Как сделать оценку квартиры по ипотеке ВТБ, Сбербанк

Зачем нужна оценка квартиры

• Во-первых, оценку обязательно проводят при наличии споров о рыночной стоимости имущества, которое приобретается в ипотеку. А в ходе общения с банком такие споры точно возникнут.
• Во-вторых, на основании отчета об оценке банк делает вывод о том, какую сумму можно выдать клиенту. Банк ориентируется на рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Первая — это цена, по которой можно купить или продать квартиру в нормальных условиях. Вторая — это цена, по которой можно продать квартиру в ускоренные сроки. Банк смотрит именно на ликвидационную стоимость, так как он заинтересован в максимально быстрой продаже актива, если заемщик перестанет платить.

Что это такое

Оценка недвижимости, проводимая с целью получения ипотечного кредита, представляет собой комплексный процесс, реализуемый на основе нескольких подходов. А именно:

• сравнительного. Заключается в анализе и сравнении всех сделок, осуществлённых на рынке с аналогичной недвижимостью;
• доходного. Предусматривает оценку перспектив роста стоимости объекта недвижимости;
• затратного. При реализации этого подхода определяется объём затрат, необходимый для строительства аналогичной недвижимости. Во время этого этапа достаточно точно устанавливается уровень ликвидности рассматриваемого объекта.

Какие документы нужны для оценки квартиры

Пакет документов для оценки зависит от типа квартиры — первичка или вторичка.

Для нового жилья предоставьте оценщику:

• акт приемки квартиры с указанием почтового адреса;
• договор долевого участия;
• паспорт клиента.

Для вторички пакет документов иной:

• технический паспорт из БТИ;
• свидетельство о регистрации недвижимости или выписка из ЕГРН;
• договор, подтверждающий ваше право собственности, например, договор купли-продажи или дарения;
• паспорт клиента.

Иногда оценщик запрашивает фотографии квартиры. На самом деле по стандартам он самостоятельно должен выезжать на объект и проводить фотофиксацию. Но это увеличивает цену и сроки, поэтому многие просят клиентов предоставить фотографии квартиры с разных ракурсов.

Перечень документов может изменяться. Рекомендуем уточнять у самого оценщика.

По каким основаниям оцениваются разные типы недвижимости?

По состоянию на 2021 год обязательной оценке подвергается любое кредитуемое помещение, за исключением гаража и машиномест.

К оценке на вторичное жилье ВТБ-24 относится особенно серьезно, и для этого имеется целый ряд причин:

1. Для выяснения реального состояния жилья — не проводились ли незарегистрированные перепланировки в квартире, соотносятся ли технические данные из БТИ и реальные данные и так далее. Из-за того, что вторичное жилье часто бывает ветхим, банки значительно рискуют при выдаче ипотечных займов, и проведение оценки способно этот риск снизить.
2. Вторичное жилье должно обладать ликвидностью и высокой реальной стоимостью, в противном случае банку будет сложно его реализовать.
   Например, с помощью оценки можно определить, что хорошо обустроенное и качественное вторичное жилье, находящееся очень далеко от центра города, обладает высокой рыночной стоимостью, но низкой ликвидностью; и наоборот, достаточно «потрепанное» жилье в центре города может обладать высокой ликвидностью, но низкой реальной стоимостью. В зависимости от полученных данных можно выносить решение об условиях кредита.
3. Оценка необходима и самому заемщику тоже. Не все продавцы являются честными и добропорядочными гражданами; некоторые из них способны скрыть сведения, снижающие рыночную стоимость жилья — например, проводимые в прошлом и незарегистрированные перепланировки, плохое водоснабжение и тому подобное.
   Оценщики, обладая большим профессиональным опытом, очень быстро выявляют «недомолвки со стороны продавца», а значит, покупатель останется в плюсе.

Квартира в новостройке тоже должна быть оценена. В отличие от вторичного жилья, основная причина для проведения оценки — желание выяснить, выполнил ли все свои обязательства застройщик.

Оценщик смотрит на исправность дверей, окон и крыши (для квартир, находящихся на верхних этажах), а также оценивает общие характеристики дома:

• стабильность и качество электрического, газового и водоснабжения;
• материал, из которого выполнен дом и его фундамент, и так далее.

В случае, если оценка выявит несоответствие банковским требованиям, кредит на выбранное жилье может быть не выдан.

Если заявитель хочет взять ипотеку на частный дом, выясняется не только реальная и ликвидная стоимости, но и общее качество дома:

• из чего выполнены перекрытия;
• фундамент, из какого материала — влагостойкого, прочного или недолговечного — был построен дом;
• иные технические характеристики дома.

По правилам многих банков, кредит может быть выдан на дом только с кирпичным, каменным или железобетонным фундаментом; перекрытия не должны быть выполнены из дерева. Это связано с долговечностью дома: если фундамент и перекрытия выполнены из нестойких материалов, дом может прийти в негодность уже через 10-15 лет, что для банка означает неизбежные убытки и бюрократические сложности.

Сложнее всего оценивать земельный участок. Для этого, как правило, разрешается привлекать только те оценочные компании, что были аккредитованы банком. Сложности связаны:

• с непростым объективным оцениваем ликвидности и стоимости участка;
• с выяснением общей инфраструктуры и логистики в регионе.

Оценщикам нужно узнать помимо прочего, подведены ли к участку вода, газ и электричество, а также не находится ли участок над общественно важными объектами — трубами, канализационными путями и так далее.

Кто может оценить квартиру

Определением стоимости занимается специалист, имеющий профессиональное образование, — оценщик. Статус оценщика подтверждается:

• наличием профильного образования;
• членством в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков;
• наличием застрахованной ответственности.

Оценщик может работать самостоятельно или в штате оценочной организации. При ипотечном кредитовании нужно обращать внимание на то, аккредитован специалист или нет.

Куда обращаться?

Обратиться за оценкой недвижимости лучше в специализированные компании, т.к. такие организации займутся профессиональным рассмотрением всех критериев и в кратчайшие сроки осмотрят указанную недвижимость и составят подробный отчет.2 Предоставлять услуги оценки могут только аккредитованные организации . Это означает, что банк склонен доверять их оценки, и уверен, что она будет выполнена по всем федеральным стандартам.
Аккредитованный специалист оценочной организации должен иметь несколько, но очень важных пунктов для выполнения своей работы:

1. Быть зафиксированным представителем организации оценщиков недвижимости.
2. Обязательно иметь полис гражданской ответственности, который должен быть не меньше 300 тысяч рублей.
   Этот документ будет обеспечением того, что в случае предположения ненамеренной или специальной ошибки при исполнении отчета не пострадают третьи лица. Если оценщик не точно определит цену квартиры, то это будет покрыто за счет этого полиса. Требование о присутствия такого документа закреплено в статье 24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Важно! Покупатель может самостоятельно выбрать организацию-оценщика. Но банк вправе потребовать осуществление дополнительной оценки аккредитованной организацией, и на это уйдут лишние финансы.

Оценка у аккредитованных банком оценщиков

Банки не держат у себя в штате оценщиков. Во-первых, нанять специалиста — значит платить ему зарплату, а это гораздо дороже, чем привлекать сторонних оценщиков на отдельные отчеты. Во-вторых, теряется само понятие «независимой» оценки. Ведь, если оценщик — сотрудник банка, то его отчет с большой вероятностью будет сделан в пользу банка.

Список аккредитованных оценщиков банки размещают у себя на сайте. Например, у Сбербанка почти 3 000 аккредитованных оценщиков и оценочных компаний по всей стране. А у «ВТБ» перечень скромнее — всего 330 оценщиков.

У Сбербанка и ВТБ есть специальные онлайн-сервисы для заказа оценки квартиры. У Сбербанка это «ДомКлик», а у ВТБ — «Сервис заказа оценки жилой недвижимости». Алгоритм работы с ними выглядит так:

1. Вы заполняете заявку, прикрепляете необходимые документы и проводите оплату.
2. Заявка попадает в работу аккредитованному и авторизованному в системе оценщику.
3. Аккредитованный оценщик назначает дату и время осмотра квартиры.
4. В течение нескольких дней вы и банк получаете электронный отчет об оценке, который по юридической силе аналогичен отчету «на бумаге».

Плюсы: банк примет отчет с вероятностью 99 %. Вам не придется доказывать, что оценщик все посчитал верно. Кроме того, вам не нужно проверять наличие диплома и страховки у оценщика — за вас это сделал банк.

Минусы: возникают сомнения в «независимости» аккредитованных специалистов. Для оценщика сотрудничество с банком — это мощный канал привлечения клиентов. Следовательно, отчет может в большой степени удовлетворять интересам банка, чем заемщика.

Обязательно ли проведение процедуры?

Да, обязательно. Банк ВТБ-24 требует проведения оценки недвижимости по ипотеке, и для этого существуют два веских основания:

• При оформлении ипотеки стороны обязаны по закону провести оценку недвижимости. Обязательство указано в ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; согласно данному закону, в договоре в обязательном порядке должна быть прописана не только рыночная, но и оценочная стоимость — а значит, без проведения оценки не обойтись.
• Жилье, оформляемое в ипотеку, в большинстве случаев оформляются в качестве залога банку. Делается это для минимизации рисков для банка: в случае просроченных платежей или тяжелой финансовой ситуации у заемщика, банк сможет законно присвоить жилье и быстро реализовать его, чтобы возместить полученные убытки и предотвратить будущие.

Однако, чтобы недвижимость удалось быстро и выгодно реализовать, она должна обладать ликвидностью и достаточно высокой реальной стоимостью. Именно для этого и требуется проводить оценку: она позволяет точно и на основе объективных данных выяснить, какой ликвидной и реальной стоимостью обладает жилье.

Если оценка показала хорошие результаты, банк будет полностью удовлетворен, ведь в критической ситуации ничто не помешает удачно реализовать жилье. По этой же причине ипотечный договор подписывают только после проведения оценки, и от ее результатов зависят итоговые условия кредита:

• сумма займа;
• размер ежемесячного платежа;
• в некоторых случаях даже срок кредитования и процентная ставка.

Более подробно о том, для чего нужна оценка недвижимости и можно ли обойтись без нее можно узнать в этом материале.

Оценка у неаккредитованных банком оценщиков

Отсутствие банковской аккредитации — это не показатель непрофессионализма оценщика. Возможно, он еще не успел пройти аккредитацию, не соответствует всем требованиям банка или просто не хочет сотрудничать с финансово-кредитными организациями.

Вы имеете полное право предоставить в банк отчет неаккредитованного оценщика, главное, чтобы он имел профильное образование, страховку и состоял в СРО.

Плюсы: это действительно независимая оценка. Оценщику нет смысла занижать стоимость ипотечной квартиры.

Минусы: банки неохотно принимают отчеты от неаккредитованных оценщиков. Придираться будут к каждой цифре и коэффициенту. Отчет не примут, а деньги за оценку никто не вернет. Кроме того, все документы, подтверждающие статус оценщика, вам придется проверять самостоятельно.

Стоимость экспертизы

Минимальная стоимость услуги, установленная оценщиками на 2018 год, составляет 2500 рублей. В каждом из случаев цена устанавливается компаниями самостоятельно и зависит от ряда факторов, в частности:

• удаленности жилища, которое необходимо оценить;
• квадратуры;
• региональной принадлежности.

В центральных районах страны средняя плата за услугу составляет 5-7 тысяч рублей. В удаленных от центра регионах – 3 тысячи рублей.

Оплату услуги производит покупатель квартиры, то есть заемщик.

Для подробного изучения ценовой политики в этой области следует ознакомиться с тем, из чего складывается стоимость оценки квартиры.

Как выбрать оценщика

Рекомендуем выбирать аккредитованного оценщика. Вы избежите проблем, связанных с принятием отчета банком и сэкономите много времени. Если вы не знаете, в каком банке будете получать кредит, ищите оценщика, аккредитованного сразу в нескольких банках.

Самый важный показатель при выборе оценщика — это цена. Выбирайте самый дешевый вариант. Сроки у оценщиков обычно одинаковые. На подготовку отчета уйдет не больше недели. Для ускорения процедуры воспользуйтесь электронными сервисами банков. Выбрать предложение по цене здесь не выйдет, зато сэкономите свое время.

Текст: Елизавета Кобрина

Основные условия

Строгих условий, жёстко регламентирующих проведение проверки, почти не существует. Большая часть требований к оценке квартиры для ипотеки в ВТБ банке позволяет заёмщикам выбирать оптимальный для них порядок действий.

Но клиентам следует учитывать:

• что оценивать жилище должен специально обученный специалист, имеющий право на подобные действия;
• данная процедура платная, а заказывать её придется покупателю квартиры;
• обойтись без проверки залога (квартиры) не получится;
• срок действия полученного отчёта ограничен, поэтому использовать его нужно в ближайшее время после получения.

Отдельного внимания заслуживает тот факт, что полученная отчётность будет использоваться банком при выделении денег. Она влияет на решение о выдаче средств и оказании финансовой помощи обратившемуся клиенту. Она же оказывается определяющей при расчёте суммы кредита. Стоит подготовиться к тому, что итоговый размер займа окажется меньше указанного оценщиком результата, поскольку реализовать жилплощадь по рыночной стоимости банк не сможет. А потому следует заранее обсудить данный нюанс продавцом или своевременно подготовить дополнительные финансы, которые покроют разницу между займом и стоимостью жилья.

Особенности оценки квартиры

На указанную оценщиком стоимость недвижимости влияют:

• текущие расценки на аналогичные предложения на рынке жилья;
• техническое состояние здания;
• расположение объекта и наличие поблизости социальных организаций, детских садов, школ, больниц, инфраструктуры;
• коммерческая ценность жилплощади;
• дата постройки и материал, использовавшийся при строительстве;
• иные нюансы.

Отдельное внимание эксперт обратит на законную составляющую, включая право собственности продавца на объект, судебные процессы, в которых участвует дом, соответствие реального состояния помещений указанным в документации параметрам.