Перечень работ и услуг по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме приведен в следующих документах:
- Постановления Госстроя от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» — приложение 7
- ВСН 58-88 «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» — в приложении 7
Приведем данные пункты этих нормативных документов.
Что это такое?
Фраза «содержание и текущий ремонт жилья» имеет свое стойкое, закрепленное в законодательстве значение. Исходя из статьи 1354 Жилищного кодекса нашей страны, можно узнать, какие услуги входят в содержание и текущий ремонт жилья (подробнее о законодательных актах, регулирующих текущий ремонт, читайте тут).
Текущее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (МКД) – это перечень необходимых сезонных и иных работ, которые своей целью имеют поддержание дома в привлекательном и функциональном виде, устранение неполадок и недочетов, которые мешают собственникам проживать в своих квартирах.
Кроме того, управляющая компания или ТСЖ, которые осуществляют содержание и текущий ремонт общего имущества, должны пристально следить за состоянием общедомового имущества и не допускать его порчи.
Ремонт крыши и замена дверей — это капитальный или текущий ремонт?
Есть ли различие по видам работ, т.е. различаются ли виды работ при текущем ремонте и при капитальном ремонте?
Текущий ремонт – периодически выполняющиеся работы по полному восстановлению или замене составных элементов и устройств либо работы по частичному восстановлению основных конструкций и механизмов. Капитальный ремонт – это полная замена инженерных сетей либо строительных конструкций здания или части сооружения. При этом причиной текущего ремонта является устранение наружных дефектов и предотвращение ухудшения ситуации. В случае с капитальным ремонтом, его делают, когда здание подверглось старению, износу и больше не выполняет своих функций. К капитальному ремонту, например, можно отнести замену протекающей крыши, а к текущему – замену декоративной плитки в ванной комнате.
Это тоже важно знать:
Парковка на газоне — штраф 2021 года по КоАП РФ
Что касается замены окон и дверей, то следует учитывать определенные обстоятельства: производится ли полная либо частичная замена окон и дверей; какова степень их износа и т.д. Если производится полная замена заполнений оконных и дверных проемов, то в данной ситуации это относится к капитальному ремонту. Замена заполнений дверных проемов, восстановление отдельных элементов оконных, витражных и витринных заполнений, а также частичная замена в здании заполнений оконных и витражных проемов относятся к текущим ремонтным работам.
Перечень работ
Каждый понимает, что в текущий ремонт и содержание жилья входит определенный перечень действий.
Но между тем, существует нормативно правовой акт, который перечисляет все наименования работ, что включает в себя содержание и текущий ремонт жилого помещения.
С перечнем знакомит нас Постановление Правительства № 491 от 13 августа 2006 года. В соответствии с этим актом, управляющая компания или ТСЖ, в рамках надзора за содержанием и ремонтом жилья должны выполнять ряд действий.
Посмотрим, какие работы входят в содержание и текущий ремонт, за что мы платим:
- Работы по освещению общедомового имущества.
- Уборка общедомовых помещений в соответствии с санитарными нормами.
- Земельные работы на участках возле многоквартирного дома (озеленение).
- Сбор бытовых отходов, а также их вывоз самостоятельно или же при помощи соответствующих компаний.
- Соблюдение мер пожарной безопасности.
- Обеспечение поддержания в помещениях установленной законом температуры, а также уровня влажности.
- Осмотр общедомовых помещений с целью выявления несоответствия нормам, а также, грозящие жизни, здоровью и удобству жильцов.
- Своевременное проведение текущего и планового ремонта.
- Подготовка к эксплуатации общедомового имущества.
Это далеко не полный перечень работ, что входит в содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, который должна производить ваша управляющая компания или ТСЖ.
Подробно в перечне вы можете ознакомиться с нюансами выполнения действий по содержанию и ремонту, а также с условиями завершенности действий ТСЖ или УК.
Но иногда нужды жильцов многоквартирного дома переходят рамки, установленные законом, и требуется дополнительные работы. Как поступить в таких ситуациях?
Можно ли что-то запросить дополнительно?
Если у жильцов есть дополнительные пожелания по проведению работ на текущее содержание и ремонт общего имущества мкд, к примеру, озеленение подъезда и последующий уход за цветами, частое обновление краски на стенах и так далее, управляющая компания или ТСЖ вправе отказать гражданам в подобной просьбе.
Выполнять действия, не входящие в перечень работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана.
Однако, жильцами может быть проведено собрание, где представителям обслуживающей организации будет предложено взять на себя ответственность за какие-либо действия и выполнять их в штатном режиме, за что с жильцов будет взыматься плата. Подробнее о том, кто занимается текущим ремонтом жилья, читайте здесь.
Если большая часть жильцов проголосует положительно за данную идею, то они могут предложить ТСЖ или управляющей компании составить дополнительное соглашение, в котором будут указаны дополнительные условия сотрудничества, а также оплата.
Если же у жильцов с самого начала заселения дома появились дополнительные требования, которые они выяснили на общем собрании, выбирая способ управления домом и голосуя за ту или иную организацию, в договоре между собственниками и компанией условия могут быть прописаны изначально.
Узнайте, как заставить управляющую компанию сделать ремонт в подъезде. Прочитав статью, вы будете знать является ли плата за капремонт обязательной или добровольной.
Кому положены льготы по оплате за капремонт? Читайте здесь кто имеет право оформить компенсации и субсидии.
Оплата текущего ремонта многоквартирного дома
Бесплатная консультация юриста Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Звоните: 8 800 511-39-66
Согласно статье 154 ЖК РФ состав платы за содержание жилплощади включает взнос на текущий ремонт многоквартирного дома. Вместе с тем, в соответствии с статьей 39 ЖК РФ собственники платят за содержание их общего имущества соразмерно личным долям в структуре общей собственности. В связи с этим они вносят:
Бесплатная консультация юриста
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Задать вопрос
- плату за ремонт (содержание) жилплощади в многоквартирном доме (если домом управляет управляющая организация либо непосредственно собственники помещений);
- взносы и обязательные платежи на счет ТСЖ или специализированного потребительского кооператива. Если собственники квартир не входят в состав данных организаций, то они вносят плату за ремонт (содержание) жилплощади (в том числе за текущий ремонт многоквартирного дома) согласно условиям соглашений, заключенных с этими организациями. Данный порядок установлен статьей 155 ЖК РФ.
Как часто проводить проверки?
Многих жильцов интересует не стоимость производимых услуг, а периодичность их выполнения.
Ведь часто работники коммунальных организаций стремятся обмануть собственников, не тратя силы и время на выполнение того или иного действия.
Такие случаи часто аргументируют отсутствием денег, рабочей силы или же тем, что подобные работы недавно проводились.
Периодичность выполнения действий по ремонту должна быть оговорена в договоре между жильцами и управляющей компанией (или ТСЖ).
Если в договоре нет соответствующего пункта, который бы отвечал за разъяснение частоты проводимых работ, то жильцы могут воспользоваться таблицей под номером 49, которая установлена рекомендациями по нормированию труда работников, которые осуществляют труд в сфере обслуживания дома.
Исходя из этой таблицы можно привести ряд примеров, которые наглядно будут характеризовать количество проделанных работ.
- Снятие пыли с потолков – 2 раза в год.
- Мытье окон – 2 раза в год.
- Мытье лестничных площадок – ежедневно.
- Подметание площадок – ежедневно.
- Протирка стен – 2 раза в год, подоконников – 1 раз в месяц.
- Мытье почтовых ящиков – 1 раз в месяц.
Что касается проведения ремонтных действий, то они разделяются на сезонные, плановые и необходимые. Сезонные работы должны проводиться раз в год, когда дом готовят к отопительному сезону или же, прекращают его.
Плановые ремонтные работы относятся к текущему ремонту и должны быть запланированы в годовом плане, с которым жильцы могут ознакомится все собственники помещений в многоквартирном доме, а также внести свои коррективы на собрании.
Необходимый ремонт – это деятельность по устранению неполадок, которые появились спонтанно и требуют скорейшего вмешательства.
К примеру, поломка коммуникаций и не поставка жильцам воды, газа или света требует немедленного устранения проблем.
Каждый раз, получая платежный документ и видя в нем строку, относящуюся к содержанию и ремонту жилья, не забывайте вспоминать состояние своего дома для того, чтобы понять, грамотно ли расходуются ваши деньги.
Только сами жильцы могут защитить свои права в случае, если с ними обошлись неправомерно и потребовать исполнения работ в соответствии с договором.
На нашем сайте вы найдете и другую полезную информацию, например, как оформить документы на текущий ремонт и как осуществляется текущий ремонт подъездов.
Еще несколько важных моментов
Чтo дeлaть, ecли вы платите деньги, но часть услуг не получаете?
Например, ваша УК или ТСЖ не проводит плановую уборку раз в месяц, хотя деньги за это получает. Внимательно изучите заключенный с ними договор и отметьте те услуги, которые УК игнорирует. Если их пара-тройка, пишите заявление и просите провести определенные работы; если же игнорируется большинство, то можно обратиться сразу в жилищную инспекцию или прокуратуру. Когда после проверки выяснится, что УК получает деньги просто так, она получит штраф. Также можно вернуть часть денег за невыполненные услуги, если вы потребуете перерассчитать платежи.
Moжнo ли yмeньшить плaту зa coдepжaниe жилья?
Можно попробовать. Проведите собрание собственников с участием представителей УК или ТСЖ: последних попросите обосновать, почему услуги стоят именно столько, и перечислить работы, которые они действительно будут проводить. От некоторых услуг вы можете отказаться, но учтите, что эти работы придется проводить самостоятельно (например, вывоз мусора обойдется в копеечку, да еще и нужно будет искать соответствующую компанию). Коллективная жалоба может помочь снизить неоправданно высокие цены на услуги.
Чтo бyдeт, ecли нe платить за coдepжaниe жилья?
Ничего хорошего. Собственники квартир обязаны платить за содержание жилья согласно квитанции: это зафиксировано в стaтьe 158 Жилищного Кодекса PФ. Ecли вы пepecтaнeтe его оплачивать, то вам будут начисляться пени – чем дольше, тем больше. При игнорировании требований УК или ТСЖ оплатить долг на вас могут подать в суд. Правда, отключить коммунальные услуги (при условии, что вы их оплачиваете) вам не имеют права, даже если у вас есть долг за coдepжaниe жилья. Ecли вaм oтключaт воду, газ или электричество, это незаконно, и вы вполне имеете право обратиться в прокуратуру.
Tpи cпopныx мoмeнтa: нужно ли платить за это?
- Oплaтa дoмoфoнa. Если он был установлен по инициативе жильцов, но не ими лично, то в содержание жилья входят его установка и обслуживание. Если же систему установили на свои деньги сами жильцы, они тем более не должны платить за него отдельно. В квитанции просто не может быть строки «оплата и обслуживание домофона».
- Bывoз мусора. Отдельной строкой в квитанции, как и домофон, он быть не может, поскольку вывоз ТБО входит в содержание жилья (и, следовательно, жильцы за него платят). Если же собственники отказались от вывоза мусора и организовали его самостоятельно, то и сумма платежей должна быть уменьшена.
- Ceзoнныe paбoты. Этой отдельной строки в квитанции также быть не должно. Очистка крыши от снега, ремонт водостоков и т.д. входят в содержание жилья – и, следовательно, вы оплачиваете все вместе. Кроме того, такие сезонные работы должны быть включены в перечень услуг, оказываемых вашей УК. Если их там нет, но УК все равно пытается прописать их в квитанции отдельно, стоит подать на нее жалобу.
Теперь вы знаете, что такое текущий ремонт и какие работы относятся к содержанию жилья. Внимательно изучите заключенный с вашей управляющей компанией договор и проверьте, все ли в указанном перечне соответствует действительности; если нет, то не бойтесь действовать и добиваться справедливости. Дерзайте – и все получится!
Оформление «закрывающих» документов
Есть и другие отличия. К примеру, статья 720 ГК РФ требует, чтобы передача результатов работы оформлялась отдельным документом (актом или другим подобным документом). Если этот документ отсутствует, значит, нет оснований считать, что подрядчик выполнил свои обязанности, а, следовательно, у него не возникает право получить вознаграждение (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.04.18 № Ф10-551/2018 по делу № А84-228/2017).
Договор оказания услуг, напротив, не требует оформления каких-либо «закрывающих» документов (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.04.18 № Ф10-1299/2018 по делу № А23-140/2017). А значит, обязанность заказчика оплатить услуги не зависит от того, оформили стороны акт (иной подобный документ) или нет. Обратное правило может быть предусмотрено в самом договоре (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.07.18 № Ф02-3133/2018 по делу № А58-7306/2017).
Внимание
Отсутствие «закрывающих» документов, соответствующих действительному типу договора, также может обернуться для заказчика налоговыми проблемами.
Обмениваться с контрагентами юридически значимой «первичкой» через интернет Входящие бесплатно
Какие возникают риски
В случае неверного отнесения выполненных работ к услуге возникают налоговые риски при списании расходов в НУ в полном объеме в периоде их осуществления. Это осложняется еще и тем, что сами контролеры ─ Минфин и ФНС ─ могут по-разному квалифицировать одну и ту же работу или услугу:
- Минфин в Письме от 11.02.2009 N 03-03-06/1/50 расходы по деятельности, не относящейся к услугам по п. 5 ст. 38 НК РФ (например, по услугам по ремонту радио- и телеаппаратуры) относит на прямые расходы к затратам текущего периода единовременно и полностью.
- Налоговые органы считают по-другому (Письмо УФНС РФ по г. Москве от 11.01.2009 N 19-12/000086): услуги по ремонту в налоговых целях признаются работой. Поэтому нельзя относить сумму прямых расходов, осуществленных в отчетном (налоговом) периоде, в полном объеме на уменьшение доходов от производства и реализации данного отчетного (налогового) периода без распределения на остатки НЗП.
Необходимо учитывать возможные претензии налоговых органов и высокий риск по признанию неправомерным единовременное списание затрат. Не исключено, что контролеры отнесут к материальному результату любую бумагу, выдаваемую заказчику в качестве результата по договору, например, отчет оценщика или аудиторское заключение.
