Отчуждение земельного участка — что это и как происходит

Имея в собственности надел, хозяин может распоряжаться им по своему личному усмотрению: продажа, обмен или изъятие. Не имеет значения, кто владеет наделом – физическое лицо, организация или муниципальный орган. Объект соглашения может быть в аренде или же в процессе реализации. Опираясь на правовые акты, отчуждение земельного участка – это операция, в результате которой происходит передача прав собственность в пользу другого человека.

Как происходит изъятие

Оно может осуществляться на добровольных основаниях или же в результате постановления суда. Операция регламентируется ГК и ЗК Российской Федерации. Порядок и условия проведения отчуждения определяются 52 статьей ЗК.

Не являются изъятием операции, не предусматривающие передачу прав на владение землей (это касается аренды или управления по доверенности). В результате операции владелец передает полностью свои права в пользу заявленного лица. В случае если новому владельцу не передаются права, то такое соглашение не может иметь силы.

Причины заключения сделки:

1. Купля-продажа надела или другие операции по передаче прав в пользу третьих лиц.
2. Конфискация недвижимого имущества по инициативе государства.
3. Акты административного значения.

Полоса земли, подлежащая изъятию, должна быть проанализирована с точки зрения ее оборотоспособности. В первую очередь рассматривают территории с заповедниками, захоронениями, национальными парками.

В результате операции надела собственник:

1. Лишается прав. Ему запрещается использовать отчужденную территорию на свое усмотрение и, как следствие, невозможность получения с него прибыли.
2. Отсутствие возможности совершения сделок с изъятым наделом. Сделка предусматривает лишение абсолютно всех прав.
3. Освобождается от обязанностей. Владелец освобождается от обязанности по уплате налогов за владение частной землей, заниматься организацией охраны и других мероприятий.

Условия отчуждения

Закон выделяет условия отчуждения участков. Среди них:

1. Оборотоспособность объекта. Земельным кодексом установлены категории земель, которые выведены из свободного оборота. Передача прав на них запрещена.
2. В соответствии с условиями ГКРФ (с согласия владельца или без него), право собственности на объект (землевладение и землепользование) передается другому лицу.

Категории земель, запрещенные к обороту

Запрещены к обороту земли, используемые для следующих целей:

• подвергшиеся деградации (загрязнение опасными веществами, отходами, радиационными элементами);
• используемые для производства ядов и наркотиков;
• для нужд предприятий связи и транспорта;
• охраняемые природные территории.

Земельные участки, запрещенные к обороту, вследствие расположенных объектов

Исключены из оборота земельные участки, на которых расположены следующие объекты:

• закрытые административно-территориальные образования и объекты, на основе которых они образованы;
• из состава водного, лесного фондов;
• сооружения для защиты границы РФ;
• захоронения;
• связанные с производством атомной энергией и ядерными отходами;
• организации федеральной безопасности и государственной охраны;
• строения, в которых расположены военные суды;
• здания для деятельности Вооруженных сил и других войск;
• заповедники и национальные парки;
• гидротехнические сооружения;
• космической инфраструктуры;
• для обеспечения обороны;
• ценные культурные объекты.

Отчуждение участка: виды

Оно может быть добровольным или в принудительном порядке.

В первом случае процесс передачи прав осуществляется добровольно владельцем. Это может быть сделка в виде купли-продажи, в дар или по наследству.

Принудительное изъятие предусматривает собой манипуляции с наделом без учета воли собственника или на основе судебного решения. Это может быть конфискация имущества по судебному приговору, на базе подтвержденного факта нецелевого использования участка (при определении территории под ведение хозяйства крестьянин должен использовать ее для посадки урожая, разведения скота и прочее). Земельная полоса передается во владение органов власти для государственного использования.

Любой из видов может быть возмездным (с денежной компенсацией после завершения процедуры – сделка купли-продажи, мена, передача в пользование государством) или безвозмездно (в дар).

Если это отчуждение земли по инициативе владельца, тогда компенсация указывается в договоре купли-продажи, о пожизненном содержании. Безвозмездная процедура оформляется в виде завещания или договора дарения.

Документы для отчуждения

Для того чтобы оформить отчуждение земельного участка в соответствии с требованиями законодательства, собственник должен представить документы на объект.

Обязательными к предоставлению являются следующие бумаги:

• выписка из ЕГРН;
• документ о праве собственности (свидетельство, договор купли-продажи);
• результат экспертизы участка;
• независимая оценка;
• код всех собственников объекта.

Специальные документы

Предусмотрен перечень документов, обязательных к предоставлению при наличии определенных условий. Среди них:

Важно! Сбор документов и их оформление (нотариальная заверка, получение разрешения опеки) занимает определенное время, поэтому приступать к совершению сделки необходимо после получения всех бумаг.

Условия изъятия

Операции по отчуждению земельных владений проводятся по правилам, закрепленными в статье 52 ЗК Российской Федерации. Для совершения процедуры необходимо выполнение следующих условий:

1. Сделки проводятся без силового привлечения третьей стороны, исключительно по доброй воле владельца.
2. Забирать у владельцев допускается только те земли, которые официально зарегистрированы в кадастровом реестре.

Соглашение является законным при условии присутствия самого владельца. Если это затруднительно, то должно быть уполномоченное лицо, чьи права заверены нотариусом.

Если участок не является частной собственностью, то государство в полной мере на него имеет право. Территории с расположенными на них заповедными зонами, оборонными объектами не подлежат изъятию.

Забираемые территории не предоставляются лицам, сельскохозяйственная деятельность которых не зарегистрирована. Принимать отнятые земельные наделы могут только лица с российским гражданством или юр. лицо, где более половины российских граждан.

Порядок отчуждения земельных участков

Процесс предусматривает следующие этапы:

1. Составляется договор и заверяется подписями. Документ определяется типом сделки (продажа, дарение, завещание).
2. Составляется акт приема-передачи земли.
3. Стороны соглашения с пакетом документов обращаются в региональное отделение Росреестра, где происходит его регистрация.

В случае отчуждения наделов путем торгов, собственнику дополнительно нужно:

1. Предоставить заявление о проведении торгов.
2. Список участников (они должны собрать полный пакет документов).
3. Подготовка надела (оформление документов и определение границ).

После завершения торгов между субъектами заключается договор сдачи земли в аренду или ее продажи.

Пакет документов для оформления договора изъятия:

1. Документ на субъект договора.
2. Справка об оценивании стоимости надела, выданной полномочным органом (экспертной компанией).
3. Справка о наличии или отсутствии строений на территории участка из БТИ, коммуникаций.
4. Паспорт владельца.
5. Заверенное нотариально согласие супруга (супруги) на проведение сделки (в случае заключения брака).

Отчуждение части земельного участка, находящегося в частной собственности

Он не может быть передан в собственность другого лица частично. Официально определенный надел, границы которого зафиксированы, не может иметь несколько владельцев. Сначала проводится отделение необходимой части и межевание. Выделенная земля должна быть зарегистрирована как отдельный объект.

Территория, границы который не определены, может быть сдана в аренду, то есть там, где не требуется передача права собственности.

В большинстве случаев изъятие строений невозможно проводить отдельно от надела. В случае необходимости изъять сооружение необходимо провести разграничение наделов и зарегистрировать их на продавца. Далее проводится отчуждение той части, где расположено здание.

Есть ли возможность избежать конфискации земли

Уполномоченные органы могут проводить изъятие только в некоторых случаях, предусмотренных Федеральными законами:

1. В результате исполнения контрактов между государствами.
2. Для правильного обеспечения движения транспорта или коммуникаций, когда нет другой альтернативы.
3. По инициативе монопольных организаций, находящихся в правительственном списке.

Если земля забирается в пользу государства, то договор предусматривает получение компенсации. Отчуждение земельного надела – это законная процедура передачи права собственности. Чаще всего она проводится по собственной воле владельца. Важный момент: процедура может быть отменена, если земельный участок в аренде или на него наложены другие ограничения.

В некоторых случаях возможно возращение назад земельного надела. Если сделка проведена с нарушениями, тогда она может быть оспорена. При этом в собственность бывшего владельца обратно возвращается имущество. Исключение – если надел был конфискован и продан через торги.

В случае если принудительное отчуждение было опротестовано, и надел уже продан на торгах, то бывший хозяин сможет претендовать только на денежную компенсацию.

Отчуждение земли в принудительном порядке

Российским законодательством предусмотрено, что в определенных ситуациях при изъятии земельного надела воля его хозяина значения не имеет. Чаще всего это является результатом нарушения правил землепользования. В таких ситуациях недобросовестный владелец не может рассчитывать на компенсацию понесенных убытков.

Если же лишение собственника его участка не является следствием правонарушения, он может претендовать на возмещение ее стоимости (например, когда земля была изъята для нужд государства). Угодье согласно п. 3 ст. 35 Конституции РФ может быть отобрано у лица, во владении которого оно находится, только при вынесении соответствующего судебного решения.

Земельный надел подлежит изъятию у владельца, если:

• суд вынес решение о его конфискации в связи с серьезными нарушениями правил эксплуатации земли (перед этим в досудебном порядке собственник получает предупреждение о допущенных нарушениях и предписание принять меры по их устранению);
• участок отобран у собственника в счет погашения накопленных долгов;
• он необходим для нужд государства или муниципалитета в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ (гражданину в такой ситуации возмещается его стоимость или выделяется другой аналогичный участок);
• участок был временно реквизирован в соответствии с п. 1 ст. 51 ЗК РФ в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств (природных катастроф, аварий техногенного характера, эпидемий).

Пример

Гражданка Ф. подала на Ж.С. судебный иск с требованием о взыскании с него земельного участка в счет выплаты долгов по алиментам. В ходе заседания выяснилось, что в его отношении велось исполнительное производство о взыскании задолженности. Установлено, что ответчик не был официально трудоустроен, средства на его счетах отсутствуют, а сам он скрывается в дачном доме. Ж.С. ссылался на то, что копию исполнительного листа он не получал. Так как иск не был удовлетворен, Ф. подала апелляцию на судебное решение. Суд апелляционной инстанции определил, что в случае отсутствия достаточной суммы денежных средств у должника алименты взыскиваются за счет его имущества, т.е. участка земли. Таким образом, требование истицы было удовлетворено (апелляционное определение Московского областного суда от 27.08.2018 г.).

Если владельцу грозит изъятие земли по его вине, для предотвращения такого хода событий достаточно своевременно устранить допущенные нарушения или выполнить возложенные на него обязательства.

Разъяснение сложных моментов

Доля в участке

В первую очередь имеют право на покупку надела его совладельцы. В случае отсутствия ответа или отказа объект соглашения приобретается любым покупателем.

Без межевания

Участок, у которого не зафиксированы границы, не может быть подарен, продан, передан в качестве наследства. Новые изменения вступили в силу с 1 января 2021 года. Это касается наделов, предусмотренных для ведения личного хозяйства, огороднических и садоводческих работ, строительства жилища для собственных нужд. Даже при наличии документа, подтверждающего права на землю, необходимо проводить межевание.

Без сооружений на участке

Обычно территорию без расположенного на ней дома нельзя забирать, но есть ряд нюансов:

1. Изыматься может часть сооружения, которая не выделяется вместе с частью надела.
2. Отчуждается здание, если земля, на которой оно находится, изъята из оборота.

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ, если лицо становится собственником здания, расположенного на чужом наделе, то оно может претендовать на территорию, занимаемую сооружением, и другую площадь, необходимую для его обслуживания. Собственник здания имеет первоочередное право приобрести участок под строением.

Если была приватизация

Приватизированное здание (даже в случае незавершенного строительства) переходит в собственность лица, которое купило его вместе с наделом земли под ним.

Сооружение на государственной или муниципальной территории необходимо сначала оформить как строение в аренду или же купить у его владельцев в установленном законом порядке.

Изъятие территории без хозяина в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) не отличается от приватизированного участка другой территории. При отсутствии официально подтвержденного владельца садовый надел является собственностью государства.

Таким образом, отчуждение надела имеет свои особенности, зная которые любой владелец сможет в короткие сроки правильно оформить операцию без дополнительных затрат как финансового, так временного плана. Что нужно помнить – только после регистрации нового собственника в Росреестре сделка будет официально завершена.

В каком порядке отчуждается участок

При отчуждении земли необходимо учитывать положения ЗК РФ и ГК РФ. Процедура различается в зависимости от того, является ли переход права собственности добровольным или принудительным.

При добровольном волеизъявлении сторон сделки предполагает следующую последовательность шагов:

1. Подготовить документацию, подтверждающую право собственности заявителя на угодье (договор, акт о вступление в наследство).
2. Посетить администрацию муниципалитета с заявлением о намерении передать право на надел другому лицу.
3. Уполномоченные сотрудники администрации поселения после проведения проверочных мероприятий должны выдать заключение, что действия заявителя не противоречат законодательству.
4. Получить выписку из ЕГРН об участке и кадастровый план территории. Для этого заявитель должен обратиться в офис Росреестра или заказать изготовление документации на сайте ЕГРН. Допускается также подать заявку о предоставлении соответствующих услуг через МФЦ.
5. В случае необходимости заказать экспертную оценку рыночной стоимости землевладения.
6. Подготовить документ, в соответствии с которым объект передается новому владельцу (договор купли-продажи или мены, дарственная либо иное соглашение). Заверить его подписью сторон.
7. Утвердить заключенную сделку у нотариуса.
8. Оплатить госпошлину за получение нотариальных услуг.
9. Вновь обратиться в Росреестр для регистрации достигнутого соглашения.

Если никаких проблем при совершении сделки не возникнет, она будет оформлена в течение 2-4 недель.

При отказе собственника от права на земельный участок необходимо подать заявления в орган регистрации прав (Росреестр). При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования заявление подается в орган государственной власти или местного самоуправления. Помимо паспорта, необходимо будет предоставить документ, удостоверяющий права на землю.

В случае перехода земли по наследству наследник должен принять причитающуюся ему долю.

Когда изъятие земли носит принудительный характер (в связи с допущенными владельцем нарушениями), порядок действий имеет свою специфику:

1. Землевладелец получает уведомление о несоблюдении им требований закона или условий соглашения с предписанием исправить ситуацию.
2. В случае бездействия собственника против него подается судебный иск с требованием изъять принадлежащий ему участок.
3. Если действия ответчика признаются неправомерными, иск об изъятии недвижимости удовлетворяется. Затем производится оформление исполнительного листа, на основании которого судебные приставы изымают земельный надел.
4. Отобранная у недобросовестного владельца земля переходит в собственность муниципалитета, кредитора или реализуется на торгах.

Судебные тяжбы могут длиться весьма долго, рассмотрение дела в сложных случаях нередко продолжается больше года.

Земли для нужд государства или поселения могут быть изъяты согласно ст. 56.2 ЗК РФ по решению органов исполнительной власти на уровне государства, субъекта РФ или муниципального образования. В текст ходатайства включается цель, для достижения которой необходимо использовать данное угодье. Сведения о планируемых к изъятию угодьях должны публиковаться в соответствии с п.5 ст. 56.5 ЗК РФ. Копия решения об изъятии территории должна быть направлена ее владельцу (ст. 56.6 ЗК РФ).