того, как проведена проверка застройщика, следует переходить к проверке непосредственно строящегося дома. Стандартная проверка может быть проведена по следующему алгоритму:
Шаг
1. Проверка проектной декларации и разрешений на строительство дома
Данные документы, как правило, находятся в свободном доступе на сайте застройщика. Их отсутствие может свидетельствовать о незаконности производимых работ.
Проверить действительность разрешения на строительство можно в профильном ведомстве. Так, например, разрешения, выданные в Москве, можно проверить по
Отсутствие разрешения на строительство или истечение сроков его действия при отсутствии продления в дальнейшем может обернуться серьезными проблемами как для застройщика, так и для дольщиков. В связи с этим, надлежит убедиться в действительности разрешительной документации до подписания договора.
Также должны насторожить неоднократные переносы сроков сдачи объекта, оформляемые изменениями в проектную декларацию (такая информация также должна быть на сайте застройщика), несоответствия «проектных» сроков тем, что указаны в договоре.
Шаг
2. Проверка документов, подтверждающих права на земельный участок
Такие документы также должны быть размещены на сайте застройщика. Проверить соответствие сообщенных застройщиком параметров земельного участка сведениям, содержащимся в ЕГРН, можно на сайте Росреестра — . Оценить правомерность использования земли без привлечения специалиста достаточно сложно, так как необходимо соотносить категорию земли, вид разрешенного использования, вид права, на котором застройщику принадлежит земельный участок и содержание нормативных актов.
Если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, необходимо проверить действительность договора (не истекли ли сроки, прошел ли договор государственную регистрацию), наличие споров в суде между застройщиком и арендодателем.
Важно также соотнести границы земельного участка с конфигурацией постройки, так как иногда застройщики осуществляют строительство частично за пределами участка.
Шаг
3. Оценка темпов строительства по фотографиям строящегося дома
Найдите опытного строителя и покажите ему актуальные и сделанные ранее фотографии строящегося дома. Даже беглого взгляда специалисту будет достаточно, чтобы оценить темпы строительства и сказать, успеет ли застройщик сдать дом к заявленному в проектной декларации сроку. Также стоит проанализировать информацию о заключенных договорах участия в долевом строительстве ( укажите кадастровый номер земельного участка, на котором расположена новостройка, в подробной информации вы найдете зарегистрированные залоги — это и есть зарегистрированные ДДУ). Сопоставив количество зарегистрированных договоров (можно рассчитать сумму привлеченных средств дольщиков, исходя из средней цены квартиры в ЖК) и темпы строительства, вы можете сделать вывод о целевом использовании средств, а также о наличии собственных или кредитных ресурсов для строительства (например, если темпы строительства значительно опережают продажу квартир по ДДУ, из этого можно сделать вывод о том, что у застройщика есть свои финансовые ресурсы либо кредитные средства, на которые осуществляется строительство).
Шаг
4. Оценка степени готовности дома
К сожалению, в последнее время даже застройщики с идеальной многолетней историей могут в одночасье превратиться в проблемного застройщика, передачи объекта от которого придется ждать годами.
В связи с этим, лучшим доказательством постройки дома будет непосредственный выезд на объект. Сделать это можно сначала с менеджером застройщика, который расскажет об объекте, текущих работах, а потом и самостоятельно.
Важно оценить, подведены ли коммуникации (свет, вода), расспросить рабочих об этом.
Кроме этого, желательно получить доступ к форуму дольщиков (группе Вконтакте, другой социальной сети, сообществу в мессенджерах и т.п.), на котором дольщики часто открыто пишут о проблемах ЖК.
Шаг
5. Проверка аккредитации объекта недвижимости и застройщика кредитными организациями
Нужно составить список банков, которые кредитуют рассматриваемый вами ЖК. Чем больше список, тем лучше: при аккредитации банки проверяют финансовое состояние застройщика, что является дополнительной гарантией его надежности.
Информацию о предоставляемых кредитах можно получать на сайтах банков или по телефонам «горячих линий».
Договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. Государственную регистрацию ДДУ производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) при условии, что разрешение на строительство жилого дома было получено после 01.04.2005. Обратите внимание!В связи с коронавирусной инфекцией личный прием граждан в органах власти и МФЦ осуществляется в зависимости от санитарно-эпидемиологической ситуации в конкретном субъекте РФ. Так, в г. Горячий Ключ прием в МФЦ ведется по отдельным услугам по предварительной записи. Росреестр также рекомендует воздержаться от личных визитов в его отделения и получать услуги онлайн.
Чтобы зарегистрировать ДДУ, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма. Подготовьте документы для регистрации Для регистрации ДДУ необходимо собрать установленный законом комплект документов и подать его вместе с заявлением сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) и договором на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения многоквартирного жилого дома. Существуют отличия в перечне документов при регистрации первого ДДУ и всех последующих договоров. Так, при регистрации ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для регистрации, застройщику нужно представить документы, касающиеся его деятельности, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию (представлять не обязательно, поскольку могут быть получены Росреестром путем информационного взаимодействия); договор поручительства по обязательствам застройщика, если размер его уставного капитала не соответствует установленным требованиям (не требуется при регистрации ДДУ, заключенного Московским фондом содействия реновации жилищного фонда), а также списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков. Следует иметь в виду, что застройщик обязан производить обязательные отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика, за исключением установленных законом случаев. В случае неуплаты застройщиком обязательных взносов государственная регистрация ДДУ будет приостановлена, а впоследствии в регистрации будет отказано. Проверить факт уплаты застройщиком взносов до представления документов на государственную регистрацию можно на официальном сайте застройщика в сети Интернет, а также на сайте единой информационной системы жилищного строительства. Уплата взносов в компенсационный фонд не требуется, в частности, если ДДУ заключен после получения разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию, либо с условием о размещении денежных средств дольщика на счете эскроу в уполномоченном банке. При государственной регистрации последующих ДДУ Росреестр не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов. Гражданам — участникам долевого строительства нужно подготовить следующие документы: ДДУ со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй — для Росреестра, третий — для участника долевого строительства. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества участников долевого строительства); заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ; документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных — документ о назначении их опекунами; нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется; договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права); документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Уплатите госпошлину за регистрационные действия. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения. Обратите внимание!. Размер госпошлины Госпошлина уплачивается каждой стороной сделки в равных долях. С учетом этого физическому лицу и застройщику потребуется заплатить по 1/2 установленного для них размера госпошлины, то есть 175 руб. и 3 000 руб. соответственно. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7. Представьте документы в Росреестр Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов: — непосредственно через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме; — почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, договор участия в долевом строительстве и доверенность представителя нотариально удостоверены, а также приложены копии документов, удостоверяющих личность); — в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав. Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить. Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ. О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона. Получите документы после регистрации Срок государственной регистрации ДДУ, заключенного как с первым, так и с последующими участниками, не должен превышать семи рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ — девяти рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Государственная регистрация ДДУ удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи квартиры участнику долевого строительства ДДУ потребуется для государственной регистрации права собственности на эту квартиру.
Нелегальные схемы, используемые застройщиками
Существует 214 ФЗ «Об Участии в долевом строительстве». Данный закон подробно регламентирует обязанности застройщика перед дольщиками. Так, например, в нем указана ответственность в размере двойной ставки рефинансирования за срыв срок сдачи объекта (на момент написания статьи это 20% годовых). Любые другие способы покупки квартиры, кроме договора ДДУ направлены либо на совершение преступления, путем например двойной продажи, что сейчас происходит редко, либо на то, чтобы существенно снизить ответственность застройщика, либо полностью лишить вас права применить к нему санкции. Например, в случае заключения договора уступки права требования, при нарушении сроков строительства, неустойка будет рассчитываться не от стоимости квартиры, а исходя из той цены, которая указан в договоре между застройщиком и , при этом в данной схеме застройщики указывают, что компания полностью не расплатилась, соответственно отказывают в выплате неустойки.
При покупке квартиры через жилищный кооператив, дольщики фактически не избирают правление и не могут контролировать его действия, а сточки зрения закона, правление может увеличить стоимость и сроки строительства без какой-либо ответственности за это. При заключении договора вам могут предложить заключить: договор переуступки права требования; • инвестиционный контракт на строительство жилого дома; • предварительный договор купли продажи; • договоры купли продажи векселя (в большинстве случаев, это фактическая покупка квартиры по векселю); • договор соинвестирования. С юридической точки зрения, данные схемы незаконны.
Как проверить договор долевого участия?
Несмотря на то, что 214 ФЗ подробно регламентирует все существенные условия договора ДДУ. Тем не менее, застройщики используют ряд лазеек. Так, например, обратите внимание на формирование стоимости договора – квартиры, какие именно коэффициенты применены при расчете стоимости площадей балконов, лоджий, мансард, других холодных помещений. Застройщики обязаны в случае уменьшения площади квартиры, уменьшить цену этой квартиры. Однако на практике в договоре указывается, что если площадь уменьшилась в пределах 5%, то перерасчета не происходит. При этом обмер происходит не органами БТИ, а привлеченной застройщиком компанией.
Обратите внимание, на то, чтобы срок сдачи квартиры не был привязан к сроку сдачи дома в эксплуатацию, а была указана конкретная дата. Необходимо также обратить внимание на дополнительные расходы, которые могут быть указаны в договоре либо возлагаются на вас при подписании договора ДДУ: плата за регистрацию самого ДДУ, плата за «бронирование» квартиры, плата за получение свидетельства о праве собственности. Такие соглашения, как правило, предлагаются к подписанию с иными сторонними компаниями. Также дольщиков обязывают подписать договор с управляющей компанией.
Зачем и кому нужна проверка регистрации ДДУ
Регистрационные процедуры проводятся Росреестром для закрепления и подтверждения прав. Все сведения размещаются в федеральной базе данных – реестре ЕГРН. В отношении долевки в ЕГРН будут включена информация о возникновении права требования на еще несуществующий объект, т.е. на части площади будущего дома. Проверка регистрации ДДУ может потребоваться:
- чтобы убедиться, что застройщик выполнил обязательное требование Закона 214-ФЗ, своевременно передал документацию в кадастровый орган;
- чтобы провести проверку перед оформлением цессии (по закону можно уступить право требования, только если оно закреплено в ЕГРН);
- чтобы получить официальный бланк, подтверждающий факт госрегистрации и номер ДДУ – выписку ЕГРН.
Обратите внимание! Если не пройти регистрационную процедуру, сделка считается недействительной. В этом случае вы не сможете оформить права после достройки дома, требовать соблюдения норм Закона 214-ФЗ. Также по незарегистрированному договору намного сложнее добиться возврата денег от недобросовестного застройщика.
Обычно в Росреестр ДДУ передает сам застройщик. Для этого документы могут направляться в письменном или цифровом формате. После завершения процедуры дольщику выдается договор с регистрационной отметкой. Она содержит номер и дату, по которым можно легко провести проверку через ресурсы Росреестра. Ниже расскажем, как проверить регистрацию ДДУ и убедиться в защите своих прав.
Выводы
Мы рассказали, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре через онлайн-сервис, либо через выписку ЕГРН. Если сведения о договоре ДДУ есть в реестре, значит, застройщик выполнил требования Закона № 214-ФЗ. Если указанная информация отсутствует в онлайн-сервисе или выписке ЕГРН, требуйте от строительной компании пройти эту обязательную процедуру. В центре Advisor вы можете воспользоваться услугами юристов по деловому строительству. Мы проконсультируем по всем вопросам, связанным с госрегистрацией и заключением договоров, поможем проверить застройщика и соблюдение им требований закона. Звоните по телефонам, указанным на сайте, чтобы получить бесплатную консультацию.
