Что такое земельная доля, особенности ее правового регулирования

Что подразумевается под термином «земельная доля»

Земельная доля считается имуществом особого характера, которое используется для организации и ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Она представляет собой рассчитанную в гектарах или баллах площадь без определения границ на местности. Таким образом, земельная доля – это надел, находящийся в общей собственности на участок сельскохозяйственного назначения.

Нужно упомянуть, что российское законодательство выделяет два вида общей собственности:

• долевую, когда размеры имущества каждого участника четко определены;
• совместную – без установления частей.

Стоимость

Раздел относится к дорогой процедуре. Государственная пошлина при этом должна оплачиваться дважды: один раз за регистрацию целого надела, а второй раз – непосредственно за раздел и регистрацию нового участка. Больше всего нужно заплатить за подготовку межевого плана. Стоимость услуг разнится в компаниях, занимающихся данным видом деятельности. Причем она может отличаться в 3 и более раза. Но не стоит искать самых «дешевых» специалистов, так как неточности в работе могут в дальнейшем привести к еще большим расходам со стороны владельцев.

Земельная доля и доля в праве собственности на участок: основные отличия

Нередко люди считают тождественными понятия земельной доли и доли в праве собственности на земельный участок, хотя с юридической точки зрения именно второй вариант считается более правильным.

Первое понятие больше применимо к землям сельскохозяйственного назначения. Кроме того, такой участок можно получить в результате приватизации аграрных угодий, а изначально собственником в этом случае всегда выступает физическое лицо.

Доля в праве на земельный участок, в свою очередь, включает в себя право на:

• физическую сторону имущества;
• часть его стоимости;
• доходы.

Также вместе с недвижимостью предполагается обретение других прав и обязанностей.

Важные нюансы

Основные идеи, которые следует вынести из статьи, заключаются в следующем:

1. Термин «Земельная доля» обозначает пай, входящий в коллективную собственность сельхозугодий. Применим только к землям с/х назначения.
2. Перечень лиц, имеющих право на долю, был регламентирован законодательным актом, утвержденным 04.09.1992 г.
3. Главным признаком любого участка является его местоположение, т. е. его адрес, а его площадь определяет стоимость.
4. Порядок проведения сделок по купле-продаже участка регулируется таким документом, как Земельный Кодекс.
5. Чтобы избежать земельных споров с соседями, лучше провести межевание границ.

https://youtube.com/watch?v=-x6zk4m9xRg

Разница между «долей», «паем» и «частью»

Доля – это четко определенная часть чего-нибудь. Она выражена в процентах, дробях, натуральных или условных показателях.

Термин «часть» тоже иногда употребляется в этом смысле, когда говорят, например, 1/2 часть участка. Однако чаще всего он подразумевает физический аспект объекта – выделенную в натуре половину участка.

Понятие «пай», как правило, используется, когда речь идет о ценных именных бумагах.

Узнайте детальнее, что такое земельный пай.

На какие наделы можно зарегистрировать общую долевую собственность

Право общей долевой собственности может возникнуть в результате:

• заключения договора купли-продажи или дарения;
• наследования права на участок несколькими лицами;
• образования крестьянского (фермерского) хозяйства;
• совместной приватизации территории под МКД;
• приватизации наделов из числа колхозных земель.

Из вышесказанного следует, что право общей долевой собственности возникает не только на земли сельскохозяйственного назначения, но и на наделы, относящиеся к другим категориям.

Установление доли на участок

В большинстве случаев размер частей, принадлежащих всем владельцам, одинаков, поэтому полномочия собственников земельных долей равны.

В то же время закон не запрещает устанавливать разные показатели, например, 70 на 30 или 60 на 40. Процентное выражение прописывается в договоре, завещании или другом документе. Тогда каждый участник вправе претендовать только на ту часть, которая ему принадлежит.

Ознакомьтесь, от каких критериев зависит определение порядка пользования земельным участком.

Основные правила при использовании земли

Законодательством предусмотрено, что все участники долевой собственности пользуются имуществом в рамках достигнутого ими соглашения (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Проблемы возникают, когда владельцы не могут договориться, как и в каком порядке следует использовать общий участок. Разрешить конфликт можно следующим образом:

1. Определиться с целью: выделение реальной или идеальной доли.Идеальная доля — классический вариант долевой собственности. В документах указывается, что владельцу принадлежит определённая часть участка — в виде дроби (1/2, 1/4 и т.п.).Реальная доля (или вынос в натуру) — часть земли, с официально установленными на местности границами.
2. Попробовать урегулировать конфликт мирным путём.Разрешить спор можно самостоятельно или с приглашением эксперта. Принятое решение о порядке пользования участком фиксируется соглашением в письменной форме.
3. Обратиться в суд, если мирно решить проблему не удалось.

Установление границ

Начать процесс урегулирования конфликта следует с определения чётких границ спорного участка. Точные координаты объекта указываются в кадастровом паспорте. Для составления документа проводят процедуру межевания, которая фиксирует:

• итоговую площадь участка;
• согласование его границ с соседними участками.

Межевание осуществляет кадастровый инженер (из территориального отделения Росреестра или лицензированной частной фирмы).

Специалист проводит необходимые замеры и выносит границы участка на местность. Это означает, что проводится установка специальных межевых знаков, отражающих точное месторасположение земельного объекта. Все полученные данные фиксируются в кадастровом паспорте.

Как определить границы на местности?

Как определить границы земли согласно долям? Если участники долевой собственности согласны на формальное разделение участков на местности (соразмерно их долям), то кадастровый инженер может отметить и внутренние границы земли. Межевые знаки в таком случае будут определять конкретное расположение доли каждого собственника. Все замеры фиксируются документально.
В случае, когда реальную долю на участке выделить невозможно, или участники несогласны с формальным выделением квадратных метров земли, конфликт можно урегулировать другим путём: подписав соглашение.

Заключение договора совместного использования ЗУ

Это досудебный вариант урегулирования спора. Все участники общей собственности должны определить чёткий порядок пользования участком: что остаётся в совместном владении (территории общего пользования), что переходит каждому конкретному собственнику.

Достигнутая договоренность закрепляется письменным соглашением о порядке пользования. Оно должно содержать:

1. сведения о всех собственниках;
2. данные о размерах принадлежащих каждому долей (со ссылкой на правоустанавливающие документы);
3. перечень условий, по которым достигнута договоренность;
4. подписи участников соглашения и дата его заключения.

Обратите внимание! Соглашение не требует обязательного нотариального заверения.

Если же самостоятельно установить правила распоряжения землёй не получается, можно провести землеустроительную экспертизу.

Проведение землеустроительной экспертизы

В рамках процедуры эксперт вырабатывает несколько вариантов пользования земельным участком. Решение принимается с учётом интересов всех участников спора и с опорой на действующее законодательство.
Варианты пользования земельным участком могут включать право на индивидуальное распоряжение его определенными частями каждым из участников по отдельности, а также общее (совместное) владение отдельными территориями (например, для прохода лиц, либо проезда машин и др.).

На основании заключения эксперта также составляется соглашение о совместном использовании участка. Если услуги эксперта не помогли — один или все собственники не согласны с его заключением, спор решается в судебном порядке.

Обращение в суд, если мирно не удалось договориться

Законодательство допускает разрешение земельных споров через суд в тех случаях, когда мирно решить конфликт не удалось.

Куда подавать иск?

Подобные споры разрешаются мировым судьёй (ст. 23 ГПК РФ). Иск подаётся в мировой суд по адресу расположения земельного участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Что указать в иске?

Конкретные требования к содержанию иска установлены ст. 131 и ст. 132 ГПК. В частности, он должен содержать:

1. реквизиты суда;
2. сведения об истце и ответчике;
3. предмет спора (определение порядка пользования участком);
4. подробное описание всех фактов и событий, приведших к судебному разбирательству (нарушение порядка пользования земельным участком, либо невозможность определения подобного порядка, а также информация о попытках добровольного урегулирования спора);
5. требование истца — определить порядок пользования.

Какие документы приложить?

К иску требуется приложить следующие документы:

• подтверждающие право собственности на долю;
• квитанцию об оплате обязательной государственной пошлины;

Траты

При подаче иска потребуется заплатить пошлину в размере 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Судебное решение

При рассмотрении дела суд опирается на сложившийся порядок пользования имуществом. Формально он может не соответствовать установленным долям. Дополнительно учитываются: нуждаемость каждого из сособственников в земельном участке, реальная возможность совместного пользования. (абз.2 п.37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8).
По итогам выносится решение, которое протоколируется в виде документа. В нём будет прописан конкретный порядок пользования общей собственностью. Это официальный правовой акт. При передаче доли (по факту продажи или дарственной) закреплённое право использования участка перейдёт новому владельцу в полном объёме.

Законодательное регулирование вопросов, связанных с землей

Все правоотношения, которые связаны с имуществом, находящимся в общей долевой собственности, подпадают под действие .

Если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения, такие отношения регулирует еще и . В соответствии с его положениями, участники могут совершать следующие действия:

1. Отказаться от права собственности.
2. Завещать свое имущество.
3. Внести недвижимость в качестве уставного капитала.
4. Передать надел в доверительное управление.
5. Продать или подарить свою часть земли другому участнику.

Межевание

Процедура осуществляется землеустроительной организацией, которая имеет разрешение на предоставление соответствующих услуг. Для проведения межевания собственникам нужно подать заявление и подписать договор подряда.

При межевании определяются границы надела в случае, если данных, имеющихся в Государственном кадастре недвижимости, недостаточно либо для раздела и выдела земельной доли, если участком владеет несколько лиц.

Перед межеванием кадастровый инженер должен выполнить следующие действия:

1. Получить выписку из кадастра на изначальный надел земли.
2. Запросить план кадастра.
3. Изучить правоустанавливающие документы на общую собственность.
4. Оценить, расположенные поблизости земли, которые граничат с наделом для точного размещения изначальных зон, чтобы не получилось накладывания границ.
5. Установить необходимость для осуществления полевых работ. При полевых работах определяются границы участка, а также координаты новых наделов, готовится проект плана, и отражаются разные варианты новых площадей.

Правоутверждающие документы на имущество

Поскольку земля выступает объектом гражданских правоотношений, права собственности на нее подтверждаются документами, установленными законодательством:

• свидетельство о праве на земельную долю (выдавались до 1997 года);
• выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В настоящее время только последний документ дает возможность безо всяких ограничений распоряжаться своим имуществом.

Невостребованные земли

Доля может признаться невостребованной. Но только в случае, если собственник не пользовался землей лично, не сдавал в аренду и не распоряжался иным образом три и более года. В основном, к таковым относятся доли земельных участков, сособственники которых умерли. А наследников у них не оказалось.

Местные власти создают перечень соответствующих долей, публикуют их в местных средствах массовой информации, затем передают общему собранию участников собственности. Паи считаются невостребованными с момента утверждения данного списка. После проведения собрания собственниками местные власти могут обращаться в суд, чтобы признать долю, как принадлежащую на праве собственности муниципальному образованию. Если суд примет положительное решение, то впоследствии долю можно будет выкупить у местных властей.

Особенности выдела земельного участка

Один из вариантов образования нового участка – выдел части из территории, находящейся в долевой собственности. В ходе этого мероприятия возникают наделы, которые получают уникальные кадастровые номера.

Инициатор выдела получает права на новый участок и больше не может притязать на ранее существовавший. Другие же участники сохраняют свои права на надел с учетом его изменившихся границ.

В каких случаях необходим выдел

Существует две причины, по которым стоит произвести выдел. Как правило, это происходит, если:

• участники долевой собственности не могут договориться о порядке использования имущества;
• один из собственников хочет распорядиться принадлежащей ему частью по своему усмотрению: продать или подарить третьему лицу;
• использовать в качестве залога;
• заняться фермерской деятельностью и так далее.

Основные принципы раздела долевого имущества и выдела долей

Гражданское законодательство определяет следующие принципы раздела общего имущества и выдела его частей:

• каждый участник долевой собственности имеет право требовать выделения принадлежащей ему части;
• имущество делится по соглашению сторон;
• в случаях, когда участникам не удается достигнуть соглашения по поводу раздела объекта, каждый из них может обратиться за защитой своих прав в суд;
• если разделить имущество невозможно без нанесения существенного вреда, инициатор процедуры имеет право просить других участников компенсировать его стоимость;
• выплата компенсации возможна только при согласии участника долевой собственности;
• если часть настолько незначительна, что не может быть выделена, суд назначит выплату компенсации без согласия ее собственника;
• при получении компенсации лицо не может притязать на свой надел.

Особенности выдела земель сельскохозяйственного назначения

Закон предусматривает следующие условия осуществления выдела частей из территорий аграрного назначения:

1. Процесс не должен противоречить требованиям к образованию участков, установленным законом.
2. Надел можно образовать решением общего собрания участников при условии, что оно также утвердит:
   проект межевания угодий;
3. перечень собственников;
4. размер принадлежащих им частей.
5. При отсутствии решения общего собрания лицо обязано письменно уведомить остальных собственников о намерении произвести выдел своей части.
6. Размер выделяемого участка определяется на основании правоустанавливающих документов.
7. Размер и местоположение границ надела следует согласовать с кадастровым инженером.
8. Новообразованный участок нужно поставить на кадастровый учет.

Выдел доли

Перечень лиц, имеющих право на долю (земельную), был регламентирован законодательным актом, утвержденным 04.09.1992 г.

• труженики любых сельхозпредприятий;
• пенсионеры сельских хозяйств, проживающие в них;
• труженики социальной сферы села;
• отсутствующие (временно), но имеющие право на возвращение труженики;
• труженики, после 01.01.1992 г. уволенные (сокращенные).

Размер пая совершенно не зависел от стажа работников, от их трудового вклада, а определялся только законодательными актами. Нормы регулировались местными властями с учетом природных условий и особенностей. В рамках одного сельхозпредприятия доли участков должны были быть равные.

Важные характеристики:

• главным признаком любого участка является его местоположение, т. е. его адрес. Это обстоятельство оказывает влияние на привлекательность надела как объекта собственности, а также на его рыночную стоимость. Именно по этой причине кадастровый учет и регистрация производятся по месту расположения самого объекта;
• площадь участка определяет его стоимость. Значение данного признака в том, что разграничение земельного надела может способствовать возникновению споров.

По смыслу, заложенному законодателями, земельный пай – это объект формальный. Его выделяют только границы, которые обозначаются при кадастровом учете.

Чтобы образовать пай, необходимо поставить участок на учёт, подтвердить его кадастровым паспортом, а затем зарегистрировать в соответствующих органах, получив свидетельство о госрегистрации.