Все особенности обмена неприватизированной квартиры: документы и инструкция

После распада СССР начался активный процесс приватизации государственного жилья. Суть данной процедуры заключается в том, что право собственности на объект недвижимости переходит от муниципального органа к лицу, имеющему на территории жилья постоянную регистрацию. Законодательство РФ предусматривает возможность для каждого гражданина единожды бесплатно приватизировать жилплощадь. Данный процесс ведется уже более 20 лет. Правительство многократно сдвигало сроки окончания программы бесплатной приватизации и с начала 2021 года сделало ее бессрочной.

Несмотря на это, многие граждане предпочитают проживать в жилье, предоставленном государством, и не спешат оформлять его в частную собственность. Но зачастую жизненные обстоятельства вынуждают членов одной семьи разъехаться. Как правило, размен жилплощади требуется при разводе супругов. Какой бы ни была ситуация, процедуру придется проводить в соответствии с требованиями законодательства.

Можно ли обменять?

Вы встали на очередь получения социального (муниципального) жилья, собрали все необходимые справки, выждали нужное количество времени и, наконец, получили заветную квартиру. Что же делать, если предоставленное место жительства не оправдало ожидания?

Законодательством РФ не запрещается обмен неприватизированного муниципального жилья (ст. 72 ЖК РФ), но оформление потребует много сил и времени.

Важно! Если квартира относится к маневренному фонду, является служебной или специализированной ее обмен невозможен до приватизации.

У процедуры обмена существует множество подводных камней – начинаются они с поиска подходящего варианта для обмена, который так же является муниципальным жильем и предполагает схожую площадь. Получение согласия всех лиц, которые проживают на территории квартиры и наймодателя тоже не всегда просто – в случае отказа одного из членов семьи придется подавать в суд для процедуры принудительного обмена.

Также есть нюансы по поводу встречной недвижимости:

• Обмен неприватизированного муниципального жилья на неприватизированное доступен всем желающим. Для этого необходимо подобрать подходящую по всем параметрам альтернативу и получить письменное согласие наймодателя и всех членов семьи, проживающих на территории жилплощади.
• Обменять неприватизированное жилье на приватизированное невозможно. Статьей 72 ЖК РФ установлено, что обмен между квартирами может происходить только в случае одинаковой формы собственности.

С кем можно обменяться жильем?

Варианты обмена неприватизированного жилья:

1. Между родственниками. В народе, эта процедура называется «родственным обменом». Сделка совершается между родными людьми, на доверии. В этом случае неприватизированное жилье можно обменять как на неприватизированное, так и на приватизированное. Например, бабушка из своей квартиры переезжает в муниципальную, а внук со своей семьей в приватизированную.
2. Между нанимателями муниципального жилья. Сделка возможна только если на нее согласны все жильцы и с одной, и со второй стороны, а также получено согласие собственника.
3. Между нанимателем и государством. Возврат квартиры обратно государству, в обмен на жилье меньшей площади. Такие случаи встречаются крайне редко, но все же имеют место быть. Например, когда у нанимателей тяжелая финансовая ситуация и они хотят сократить расходы по квартплате.

Все эти виды сделок объединяет одно – идея обмена пришла в голову нанимателям. Но бывают случаи, когда жильцов муниципальных квартир государство ставит перед фактом. К примеру, дом находится в аварийном состоянии и в скором времени произойдет расселение в новое благоустроенное жилье.

Как проходит процедура по договору социального найма жилого помещения?

Если появилась необходимость в обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, надо приготовиться к длительному процессу.

С чего начинать?

Началом обмена муниципального жилья является получение согласия собственника и поиск подходящего объекта. Существует несколько обязательных условий, по которым выбирается жилье для обмена:

1. Жилье должно быть неприватизированным.
2. Условия проживания не должны стать хуже.
3. Площадь подходящего помещения рассчитывается, исходя из того, что на каждого проживающего должно быть отведено не менее 12 метров.

Куда обращаться?

Вести поиск обмена жилья на специальных сайтах достаточно непросто – там редко встречаются предложения о муниципальных квартирах. За подбором вариантов можно обратиться в администрацию города, если она предоставляет подобные услуги.

Важно! Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане – члены семьи нанимателя, требуется обращени в органы опеки и попечительства и получение их согласия.

Допустим обмен социальными жилыми помещенеиями, расположенными как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Полный список документов

Требуется представить:

1. Заявление, подписанное нанимателем и всеми членами его семьи.
2. Договор социального найма.
3. Справка об отсутствии долгов по оплате проживания.
4. Справка, в которой указаны все прописанные в квартире.
5. Если в семье есть несовершеннолетние, потребуется справка с согласием на смену жилья от органов опеки и попечительства.
6. Паспорт заявителя.

Куда подавать документы?

Все собранные согласия и документы подаются в орган управления муниципалитетом, которому принадлежит данная жилплощадь. Там заключается договор, составленный между нанимателем и наймодателем самостоятельно или при помощи юриста. Так как такой договор пишется в свободной форме, его не требуется заверять у нотариуса.

Внимание! Аналогичный пакет документов должен быть собран второй стороной – теми, с кем будет произведен обмен жилья.

Стоимость и сроки оформления

Нельзя однозначно назвать срок, за который будет происходить сделка. Если все участники процесса подпишут согласие на обмен, это существенно сократит время оформления. При необходимости судебного разбирательства, процесс может сильно затянуться. В любом случае все операции займут несколько месяцев.

Все этапы оформления являются бесплатными. Плата может взиматься только при обращении нанимателя к юристу, в случае суда при принудительном обмене или обращения к специалистам за поиском подходящего жилья.

Заключение договора

Основные пункты в договоре:

1. Дата и место составления документа.
2. Название документа.
3. Паспортные всех участников сделки, место проживания и прописки, контактные данные.
4. Наименование жилой площади и данные по ней (кадастровый номер, стоимость, размер, количество комнат и другие).
5. Наименование уполномоченного органа по распоряжению таким имуществом.
6. Технические сведения (от БТИ).
7. Сведения об отсутствии препятствий в сделке.
8. Запись о принятии помещения в определенном состоянии, а также ключей от него.
9. Дополнительные пункты по согласованию сторон.
10. Количество экземпляров.
11. Сведения об осведомленности сторон о смысле и последствиях подписания документа.
12. Реквизиты сторон.
13. Подписи.

Справка! За образец для составления договора берется договор мены.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

8 (800) 302-76-94

Регистрация сделки

После оформления договора мены необходимо заново заключить договор социального найма с муниципалитетом и оформить регистрацию в нем. Эта услуга бесплатна.

Причины и основания для отказа

Существуют ситуации, когда нанимателю могут отказать в оформлении обмена жилья:

1. Отсутствие согласия на сделку одного из членов семьи. Если отказ неправомерен, то данный вопрос решается через суд.
2. Объекты обмена сильно различаются по состоянию или площади, что повлечет ухудшение жилищных условий.
3. Ущемление прав несовершеннолетнего.
4. Обмен на приватизированное жилье.
5. Расторжение договора о социальном найме у одной из сторон.
6. Долги по коммунальным услугам.

Альтернативные виды сделок

В договоре можно прописать абсолютно одинаковую стоимость каждого из объектов. А доплату произвести потом, после заключения соглашения. Этот вариант для многих будет оптимальным. Он позволит не только сократить временные затраты, но и создать выгодные условия для проведения так называемых многоступенчатых сделок.

Но в таком случае существует опасность, что в регистрационном органе всё равно увидят разницу между объектами обмена. На основании чего признают сделку ничтожной.

В обмене главное, чтобы у нанимателя после процедуры не ухудшились жилищные условия. Иначе потом возникают сложности, если надо встать в очередь на их улучшение. Государственные органы решат, что условия были испорчены намеренно. И откажут в рассмотрении заявления.

Что такое принудительная процедура?

Принудительный обмен жилых помещений – это размен жилплощади по постановлению суда между лицами, проживающими на одной территории. Сделку регулирует ст. 72 ЖК РФ.

Причины

Причиной обмена и подачи заявления в суд может быть:

• несогласие жильцов или муниципалитета на сделку;
• развод;
• требования совершеннолетних лиц отдельной жилплощади.

Основным поводом обращения в суд является невозможность проживать совместно из-за плохих отношений в семье.

Какое муниципальное жилье можно обменять принудительно, а какое нельзя?

Принудительно обменять можно лишь муниципальное неприватизированное жилье. В некоторых случаях сделать принудительный обмен невозможно (ст. 73 ЖК РФ). Это происходит из-за характеристик самого помещения:

• Квартира или дом, в котором она находится в ближайшее время подлежат капитальному ремонту или перепланировке.
• Жилье признано аварийным, дом подлежит сносу.

Помимо оценки жилья причиной в отказе обмена через суд может послужить расторжение договора о социальном найме. Если муниципалитет в скором времени собирается расторгнуть договор, ни о каком обмене не может идти речь.

Важно! Обмен невозможен, если в его результате в жилое помещение вселяется гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием из Перечня.

На что можно?

Муниципальная квартира может размениваться только на такие виды жилья, в которых будут соблюдены:

1. Нормы по размерам жилплощади.
2. Санитарные нормы жилого помещения.
3. Интересы несовершеннолетних детей.
4. Интересы граждан с инвалидностью и тяжелыми заболеваниями.

При подборе вариантов для размена основным фактором становится сохранение нормальных жилищных условий для всех членов сделки.

Судебный процесс

После подачи иска на размен социального жилья начнется длительный судебный процесс с участием всех сторон. Для каждого иска устанавливается свое место рассмотрения и проведения суда. В случае с принудительным обменом муниципального жилья следует обращаться в суд общей юрисдикции по территориальному расположению объекта недвижимости.

Для подачи искового требования нанимателю социальной квартиры понадобятся:

1. Исковое заявление.
2. Договор социального найма.
3. Согласие жильцов на расселение (если получено).
4. Согласие муниципалитета (если получено).
5. Справка обо всех прописанных в квартире лицах.
6. Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
7. Планы помещений.
8. Свидетельство о разводе или другие материалы, которые объясняют причину запроса на размен.

В зависимости от каждого конкретного случая пакет документов может быть изменен.

В исковом заявлении указывается:

• Наименование судебного органа.
• Заголовок должен быть «Исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры».
• Ф.И.О., адрес и паспортные данные истца.
• Короткое изложение требований со ссылками на статьи ЖК РФ.
• Данные о других жильцах.
• Перечень прилагаемых документов.
• Дата и подпись.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

8 (800) 302-76-94

Госпошлина при обращении в суд составляет 300 рублей. После подачи заявления и всех необходимых документов в суд решение будет вынесено в течение 30 дней.

Отказ в обмене

При обмене неприватизированного жилья следует действовать исключительно в рамках существующего законодательства. В случае нарушения процедуры, в сделке вам откажут.

У вас точно не получится обменять жилье, если:

• будет доказано, что сделка носит фиктивный характер;
• жилье находится в закрытом военном городке;
• жилищные условия одной из сторон существенно ухудшатся после переезда.

Отказ в обмене муниципального жилья выносится местной администрацией в письменном виде. Документ помимо самого решения должен содержать его подробное обоснование. Если наниматели не согласны с вердиктом собственника они имеют право обратиться за судебной защитой своих нарушенных прав.

Если жильцы на размер не согласны

Важно! Разменять неприватизированную квартиру можно даже в том случае, если остальные жильцы не согласны. Но для этого потребуется обратиться в суд.

Решение споров по размену может длиться по несколько лет. Если причин, которые препятствуют размену квартиры нет, можно обратиться в суд и иском о решении этого вопроса. При этом важную роль может сыграть тот факт, что проживать совместно с отдельно взятым жильцом невозможно, а значит возникает острая необходимость разъехаться. Доказательством этого факта могут стать справки из полиции о непристойном поведении жильца, либо справка от нарколога, подтверждающая у него алкоголизм. Также плюсами могут стать показания, которые дадут соседи.

Если доказательств в невозможности совместного проживания предоставлено не будет, то суд может отказать в требованиях искового заявления (

Способы поиска квартиры

Как правило, существует два способа найти квартиру для обмена: своими силами или с помощью специалиста по недвижимости. Вариант с риелтором менее проблематичен: специалист быстрее поможет найти необходимую квартиру, объяснит, какие документы необходимы для данной сделки, посодействует в правильном оформлении бумаг. Однако услуги человека данной профессии являются платными, поэтому стоит обдумать данный вариант еще раз.

В случае самостоятельного поиска жилого помещения придется хорошо потрудиться: узнавать возможные варианты у своих друзей, подавать объявления в газеты, искать через интернет. В любом случае каждый человек должен определиться, какой из вариантов ему больше подходит.

Договор мены

Обязательная процедура регистрации договора меня требует наличия следующих документов:

• Удостоверения личности;
• Документы, о праве собственности на недвижимость;
• Справка про отсутствие арестов и обременений;
• Согласие органов опеки (в случае, если одним из владельцев недвижимости выступает несовершеннолетний).

После того как все документы собраны, а договор зарегистрирован, можно оформлять договор соцнайма и завершать обмен неприватизированной квартиры.