Обращение взыскания на две квартиры, объединенные в одну, общей площадью 688 кв. м. Предварительный анализ дела и доводы кассационной жалобы. Нас ждут новые правовые позиции!

Любые изменения размеров отдельных комнат или перенос межкомнатные перегородок в квартире признается перепланировками, осуществление которых невозможно без получения предварительного разрешения.

Сегодня собственники квартир пошли гораздо дальше и стали делить принадлежащую им недвижимость на несколько отдельных квартир. Такие манипуляции с жильем требуют соблюдения особой процедуры согласования и узаконивания.

Разделение квартиры на две квартиры в большей степени распространено в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге в связи с высоким спросом на аренду жилья в этих городах.

Гораздо проще и выгоднее сдавать в аренду несколько маленьких обособленных квартир, чем одну, состоящую из трех или четырёх комнат.

О том, какие квартиры можно законно разделить, и что для этого нужно сделать, подробно расскажем далее.

В чем суть и необходимость разделения квартир?

Разделить одну квартиру на две отдельные может понадобиться в различных жизненных ситуациях. Кто-то из собственников пытается более выгодно использовать свою недвижимость как объект инвестирования, кто-то не может договориться со вторым собственником жилья и пытается максимально отстраниться от своего соседа.

Прежде чем ответить на вопрос: как разделить квартиру на две квартиры, нужно разобраться с мотивами такого желания. Несмотря на то, что чаще всего граждане стремятся объединить несколько квартир в одну, противоположные ситуации тоже встречаются.

Разделение квартиры на несколько обособленных объектов недвижимости обычно происходит в следующих ситуациях:

• развод супругов, не сумевших договориться о разделе совместно нажитого имущества;
• раздел имущества наследниками, не желающими совместно владеть одной недвижимостью;
• выделение отдельной жилой площади для выросшего ребёнка;
• желание выгодно продать недвижимость или сдать ее в аренду сразу нескольким арендаторам.

Разделению на две квартиры подлежат как единые квартиры, так и те, что в прошлом были объединены из двух отдельных жилых помещений.

Как из двухкомнатной квартиры сделать две студии? Примерно также, как и из однокомнатной две студии. Отличительные особенности в процедуре согласования перепланировок такого характера касаются только тех квартир, которые изначально были объединены, и тех, которые изначально считались едиными.

Но чем больше квартира, тем ее сложнее законно разделить. Это связано с тем, что для каждого нового жилого объекта закон устанавливает особые правила, нарушение которых станет препятствием для оформления изменений.

Когда легче всего разделить квартиру?

Есть несколько вариантов, когда раздел наименее хлопотен:

• Квартира на первом этаже. Не нужно думать о том, какова планировка у соседей снизу. Нужно учитывать только расположение помещений у соседей сверху. Отдельный вход можно обустроить с улицы, если ОМС разрешили изменение фасада здания.
• Квартира изначально обустроена двумя санузлами. Проблема размещения туалета с ванной над нежилыми помещениями отпадает. Остается грамотный выбор места для кухни и организация отдельного входа. Проблему кухонной вентиляции можно решить, если вывести вытяжной канал на улицу.
• Разъединяемая квартира первоначально представляла собой две, которые были объединены по каким-то причинам. В этом случае необходимо просто восстановить былые перегородки и разобрать заложенные проемы.

Важно: Все эти преимущества не имеют значения, если квартира не приватизирована. Не рассчитывайте, что получите согласие собственника (государства или местных властей) на выдел отдельных квартир из одной (даже большой).

Заключение

Запрета на раздел квартиры нет, но есть требования к жилью, которое будет образовано.

Читать дальше: Досудебное обращение в пфр о списании задолженности

Реконструкция квартиры по созданию двух полноценных жилых объектов требует больших финансовых затрат. Это не только деньги, потраченные на ремонт. Заказ экспертизы, оформление права собственности, раздел лицевого счета – это также вложение времени и средств.

Разделу квартиры в натуре можно противопоставить более выгодные варианты:

• Получение компенсации за свою долю в квартире.
• Полная продажа спорного помещения.

Безусловно, обе ситуации потребуют дополнительных средств (например, получение кредита). Но в результате будет получено жилье без правовых изъянов. Не будет тех, кто станет оспаривать сделанную перепланировку или жаловаться на нарушение своих жилищных прав.

Видео сюжет расскажет, как определить порядок пользования и раздел квартиры

Нормативные требования

Можно ли из одной квартиры сделать две и узаконить, мы определились. Сделать это вполне реально, главное при этом – соблюсти все нормативы и стандарты.

Итак, как из квартиры сделать две квартиры? На 2021 год действуют следующие правила, соблюдать которые нужно обязательно при изменении жилой площади помещения:

1. Каждое вновь созданное жильё должно иметь отдельный санузел, кухню и наличие отдельного выхода на лестничную площадку.
2. Все изменения должны отвечать правилам противопожарной безопасности и санитарно-гигиеническим требованиям.
3. Любые изменения должны быть согласованы с соседями многоквартирного дома.
4. Кухня не должна располагаться над жилыми комнатами соседей снизу.
5. Нельзя устанавливать газовую плиту в кухонной нише, которая располагается в однокомнатной квартире.

Место для нового санузла в разделённой квартире нужно предварительно перевести из статуса жилого в статус нежилого.

Все эти требования соблюсти фактически сложно. Поэтому далеко не каждый владелец жилья идёт на подобные радикальные изменения. Требование о запрете размещения мокрой зоны под жилыми комнатами соседей делает возможным подобную планировку только на первых этажах многоквартирных домов.

Соорудить отдельный вход для каждой новой квартиры и вовсе кажется невыполнимым требованием. Однако закон даёт ему альтернативу. Можно организовать отдельный тамбур в разделённой квартире для нескольких отдельных жилых объектов. Но нужно понимать, что тамбур значительно сокращает часть жилого пространства, которая могла бы пойти в счёт площади одной из квартир.

Как из однокомнатной квартиры сделать две квартиры? Не забывайте, что для этого должны быть соблюдены нормативы минимальных значений для жилых помещений.

Так, по СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» площадь жилой комнаты в однокомнатно квартире должна быть минимум 14 квадратных метров, в двухкомнатной – 16 квадратных метров.

Размер спальни жилой квартиры для одного человека должен составлять минимум 9 квадратных метров, для двух человек – 10 квадратов; кухни – 8 квадратных метров.

Какие квартиры нельзя разделить?

Задаваясь вопросом, как из однокомнатной квартиры сделать две студии, нужно учитывать и другие запреты наряду с теми, которые мы указали выше.

Подлежат запрету на разделение квартиры, которые касаются следующих ограничений:

1. Переустройство квартиры может привести к разрушению несущих конструкций, к ухудшению состояния фасада помещения, к нарушениям в работе коммуникаций или устройств пожарной безопасности.
2. Разделение квартиры на две влечёт за собой ухудшение жизни соседей многократного дома или их охраняемых прав.
3. Запрещено разделение квартиры, при котором новые жилые объекты не будут иметь естественного освещения или отопительных приборов.
4. Нельзя, чтобы вентиляционные каналы, относящиеся к кухне, ванной или туалету были объединены с каналами, имеющими выход к жилым помещениям.
5. При нарушении других законодательных норм, правил и стандартов.

Нужно понимать, что любые самовольные изменения могут привести к разрушению дома и жертвам со стороны соседей. Именно поэтому государственные органы контролируют подобные изменения в жилой недвижимости и далеко не всем дают разрешения на такие инновации.

Заказ экспертизы

В частном порядке сложно определить потенциальную возможность раздела, для этого следует обладать знаниями и информацией о:

• Технических характеристиках самого дома (где несущие стены, общедомовая территория и пр.).
• Планировке соседей (не все соседи позволяют провести осмотр, особенно если сделана самовольная перепланировка).
• Возможности дополнительной газификации и электрификации новообразованных квартир, проведении воды и канализации.
• Тонкостях и нюансах пожарной, инженерной безопасности.

Поэтому рекомендуется проведение экспертизы по разделу квартиры теми, кто профессионал в этой области. Существуют кампании (участницы саморегулируемых организаций), которые занимаются таким анализом на постоянной основе, имеют опыт работы со всей нужной информацией.

По результатам экспертизы будет составлено экспертное заключение о технической возможности выдела отдельных квартир из одной. На его основе можно заказать проект по перепланировке, легализовать его и приступить к реализации раздела на практике.

Важно: Самовольная перепланировка – это нарушение ЖК РФ (ст.29). Суд может заставить вернуть помещениям первоначальный вид или продать жилье с торгов. Да и штраф придется заплатить (2 – 2,5 тысячи руб.) согласно ст. 7.21 КоАП РФ.

Разделение объединённой квартиры

Можно ли разделить двухуровневую квартиру на две? Да, тоже можно. Тем более, что обычно двухуровневые квартиры по умолчанию являются уже ранее объединёнными из двух отдельных помещений на разных этажах.

Отличие в разделении жилья будет касаться не горизонтальных изменений, а вертикальных. В таких квартирах гораздо проще организовать нахождение новых комнат с мокрыми зонами, поскольку снизу будет располагаться Ваше же вторая квартира.

Разделить квартиру, которая уже была объединена из двух отдельных жилых объектов, проще, чем отдельные объекты недвижимости.

Но при этом тоже нужно будет учесть в обязательном порядке следующие нюансы:

1. Нужно составить проект проводимой перепланировки, в котором отразить возможность установки перегородки и порядок восстановления ранее заделанного доступа с лестничной клетки.
2. Нужно разделить ранее объединённые в одну системы электро- и водоснабжения.
3. Получение разрешительной документации от уполномоченных органов.
4. Проведение работ и узаконивание их, регистрация имущественных прав на отдельные объекты недвижимости.

Такая ситуация по разделению квартиры возможна в том случае, если у недвижимости один собственник или собственники не имеют друг к другу каких-либо претензий. В противном случае подобные вопросы решаются исключительно в судебном порядке.

Разделить квартиру в доме малоэтажной застройки гораздо проще, чем в доме в 9 или 16 этажей. В малоэтажной застройке намного проще договориться с соседями, проще оборудовать коммуникации и отдельные входы для каждого жильца новой квартиры.

Судебный раздел

В случае если владельцы спорной квартиры не смогут найти точек соприкосновения в вопросе разделения квартиры, то указанный спор подлежит решению путем подачи соответствующего искового заявления в судебные органы.

Исковое заявление о разделе квартиры подается исключительно в суд районного звена в силу специфики спора и стоимости иска. Вопросы, касающиеся недвижимого имущества в силу его стоимости, не подпадают под компетенцию мировых судей.

Порядок действий

Для осуществления раздела жилой недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти следующий алгоритм действий:

1. Проведение оценки делимой недвижимости, для установления ее точной стоимости и расчета цены государственной пошлины.
2. Определение порядка раздела квартиры. Для указанных целей могут быть привлечены специалисты, которые проведут строительно-техническую экспертизу, с целью установления возможности разделения жилья.
3. Составление искового заявления и сбор всех документов, подтверждающих позицию заявителя, а также дальнейшая подача указанного пакета документов в суд.
4. Принятие участия в судебном процессе и ожидание рассмотрения иска по сути.
5. Получение решения суда и реализация его требований.

Самое сложное начнется после решения суда – обязание собственника сделать перепланировку, особенно если суд возложил какие-либо обязанности на обоих владельцев жилья.

Процедура

После того, как исковое заявление поступило в производство, судья назначает слушанье по рассмотрению требований указанного документа. При разрешении спора по сути, суд руководствуется доводами сторон по делу, предоставленными ими доказательствами, а также материалами строительно-технической экспертизы, которая может быть, как приобщена к дополнениям к исковому заявлению, так и назначена по инициативе суда.

После изучения всех обстоятельств, имеющих место для полного и всестороннего рассмотрения дела, суд выносит решение о возможности разделения одной квартиры на две отдельные.

Однако, согласно практике, раздел жилья в многоэтажном доме на несколько частей практически невозможен ввиду большого количества требований технического характера, предусмотренных для указанной процедуры.

Как правило, наиболее вероятной возможностью для осуществления выдела двух квартир из исходной являются случаи, когда:

1. Спорное жилье ранее состояло из двух обособленных квартир.
2. Жилье имеет большую площадь и дублирующие узлы (санузел, кухня).
3. Здание является одноэтажным, что позволяет без особых проблем осуществить одно из самых существенных условий для такого раздела – создать отдельные выходы для каждого вновь созданного помещения.

В остальных случаях суд может прийти к выводу об установлении порядка пользования указанной недвижимостью, выплате денежной компенсации или ее реализации, с последующим распределением вырученных средств между владельцами.

Стоимость пошлины

В связи с имущественным характером данной категории исков, указанный документ подлежит оплате государственной пошлины. Оговоренный налог рассчитывается из общей суммы исковых требований, согласно нормам ст. 333.19 НК РФ.

Кроме того, в некоторых случаях сторонам необходимо будет оплатить проведение строительно-технической экспертизы, а также услуг представителей в суде.

Порядок расчета пошлины изложен в таблице ниже.

Заявление

Содержание заявления и требования к приложенным документам прописаны в ст. 131—132 ГПК РФ. При составлении иска, заявителю следует отразить в документе следующей информации:

• название и адрес суда;
• данные сторон по делу (ФИО, адреса, контакты);
• цена искового заявления;
• описательная часть, в которой содержатся сведения относительно порядка приобретения и использования квартиры, а также долях, принадлежащих собственникам;
• указание причин обращения в судебные органы, а также данные относительно добровольного решения спорного вопроса;
• отражение в мотивировочной части иска предпочтительного варианта разделения спорного жилья, объясняя свою позицию нормами законодательства;
• список дополнительных материалов;
• подпись и дата.

Мнение эксперта

Носков Георгий

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Примерный образец размещен ниже. Он иллюстрирует лишь одну типовую ситуацию, связанную с разделом приватизированной квартиры. В жизни же каждая ситуация – индивидуальна и лучше доверить составление столь сложного юридического документа грамотному юристу.

Документы

Помимо искового заявления, в суд необходимо представить следующие документы:

• экспертный отчет о стоимости спорной квартиры;
• заключение строительно-технической экспертизы (при наличии);
• техническую документацию на квартиру;
• подтверждение оплаты госпошлины;
• копии иска для всех сторон по делу;
• иные документы, имеющие значение для всестороннего рассмотрения дела.

Большая часть документов предоставляется в копиях, но держите оригиналы наготове в процессе: они могут потребоваться по запросу судьи.

Как осуществляется разделение квартиры?

Общий алгоритм разделения недвижимости выглядит следующим образом:

• составление и утверждение проекта;
• согласование решения с органами муниципального управления;
• фактический раздел одной квартиры на две;
• проверка выполненных работ инспекторами и составление акта проверки;
• регистрация новых объектов недвижимости.

Для каждого нового объекта недвижимости будет осуществлено присвоение отдельного номера в реестре. В ЕГРН будут зафиксированы все существующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами.

Для составления проекта нужно будет обратиться в специализированную организацию, куда придётся предоставить технический паспорт квартиры или поэтажный план.

Жилищную инспекцию нужно будет посетить для согласования не только с проектом на руках. Кроме проекта собственник обязан представить следующий набор документации:

• заявление;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• заключение специализированной организации о возможности проведения работ;
• копия паспорта заявителя;
• технический паспорт на квартиру;
• согласие собственников жилья;
• разрешения от газовой службы, электриков, соседей.

Сроки согласования перепланировки в виде раздела квартиры составляют порядка 2-4 месяцев. Ещё около 2 месяцев уйдёт на то, что получить новые правоустанавливающие документы на недвижимость и зафиксировать все изменения в БТИ.

После осуществления ремонтных работ в гости приходит инспектор, которые проверяет соответствие изменений договоренностям по проекту. На основании проверки он составляет акт в трёх экземплярах, первый из которых получает собственник на руки, второй – отдаётся в БТИ, третий – хранится в муниципальных органах власти.

Судебное разделение квартиры

Если у квартиры несколько собственников, которые добровольно решают разделить недвижимость между собой, им достаточно заключить между собой соглашение о разделении. При желании для минимизации рисков его можно заверить у нотариуса.

Соглашение составляется дополнительно ко всем документам, которые собираются для получения разрешения на разделение. Соглашение защищает только интересы конкретной стороны в этом споре.

Если же собственники не могут мирно договориться о разделе жилья, им приходится обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением. Перед направлением иска в суд нужно провести оценку делимой недвижимости для определения ее точной стоимости.

Суд чаще в данном случае отказывает в удовлетворении таких исков, обязывая решать вопрос раздела имущества не в натуре, а путём его продажи и деления между собой финансовых средств.

Суд удовлетворит иск скорее всего только, если спорное жильё ранее состояло из обособленных квартир, в жилье большая площадь и несколько санузлов или здание просто является одноэтажным частным домом.

Через суд вопрос будет решаться очень долго. После вынесения решения придётся ждать ещё один месяц, пока оно не вступит в законную силу.

Собственники квартир вправе раздались своё имущество в натуре на несколько отдельных обособленных жилых помещений. При этом любое разделение квартиры должно сопровождаться соблюдением правил и санитарных норм, следованием процедуре согласования перепланировки с органами местной власти и Жилищной инспекцией.

Самовольные изменения в разделе квартиры могут привести к большим штрафным санкциям и предписаниям о необходимости возврата помещения в исходное состояние.

Соглашение о разделе квартиры на две

Соглашение о разделе одной квартиры на две заключается между всеми собственниками такой недвижимости. Оно не подлежит нотариальному заверению, но стороны могут его удостоверить у нотариуса по желанию, подстраховавшись от возможных неожиданностей.

Содержание

В соглашении о добровольном разделе должна содержаться следующая информация:

• место составления документа;
• ФИО всех собственников;
• данные о предмете раздела такие, как адрес, общая площадь и т.д.;
• информация инвентаризационного характера, технические данные;
• стоимость недвижимости согласно проведенной оценке;
• порядок раздела реальных долей, отходящих каждому владельцу;
• данные о том, что объект соглашения не продан, не подарен, а также не находится в залоге или под арестом;
• согласование порядка несения сторонами определенных расходов, связанных с разделом недвижимости;
• дополнительные пункты, предусмотренные законодательством;
• дата составления документа;
• подписи всех совладельцев.

Соглашение составляется в трех экземплярах без нотариального удостоверения и в четырех – с нотариальным заверением:

• 1 экземпляр останется у нотариуса;
• по 1-му – у каждого собственника;
• еще один – уйдет в Росреестр для регистрации прав.

Примерный образец соглашения в данном случае можно посмотреть на примере жилого дома, выделяемого в натуре.

Как заключается

Как уже было отмечено, для составления соглашения о реальном разделе квартиры владельцам недвижимости необходимо обратиться в нотариальную контору и предоставить следующий пакет документов:

• документация технического характера на делимую квартиру;
• правоустанавливающие документы на объект раздела;
• свидетельство о госрегистрации совместной собственности на жилое помещение;
• идентифицирующие личность документы всех собственников;
• свидетельство о расторжении или заключении брачных отношений, в случае если владельцами недвижимости являются муж и жена.
• другие необходимые для подтверждения отраженных в соглашении данных документов.

Аналогичный пакет документов потребуется и для заключения соглашения без нотариуса, когда составленный документ собственники сразу несут в Росреестр или МФЦ для сдачи на регистрацию прав на вновь образованные объекты недвижимости.

Расходы

Заключение соглашения о реальном разделе квартиры может вызвать некоторые расходы, связанные с осуществлением указанной процедуры, например:

• оплата работ по установлению оценочной стоимости делимого объекта собственности (от 2000 до 5000 рублей);
• проведение строительно-технической экспертизы (от 10 000 рублей);
• государственная пошлина, выплачиваемая при регистрации документа в размере 0,5 % от цены спорной квартиры.
• расходы, связанные с регистрацией имущественных прав на вновь созданные квартиры в органах Росреестра (2000 рублей по состоянию на 2021 год).

Все суммы расходов, исключая пошлину, указаны приблизительно. Более подробно уточняйте в соответствующих учреждениях в своем регионе, расценки у которых могут существенно разниться даже в пределах 1 населенного пункта.

Как разделить лицевой счет в квартире по коммунальным платежам

• Каждый собственник несет ответственность за своевременное внесение платы, связанной с использованием жилого помещения пропорционально размеру своей доли в праве собственности на жилье (статья 249 ГК РФ);
• В муниципальном (государственном) жилье члены семьи нанимателя несут аналогичные права и обязанности, а бывшие члены семьи обязанности по содержанию жилья несут самостоятельно (статья 69 ЖК РФ).

Поскольку финансовый лицевой счет является документом, оформляемым исключительно на жилые помещения (а не на собственников), принадлежащие гражданам на различных основаниях, его разделение обозначает образование двух и более вновь созданных жилых помещений из одного и, следовательно, создание коммунальной квартиры.