Далеко не все представители бизнеса имеют возможность сразу купить или арендовать идеальное офисное или другое коммерческое пространство, полностью адаптированное для выполнения поставленных задач.
Намного чаще приходится выбирать максимально доступные помещения и заниматься их благоустройством. Во многих случаях возникает необходимость перепланировки, а такие работы надо обязательно проводить по всем правилам и согласовывать изменения с государственными органами.
В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о том, когда нужно получать разрешительные документы, и как происходит процедура согласования перепланировки в жилых и нежилых помещениях.
Распространенные варианты изменений
На самом деле, вариантов перепланировки нежилого помещения, которые используют предприниматели, не так уж много. Чаще всего возникает потребность в расширении полезной площади, либо в объединении помещений, в изменении их предназначения. Например, в целях оптимизации может потребоваться перемещение санитарно-технической зоны в другое место, изменить расположение дверных проемов, установить кондиционеры, стеллажи, какое-либо громоздкое оборудование или оснащение.
Стоит помнить, что если нет официального разрешения на перепланировку, изменение конфигурации помещения считается нелегальным, и это чревато проблемами с законом.
Собственно, самовольно изменить можно только то, что не меняет проекта внутреннего обустройства, например, изменить цвет стен, обновить отделку и встроенную мебель, заменить сантехнику и прочие инженерные коммуникации.
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными)
.
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании)
. Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей
(разрушение или ослабление несущих конструкций здания)ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом.
Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Если нежилое помещение размещено в многоквартирном доме
Часто на первых этажах жилого дома устраивают коммерческие помещения – магазины, офисы, салоны красоты и т. д. Если целевое предназначение этого помещения именно коммерческое, то особой специфики в случае проведения перепланировки нет. Действовать нужно по предложенному выше алгоритму.
Когда же для таких целей перепланировывается квартира, то тут уж потребуется согласие жильцов. Причем порядок зависит от формы управления таким объектом.
Когда нужно согласование: что говорит законодательство?
Разрабатывая перепланировку нежилого коммерческого помещения, прежде всего, рекомендуется внимательно изучить УК РФ
и в особенности 25 статью, где прописаны базовые термины, перечень необходимых документов, распределение ответственности при проведении работ по переустройству и перепланировке. В частности, там содержатся базовые изменения в нежилых помещениях, которые обязательно надо узаконить. Итак, согласований не избежать, если:
• площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;
• планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;
• есть необходимость убрать или переместить двери и окна;
• планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;
• одно большое помещение переделывается в несколько небольших;
• нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;
• необходимо перенести санитарное помещение;
• предполагается изменение конструкции потолка и пола;
• требуется подключить коммуникационные сети;
• планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.
Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации. Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты. Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.
Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.
Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы)
, если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.
Перепланировка нежилого помещения
Основная задача перепланировки такого помещения – это улучшение эксплуатационных качеств или функционального назначения площади. Цель таких действий создать необходимые условия для ведения предпринимательской деятельности.
Узаконивание и получение разрешений требуется на следующие действия:
- Возведение новых стен, перегородок, которые увеличивают нагрузку на несущую конструкцию. Дело касается в первую очередь каменных, деревянных конструкций.
- Смена расположения санузла, других санитарных помещений.
- Перенос, снос дополнительных элементов. К ним относят окна, лестницы, балконы. К этому же пункту относится внесение изменений в их вид.
- Смена размера проемов окна, устранение или проделывание новых отверстий.
- Конструкционная замена основания пола, что ведет к увеличению нагрузки на фундамент и несущие стены.
- Монтаж или демонтаж лестниц.
- Подключение любых новых коммуникаций.
Некоторые действия не требуют получения разрешений:
- Косметический ремонт: покраска, поклейка обоев, смена напольного покрытия.
- Замена отдельных коммуникационных элементов на аналогичные по размеру и весу.
- Демонтаж мебели встроенного типа.
Важно! В общем виде перепланировать с разрешением можно технические, качественные элементы и переустраивать коммуникации. Основное требование, что выдвигается к подобным манипуляциям – это отсутствие вмешательства во внешний вид фасада здания.
Квалификация изменений
Чтобы органы, которые занимаются технической инвентаризацией, признали вносимые изменения именно перепланировкой, а не более сложной реконструкцией, важно указать, что в ходе изменения базовых параметров помещений фундаментальные конструкции затрагиваться не будут. Под таковыми понимаются, в первую очередь, несущие стены, удерживающие межэтажные перекрытия.
Есть и еще одно немаловажное условие – сохранение внешних параметров преобразуемого нежилого помещения. То есть, внутри можно всеми доступными средствами изменять конфигурацию пространства, но снаружи все должно оставаться неизменным, кстати, внешние коммуникации тоже должны остаться в исходном виде.
Перепланировка нежилого помещения в коммерческой зоне согласовывается по упрощенной процедуре, но когда предстоящие работы по модернизации классифицируются как реконструкция, для ее организации и осуществления надо иметь на руках разрешения местных органов, уполномоченных контролировать градостроительные вопросы в населенном пункте.
Упрощенная процедура: получение документов и регистрация изменений
Упрощенная процедура касается только перепланировки в нежилом здании. Если это офис в новостройке с изначальной свободной планировкой, проблем с согласованием перепланировки нежилого помещения вообще не будет — все пространство изначально подготовлено таким образом, чтобы собственник или арендатор смог обустроить его на свой лад.
За получением согласия в администрации и проектных организациях может обратиться как собственник нежилого помещения, так и арендатор, который будет действовать по доверенности. Крайне нежелательно начинать любые работы (как перепланировку, так и простой ремонт)
, не поставив в известность владельца помещения
— он может не согласиться с изменениями, отказаться узаконить их и в судебном порядке вернуть все в исходное состояние. Да и на возмещение материального и морального вреда придется потратиться.
Чтобы сделать перепланировку нежилого пространства легитимной, надо изготовить проект (выполняется лицензированной проектной организацией)
и согласовать его в администрации
(отдел строительства и архитектуры)
, а затем отправиться в БТИ с заявлением. Мастера технической инвентаризации в оговоренное время приедут на объект, выполнят регламентные измерения и определят категорию работ. Затем, когда перепланировка уже выполнена, приемная комиссия сравнит чертежи и планировочные документы до начала работ и после их завершения, убедится в том, что выполненные работы не вышли за рамки проекта, и выдаст соответствующее заключение. В этом документе будут подробно описаны все работы, выполненные в помещениях, с указанием технических нормативов и строительных регламентов.
После этого документы сдаются в Росреестр, который зарегистрирует внесенные изменения. Как правило, чиновники Росреестра, которые будут впоследствии работать с этим документом, начинают читать заключение с финальной части, где указано, что все сделанное можно классифицировать как перепланировку, которая выполнена по правилам и не представляют угрозы для устойчивости, безопасности всего здания.
Этапы и порядок согласования
Существует 2 основные процедуры, которые нужно выполнить для проведения законной перепланировки:
- Согласование документов на ее проведение и получение разрешения на работы.
- Выполнение согласно нормативам.
Закон требует соблюдения норм строительства в процессе работ. В первую очередь — это проведение всех действий согласно утвержденному проекту. Второе – это соблюдение качества, согласно гигиеническим, санитарным и пожарным нормам.
По завершении всех действий, объект посещает комиссия, которая принимает его или нет. Если все сделано согласно указанным требованиям, то проблем не возникает.
Важно! По итогам проведенной проверки должен быть составлен акт, подтверждающий окончание перепланировки. Именно он будет документальным обоснованием для внесения корректив в техническую документацию и аналогичных данных в единый реестр недвижимого имущества.
Особое внимание нужно уделить согласованию разработанного проекта, ведь это непременное условие, без которого работы не могут быть начаты. Даже если это будет сделано, то считается незаконным и влечет за собой гражданскую и административную ответственность. Алгоритм согласования перепланировки нежилого здания предполагает предоставление пакета бумаг в инстанции:
- Госжилинспекций населенного пункта.
- Пожарный надзор.
- СЭС.
- Бюро строительной экспертизы, возможно посещение частного эксперта.
- Другие органы надзора, контроль которых вытекает из специфики деятельности.
Особенно много инстанций придется посещать, если сооружение является памятником архитектуры. Не стоит думать, что такие тщательные проверки ограничатся только просмотром документов. В большинстве случаев объект будут посещать представители той или иной госструктуры. Основная задача – это убедиться, что перепланировка не будет нести опасность для целостности сооружения.
Если согласование прошло успешно, то будет выдано добро на получение разрешения для проведения работ.
Ниже можно -заявление на изменение планировки нежилого помещения:
Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах
Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.
На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции)
, понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.
Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.
Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.
Перевод, переустройство и перепланировка жилого помещения
Жилищный кодекс РФ впервые закрепил правила о переводе, переустройстве и перепланировке жилых помещений (главы 3, 4 ЖК РФ), ранее эти вопросы регулировались подзаконными нормативно-правовыми актами и актами субъектов РФ. Каждый субъект устанавливал свои правила, которые отличались друг от друга, в некоторых случаях требовалось согласие жильцов соседних квартир и прочие условия, кроме того, они часто изменялись.
Источниками регулирования отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот, как следует из смысла ст. п.1 ст.22 ЖК РФ помимо ЖК РФ является законодательство о градостроительной деятельности (Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004)
ЖК РФ содержит следующие требования при переводе жилых помещений в нежилые (ст.22 ЖК РФ):
— не допускается перевод при отсутствии отдельного от жилых помещений входа в помещение и технической невозможности его переоборудования
— не допускается перевод части жилого помещения
— не допускается перевод жилого помещения, в котором проживают собственник и члены его семьи
— не допускается перевод жилого помещения, если оно обременено правами третьих лиц (залог, коммерческий наем)
-переводимая квартира многоквартирном доме должна располагаться на первом этаже дома, либо выше, но при условии, что помещения, находящиеся непосредственно под ней являются нежилыми
Перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования не допускается.
Не допускается перевод нежилых помещений в жилые если :
— помещение не отвечает предусмотренным в законе требованиям к жилым помещениям и нет возможности обеспечить такое соответствие
— право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц
Решение о переводе принимается ОМСУ по месту нахождения переводимого имущества независимо от формы собственности на переводимые помещения на основании поданного собственником помещения (или уполномоченным им лицом) заявления. Распоряжение департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 11.03.2013 N Д05-01-06/18 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной
В ст.23 ЖК РФ содержится полный перечень документов, которые необходимо представить в орган, осуществляющий перевод, перечень документов является исчерпывающим и значительная его часть носит технический характер (заявление, правоустанавливающие документы, план и технический паспорт жилого помещения, поэтажный план дома, проект переустройства, перепланировки в том случае если они требуются).В заявлении необходимо указать, что помещение не обременено правами других лиц, это связано с тем, что ОМСУ согласно ЖК РФ такого документа требовать не может, но проверить соблюдение обозначенных в законодательстве условий для перевода должен. Представляется, что необходимо указывать в заявлении и цель использования, так как в зависимости от нее определяются технические и иные возможно использования помещений в качестве нежилых, например размещение магазина требует одних условий, а предприятия общественного питания других в связи большим потреблением электроэнергии, такую нагрузку может выдержать оборудование не каждого дома.
Срок принятия решения – 45 дней и срок выдачи документа, подтверждающего решение –3 дня
В случае если в рамках перевода проводится переустройство (перепланировка), проект которых прилагался к заявлению о переводе отдельного разрешения на их проведение не требуется, их результат оформляется актом приемочной комиссии и подтверждает окончание перевода.
Вносятся изменения и в ЕГРП, несмотря на то, что собственник не меняется, меняется назначение объекта недвижимости
В п.5 ст.23 указывается об информировании собственников примыкающих к переводимому помещений о предстоящем переводе: по мнению ряда авторов комментариев к ЖК РФ (Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л.) это положение означает необходимость учета их мнения, иначе такое информирование теряет смысл. Однако никаких правовых последствий не предусмотрено в случае непредставления соответствующей информации, кроме того, информацию соседи получают уже после принятия соответствующего решения.
——————————-
«Данное положение, — резонно замечает Г.Ф. Шешко, — не нашло логического завершения. Непонятно, какова «нагрузка» такого информирования. Казалось бы, данное положение очень важно, имея в виду необходимость соблюдения прав и интересов других лиц… Однако не обозначено, в какой форме может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие или непринятие решения о переводе) и могут ли эти собственники повлиять на реализацию такого решения в случае несогласия» (Шешко Г.Ф. Применяем Жилищный кодекс Российской Федерации // Цивилист. 2006. N 3).
Перевод (главным образом при устройстве изолированного входа в переводимое помещение) может привести к изменению режима пользования общим имуществом в многоквартирном доме, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Поэтому Верховный Суд РФ, руководствуясь ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, разъяснил, что:
а) несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое (более того, в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ прямо оговаривается исключительно ретроспективное информирование органом местного самоуправления о принятии решения собственников помещений, причем не всех, а лишь примыкающих к переводимому помещению, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка (при условии, что земельный участок передан в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома), то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
б) при проведении же перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 г., утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 17 сентября 2008 г.; ответ на вопрос N 4).
Аналогичная позиция прослеживается и в актах арбитражных судов.
Согласно ст.12 ЖК РФ определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относятся к компетенции РФ.
Перепланировка представляет из себя изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт.
Переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
В постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» приводятся примерные виды изменений помещения по указанным группам.
ЖК РФ закрепил необходимость согласования принятого собственником решения о переустройстве или перепланировке с ОМСУ путем подачи им заявления.
Распоряжение департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 22.12.2010 N Д-05-01-06/73 «Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, расположенных на территории городского округа Самара»
Заявителем может выступить только собственник жилого помещения или иное уполномоченное им лицо. Думается, что неверно лишен самостоятельной возможности выступить заявителем наниматель жилого помещения по договору социального найма. Так, ОМСУ выступает от лица наймодателя и уполномочивает нанимателя обраться в тот же ОМСУ с заявлением. При отсутствии согласия членов семьи нанимателя принудительное решение вопроса невозможно.
Заявление подается по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 .Важным нововведением является закрепление на уровне ФЗ исчерпывающего перечня документов, необходимых для получения согласования (ст.26 ЖК РФ), а также сроков его проведения 45дней. (заявление, правоустанавливающие документы, проект переустройства, тех. паспорт жилого помещения, согласие членов семьи нанимателя, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, 45 дней) Между тем в самом ЖК РФ предусматриваются случаи, при которых для совершения переустройства (перепланировки) могут потребоваться иные документы: см. ст.40, 41 письменное согласие сособственников общего имущества.
Основное основание в отказе – несоответствие проекта установленным требованиям
Согласно ст.29 ЖК РФ самовольное изменение технического состояния жилого помещения (то есть несоблюдение установленного в ЖК РФ порядка либо совершение действий несоответствующих проекту) признается правонарушением, влекущим возможность применения мер юридической ответственности: жилое помещение по общему правилу должно быть восстановлено в прежнее состояние в разумный срок. Освобождение от обязанности по восстановлению жилого помещения может быть произведено только судом и только при условии, если в результате самовольного переустройства (перепланировки) не нарушены права и охраняемые законом интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
Нововведением является установление строгих мер ответственности за неисполнение обязанности по восстановлению жилого помещения, так по иску органа, осуществляющего согласование, суд принимает следующее решение:
— у собственника принудительно прекращается право собственности в результате продажи помещения с публичных торгов, при этом собственнику выплачивается полученная от продажи сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Исполнение обязанности по восстановлению возлагается на нового собственника; (возможны повторные публичные торги при невыполнении обязанности новым собственником)
