Покупка квартиры — очень ответственное мероприятие. При этом опасности могут поджидать не только на вторичном рынке, но и в новостройках. После нововведений от 1 июля 2021 года покупать квартиры в строящихся домах стало чуть безопаснее, но не стоит терять бдительность. Любая ошибка при покупке недвижимости может обойтись в миллионы рублей и годы потерянного времени. В статье расскажем, как выбирать застройщика при покупке квартиры и по каким параметрам его проверять.
Биржа субподряда – база данных потенциальных крупных заказчиков
Один из вариантов поиска хорошего заказа – это обращение к крупным компаниям, выигравшим тендер на масштабный проект и нуждающимся в помощи со стороны субподрядчиков. Проблема лишь в том, что не все фирмы знают, к кому именно обращаться, какой компании потенциально может потребоваться помощь.
Онлайн-сервис Всем Подряд упрощает задачу поиска субподряда, объединяя на ресурсе информацию о победителях крупных конкурсов и тендеров. Теперь строительным фирмам не приходится собирать разрозненную информацию из разных источников, она уже собрана, подготовлена и опубликована на бирже.
По сути, сервис предлагает постоянно обновляемую базу потенциальных клиентов для небольших и средних строительных организаций, готовых выступить в качестве субподрядчика. Например, компания, выигравшая тендер на возведение городского стадиона, может нуждаться в работах по монтажу окон, обустройству полов, озеленению внешней территории и т.д., поэтому ей можно предложить свои услуги.
Преимущества биржи субподряда очевидны:
- доступ к актуальной информации о компаниях, работающих над крупными проектами;
- предложение услуг напрямую подрядчику;
- поиск информации по регионам (с региональной привязкой);
- возможность размещения объявлений об услугах и пр.
На сайте появился новый раздел с объявлениями, здесь публикуется информация от строительных фирм и магазинов, позволяющая найти исполнителя для тех или иных работ, или поставщика товаров.
Требования к застройщику по 214-ФЗ
Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:
Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика
Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.
Кто занимает руководящие посты в компании
Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:
- имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
- единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
- владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
- были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.
Есть ли проектная декларация
Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.
Сколько денег у застройщика
У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.
Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.
Минстрой не выдаст разрешение, если компания:
- еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
- выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
- заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
- участвует в процедуре банкротства,
- приостановила деятельность по решению суда,
- не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
- не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.
Какой у застройщика опыт
Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.
Кому принадлежит земля под застройку
Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.
Чек-лист проверки благонадежности застройщика
На рынке долевого строительства работают сотни строительных компаний, которые всеми способами рекламируют свои проекты. Реклама — это всего лишь возможность привлечь новых инвесторов, но она отнюдь не гарантирует, что перед вами надежный застройщик. Гражданам следует в первую очередь ориентироваться не на рекламные обещания девелоперов, а на репутацию, опыт и финансовую устойчивость застройщика. От этих факторов во многом зависит, получит ли дольщик свое жилье в срок и в соответствии с качественными характеристиками, прописанными в договоре.
В 2021 году вступили в действие изменения 214 ФЗ, коснувшиеся, в частности раскрытия информации застройщиком. Сегодня строительная фирма обязана публиковать на своем сайте подробную информацию о своей компании и о каждом строящемся объекте. Поэтому проверка надежности застройщика должна начинаться с изучения официального сайта девелопера.
Необходимо посмотреть раздел «О , из которых можно получить сведения об уже реализованных проектах и достижениях компании, узнать, сколько лет она работает на строительном рынке. Фирмы, которым нечего скрывать, публикуют также состав совета директоров организации. Стоит изучить список ключевых партнеров застройщика, если среди них есть крупные инвесторы (банки, инвестиционные фонды) – это несомненный плюс в пользу застройщика, поскольку данные организации не сотрудничают с ненадежными компаниями. Еще один положительный момент – участие девелопера в инвестиционных проектах, организатором которых выступают местные или федеральные власти. В этом случае риск задержки строительства заметно снижается.
Проверка документов застройщика на строящийся объект
Декларация проекта. Это исключительно важный документ, который содержит в себе всю необходимую информацию о застройщике и возводимом объекте. Из него можно узнать данные об учредителях и о проектах, завершенных строительной фирмой за последние три года (пустой список свидетельствует о неопытности компании). Здесь же можно почерпнуть сведения о том, чьи средства привлечены для финансирования проекта, узнать, какая фирма является генподрядчиком. Важной частью декларации являются сведения о самом объекте: используемые технологии и себестоимость стройки, планируемые сроки ввода дома в эксплуатацию, подробное описание новостройки.
Разрешение на возведение объекта. Этот документ выдается государственным органом, отвечающим за строительство в конкретном регионе. При отсутствии разрешения застройщик не имеет права использовать средства граждан для финансирования строительства. Необходимо обратить внимание на срок действия документа и сравнить их со сроками, указанными в декларации, и ДДУ.
Правоустанавливающие документы. Застройщик может владеть землей на праве собственности либо арендовать участок. В первом случае у него должно быть свидетельство о собственности, во втором – договор аренды, прошедший госрегистрацию. Нужно проверить сам факт регистрации договора и сравнить срок его действия со сроком разрешения на стройку. Всю необходимую информацию об участке можно почерпнуть из выписки ЕГРН.
Экспертное заключение на объект. В этом документе перечисляются все материалы, из которых будет вестись строительство дома. В нем также можно найти схему размещения квартир, увидеть поэтажные планы всего строения и узнать, как и где будут располагаться коммуникации.
При проверке документов перед покупкой квартиры, нужно сопоставлять информацию, полученную из официальных источников, анализировать и сверять все данные. Например, необходимо проверить соответствие сведений, указанных в разрешении на стройку и декларации, с данными, размещенными на сайте застройщика. Нужно посмотреть, чтобы везде фигурировал один и тот же участок, сравнить даты и сроки действия документов.
Проверка темпов ведения строительства
Соответствие сроков возведения объекта проектным документам – гарантия того, что дольщик сможет вовремя получить квартиру в новостройке. В соответствии со строительными нормами, при нормальном режиме работы в месяц дом должен расти не меньше, чем на два этажа при монолитной технологии, и не меньше чем на четыре этажа при использовании панельного строительства.
Раньше увидеть ход строительства можно было только при непосредственном посещении объекта, хотя и сегодня это не будет лишним. В свете последних изменений закона, застройщик обязан публиковать на своем сайте фотографии текущего состояния стройки. Некоторые компании практикуют также видео трансляцию хода строительства, происходящую в онлайн режиме.
Наши кейсы
- Взыскано: 21 394 502 руб.
Как получить 21 млн. руб. при расторжении договора на объект, стоимостью 9 млн. Подробнее - Взыскано: 14 500 000 руб.
Как застройщик «Маяк» заплатил 14,5 млн. руб. за развязанную им войну Подробнее
- Включение в реестр о передаче жилья
Как мы побороли конкурсного управляющего и включились в реестр Подробнее
- Взыскано: 2 260 000 руб.
Как мы выжали 2 260 000 рублей из кривых оконных профилей с застройщика «ЛСР Объект-М» Подробнее
- Взыскано: 1 634 800 руб.
Взыскали 1,6 млн рублей (206%) за недостатки в отделке квартиры по ДДУ с «ФСК «Лидер» Подробнее
- Инвестирование не рекомендовано
Как мы сохранили клиенту 14 665 500 руб. инвестиций Подробнее
- Взыскано: 898 735 руб.
Застройщик «Лотан» заплатил дольщику 274% от рыночной стоимости устранения недостатков Подробнее
- Взыскано: 2 415 243 руб.
Как дольщик получил 2,4 млн. руб. от «СтартСК» на соглашении о расторжении ДДУ Подробнее
- Взыскано: 1 180 500 руб.
Суд взыскал 537% от стоимости устранения недостатков с «ПИК-Регион» Подробнее
- Взыскано: 2 200 000 руб.
Взыскание 2 200 000 рублей с «БМ-Строй» за некачественный ремонт в квартире Подробнее
- Инвестирование не рекомендовано
Как анализ контрагента помог спасти 3 385 679 руб. Подробнее
- Взыскано: 641 094 руб.
Взыскали более 215% от стоимости устранения недостатков с застройщика «Лотан» Подробнее
Все кейсы
Зачем нужно проверять строительную компанию
А зачем вообще проверять девелопера и искать о нем информацию в списке застройщиков по 214 фз ? Ответ простой – чтобы снизить риски.
Поверять строительную компанию необходимо до заключения договора долевого участия.
Например, застройщик обязаны сдавать отчетность в Мосстройинвест (контролирующий орган для застройщиков, осуществляющих свою деятельность на территории Москвы). На основании отчетности появляется информация о количестве сданных объектов и исполнении строительными компаниями обязательств перед участниками ДДУ.
Застройщик несет ряд обязательств перед участниками, заключившими с ним договор долевого строительства. Например, застройщик обязан:
- Сдать объект в срок, обозначенный в договоре;
- Сдать объект в соответствии с теми характеристиками, которые указаны в ДДУ;
- Сдать объект строительства без дефектов и недостатков, либо устранить выявленные недостатки или компенсировать расходы, связанные с ними.
Добросовестный застройщик заинтересован в том, чтобы не допускать нарушения, т.к. они дополнительно влекут существенные расходы. Если компания не может ввести дом в эксплуатацию объект не соответствует строительным нормам и комиссия его просто не принимает), скорее всего застройщик не сдаст квартиры участникам вовремя. Если нарушены сроки, то застройщик должен выплатить неустойку. Когда размер требований превышает финансовые возможности строительной компании происходит банкротство.
Вот почему важно серьезно подойти к выбору строительной компании. Застройщик должен иметь не только положительную репутацию, но и достаточный запас финансовых активов для покрытия своих обязательств.
Как определить финансовую устойчивость компании
О том, что у застройщика все в порядке в плане финансирования, указывает стратегия его продаж. Если компания строит объект на свои средства без привлечения частных инвесторов, а начинает продавать жилье, когда объект возведен более чем на 50%, значит она финансово независима от денег дольщиков.
Финансово устойчивая компания ведет адекватную ценовую политику. Очень низкие цены на квартиры, скорее всего, свидетельствует о нехватке средств у застройщика. Хороший признак, если акции застройщика размещены на бирже, значит она обеспечила себе доверие биржевых инвесторов. Не лишним будет также проверить рейтинги компании, опубликованные на различных порталах недвижимости.
Идеальный застройщик существует?
Каждая строительная компания старается заполучить себе как можно больше клиентов, ведь конкуренция на рынке недвижимости очень высокая. Чем можно заинтересовать потенциального покупателя недвижимости?
Застройщики пытаются устанавливать конкурентоспособные цены для каждого сегмента недвижимости, подбирать перспективные локации для постройки объекта. Но, как показывает практика, более половины участников ДДУ при выборе застройщика руководствовались отзывами о компании.
Многие наши клиенты, приходя на юридическую консультацию, задают вопрос: можно ли работать с этим застройщиком или нет, и каковы гарантии того, что застройщик сдаст дом вовремя.
Идеальных застройщиков не существует. Практически каждый нарушает условия договора участия в долевом строительстве в большей или меньшей степени. Пропущенные сроки сдачи дома, дефекты в сданном объекте – стандартные проблемы, к которым потенциально должен быть готов каждый участник ДДУ.
Но, есть куда более серьезные проблемы. Например, когда застройщик одновременно строит несколько объектов, признанных проблемными. Или у строительной компании по итогам аудита финансовой (бухгалтерской) отчетности выявлены финансовые проблемы.
Хуже всего, когда участник заключает договор с компанией, которой вообще нет в перечне застройщиков работающих по 214 фз. Это явные мошенники, которые не имеют права привлекать денежные средства для строительства объекта по ДДУ.
