ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Поучительная история о том, что для реконструкции помещения в многоквартирном доме лучше заручиться согласием 100% собственников.

Сегодня мы расскажем, как Верховный суд разрешил спор об использовании общего имущества в МКД между собственниками и предпринимателем

Нарушение правил пользования общим имуществом МКД
17099

1

С чего всё началось

Предприниматель выкупил квартиру в МКД и решил переделать её в парикмахерскую. Для этого он обратился в администрацию за разрешением и получил 75% голосов за создание входной группы на общем собрании собственников.

Но ⅔ голосов не хватило. Одна собственница выступила против создания парикмахерской и потребовала вернуть всё в исходный вид. Предприниматель отказался, потому что на руках у него было разрешение администрации и согласие большинства собственников. Собственница обратилась в суд.

Районный суд поддержал требование о сносе входной конструкции: признал разрешение на строительство недействительным и обязал предпринимателя снести пристройку.

Предприниматель оспорил решение районного суда в областном суде и выиграл. Собственница на этом не остановилась и обратилась в Верховный суд.

Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД
50606

10

Куда обращаться

Если владелец считает ремонт своего жилого помещения невозможным, а состояние его – аварийным, необходимо подавать заявление в исполнительные органы местного самоуправления.

Зачастую это жилищная или пожарная инспекции, либо аналогичные структуры. Можно адресовать заявление в местную администрацию, а уже оттуда оно будет перенаправлено по месту исполнения.

После подачи заявления создается межведомственная комиссия, которая в течение месяца выносит соответствующее решение. Заявитель уведомляется о результатах работы в течение пяти дней после принятия решения.

К заявлению прикладывают следующие документы:

• Правоустанавливающие документы на дом или их заверенные нотариусом копии;
• Технический паспорт и план помещения;
• Кадастровый номер и бумаги о приватизации земли;
• Свидетельство о проведении независимой экспертизы, если она имела место.

Если заключение об аварийности получено, у владельца есть три варианта:

• Получение материальной компенсации – расчет ведется по средним рыночным ценам за один метр квадратный;
• Переселение в новую квартиру за муниципальный счет;
• Приобретение жилья большей квадратуры с доплатой за избыток квадратных метров.

Так как земельные участки, как правило, небольшие, многие владельцы нередко выбирают компенсацию. В этом случае деньги из бюджета поступают на счет собственника в течение месяца.

Что решил Верховный суд

Верховный суд РФ встал на сторону собственницы. Он указал, что предприниматель и администрация города руководствовались ст. 36 ЖК РФ, в которой сказано, что общее собрание собственников может решать вопросы, связанные с:

• реконструкцией МКД,
• строительством пристроек,
• предоставлением в пользование земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ, для этого нужно заручиться поддержкой двух третей от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Верховный суд РФ сказал, что это неправильно. Потому что пристройка для парикмахерской появилась на земельном участке многоквартирного дома, который входит в состав общего имущества.

Общим имуществом МКД собственники помещений владеют на праве общей долевой собственности. Спорный земельный участок предприниматель уменьшил за счёт пристройки. Уменьшать общее имущество МКД можно только с разрешения 100% собственников этого дома. Даже если один собственник не согласен с пристройкой входной конструкции, строить её нельзя.

Верховный суд РФ признал возведение пристройки незаконной несмотря на то, что разрешение выдала городская администрация. Областной суд, куда предприниматель подавал апелляцию, и администрация города были неправы, потому что неверно применили нормы права.

ВС РФ поручил областному суду рассмотреть дело заново. Это уже сделано и теперь предприниматель должен снести пристройку.

Земельный участок в составе общего имущества МКД
118458

2

Непрерывное расселение

Дома с износом более 70%, которые не признали аварийными, могут включить в региональные программы капремонта, а точнее, в трехлетние подпрограммы. В этих зданиях будут проводиться только необходимые работы — чтобы поддерживать их в безопасном для жильцов состоянии до тех пор, пока дома не будут переведены в аварийный фонд. Как сообщили «Известиям» в пресс-службе Минстроя, подпрограмма будет оплачиваться, как и капремонт, — за счет граждан. По решению местных властей возможно софинансирование из регионального и муниципального бюджетов, добавили в ведомстве. Разработка подпрограммы предусматривается новым законопроектом по расселению аварийного жилья. Его положения сейчас обсуждаются на различных площадках.

Фото: РИА Новости/Михаил Воскресенский

Президент Владимир Путин в своем майском указе поставил перед правительством задачу устойчивого сокращения аварийного фонда. А также поиска непрерывно действующих инструментов переселения граждан из непригодных для жизни домов.

Родное пепелище: как живется там, где жить нельзя

Врачи «скорой» думают, что ошиблись адресом, когда видят один из жилых домов Омска

В 2019-2024 годы планируется переселить 530 тыс. человек из 9,54 млн кв. м аварийных домов. На это планируется потратить более 507 млрд рублей, из которых 431 млрд –– из федерального бюджета. Всего по итогам III квартала 2021 года в России насчитывается 54,7 тыс. аварийных домов общей площадью 16 млн кв. м, сообщили в Минстрое.

По данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, за 9 месяцев этого года аварийным было признано 2,28 млн кв. м жилья. Больше всего таких домов находится в Республике Саха (Якутия), Кемеровской и Архангельской областях, Пермском крае, Ханты-Мансийском автономном округе.

В октябре правительство внесло в Госдуму законопроект, формирующий новые механизмы расселения аварийного жилья. Помимо подпрограммы для домов с высокой степенью износа, в числе новелл — конкретизация критериев и порядка признания зданий аварийными и наделение региональных властей правом устанавливать меры дополнительной поддержки для переселенцев.

Фото: РИА Новости/Валерий Мельников

При этом само понятие «ветхое жилье» из законопроекта, разработанного Минстроем, было исключено. Как пояснял вице-премьер Виталий Мутко, было решено не множить юридические понятия — то есть не разделять ветхое и аварийное жилье, тем более что сложно установить критерии первого.

Жилая тара: почему на севере России люди десятилетиями живут в бочках

В регионах говорят, что избавиться от наследия прошлого сложно, потому что для этого нет правовой базы. Но и сами жители не всегда хотят переселяться

Что делать, если администрация ошиблась

Разрешение на реконструкцию – сложный и важный вопрос. Подразумевается, что городская администрация владеет полной информацией, когда и в каком случае его выдавать. Но администрация иногда ошибается.

Если выясняется, что разрешение на реконструкцию выдали незаконно, потерпевший имеет право через суд возместить расходы на строительство и снос. Администрация города оплатит их из своего бюджета (ст. 1069 ГК РФ).

В нашем случае у предпринимателя есть шанс получить компенсацию от городской администрации. Но пока иск в судах не зарегистрирован.

Дом рушится, счета приходят: как жителям ветхих домов не платить за капремонт

Полы проваливаются, плит перекрытий нет, трубы протекают: жители дома на Интернациональной улице в Беслане серьезно бояться за свою жизнь.

«Полы меняли – доски прогнили. Трещины пошли по стенам», – рассказала местная жительница.

Дом признан аварийным еще в 2015 году, ни о каком капитальном ремонте и речи быть не может. Правда, платежки говорят об обратном. Квитанции со счетом за капремонт приходят жильцам с завидной регулярностью по сей день.

С подобной проблемой в нашей стране сталкиваются тысячи жителей домов, которые вот-вот станут грудой песка и пыли. При этом в законе четко прописано: если дом официально признан аварийным, то и платить за капремонт его жители не обязаны. Так что жильцам этого дома прямая дорога в суд – требовать пересмотра и возврата платежей.

Если же дом признан ветхим, а не аварийным, жильцы за капремонт платить обязаны. Впрочем, они тоже имеют право требовать перевода своего жилья в статус аварийного – критерии для этого разработаны.

«Если дом изношен более чем на 70 процентов, считается, что он представляет угрозу жизни и здоровья граждан, которые в нем проживают. И, естественно, должна запускаться процедура обследования с привлечением межведомственной комиссии, которая действует в муниципалитете», – рассказал исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Сергей Сохранов.

Здесь начинаются проблемы. Местным властям такое признание не выгодно, причем не только финансово: зачастую переселять людей из аварийного жилья просто некуда.

«Муниципалитет сам себе должен сделать нагрузку: как только дом признан аварийным, дается срок (и он достаточно маленький) для того, чтобы переселить или предоставить новое жилье. Но, как правило, маневренного фонда нет в муниципалитете или он в таком же аварийном состоянии. А для того, чтобы построить дом, нужно время», – говорит эксперт ОНФ Юлия Белехова.

Времени у некоторых домов уже просто нет. В доме номер 16 на Прибалтийской улице в Волгограде стены давно трещат по швам, но признавать ветхое строение аварийным местные власти не спешат.

«Это ужас! Кирпичи из фундамента вываливаются, у меня обвалился потолок, а за капремонт я плачу регулярно», – сетует местная жительница Анна Ярикова.

Кажется, пока схема признания ветхих домов аварийными будет оставаться в руках местных властей, регулярными останутся и проблемы тысяч жителей домов-развалюх. Существующие законы, говорят общественники, конечно, должны защищать права собственников такого жилья, но на практике это происходит далеко не везде.

«Все механизмы есть. Вопрос не в отсутствии закона, а в правоприменительной практике в исполнении законодательства. Сегодняшняя ситуация заставляет нас принять решение по облегчению жизни тех, кто живет в ветхом жилье, хотя бы путем отмены для них взносов за капремонт», – отметил член Общественной палаты РФ Артем Кирьянов.

Такая отмена взносов в фонд капитального ремонта с одной стороны помогла бы людям сэкономить средства. А у местных чиновников отняла подоплеку для решения: признать дом аварийным или нет.

Выводы

Споры, связанные с использованием общего имущества в МКД, сложные и вечные. Поэтому важно знать, как их решает Верховный суд РФ. Чтобы в вашем доме не сложилась ситуация, как в сегодняшнем примере, следуйте этим простым правилам:

1. Изучите полный состав общего имущества в МКД (ст. 36 ЖК РФ).
2. Получите на ОСС 100% голосов, если реконструкция повлечёт уменьшение общего имущества МКД.
3. Получите разрешение местной администрации.
4. Если суд оспорил решение администрации, требуйте компенсации.

Эти советы вы можете применить и в обратной ситуации – когда нужно приструнить предпринимателя, незаконно построившего пристройку на придомовой территории. В таком случае проверьте протоколы ОСС и запросите разрешение администрации.

Провести общее собрание собственников и решить вопрос реконструкции гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Оценка здания

Законодательство применимо при жилищных условиях, не отвечающих санитарным нормам, технике безопасности, а также угрожающих здоровью и жизни. Критерии оценки аварийности приводятся в Постановлении Правительства РФ №47:

• Опасное расположение дома – территория с высокой вероятностью оползней, лавин, паводков, затоплений;
• Техногенная опасность – нахождение рядом с объектами техногенной опасности и аварийности;
• Коммуникационная опасность – размещение жилья на слишком близком расстоянии к линиям электропередачи;
• Геологические факторы – разрушение или повреждение дома в результате буранов, землетрясений, метели, с невозможностью его восстановления;
• Нахождение у магистралей – превышение норм шумовых показателей больше 55 децибел;
• Гигиенические нарушения – невозможность соблюдения санитарно-эпидемиологических норм.

К критериям также относят состояние фундамента и несущих элементов постройки – если они аварийно изношены и деформированы, жилье признается непригодным для эксплуатации.

Какое жилье считается аварийным

По государственным стандартам, любая конструкция не должна превышать установленные нормы инфразвука, шума, вибрации, а также концентрации вредных веществ и уровня напряженности электрического поля. Также жилье могут признать аварийным, если:

• конструкция износилась на 65-70%, при этом показатели одинаковые как для кирпичных и панельных, так и для деревянных домов;
• при ухудшении эксплуатационных и технических характеристик дома, из-за которых снижается надежность и устойчивость строения;
• если частный сектор находится в опасной зоне. Например, вблизи рек, где регулярно меняется фаза водного режима — наступают паводки. Также около горных хребтов, где фиксируются зоны схода лавин, оползней и селевых потоков;
• конструкция дома была повреждена из-за геологических явлений (пожары, наводнения, землетрясения, посадка грунта);
• если конструкция жилья нарушена из-за аварий или взрывов;
• при нарушении целостности фундамента, что приводит к обрушению всего жилого дома;
• если частный сектор находится в зоне, где могут произойти техногенные аварии;
• на территории жилищной зоны нарушены санитарные или эпидемиологические нормы;
• при нарушении уровня шума. Например, если окна секторов выходят на главную дорогу или магистраль.

Долевая приватизация

Если участок был приватизирован на нескольких человек, то при оформлении документов на новую квартиру будет рассчитана долевая собственность в ней согласно имуществу в бывшем участке.

Если участок под рассматриваемым домом уже является частной собственностью, он не требует приватизации. В случае если это государственная или муниципальная земля, необходимо предварительно ее приватизировать. Но перед этим требуется обязательная приватизация дома, даже если он аварийный. Приватизированный дом – это главное основание для приватизации земли под ним.

Зачастую исполнительные органы стараются медлить с решением вопросов такого плана. Это обусловлено по большей мере тем, что жилого фонда недостаточно для переселения всех жильцов аварийных строений в России.