Людей, которые не хотят сотрудничать с агентами по недвижимости много. И такое недоверие вполне обоснованно. Некомпетентность, желание «впарить» что-нибудь подороже и похуже, побыстрее получить комиссионные и растворится – примерно так работает большинство риэлторов. А цены на свои услуги они выставляют немалые.
Предположим, существует некое местное агентство недвижимости «Адрес». Или «Ключик». Позиционирует оно себя как коллектив профессионалов, 25 лет на рынке и знает все о недвижимости в своем городе. Хочет брать большие деньги за сделки, которые априори не может проводить компетентно. А все потому, что коллектив профессионалов – это бывшие продавцы, разнорабочий хабалистый персонал и может быть 1-2 более-менее адекватных человека, один из которых даже знает, что такое Административный Кодекс и Гражданское право.
Это типичный портрет большинства агентств недвижимости. Все, что они могут предложить клиенту – это продать то, что можно купить и без них. Так что ниже поговорим о том, какие уловки используют риэлторы для того, чтобы закрыть сделку выгодно для себя. А не для вас.
Читайте, анализируйте, применяйте на практике.
Схема первая: договор в пользу агента
Как это работает: владелец недвижимости размещает на какой-то доске объявлений пост о том, что вот такая-то квартира продается, за столько-то денег. Почти сразу после публикации ему звонит покупатель, который вот уже готов брать, деньги держит в одной руке, и договор в другой.
А во время осмотра квартиры выясняется, что покупатель – агент по недвижимости. И почему-то квартира ему уже не нравится, хоть и ищет он только для себя. Но, у него есть покупатель, который как раз такой вариант и искал.
На самом деле нет никакого покупателя. Риэлтору квартира не нужна. Доверчивого продавца везут в офис агентства, где предлагают заключить два договора: один на оказание юридических услуг, а второй о задатке мнимного покупателя. Выходит вот что:
- Призрачный покупатель готов брать квартиру, по договору он дает задаток 15 000 рублей.
- А по договору оказания услуг этого покупателя привел агент, и ему продавец должен заплатит комиссионные, сумма которых равна копейка к копейка задатку.
По факту продавец не только не получает задаток, а отдает еще и свои 15 000 рублей. И вроде как не подкопаться: услуги агента то действительно были вроде оказаны.
Дальше возможно два варианта: или риэлтор пропадает с радаров покупателя, или он действительно начинает искать покупателя.
Что делать в таком случае? Ничего не подписывать и никуда не ехать. Если агент так уж навязывает свои услуги, то:
- Попросите показать покупателя. Побеседовать с ним хотя бы в присутствии агента. В ходе беседы будет понятно, действительно ли он покупатель, или подставное лицо.
- Попросите документы для изучения. И если агент их не дает, то дело не чисто.
Вообще лучше ничего не подписывать, пока юрист, которому вы доверяете, не изучит все и не даст свое экспертное заключение по поводу сделки.
Подделка завещания после смерти
В данном случае опять идет речь о рисках покупки дома в случае умершего собственника. Можно столкнуться с мошенниками, которые после смерти владельца, подделали завещание на себя и продают дом, не имея на то никаких прав.
Рано или поздно, к ни о чем не догадывающемуся покупателю, нагрянут истинные владельцы недвижимости, например, близкие родственники умершего. Или же если таковых нет, то недвижимость должна перейти в руки государства. И родственники, и государство, смогут в суде выиграть у вас недвижимость, ведь документы — то поддельные.
Схема два: иллюзия активной продажи
Суть: риэлтор рассказывает продавцу басню о том, что у него есть уникальная секретная база покупателей и на вашу квартиру есть толпа интересующихся. Большое количество звонков и правда может быть. Но, какой толк с этого агенту?
Дело в том, что по договору риэлтор не всегда должен именно продать квартиру. Он может оказывать содействие в продаже. А так как отклики есть, потенциальные покупатели тоже, то свой гонорар он отработал. Вроде как.
Что в такой ситуации делать. Не доверяйте агенту, который убеждает вас в том, что есть какая-то секретная база. Таких баз не существует. У хорошего риэлтора действительно может быть большая база клиентов: одни продают, другие хотят купить.
Если агенту нечего скрывать, и он честно помогает продать недвижимость, без проблем он и отчет предоставит: какую рекламу, где давали, какие отклики по объекту и так далее.
Еще агента можно попросить составлять акты просмотра квартиры. Так будет видно, сколько реально клиентов приходили смотреть квартиру.
Навязывание эксклюзивного договора
В эксклюзивных договорах с агентствами недвижимости нет ничего плохого — напротив, это показывает серьезные намерения компании, и желания приложить все усилия для продажи вашей недвижимости (ведь без эксклюзива продажа вашего дома превращается для агентов в рулетку — «кто быстрее, того и тапки»).
Однако эксклюзивный договор должен быть внимательно проанализирован вами на предмет расходов и обязанностей сторон: кто за что отвечает, какие обязанности — ваши, а какие — агентства. И, самое главное, — он должен быть срочным. Обычно срок эксклюзивного права ограничивается 3-6 месяцами, после этого вы имеете полное право расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Схема три: лживая информация в объявлениях
Как это работает: риэлтор публикует объявление, в котором могут быть ненастоящие фото, не полное описание, умышленное сокрытие недостатков.
Или: указывают этаж, который выгоден с точки зрения продажи, а на самом деле такой квартиры нет и не было. Когда клиент приезжает смотреть объект, риэлтор ему говорит примерно следующее: «ой, а эту квартиру вот только что купили, прям только уехали сделку закрывать. Но, в этом доме еще одна продается, давайте посмотрим, чтоб не зря ездили хоть».
В данном случае риэлтор не особо рассчитывает на то, что он продаст квартиру. Но, он получит себе в базу еще один контакт, который потом можно будет конвертировать в клиента.
Что делать: если вы нанимаете риэлтора, следите за тем, чтобы он указывал достоверную информацию о продаваемой квартире. Требуйте, чтобы перед публикацией объявления его текст и фото согласовали с вами.
Просьба риелтора дать аванс до сделки
Обычно, агентства недвижимости работают без комиссии и не просят никаких авансов и задатков до тех пор, пока не будет подписан договор купли-продажи.
Если риэлтор настаивает на авансе еще до сделки, лучше отказаться от услуг этого агентства. Возможно вы имеете дело с мошенником или фирмой-однодневкой. И заплатив аванс, вы можете больше не увидеть этих людей.
Схема четыре: скидка в карман риэлтору
Если жилье нужно продать срочно, продавец готов и уступить в цене. Но, эта скидка часто не попадает в карман покупателя. По пути они теряется и попадает в карман нечестного агента по недвижимости. Как это происходит:
- Продавец выставляет цену за квартиру. Например 2 миллиона рублей.
- Агент убеждает продавца, что это немыслимая сумма и надо убавить хотя бы 50 000 рублей, а там как пойдет.
- Продавец соглашается.
- Агент находи клиента, но оглашает ему сумму без скидки. Тот согласен, можно заключать сделку. Но, уже во время подписания договора агент говорит, что разницу в цене забирает себе, как за дополнительную работу.
Конечно продавец может и отказаться, отправив куда подальше такого агента. Но, так он может потерять и покупателя, а это уже не всегда хороший вариант.
Покупатель же, ничего не подозревает и платит больше, чем мог бы.
Что делать: все, что касается ценообразования фиксируйте в агентском договоре. Хотя идеальным вариантом будет в плане расчетов вообще обойтись без посредника.
Как выбрать такое агенство недвижимости, чтобы не стать жертвой обмана?
Вот несколько рекомендаций:
- Постарайтесь выбрать агентство по отзывам и рекомендациям, в идеале — по совету ваших друзей и знакомых, пользовавшихся их услугами;
- Внимательно изучите договор, прежде чем подписать его. В нем должны быть указаны как ваши обязанности, так права (лучше всего по возможности посоветоваться с юристами);
- Все деньги следует передавать непосредственно в руки продавца, а не через посредника;
- Проверьте: правильно ли оформлены ли документы на недвижимость;
- Обязательно обговорите заранее с агентом сумму его вознаграждения. И никогда не давайте никакие авансы, пока агентство не предоставит вам договор с хозяином, а также подлинники документов.
В среднем комиссия агентств недвижимости в Москве и Подмосковье сегодня составляет от 2 до 5% от стоимости объекта, эта сумма должна быть указана в договоре между клиентом и агентством. Оплата комиссии проходит только по факту сделки, если сделка не состоялась или были выявлены нарушения — оплачивать услуги вы не должны.
Таким образом, подводя итоги всему выше сказанному, хотелось бы еще раз напомнить о бдительности на всех этапах сделки, дабы не быть обманутым. Как говорится, «Береженого Бог бережет», и спешка здесь ни к чему — лучше все делать медленно, но тщательно: проверить не только агентство, но и агента, контрагента, договор, недвижимость. И тогда сделка пройдет без проблем.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях: Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Схема пять: у агента нет полномочий на оказание риэлторских услуг
Проблема тут может таиться в следующем: на встречу приезжает лицо, которое только называет себя риэлтором. У него нет договора на оказание услуг, он не может документально подтвердить работу в определенном агентстве недвижимости и паспорт свой показать то же не может.
Что делать: не связываться. Если у «агента» нет ничего, что подтвердило бы его работу в фирме, он вполне может быть мошенником. А может и нет. Но, зачем рисковать.
Подделка документов умершего собственника
Мошенники вычисляют дом, где недавно умер собственник. Обычно, наследники появляются не сразу, этим и пользуются нечестные риэлторы. В это время они подделывают и оформляют документы. Затем в срочном порядке находится клиент, которому продается этот дом.
Больше всего в этой ситуации рискует покупатель, так как проверяя все документы, он может пропустить тот факт, что собственника уже нет в живых, а после того, как всплывет вся правда, заработать, как минимум, массу проблем с правоохранительными органами.
Покупать ли базу квартир с номерами собственников в агентстве недвижимости
Этот способ используют мошенники, которые готовы быстро закрыть свое агентство. Как правило, юридически его вообще не существует. В таком агентстве вам предлагают доступ к базе квартир за деньги, и обещают огромный выбор (этим лохотроном особенно славится Екатеринбург — там таким образом давно уже наживаются на приезжих на учебу студентах) вариантов арендных квартир. Сдающихся на обалденных условиях и за различные “вкусные” цены на аренду. Также будут обещать, разумеется, и много других прелестей. Вот только после того, как вы перевели деньги, риэлтор исчезает. Так же выясниться что базы-то никакой и нет.
А некоторые лже-агентства даже используют этот способ на постоянной основе. Они зазывают клиента в офис, подписывают договор о информационной поддержке, и дают вам посидеть за компьютером, где есть база квартир с номерами телефонов собственников.Но вряд ли вы из нее что-то узнаете. Дело в том, что сделки на рынке недвижимости совершаются на регулярной основе. И если кто-то и создал подобную базу на тысячу квартир. Которые сдаются в аренду прямо сейчас, то уже через неделю она устареет.
Даже если это действительно база большая, то это означает. Что она составлена из совершенно неактуальных вариантов. Никогда не платите за некие базы данных по квартирам и прочую ерунду — это вам никак не поможет.
Также могут разыграть трюк старый как этот Мир, но до сих пор работающий — ведь подросшая молодежь о нем и не слышала. Схема такова: вы находите рекламное объявление о сдаче в аренду квартиры по низкой цене, звоните туда — там вас приглашают в агентство.
Затем приходите в агентство и вам приветливая девушка с улыбкой на лице, предлагает выпить кофе и быть как дома. Тем самым расположив и завоевав ваше доверие.
Дальше вам начинают ездить по ушам, что опять же имеют крупную базу собственников, готовых сдать дешево квартиру в аренду. А дешево они сдают потому, что данное агентство с этими собственниками работает уже много лет.
И вам предлагается получить доступ к этой базе оплатив стандартную единоразовую комиссию в 7000 -10 000 рублей. После чего вам будут выданы на руки печатные материалы с номерами телефонов собственников квартир. А ваша задача, заключается в том, что нужно звонить по предоставленным номерам (представляясь клиентом от данного агентства) и ездить на просмотры квартир. А подобрав вариант — заселяться.
Далее, вам дадут вообще левые несуществующие адреса, и такие же левые номера телефонов (на тот случай чтобы особо дотошные, которые решат проехаться на адрес, нормальных людей звонками и визитами не беспокоили). И вы начнете звонить по списку. Дальше возможно поедете на один из ближайших адресов, но вскоре поймете, что вас обманули.
Вернувшись в агентство, вы встретите ту же самую девушку, которая только час тому назад взяла у вас деньги и скажете, что не смогли дозвониться ни по одному из указанных номеров.
На что получите ответ: Что это агентство и не гарантировало. Информационную поддержку они вам оказали, а то что вы не смогли дозвониться — это уже ваша проблема. В общем чистейшей воды развод на лоха. И деньги свои смогут забрать только 1-2% из всех обратившихся. То есть их обратно заберут только самые наглые их клиенты, которых руководство такого лже-агентства побоится вот так вот откровенно кидать.
Способ шестой — двухкомнатные “полуторки”
Двухкомнатная квартира в большинстве регионов России и “двушка” в Сочи могут оказаться совсем не одним и тем же. Между тем, будущие жители Сочи подыскивают именно двухкомнатную квартиру, так что стоит готовиться к некоторым нюансам.
Нюанс обычно скрывается за формулировками “полуторка” (в принципе, знакомо многим) или “евродвушка” (в Сочи встречается чаще). По факту это никакая не “двушка”, а что-то вроде студии с дополнительной комнатой.
Кухня и гостиная в такой квартире объединены в одно помещение, плюс есть спальная комната. Это никак не полноценная двухкомнатная квартира с отдельной кухней. Отправляясь в Сочи для просмотра квартиры, стоит заранее понимать, какова ее планировка. Либо уточните у риэлтора фактическое количество отдельных спальных комнат, либо попросите его выслать вам план квартиры.
Выводы
Мы рассказали только о некоторых популярных способах обмана покупателей жилья в Сочи и способах выявления плохих риэлторов. Если вы столкнулись хотя бы с одним из перечисленных пунктов, стоит как минимум проверить риэлтора по другим пунктам, задав между делом нужные вопросы.
Профессионалы, которым важно решить поставленную покупателем задачу и сделать так, чтобы он остался доволен, есть и в Сочи. Вот только обнаружить их в массе дельцов, которым важно “впарить” первый попавшийся вариант, непросто. Надеемся, наш материал поможет вам сэкономить деньги, время и силы в поисках недвижимости в Сочи.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Способ четвертый — “море в 10 минутах”
Еще один способ обмана для приезжих, которым важна близость морского побережья. Объявления о квартирах в ЖК, расположенных в 10-15 минутах от моря.
Для понимания, что это такое, начнем с главного — на карте Сочи все выглядит расположенным недалеко от моря. Формально даже самые удаленные от побережья районы — это всего несколько километров от пляжей. Город зажат между морем и горами, в которые особенно углубляться невозможно.
Однако многие районы Сочи в любом случае расположены на возвышенности, и пеший путь от моря к дому будет доставлять мало радости. Кроме того, вдоль берега проходит железнодорожная ветка и широкая автомобильная дорога (Курортный проспект, переходящий в Батумское шоссе и улицу Ленина в Адлере). Как именно организован переход через эти препятствия по пути к морю от конкретного ЖК — вопрос, который обязательно нужно изучать.
Наконец, немаловажный вопрос — что именно вы увидите на побережье, когда доберетесь до ближайшей его точки. Не факт, что там вообще найдется обустроенный доступный пляж.
Спросите у риэлтора, на какой пляж можно попасть от ЖК с выставленной на продажу квартирой. Попросите рассказать, как будет выглядеть путь до моря и как организован переход через жд пути и автомобильную магистраль.
Проверьте информацию самостоятельно — например, проложите пеший маршрут от ЖК до моря в картах Яндекс или Google, приложении MAPS.ME. Как минимум вы увидите фактическое расстояние, которое нужно пройти, и приблизительное время в пути.
Способ седьмой — “лучше две, но дешевле”
А вот это уже будет не хитрость риэлтора, а ваша собственная хитрость. Она поможет проверить добросовестность агента, с которым вы общаетесь.
Общаясь с риэлтором по телефону или на месте и изучая разные варианты (о каком бы бюджете ни шла речь), можно неожиданно закинуть ему “вдруг осенившую” вас идею. Спросите, а что, если вместо одной квартиры по нормальной цене купить две или несколько по 1,5 миллиона рублей каждая (для сдачи в аренду туристам вполне неплохо иметь несколько квартир вместо одной). Попросите агента выслать вам предложения в этой ценовой категории.
В чем подвох? Для Сочи 1,5 миллиона рублей за квартиру — это почти всегда нереально. И всегда вариант будет очень плохим. Либо это проблемная новостройка, либо это прямо запрещенные к продаже объекты, либо очень запущенная полуаварийная вторичка.
Нормальный риэлтор сразу же попытается остудить вас и отговорить от такой идеи. Он объяснит все существующие риски. Недобросовестный агент с радостью попытается всучить вам проблемное жилье.
Как обманывают риэлторы
Если вы отдали деньги агентству, то будьте уверены, что вам их никто не вернет — в обратную сторону финансы в этом деле просто не двигаются. Некоторые агентства зарабатывают именно на этом правиле.
Например, вы собираетесь купить квартиру, и подписываете договор. В котором указывается, что вы платите агенту определенную сумму за помощь в предстоящей сделке. В договоре также прописывается и то. Что вернуть свои деньги вы сможете только в случае, если контракт был расторгнут самим агентом. А потом вдруг выясняется, что покупать квартиру вы не будете по каким-то независящим от вас причинам.
Например, вам никто заранее не сообщил о ремонте, который нужно будет срочно делать в приобретаемом жилье, да еще и за большие деньги. Так как проживание в квартире с имеющимся ремонтом просто невозможно.
Некоторые люди оформляют подобные контракты еще до того, как вживую увидели квартиру покупаемую квартиру. Поэтому первое посещение объекта вызывает у них откровенный ужас. Они, разумеется, тут же отказываются от сделки. Однако вернуть деньги, отданные риэлтору, так просто не получится — ведь один из пунктов контракта как раз говорит об этом.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно не только грамотно изучать подписываемый контракт. Но и изучить деятельность агентства недвижимости и самого риэлтора, к которому вы намерены обратиться. Подобные ситуации случаются с агентствами, которые не заботятся о своей репутации, и подобные аферы там поставлены на поток.
Так что заранее изучите отзывы в сети на специализированном сайте. Воспользуйтесь ресурсом где всем компаниям, ведущим деятельность в России. Пишут отзывы недовольные клиенты или их же бывшие сотрудники. Один из самых надежных источников на эту тему, это портал честных отзывов: отзывырф.рф
Вы должны понимать, что такие агенты зарабатывают именно на обмане, хотя с юридической точки зрения все будет чисто. Вы не только потеряете деньги, но и время. Мы описали вполне легальный обман. Который, к сожалению, в суде будет считаться законной консультацией.
Но есть и другой распространенный способ обмана, который применяют не риэлторы, а простые мошенники. С вас могут потребовать деньги еще до встречи. Например, вы увидели прекрасное объявление и захотели снять жилье. По телефону вам объяснят, что сначала необходимо перевести деньги, а уже потом вам покажут квартиру.
Само собой, это ложь. И заранее деньги переводить нельзя. Ведь настоящие агентства недвижимости никогда не станут работать по такой схеме.
Способ восьмой — жилье для сдачи в аренду
Не то чтобы речь здесь шла о каком-то способе обмана покупателя риэлтором. Скорее мы обратим внимание, как выявить непрофессионалов, если вы покупаете недвижимость как объект инвестирования. То есть, для сдачи его в аренду.
Первый вопрос, который должен задать риэлтор, узнав о ваших планах инвестировать в жилье — будете ли вы сдавать квартиру посуточно или на долгий срок. Если таким вопросом он не задается, а начинает предлагать вам варианты — скорее всего, ему глубоко безразлично, что с вами и вашей инвестицией будет дальше. Главное — продать вам что-нибудь, да побыстрее.
Квартиры в Сочи для сдачи отдыхающим посуточно и для сдачи на долгий срок — это два множества, которые пересекаются очень слабо. Совершенно разные категории жилья, часто даже расположенные в разных местах.
В разговоре с риэлтором задайте ему вопрос о сроках окупаемости инвестиционной квартиры, уточните, через сколько лет она будет приносить чистую прибыль. Нормальный срок — это около 10 лет. Суперликвидные варианты окупятся за 7-9 лет. Неудачные — за 12 лет и дольше. Если риэлтор уверяет, что вы отобьете свои вложения за 3-5 лет — он непрофессионал.
На какие недостатки нужно обратить внимание при аренде квартиры
Если покупатель или арендатор не старается увидеть недостатки квартиры, то агент помогать, как правило, не будет. Например, когда на кухне сломан кран, то риэлтор к нему не притронется.
В этой ситуации клиент должен сам все проверять. Существует несколько уловок, которыми пользуются агенты в квартирах с проблемами. Если соседи орут по вечерам, то показ квартиры произойдет утром. Если утром возле дома пробки, то показ перенесут на обед.
Если вид из окна ужасный (например, помойка), то вам покажут жилье ближе к темному времени суток (этот вариант просто обожают использовать зимой пока все недостатки засыпаны снегом).
Если в одной из комнат отходят обои и холодно из-за старого окна, то вас не будут по ней водить. Вероятно, вам покажут все остальное, а потом быстро заведут в эту комнату всего на несколько секунд.
Специалисты рекомендует совершать либо больше одного просмотра в разное время суток (особенно актуально при покупке жилья), либо долгая проверка квартиры (при аренде) Нужно снять верхнюю одежду и походить по квартире хотя бы во время подписания договора, чтобы понять не скрывают ли от вас хозяева какие-либо изъяны.
Вам не будет сложно проверить все выключатели, краны и розетки, зато так вы поймете, что именно вам пытаются предложить. Даже не надейтесь, что риэлтор поможет вам узнать что-то плохое.
Все неприятности конечно не предугадать (но нужно найти хотя бы большинство из них). Например, тонкие стены могут привести к ситуации, когда вы будете ночью слышать кашель соседа (или плач маленького ребенка за стенкой). Однако придя на просмотр в дневное время суток, вы можете так и не увидеть этого недостатка.
Способ первый — фейковые собственники и их родственники
Где покупатели жилья обычно пытаются найти продавцов, чтобы приобрести квартиру без посредников? Правильно — на сайтах объявлений типа Авито, ЦИАН или Яндекс. Недвижимость.
Именно поэтому риэлторы прекрасно освоили все подобные площадки. Огромный процент объявлений о продаже жилья там является фейком. А одна из схем обмана — риэлторы выдают себя за родственников владельца.
Позвонив по приведенному номеру телефона, вы узнаете, что с вами общается брат/свояк/дядя/друг собственника. В подавляющем большинстве случаев это, конечно, неправда. Просто риэлтор не хочет афишировать себя.
Хорошо, если квартира из объявления в принципе существует, действительно продается и действительно стоит именно столько, сколько указано на сайте. Но сама попытка обмана должна насторожить — обманув вас при знакомстве, риэлтор обязательно обманет где-нибудь еще, лучше никаких дел с такими “родственниками владельца” не иметь с самого начала.
Способ третий — “квартира с видом на море”
Желание тех, кто переезжает из северных регионов, видеть из окна своей сочинской квартиры Черное море, более чем объяснимое и даже законное. Теплый климат и море — то, за чем едут в Сочи. С точки зрения недобросовестного риэлтора грех этим не пользоваться.
Вид на море из окна квартиры по факту может оказаться тоненькой полоской поверх крыш соседних домов, а то и маленьким кусочком, который получится увидеть, высунувшись наружу по пояс.
Называя что-то подобное полноценным видом, риэлторы добиваются ровно того же — приезда покупателя в Сочи для его “обработки” на месте.
Проверить любое объявление, если фотографии на море из окна там нет, очень просто — попросите сделать такое фото. Если риэлтор начнет придумывать причины, по которым не может это сделать, или пришлет нечто невразумительное — стоит подумать, имеет ли смысл сотрудничать с ним дальше.
