Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью и земельными участками – это услуга, включающая в себя полный контроль действий правового характера, влекущих за собой изменение имущественных прав на объект. Юрист по земле и недвижимости может понадобиться в случае приобретения, продажи, оформления, приватизации, дарения, раздела, наследования и в других ситуациях такого рода.
Сделки с земельными участками регулируются гражданским и земельным законодательством, а в некоторых случаях затрагивают другие отрасли права. Разобраться во всех тонкостях сможет только человек, имеющий соответствующее образование и практический опыт.
Что включает сопровождение сделок с недвижимостью
Чаще всего услуги юриста по сопровождению сделок с недвижимостью требуются, когда речь идет о частной собственности (помимо нее существует муниципальная и государственная).
При заключении сделок юрист или адвокат оказывает комплекс услуг. В сопровождение сделок с недвижимостью входит:
1. Проверка серьезности намерений и правомерности действий второй стороны. Юрист проводит проверку, чтобы убедиться в том, что вторая сторона сделки не является мошенником и не преследует преступных целей.
2. Проверка юридической чистоты сделки. Эта услуга включает в себя проверку правомочности действий сторон, а также проверку документов, сопровождающих сделку. Юрист убедится, что бумаги подлинные.
3. Согласование нюансов и составление договора. Необходимо, чтобы договор был оформлен в соответствии с требованиями действующего законодательства и защищал обе стороны. Учесть все возможные нюансы сможет только грамотный юрист.
4. Присутствие в момент заключения сделки. Важно, чтобы договор подписали лица, имеющие на то основания и правомочия. Они должны быть полностью дееспособны с точки зрения закона. В противном случае сделка может быть аннулирована.
5. Переоформление объекта недвижимости на нового собственника. Юрист оформит необходимые бумаги и представит интересы в уполномоченных органах. Это сведет к минимуму вероятность возникновения сложностей, связанных с регистрацией нового собственника в Росреестре.
Для сопровождения сделок с недвижимостью юрист необходим. Только так можно избавиться от рисков потерять свое имущество или допустить ошибки, которые приведут к другим неприятным последствиям. С помощью юриста по земельным вопросам сделка будет заключена максимально корректно.
Как происходит сделка
Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:
- Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
- Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
- Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.
Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.
Образец предварительного договора на продажу любой недвижимости
Частные лица имеют право производить расчёты как в наличной, так и в безналичной форме. Удобным вариантом их проведения является такой, когда уплата аванса происходит в присутствии нотариуса, а перечисление остальной суммы делается на банковский счёт продавца.
Передача денег от покупателя к продавцу может происходить такими способами:
- Средства перечисляются с одного банковского счёта на другой.
- На текущий счёт продавца вносятся наличные средства покупателя.
- Происходит передача наличных средств в присутствии нотариуса.
Иногда наличный расчёт производят следующим образом. Помещают деньги в банковскую ячейку и подписывают договор с банком о том, при выполнении каких условий и при предоставлении каких документов продавец получит к ней доступ.
Смотрите также: Каталог самых популярных в Подмосковье участков, представленных на выставке «Малоэтажная страна».
Цена и стоимость
Цена на юридическое сопровождение сделок с недвижимостью может сильно отличаться в зависимости от формы проведения, категории земельного участка, наличия/отсутствия капитальных строений на участке, наличия обременений и других факторов. Невозможно определить точную стоимость услуг без предварительного анализа документации и ситуации в целом.
В любом случае стоимость сопровождения сделок с недвижимостью устанавливается договором. Перед его составлением юрист проводит полную проверку документов, выезжает на объект при необходимости и задает уточняющие вопросы.
Юристы нашей компании обладают огромным опытом в сфере земельного, гражданского и градостроительного права. Кроме того, наши специалисты имеют знания в сфере геодезии, картографии и проектирования. Оставить заявку на получение услуги можно по указанному номеру телефона или в форме обратной связи.
Сопровождение для юридических лиц
Юридическое сопровождение сделок с земельными участками требуется не только физическим лицам, но и организациям. Не у всех есть в штатный специалист, но даже если он и есть, вероятнее всего специализируется на других отраслях права.
Наша юридическая компания предлагает сопровождение сделок с недвижимостью и оказывает следующие виды услуг:
· консультация по правовому сопровождению сделок с землей;
· консультация по получению земельного участка в собственность от государства или муниципалитета на безвозмездной основе или в аренду;
· проверка юридической чистоты объекта недвижимости;
· установление собственника недвижимого объекта (иногда собственником является не то лицо, которое себя за него выдает);
· определение возможности применения земельного участка в своих целях, учитывая категорию и вид разрешенного использования объекта;
· установление соответствия фактических характеристик участка тем, что указаны в технической документации;
· правовой анализ договоров по обеспечению земельного участка коммунальными ресурсами;
· подготовка пакета бумаг для совершения сделки;
· обеспечение передачи денежных средств с использованием услуг банка;
· разработка договора для подписания с учетом всех нюансов сделки;
· присутствие при переговорах и подписании договора;
· сверка копий документов с оригиналами;
· сбор и подготовка документов для представления в Росреестр;
· содействие в получении выписки из ЕГРН;
· другие услуги правового характера.
Совершение действий, влекущих правовые последствия, без опытного специалиста – это хождение по минному полю. Если вы не готовы рискнуть своим имуществом и финансами, рекомендуем воспользоваться услугами по сопровождению сделок с недвижимостью, предлагаемыми адвокатами и юристами нашей компании.
Особенности покупки участка в СНТ
При покупке участка в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) следует знать, что собственник не имеет соответствующего свидетельства на него, но вправе им распоряжаться. При этом владельцем наделов является СНТ. Прежний владелец при продаже участка должен выйти из товарищества посредством подачи заявления, а новый – войти. При желании можно не вступать в него, но тогда заключить соглашение на пользование ресурсами и отдельно их оплачивать в рамках договора.
Приобретение надела в СНТ имеет несколько особенностей:
- цена значительно ниже, чем с разрешенным использованием под ИЖС, поскольку имеет сельхозназначение;
- на земле в товариществе можно построить дом;
- при нахождении СНТ в пределах населенного пункта существует возможность перевести категорию земельного участка в ИЖС;
- перевод земли в другую категорию потребует много времени и средств, но без этого дом не будет признан жилым и не будет возможности там прописаться;
- строительство, а также все согласования с землей и домом могут стать дороже, чем при ИЖС.
Договор о намерениях
Зачастую, прежде чем оформлять сделку и регистрировать переход имущественных прав, стороны составляют предварительный договор о намерениях купли-продажи недвижимости. Он является своего рода упрощенной версией основного договора и не влечет за собой серьезных правовых последствий. По сути это письменное закрепление достигнутых договоренностей сторон. Передачу собственности или денег он не влечет.
Этот вид юридических отношений предусмотрен в ст. 429 ГК РФ. Он подразумевает, что стороны имеют намерение заключить основной договор купли-продажи в будущем, а также включает подробное описание характеристик объекта соглашения – земельного участка, дома или другого объекта недвижимости.
Оформленный образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости не влечет за собой обязанности по передаче денежных средств. Однако в тексте соглашения необходимо указать окончательную стоимость объекта недвижимости и порядок расчетов.
Намерения сторон по желанию могут быть подкреплены выплатой задатка, но это не является обязательным условием соглашения. Если стороны включают в договор этот пункт, необходимо будет также указать при наступлении каких обстоятельств задаток будет возвращен.
В соответствии с положениями ст. 381 ГК РФ деньги должны быть возвращены в добровольном порядке, если продавец и покупатель придут к обоюдному решению расторгнуть соглашение о намерениях купли-продажи недвижимости (образец могут подготовить юристы нашей компании) без заключения договора купли-продажи.
Предварительный договор заключается в том случае, если стороны не могут оформить основной договор по определенным причинам. К примеру, если ожидается решение третьей стороны или один из участников сделки находится в другом городе. Так, часто договор о намерениях купли-продажи недвижимости заключается при ипотеке – стороны ожидают решения банка о выдаче кредита.
В договоре о намерениях можно также прописать следующую информацию:
· дата, в которую продавец и покупатель обязуются оформить сделку (если дата не указана, основной договор заключается в течение года с даты подписания предварительного соглашения);
· требования о снятии объекта соглашения с регистрации до перехода имущественных прав;
· порядок погашения платежей за оказание коммунальных услуг;
· информацию о сохранности дома и земельного участка в надлежащем состоянии;
· запрет на оформление обременения или передачу объекта в аренду;
· сведения о задатке и порядке его возврата;
· ответственность сторон;
· порядок расторжения договора;
· количество экземпляров соглашения;
· порядок разрешения спорных вопросов.
В случае уклонения от взятых на себя обязательств по договору вторая сторона вправе обратиться в суд. Срок исковой давности по претензиям такого рода составляет шесть месяцев с даты истечения периода действия договора.
Предварительный договор купли-продажи может быть заключен только в письменной форме. Если стороны договорились совершить сделку и не закрепили этого на бумаге, это не влечет каких-либо юридических последствий. Продавец не обязуется передавать имущество, покупатель, в свою очередь, не обязан передавать денежные средства.
Договор о намерениях не требует нотариального заверения. Стороны могут обратиться к нотариусу по желанию, но законодательство не содержит такого обязательства. Это относится и к случаям, когда собственников предмета сделки несколько.
Однако, если у одной из сторон есть сомнения в чистоте сделки или есть какие-либо спорные моменты, рекомендуется привлечь юриста. Лучше всего это сделать еще на стадии обсуждения деталей взаимоотношений.
Договор о намерениях купли-продажи недвижимости позволяет снизить риски, но, вместе с тем, может иметь подводные камни, о которых стоит знать. На основании ст. 429 ГК РФ при уклонении от заключения договора вторая сторона может принудить подписать основное соглашение. Поэтому стоит серьезно отнестись к выбору земельного участка.
Прежде чем подписывать соглашение, участок следует тщательно осмотреть, обратить внимание на нюансы, изучить документы. Целесообразно обратиться к юристу уже на этапе выбора, так как возможны скрытые недостатки, которые проявятся в дальнейшем. Юрист сможет проверить соответствие технической документации и реального положения дел. Если есть какие-то несоответствия, специалист поможет уладить это в уполномоченных органах.
Немаловажное значение имеет порядок приобретения права собственности. Если земельный участок перешел по наследству, нужно проверить отсутствие других претендентов на получение имущественных прав. Без юриста есть риск, что в отношении этого имущества может начаться спор. Например, если потенциальный наследник обратиться в суд за восстановлением срока вступления в права наследования или с претензией на получение обязательной доли.
Еще один важный момент, который следует проверить – наличие мужа или жены. Если имущество является совместно нажитым, потребуется получить согласие от супруги на передачу права собственности и заключение сделки.
Если вам необходимо оформить договор о намерении заключить сделку в будущем, обращайтесь в нашу компанию. Мы сопровождаем сделки в отношении земельных участков и недвижимости «под ключ».
Что необходимо будет подготовить продавцу
Говоря о тех документах, которые должен будет предоставить продавец в момент совершения сделки, необходимо отметить, что перечень их достаточно небольшой, но их подготовка займет достаточно много времени.
Так, продавцу (в том случае, если это юридическое или физическое лицо, не имеющее отношения к государственным или муниципальным органам власти) необходимо будет предоставить для совершения сделки:
- Свидетельство о праве собственности на конкретный участок вместе с документами, подтверждающими законность получения такого документа;
- Кадастровые паспорт и план участка (получить их можно в Росреестре и там же сделать и заверить их копии);
- Документы, подтверждающие отсутствие каких-либо обременений на участок, а также задолженностей по нему (например, перед налоговыми органами);
- Разрешение супруга на осуществление сделки в нотариально заверенном виде (даже в том случае, если речь идет об участке, приобретенном до момента официального заключения брака);
- В ситуации, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних членов семьи (собственных детей продавца или приемных и усыновленных), обязательным будет наличие оформленного соответствующим образом разрешения органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи того или иного земельного участка;
- Отказ административных образований и иных лиц, имеющих право преимущественного выкупа участка от такого своего права.
Если все документы подготовлены грамотно и в полном объеме, и приобретающая сторона также смогла соответствовать этим требованиям, наступает момент переоформления права собственности.
Земельный аудит
Земельный аудит или правовая проверка объекта недвижимости – это юридический анализ возможности использовать участок для нужд его владельца, потенциального покупателя или инвестора. В процессе проведения анализа проверяется возможность застройки земельного участка, а также определение характеристик доступных для строительства объектов. Кроме того, юрист анализирует возможность изменения вида разрешенного использования в случае необходимости.
Земельный аудит необходим тем, кто принял решение по освоению существующего земельного участка, приобретает надел, является потенциальным застройщиком или планирует инвестировать денежные средства в освоение и развитие территории.
В процессе осуществления правовой проверки объекта компетентный юрист проводит следующие мероприятия:
1. Юридический анализ правоустанавливающей документации на земельный участок.
На этой стадии проверки специалист определяет наличие и содержание правоустанавливающих бумаг. Он проверяет, насколько информация в документах соответствует фактическим характеристикам. Юрист изучает, соответствует ли описание и свойства участка интересам клиента. При этом анализируется местоположение, площадь, категория и вид разрешенного использования, факт постановки на кадастровый учет, информация о собственнике. На этом этапе необходимо затребовать оригинал правоустанавливающих документов.
2. Юридический анализ полномочий доверенного представителя владельца земельного участка или личности собственника.
Если собственник является физическим лицом и принимает участие в сделке от своего имени, то потребуется установить его личность. Если владелец – организация, необходимо провести идентификацию данных о юридическом лице и изучить уставные документы. Когда действует доверенное лицо, потребуется проведение правовой экспертизы доверенности и полномочий представителя.
3. Анализ истории получения имущественных прав на земельный участок.
Это крайне важная информация для тех, кто планирует приобретение не только земельных участков, но и любого ценного имущества. Профессиональный взгляд юриста на количество, частоту и основания перехода имущественных прав на землю дадут ценные данные о вероятных рисках и возможных проблемах, которые могут наступить после приобретения участка. К примеру, если право собственности было получено на основании судебного решения, есть риск, что в будущем возникнут сложности. Наличие осложнений в прошлом чревато признанием сделки недействительной или длительными судебными разбирательствами. В подобных ситуациях рекомендуется отказаться от сложного участка и подобрать другие варианты.
4. Определение наличия или отсутствия обременений на земельном участке.
Обременения – это любые правовые посягательства и законные обстоятельства, которые возникают на основании договора или нормативного акта и отягощают возможность реализации имущественных прав. Часть правомочий при этом получают третьи лица. Такими обременениями могут выступать аренда, залог, ипотека, сервитут и другие. Юрист поможет узнать, есть ли в отношении объекта неявные обременения, которые могут помешать пользоваться земельным участком в полном объеме. При этом будет учтен план клиента по использованию объекта.
5. Определение наличия ограничений в отношении участка.
Различные ограничения на использование участка могут быть установлены для защиты земельного надела или прилегающих объектов от вероятного неблагоприятного воздействия. Подобным ограничением является установление на территории природоохранной зоны, санитарной, градостроительной или историко-культурной. На таких участках запрещается ведение любой экономико-хозяйственной деятельности. Подобные данные необходимо учитывать во избежание проблем. Эта информация потребуется при планировании проведения строительных работ или использования участка иными способами.
6. Анализ возможности изменения категории земли и вида разрешенного использования участка.
Изменение целевого назначения участка не всегда представляется возможным по закону. Несмотря на это, сторона-продавец может умолчать о таком ограничении. Юрист поможет приобрести участок, с которым не возникнет подобных проблем.
Таким образом, земельный аудит включает в себя ряд тщательных проверок:
· целевое назначение и возможность его изменения;
· корректность оформления документов;
· установление происхождения участка;
· установление юридической чистоты;
· оценка рисков;
· определение наличия правовых ограничений или препятствий к использованию участка иного характера.
При необходимости проведения земельного аудита вы можете обратиться в нашу компанию. Проконсультироваться по поводу получения услуги можно по указанному номеру телефона. Вы также можете воспользоваться функциональными возможностями сайта для связи с юристом.
Какие еще документы могут понадобиться
На самом деле, при ответе на этот вопрос необходимо учитывать, о продаже какого участка идет речь — под индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства или организации крестьянско-фермерского производства.
Именно принадлежность к таким категориям определяет, какие еще
документы могут понадобиться.
Так, в случае сделки с участком, предназначенным для ИЖС, могут потребоваться согласованный проект дома и подводимых к нему инженерных сетей. Кроме того, могут потребоваться документы, подтверждающие дальнейшее использование участка именно для конкретных целей (что на этом наделе будет осуществлено именно индивидуальное жилищное строительство, а не возведен многоквартирный жилой дом).
Кроме того, при заключении договора купли-продажи, если приобретение осуществляется с привлечением средств материнского капитала, понадобится предоставить справку из Пенсионного Фонда Российской Федерации о том, что средства в скором времени будут отправлены продавцу в качестве исполнения своих обязательств покупателю.
Какова средняя цена аренды земли для сельского хозяйства? Узнайте у нас! Вам надо заключить договор участия в долевом строительстве? Как это правильно сделать, вы узнаете здесь.
Вам нужны условия оформления ипотеки в Абсолют Банке? Узнайте их тут.
Юридическое оформление аренды
Сделки, связанные с оформлением участка в аренду, довольно простые. Основные нюансы затрагивают объем правомочий и обязанностей сторон по содержанию и использованию имущества, а также внесению арендных платежей и компенсации оплаты за услуги ЖКХ со стороны арендатора.
Одним из важных аспектов выступают предусмотренные основания для освобождения занимаемого земельного участка по инициативе сторон. Важно прописать в договоре условия, при которых такое допустимо. Например, арендодатель может получить право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке в случае неуплаты арендных платежей в течение трех месяцев. В свою очередь арендатору может быть позволено отказаться от аренды, если арендодатель нарушает порядок посещения сданного объекта.
При возникновении спорной ситуации в отношении арендуемого участка решать разногласия придется в суде. Поэтому рекомендуется предусмотреть в договоре все вероятные сложности, с которыми могут столкнуться стороны договора. Осуществить это может квалифицированный юрист.
Кроме того, стоит принять во внимание, что арендный договор, оформленный на срок более года, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Сделки меньшей продолжительностью регистрировать не нужно. В вопросах регистрации также может помочь профессиональный юрист.
С какими трудностями можно столкнуться?
При приобретении территории у собственников покупатели могут столкнуться с проблемами. Первая — недобросовестный продавец.
Бывает, что с целью ускорения продажи владельцы замалчивают о важных обстоятельствах. Надел может относиться к территории лесного фонда — продажа в этом случае недопустима.
Часто продавцы не оповещают о категории ЗУ. Сельскохозяйственная земля не может использоваться в промышленных целях.
Покупатель будет обязан менять категорию самостоятельно. Если участок окажется самовольно захваченным, прав на него по закону нет. Территория может быть арестована, быть залогом или перепроданной (без кадастрового номера, по акту старого образца).
Вторая проблема — неправильное оформление документации: несовпадение информации в новых справках и имеющемся кадастровом паспорте. Если право на землю принадлежит малолетнему гражданину, в соглашении потребуется согласие опекуна (попечителя).
По своей невнимательности покупатель может получить другой участок — не тот, который ему показывали. При осмотре планируемой покупки необходимо следить, чтобы кадастровые номера в справках не отличались от осматриваемой территории.
