При покупке земельного участка важно знать много нюансов. Не на каждом можно выстроить дом, чтобы проживать в нем с семьей круглогодично. Например, на одном участке можно возвести коттедж, а на другом – только дачный домик. Все зависит от того, к какой собственности и классификации относится данный земельный участок. Кроме этого, от статуса земли зависит ее стоимость, благоустроенность, возможность оформления регистрации. В статье разберем расшифровку аббревиатур ИЖС, СНТ и прочих. Разъясним особенности, преимущества и недостатки этих видов классификации земельных участков.
Участок ИЖС: что это такое
ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство
. Участки с таким статусом располагаются в пределах населенных пунктов – с соответствующей инфраструктурой. В соответствии со статьей 48 п. 3 Градостроительного кодекса РФ, на земельном участке с таким статусом можно возводить капитальное жилое строение, главное – чтобы высота была не более 3-х этажей.
Преимущества ИЖС
Основным достоинством земельного участка под ИЖС – возможность зарегистрироваться по месту жительства
, правда, только после возведения жилого строения.
Другие преимущества такие:
- банки охотно выдают ипотеку на покупку участка под ИЖС;
- в населенных пунктах с развитой инфраструктурой не возникнет проблем с тем, чтобы устроить ребенка в школу или детский сад;
- собственник дома имеет право свободно подключиться к основным коммуникациям (на практике такое встречается довольно редко);
- есть возможность пользоваться всеми социальными услугами и привилегиями (при их наличии).
Кроме этого, при покупке такого объекта можно оформить имущественный вычет по НДФЛ
, но только при условии официального трудоустройства собственника участка под ИЖС.
Недостатки земли под ИЖС
В соответствии с законодательством РФ, в каждом регионе установлены определенные ограничения размеров участков
под индивидуальное жилищное строительство. А перед строительством объекта все необходимые документы (акты, проекты и прочие бумаги) нужно согласовать в соответствующих государственных инстанциях.
Что запрещено на участках ИЖС
Законодательством установлены определенные запреты по поводу использования участков с таким статусом. Собственникам запрещено производить или реализовывать ритуальные товары, организовывать переработку сельскохозяйственной продукции (с целью получения прибыли).
На участках под ИЖС нельзя строить объекты для производственного или коммунального использования
.
Как перевести СНТ в ИЖС?
Для смены статуса территории необходимо обратиться в земельную палату администрации, в которой находится объект. Т.е. если это город, то в городскую, село – сельскую или районную.
Основанием для смены статуса участка является делание собственника, однако нельзя забывать и о других условиях:
- Согласие всех собственников, если земля поделена на доли между несколькими лицами;
- Согласие администрации – отсутствие планов по засеву земли либо проведения на ней сельскохозяйственных работ.
Для перевода СНТ в ИЖС, необходимо предоставить следующие документы:
- Кадастровый паспорт участка;
- Документ, подтверждающий право собственности на участок;
- Документ, подтверждающий личность собственника;
- Нотариально заверенная доверенность дольщиков земли, в случае, если участок поделен на доли между несколькими лицами.
После предоставление документов, владелец получит ответ в течение 1-2 месяцев. В случае отказа, процедуру необходимо провести повторно.
Обычно отказ администрации является следствием:
Ошибок в документах;- Предоставления неполного пакета документов;
- Наличием у администрации планов по использованию земли в сельскохозяйственных нуждах.
- Стоит ответить, что только в первых двух случаях, существует возможность получить положительный ответ при повторном обращении и владельцу стоит направлять повторный запрос в земельную палату. Так как в случае отказа вследствие использования сельскохозяйственных земель по назначению, положительный ответ не буден дан вплоть до момента перевода всего СНТ в ИЖС.
Сколько это стоит?
Цена услуг по переводу СНТ в ИЖС зависит от:
- Региона, в котором зарегистрирован участок;
- Наличия посредников.
Стоимость услуг юристов, лоббирующих процесс изменения статуса объекта, может увеличить цену услуг на изменение правового статуса участка в 2, 3 раза.
- Средняя цена по России составляет 15.000 тыс.рублей, при обращении в юридическую фирму – 30.000/45.000 тыс.рублей.
Однако при участии посредников, у собственника не останется необходимости стоять в очередях, получая необходимые документы. Все временные затраты, а также обязанность составить пакет документов и предоставить его в администрацию ложатся на плечи юриста. В случае отказа, юрист обязан исправить все имеющиеся ошибки и выполнить требования адмнистрации, а также подать бумаги заново.
СНТ: что это такое
СНТ расшифровывается как садовое некоммерческое товарищество
. Земли с таким статусом расположены за пределами населенных пунктов, изначально такие участки предназначены для земледелия. Собственник участка становится членом товарищества, поэтому он должен регулярно вносить членские взносы и может принимать участие в собраниях.
Преимущества земель СНТ
По сравнению с землями ИЖС, в СНТ участки стоят гораздо дешевле
. Они расположены, как правило, в сельской местности – то есть, в зонах с хорошей экологией.
Недостатки СНТ
На участках в СНТ не запрещено возводить жилые строения, но они будут считаться дачными домиками
, даже если в них кто-то будет жить круглогодично. Обосновано это статусом такого участка.
Другие недостатки:
- все необходимые коммуникации собственники участков подводят за свой счет;
- в построенном доме сложно оформить регистрацию;
- у участка в СНТ, как правило, площадь не более 15 соток.
Еще одним важным недостатком является то, что участок в СНТ банки неохотно берут в залог
– это усложняет процесс его приобретения, если нет сбережений.
Можно ли перевести СНТ в ИЖС?
Возможность перевести СНТ в ИЖС появилась достаточно недавно, но сегодня уже существует множество случаев перевода территорий из одного организационно-правового статуса в другой.
Основными причинами, по которым владельцы желают сменить статус принадлежащей им территории, являются:
- Желание использовать материнский капитал для застройки дома. Так как использовать государственную помощь можно только на участках категории ИЖС.
- Желание получить заем на строительство дома. Так как банки предпочитают субсидирование лишь строительство в ИЖС, так как план застройки на ЛПХ и СНТ не регламентируется и это приводит к высоким рискам.
- Желание прописаться на участке на ПМЖ. Данная возможность присуща только для земель ИЖС.
Для перевода СНТ в ИЖС существуют условия:
- Территория не должна находиться в большом удалении от коммуникаций – земля должна находится на территории поселения;
- Администрацией не должно планироваться использование территории для будущих сельскохозяйственных работ – земли не должны быть со статусом «сельхозназначение»;
ДНТ: что это такое
ДНТ расшифровывается как дачное некоммерческое товарищество. При покупке земельного участка с таким статусом нужно будет платить членские взносы, так как каждый собственник становится участником объединения владельцев. Все решения, которые связаны с подводом коммуникаций, покупкой инвентаря и прочих средств/материалов для общего пользования, принимаются на общих собраниях.
В соответствии с Федеральным законом №66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», на участках в ДНТ можно возводить дачные домики и хозяйственные постройки
для хранения инвентаря. Разрешается заниматься земледелием и ведением личного хозяйства.
Преимущества ДНТ
Основным из них является низкая стоимость
. Участки могут располагаться как в черте города, так и за ее пределами. Как правило, земли плодородные и находятся в экологически чистой местности. Возводить строения собственник участка может по своему усмотрению.
Недостатки ДНТ
К ним относят следующее:
- отдаленность от основных социальных объектов;
- сложность при подключении коммуникаций (без общего собрания их подвести не удастся);
- необходимость постоянно вносить членские взносы и посещать собрания правления.
Но если рассмотреть более детально, такие недостатки не станут преградой для приобретения небольшого загородного участка в экологически благоприятной зоне.
В чем же состоит их принципиальная разница?
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно заглянуть в российское законодательство. Участки, относящиеся к ДНП считаются сельскохозяйственными землями, а те же ИЖС- обычно считаются застройками в приделах города. Первый тип стоит в разы дешевле. Благодаря новому закону, ИЖС с ДНП практически прировняли по ценности. На участках дачного назначения теперь можно заниматься индивидуальным строительством дома, чтобы проживать в нем постоянно.
ДНП: что это такое
ДНП – это дачное некоммерческое партнерство
. Участки с таким статусом отлично подходят для возведения дачного домика. Как правило, земли располагаются за пределами городской черты. Но встречаются и в черте населенных пунктов, что в значительной степени приравнивает их к участкам для индивидуального жилищного строительства. Собственник участка в ДНП является членом такого партнерства, и в его обязанности входит регулярное внесение членских взносов.
Преимущества участков в ДНП
На таких участках можно возводить дом, но без права признания его жилым
. То есть, даже при строительстве дома для круглогодичного проживания не выйдет получить для него статус жилого объекта. Стоимость участков в ДНП ниже, чем под ИЖС, но и здесь есть определенные нюансы.
На участке может быть расположено капитальное строение – следовательно, стоимость земли вместе с объектом в некоторых случаях превышает стоимость участков под ИЖС. Если участок расположен в черте населенного пункта, в доме можно зарегистрироваться. Обоснование: постановление Конституционного суда Российской Федерации №7-П от 14 апреля 2008 года.
Недостатки участков ДНП
Они такие же, что и у участков в СНТ и ДНТ:
- сложности при приобретении участка или строительстве в ипотеку;
- подведение коммуникаций за свой счет;
- сложности в оформлении капитального дома в качестве жилого объекта;
- нет возможности оформить регистрацию.
Участок такой можно использовать только в сельскохозяйственных целях
. Также не стоит забывать, если участок расположен за пределами населенного пункта, возникнут проблемы с оформлением детей в школы и детские сады, а также с использованием других преимуществ городских жителей.
Дачное некоммерческое партнерство: что это такое и для чего предназначено
В первую очередь, необходимо знать, что дачное некоммерческое партнерство можно создать либо на территории уже существующего населенного пункта или на землях сельхозназначения, которые не принадлежат населенным пунктам.
Важно: для любого дачного строительства нужно получить специальное разрешение.
Так как дачное партнерство является некоммерческой организацией, основывают его, учитывая все принципы учреждения таких объединений. Закон определяет такое партнерство как юридическое лицо. Сначала участники организации (их должно быть не менее трех человек) обязаны определиться с тем, где именно будет местонахождение ДНП. Кроме этого, они должны:
- определить цель создания;
- дать своей организации название;
- оплатить государственную пошлину;
- иметь копию Устава ДНП.
Дачное партнерство имеет определенную структуру, в том числе и контролирующий орган – собрание членов ДНП. Финансовую деятельность организации проверяет ревизионная комиссия. Участники дачного партнерства имеют право решать следующие вопросы:
- избрание исполнительного органа организации;
- реорганизация ДНП;
- использование и формирование всего имущества ДНП;
- приобретение участков и т. д.;
- изменения, которые необходимо внести в устав дачного партнерства.
Участки ЛПХ: что это такое
ЛПХ расшифровывается как личное подсобное хозяйство
. Участки с таким статусом могут быть расположены как в городской черте, так и за ее пределами.
В зависимости от этого и определяется их назначение, а также область использования. Если участок расположен в городской черте, его можно перевести в ИЖС. Это повысит его стоимость, а также даст возможность возводить на нем жилое строение с правом оформить регистрацию в нем. Если же участок расположен за пределами населенного пункта, строить на нем дом запрещено.
Такие земли выделяются только для ведения сельскохозяйственных работ.
Преимущества участков ЛПХ
Если участок находится в черте населенного пункта, банки охотно выдают под него кредит. На нем можно вести фермерскую деятельность
– это не предпринимательство, если все происходит на участках под ЛПХ (а значит – не облагается налогами).
Недостатки участков ЛПХ
На тех участках, которые находятся за пределами населенных пунктов, запрещено возводить строения
. Кроме этого, земли выдаются в виде паев, на которых придется что-то выращивать.
Сколько стоит переоформить землю
Наше государство гарантирует бесплатную смену ВРИ надела, а также перевод его из одной категории в другую. В то же время, оформление пакета сопроводительных документов потребует оплаты государственной пошлины и услуг кадастрового инженера.
Основные финансовые траты:
- Оформление выписки из ЕГРН – от 300 до 600 руб. – в электронном виде, от 750 до 2200 руб. – выписка в бумажном виде с живой печатью.
- Межевание земельного участка – от 7000 руб. в зависимости от региона проведения работ.
- Внесение изменений в Земкадастр – от 245 до 700 руб. – заявление подается в электронном виде, от 350 до 1000 руб. – направление «бумажного» пакета документа.
Решение поставленной задачи можно поручить юристу.
Срок выполнения работ в этом случае не изменится, а стоимость возрастет на 20-50 тыс. руб.
Преимущества и недостатки ДНТ
Достоинства таких участков:
- Стоимость земли ниже по сравнению с СНТ и ИЖС.
- Близость природы, возможность ощутить прелести сельской жизни.
- Коллективное решение вопросов жизнеобеспечения (проведение электричества, водопровода и т. п.).
- Дом не придется признавать жилым, даже если он достаточно крепок для постоянного проживания.
Недостатки ДНТ касаются следующих аспектов:
- Построить капитальный дом будет сложно, т. к. участок предназначен для выращивания культур, а не для постоянного жилья.
- Подведение дороги, электричества, газа и иных коммуникаций к дачному участку платное и может обойтись хозяину очень дорого.
- Чтобы прописаться в доме, придется обращаться в БТИ, ФМС, проводить экспертизу дачи.
- На территориях ДНТ нет поликлиник, школ и иных учреждений. Отвозить ребенка на занятия или записываться на прием к врачу придется в ближайшем населенном пункте.
- Банки неохотно принимают участки ДНП в качестве залога при оформлении ипотеки.
Жить в доме, расположенном на территории ДНТ, понравится не каждому, поскольку поблизости мало объектов инфраструктуры (магазинов, школ, медицинских учреждений). Для решения многих вопросов придется находить общий язык с соседями.
Участок ДНТ: какие бывают проблемы с покупкой/продажей
Не всегда заявленная продавцом информация соответствует действительности либо у хозяина остались задолженности перед товариществом. Поэтому, прежде чем покупать участок ДНТ, важно тщательно изучить документацию по месту и проверить данные продавца. Желательно лично съездить в указанный район.
У продавца земли ДНТ должен быть полный пакет документов для совершения сделки:
- кадастровый паспорт;
- заверенный технический план постройки;
- выписка из ЕГРН о государственной регистрации права собственности на земельный участок и дом;
- справка из правления ДНТ, подтверждающая отсутствие долгов у продавца;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений и запрещений;
- межевой план участка (если у вас остались сомнения).
Законно оформить недвижимость и прописаться на участке можно только в том случае, если сам поселок ДНТ организован легально.
Трудности могут возникнуть при покупке земли с недостроенным домом в ДНТ, причем разнообразные: от неправильного расположения на участке до проблем с постройкой. Иногда снести и создать новый дом проще, чем закончить работы с прежним.
Бывает, что после покупки земли продавцы увозят стройматериалы (строения) с участков, которые они не продавали по договору. Поэтому важно просить зарегистрировать недостроенный дом.
В беспроблемных ситуациях хозяева сразу после покупки регистрируют дом на свое имя.
За что чаще всего судятся владельцы таких участков
Отношения участников ДНТ с управляющими и энергетиками — зона непрекращающихся конфликтов. В арбитражных судах больше половины дел с дачными товариществами: или иски к сетевым компаниям, или от них.
Суды ДНТ часто и долго тянутся из-за претензий жителей к председателям. Последние воруют деньги с общего счета либо не выполняют обещанные условия, нарушая права собственников ДНТ и устав.
