Товарищество собственников жилья – это одна из распространенных форм управления многоквартирным домом. Членами товарищества являются владельцы жилых помещений многоквартирного дома.
Товарищество собственников недвижимости – понятие схожее с ТСЖ, но более широкое. Сюда могут входить не только собственники жилой недвижимости, но и нежилой (например, человек владеет только землей). Как отдельная правовая форма ТСН создано в 2014 году.
Членство в ТСЖ – дело добровольное. Это право, а не обязанность. Поэтому и выйти из товарищества можно в любой момент.
Как это сделать правильно? Читайте в статье.
Каким законом регламентируется выход из ТСЖ одного дома
Раздел VI Жилищного кодекса РФ регламентирует порядок создания, права и обязанности товарищества собственников жилья.
Статья 143 данного раздела предписывает процесс выхода из ТСЖ/ТСН. Существует 2 способа прекращения членства в товариществе:
- прекращение права собственности (например, продажа квартиры);
- подача заявления о выходе.
Все другие способы, которые могут быть прописаны в уставе товарищества, незаконны.
Также понятие «товарищество собственников жилья» прописано в статье 291 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой статье, целью ТСЖ является управление МКД на некоммерческой основе. То есть, члены правления не имеют право извлекать личную выгоду из данной деятельности. Именно это нарушение чаще всего становится причиной выхода из товарищества ее членами.
Дальнейшие намерения
Вся процедура выхода одного члена или одной квартиры проводится в срок 7 календарных дней. В некоторых случаях сроки могут измениться. Процедура не предполагает внесения денежных средств, за исключением случаев, когда у заявителя имеются долги по оплате ЖКУ.
После оформления необходимых документов, заявителю выдаётся официальный ответ от правления или администрации поселения о том, что он больше не является членом организации. При наличии долгов правление потребует первоначально погасить их.
После оформления процедуры жильцу дома нужно будет самостоятельно ухаживать за территорией, прилегающей к его квартире и оплачивать ЖКУ непосредственно ресурсоснабжающим организациям. Если с управленцами заключён индивидуальный договор, оплату ЖКУ можно будет продолжить в штатном режиме.
Процесс выхода из ТСЖ не отличается какими-либо сложностями и требует только оформления его в соответствии с законами РФ. Для проведения процедуры юридически грамотно стоит заранее проконсультироваться со специалистами.
Как отказаться от ТСЖ
Статья 148 ЖК РФ описывает обязанности правления ТСЖ:
- соблюдать устав товарищества;
- вести документацию (бухгалтерскую, налоговую, реестр членов);
- управлять МКД либо заключать договора на управление;
- нанимать рабочих для ведения хозяйственной деятельности (например, уборка общедомовых территорий, мелкие ремонтные работы);
- заключать договора с организациями, поставляющими коммунальные услуги, в целях обеспечения дома энергоресурсами;
- ознакамливать членов ТСЖ о результатах деятельности на общих собраниях.
Неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей дает право владельцам помещений отказаться от ТСЖ.
Статья 162 ЖК РФ дает право собственникам расторгнуть договор об управлении МКД в одностороннем порядке.
Жильцам многоквартирного дома
Отказ от ТСЖ/ТСН происходит в письменной форме.
Сначала можно попробовать договориться мирным путем. Пишется претензия на имя председателя. В ней описываются, с какими моментами управления МКД жильцы не согласны.
Если ответ правление не предоставит или впоследствии не выполняет своих обещаний, то собственники имеют право выйти из ТСЖ вместе всем домом.
Для этого проводят общее собрание собственников жилья. На нем, путем голосования, собственники решают вопрос отказа от ТСЖ.
Если владельцы более 50 % площади дома голосуют «за», тогда товарищество ликвидируется.
Однако необходимо здесь же решить вопрос о новом способе управления домом. То есть нельзя просто выйти всем домом (или больше половины жильцов) из состава товарищества. В течение одного месяца необходимо выбрать новую форму управления:
- заключить договор с управляющей компанией;
- создать ЖЭК либо жилищно-строительный кооператив;
- образовать отдельное ТСЖ, если до этого было функционировало многодомовое товарищество;
- перейти к самоуправлению.
После проведения общего собрания ТСЖ производит процедуру ликвидации: закрывает счета, расторгает договоры с поставщиками энергоресурсов и передает всю документацию ликвидационной комиссии или непосредственно собственникам.
Одной квартирой, одному собственнику
Порядок такого выхода аналогичен вышеизложенному, но гораздо проще. То есть ликвидации товарищества не происходит.
Собственник просто пишет заявление на имя председателя правления, в котором уведомляет о своем выходе из состава членов ТСЖ.
Обратите внимание, если в квартире собственников несколько, то выход из товарищества одного не влияет на членство остальных. Или же написать заявление должен каждый владелец.
Права и обязанности граждан
По отношению к квартире
Внимание! Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему жилым помещением.
Он может предоставить в пользование другому лицу квартиру по найму. А также заключить с ним договор безвозмездного проживания, но при этом данное использование не должно ущемлять интересы других граждан.
Кроме прав, собственник обязан соблюдать необходимые условия проживания в помещении. Ему нужно поддерживать в надлежащем виде жилую площадь, на которой он проживает. Он должен соблюдать права и законные интересы соседей, следовать правилам использования квартирных помещений. Кроме этого, владелец вынужден нести расходы по содержанию общего имущества и помещений.
На нашем сайте вы найдете и другую информацию о деятельности ТСЖ и сможете узнать, чем оно отличается от УК и ЖСК, а также что такое ассоциация ТСЖ.
Применительно к нежилым помещениям
Участие в товариществе, которое организовано в доме, дает право не только присутствовать на собрании, но и принимать разные решения, например, относительно нежилых помещений. Именно члены ТСЖ определяют необходимость о ставке консьержа, или какой косметический ремонт нужно сделать в вестибюле, коридоре или на лестничной клетке. А это напрямую влияет на рыночную стоимость квартир в этом здании.
Учитывая тот фактор, что именно товарищество распоряжается помещениями коллективного применения, квартиросъемщики с его поддержкой принимают решение, как использовать чердак или подвал своего дома. А оформление за товариществом прилегающей территории, позволит организовать не только парковку машин, но и детскую площадку.
Справка. Кроме вносимых взносов, источником доходов для товарищества могут быть и государственные субсидии.
Для этого участникам следует помнить, что власти муниципалитета, являющиеся владельцами не приватизированных квартир в здании, также обязаны покрывать расходы по содержанию жилья, а в случае отказа, ТСЖ имеет право взыскать часть взносов в принудительном порядке.
А также в соответствии со ст. 153 ГК РФ товарищество может выступить инициатором строительства дополнительных сооружений с дальнейшим извлечением доходов из них. Например, допускается, при оформлении всех разрешений пристроить к жилому зданию помещение под магазин или кафе, и сдавать его в аренду: вполне возможно, что данные платежи перекроют большую часть коллективных расходов.
Владелец частного предприятия, которое находится на территории дома, независимо от членства в товариществе, обязан нести коммунальные расходы и тратиться на поддержание в надлежащем состоянии общих принадлежностей. При этом важным моментом является то, что предметно подразумевается под расходами на содержание общего имущества.
Такое уточнение обусловлено ст. 210 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что владелец объекта несет бремя содержания помещения и имущества, находящегося в нем, если другое не оговорено в договоре ТСЖ.
Помимо этого, согласно ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники необитаемых помещений обязаны нести расходы на содержание коллективного имущества в многоквартирном доме. Они определяются долевым участием в праве общей собственности.
Причины и основания для выхода
Причины выхода из ТСЖ могут быть разными. Но самыми часто встречающимися являются:
- ненадлежащее управление общедомовым имуществом;
- неправильное распределение денежных средств, поступивших за счет уплаты членских взносов;
- правление ТСЖ утратило доверие собственников;
- завышается плата за услуги ЖКХ;
- смена формы управления МКД.
Если выйти желает отдельный собственник, то причиной также может послужить экономия денег. Ведь членские взносы больше не надо будет оплачивать. А у каждой семьи разное финансовое положение.
Как выйти из ТСЖ — процедура по шагам
Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:
- Попробуйте договориться мирным путем – выскажите свои претензии председателю, попробуйте найти решение проблем.
- Если переговоры не увенчались успехом, тогда начинайте процесс.
- Сначала оплатите все долги за коммунальные услуги и членские взносы.
- Потребуйте в ТСЖ бланк заявления о выходе. Если его не предоставят, напишите сами от руки, либо скачайте в интернете.
- Заявление составьте в двух экземплярах – один оставляете в ТСЖ, на другом просите поставить пометку о приеме. Как вариант – заявление можно отправить заказным письмом по почте.
- Если у вас нет неоплаченных платежей, то в течение недели ТСЖ обязано издать приказ о вашем исключении из состава членов этой организации.
- Так как дата написания заявления является датой выхода из товарищества собственников, то, начиная с этого дня, членские взносы вы платить больше не будете.
Взаимодействие с собственниками
Зачастую, при реализации прав ТСЖ, у жильцов и членов правления возникают вопросы, касающиеся наиболее проблемных и неоднозначных тем, среди которых — взаимоотношения правления и остальных собственников.
Выдача справок
Иногда жильцы сталкиваются с тем, что правление отказывается выдавать им справки (о составе семьи или расширенную выписку из поквартирной карты) на том основании, что владельцы задолжали квартплату. Имеет ли право ТСЖ не выдавать справки если есть долг?
Это не законная практика, которая часто используется ТСЖ или УК, чтобы жильцы покрыли хотя бы часть задолженности. Выдача справок – это не право, а обязанность ТСЖ перед жильцами. Значит, выписать нужную бумагу они обязаны, даже если жилец за все время проживания ни разу не оплатил свою коммунальную задолженность.
Проникновение в квартиру
Другой проблемный вопрос – имеет ли право правление или председатель ТСЖ осматривать квартиру? В Конституции РФ закреплено право граждан на неприкосновенность жилья.
Справка! Без разрешения владельца помещения, никто не может проходить в его помещение, даже в том случае, если в квартире произошла аварийная ситуация.
Существует только два случая, когда сотрудники ТСЖ могут проникнуть в квартиру без разрешения:
- Если имеется ордер.
- При угрозе террористического акта, наступлении природного либо техногенного катаклизма.
Таким образом, требования правления на досмотр помещения под любым предлогом – снятие показаний счетчиков, поверка счетчиков, замер давления в трубах, проверка температуры помещения и т.д. – незаконны.
Жилец может по своей воле впустить членов правления, но если он запретить входить, то ничего с ним поделать нельзя.
Начисление пени
ТСЖ имеет право начислять пени за неуплату только если это прописано в Уставе, принятом на общем собрании жильцов. Начисление пени – принудительная мера, призванная заставить должника побыстрее внести полную плату за жилье.
Порядок назначения штрафа не берется с потолка. Он должен быть прописаны в Уставе. Также существуют специальные положения НК РФ, определяющие верхние границы штрафных санкций.
Внимание! Размер пени не может превышать 1/30 текущей ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
Подписание договора
Иногда жильцы возмущаются, что ТСЖ заставляет их подписывать договора на обслуживание.
В соответствии со статьей 137 ЖК РФ, ТСЖ имеют право заключать договора с собственниками о коммунальном обслуживании и порядке начисления платежей.
В таком случае правление имеет возможность от имени жильцов заключать различные сделки с поставщиками коммунальных услуг и реализовывать свою обязанность по содержанию дома. Но заставлять или принуждать жильца подписать договор ТСЖ не имеет права, все должно происходить по доброй воле сторон.
Если договора ТСЖ с собственником нет, то жильцам просто придется самостоятельно идти в представительство эксплуатационной компании и заключать нужные соглашения.
Необходимые документы
Кроме самого заявления, необходимо предоставить копии следующих бумаг:
- паспорта;
- правоустанавливающих документов на квартиру;
- технической документации на жилое помещение;
- справку об отсутствии задолженностей за услуги ЖКХ, платежей на капитальный ремонт и членских взносов.
Заявление о выходе, образец и правила составления
Заявление пишется от руки, либо печатается на компьютере.
Стиль обращения – официально-деловой. Кратко излагается суть обращения без каких-то лирических отступлений или описания личных претензий к членам правления.
Помните, что в заявлении вы не спрашиваете разрешения выйти из товарищества, а ставите их в известность о принятом решении. Вы имеете на это полное право.
Сам текст состоит из трех частей:
- Шапка – полное название товарищества и почтовый адрес, свои фамилию, имя, отчество и адрес нахождения жилплощади.
- Основная часть – посередине пишется слово «заявление», сообщаете о решении выйти из жилтоварищества, причина выхода (ее можно не писать, только по желанию), заверяете, что претензий и непогашенных долгов не имеете.
- Заключение – под основным текстом ставите дату и расписываетесь.
По ссылке представлен образец заявления. По своему усмотрению вы можете удалить из него мотивы вашего обращения.
После издания приказа о вашем выходе, вы должны заключить договор по оплате за энергоресурсы. Потому что платить за газ, отопление, электричество, на капитальный ремонт по-прежнему необходимо.
Этот договор вы составляете либо с тем же ТСЖ, либо непосредственно ресурсоснабжающими организациями.
Протокол собрания о выходе из ТСЖ, составление и образец
К протоколу общего собрания о выходе из ТСЖ всего дома (или больше половины собственников) предъявляются строгие требования.
Сначала избираются председатель общего собрания и секретарь. Их Ф.И.О. указывается в протоколе.
Дальше прописывается количество присутствующих. Но не просто по числу собственников, а с указанием принадлежащих им квадратных метров.
Обязательно должен быть достигнуть кворум, то есть в голосовании нужно принять участие собственникам более 50 % жилой площади дома.
Далее идет повестка дня, в которую нужно включить следующие вопросы:
- избрание председателя и секретаря собрания;
- вопрос о ликвидации ТСЖ;
- избрание ликвидатора или ликвидационной комиссии.
По каждому вопросу голосование проводится отдельно. Прописывается количество проголосовавших «за» и «против».
В конце председатель собрания и секретарь ставят свои подписи.
образец составления протокола общего собрания. ⇐
В течение трех дней после принятия решения о ликвидации ТСЖ уведомление об этом направляете в местную налоговую инспекцию.
Уведомление заполняется по форме №Р15001, утвержденной приказом ФНС от 25.01.2012 №ММВ-7-6/[email protected] Скачайте по данной ссылке бланк уведомления.
На основании этого уведомления вносится соответствующая пометка в ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц).
В течение месяца, пока идет процедура ликвидации, собственники должны организовать еще одно общее собрание. На нем решается вопрос о другой форме управления МКД, либо создается новое ТСЖ.
Законодательная база
ТСЖ – организация, создаваемая для совместного руководства жильцами ресурсами дома и коллективного обсуждения некоторых проблем. Чтобы войти в данную организацию, необходимо только заявление соответствующего содержания. Создание и зачисление в ТСЖ не обязывает человека ни к чему. Собственник может по своему желанию покинуть это некоммерческое объединение. Это важно знать и не поддаваться на провокации со стороны других жильцов. Согласно закону, для того чтобы выйти из товарищества, достаточно написать соответствующее заявление. Подробнее об этом можно прочитать в Жилищном кодексе Российской Федерации, статья 143, пункт 3.
Чтобы полностью закрыть ТСЖ, необходимо исключить 50% жильцов из этой организации. По закону после этого данное объединение будет распущено. Еще одним способом ликвидации ТСЖ является решение всех жильцов о закрытии.
Чем грозит выход из ТСЖ
Никаких отрицательных последствий выхода не будет. Возможно, только испортятся отношения к некоторыми соседями, так как размер их членских взносов может быть увеличен в связи с уменьшением количества членов товарищества.
Также, среди негативных моментов нужно отметить то, что вы теряете возможность решать вопросы управления общедомовым имуществом.
Из положительного можно выделить следующее:
- сохраняется доступ ко всей документации, в том числе финансовым отчетам (статья 143-1 ЖК РФ);
- освобождается свободное время, которое раньше тратили на посещение собраний ТСЖ;
- экономите деньги, так как больше платите членские взносы.
Каковы последствия отказа от услуг организации
Выход из товарищества прекращает обязанности, связанные с членством жильца в данной организации. В частности прекращается обязанность уплаты членских взносов и право на участие в общем собрании и участия в принятии решений.
Все права и обязанности, касающиеся объекта собственности, после данного действия сохраняются. За бывшим членом товарищества остается право получать от органов правления информацию об его деятельности (протоколы собраний, бухгалтерская отчетность, заключения ревизионной комиссии и др.).
При этом каким-либо образом влиять на принятие решений общего собрания с момента выхода из организации собственник помещения уже не сможет. Каких-либо негативных последствий выхода не возникает.
Для самого товарищества единичный отказаться от членства в нем означает только отсутствие членских взносов. Массовый выход членов из организации грозит ее полным роспуском, поскольку по закону она подлежит ликвидации, когда в ней остается менее 50% собственников МКД.
Как уйти из председателей ТСЖ, процедура по шагам
Должность председателя в товариществе собственников жилья – выборная. Срок полномочий определяется уставом и не должен превышать 2 лет. Но уйти с поста, в силу личных причин, можно и раньше.
Так как ТСЖ является некоммерческой организацией, оплата труда председателю не производится, запись в трудовой книжке не делается.
Согласно статье 145 ЖК РФ решение об избрании и сложении полномочий членов правления ТСЖ и его председателя принимает общее собрание собственников.
Существует 2 пути отказа от должности председателя:
- После истечения срока полномочий не выдвигать свою кандидатуру на новых выборах.
- При досрочном уходе с должности, будь то по собственному желанию, либо по инициативе жильцов, проводится общее собрание. На нем проходят выборы нового председателя.
Но до тех пор, пока преемник на должность не будет найден, обязанности нужно выполнять в полной мере. А после – передать все дела и документацию новому председателю.
Как выйти из состава учредителей ТСЖ, порядок действий
Вообще учредителями ТСЖ являются собственники жилых помещений МКД. А они из своего числа избирают членов правления.
Срок полномочий членов правления – до 2 лет. После этого правление переизбирается на новый срок, либо проходят выборы нового правления.
Если кто-то из членов правления желает выйти из состава учредителей раньше срока, то предпринимаются действия, аналогичные единоличному выходу из ТСЖ собственника:
- пишется заявление;
- оплачиваются коммунальные платежи и членские взносы;
- прилагается пакет документов;
- в недельный срок издается приказ о выходе.
Различием будет то, что заявление пишется на имя председателя. А также указывается имя возможного кандидата на должность (последнее не обязательно, производится в устной форме).
В заключении следует заметить, что выход из товарищества собственников жилья – это не на всю жизнь. Законом не запрещено спустя какое-то время опять вступить в него. Но, прежде чем это сделать, нужно хорошо подумать. Не нужно производить процедуру входа и выхода из ТСЖ/ТСН бесчисленное количество раз.
