Как правильно классифицировать недвижимость? Виды нежилых помещений

Грамотная разработка инструкций по пожарной безопасности с учетом индивидуальных особенностей конкретного объекта играет важное значение. Шансы на появление неконтролируемого возгорания в разы повышаются, если правила составляются «поверхностно». Тогда и увеличивается риск нанесения вреда здоровью человека и имуществу. Чтобы не допустить случайных возгораний, важно уметь грамотно определять конструктивное и функциональное назначение зданий по пожарной безопасности.

Каждое строение в свою очередь подразделяется на следующие показатели:

• конструктивный – данный параметр зависит от множества факторов: площадь и высота строения, направление деятельности, к какому классу функциональной пожарной опасности относятся здания производственного или складского назначения и другие виды объектов
• функциональный – параметр напрямую зависит от направления деятельности, осуществляемой в рассматриваемом сооружении. Класс функциональной пожарной опасности здания и его частей определяется с учетом уровня безопасности технологических операций, способных спровоцировать возгорание. Также берется во внимание и численность людей, для которых предназначено строение

Почему общественные здания называют общественными?

Особенностью общественных зданий, отличающей их по функциональному признаку от жилых, является массовое одновременное пребывание в них людей. Таковы, например, зрелищные и спортивные здания, учебные, культурно-просветительные, торговые и др.

Интересные материалы:

Когда наступит полнолуние? Когда наступит растущая луна в ноябре? Когда назначают фуросемид? Когда назначают рибоксин? Когда не читается Псалтирь по усопшим? Когда не платится НДФЛ? Когда нельзя поминать? Когда нельзя жениться по православному календарю? Когда необходимо предоставить больничный лист работодателю? Когда необходимо проводить инвентаризацию?

Что это за строения?

В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое разъяснение терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Справка! Согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 16.12.2015 г. №943, существует разделение всех помещений на два типа: нежилые и жилые.

Положения ЕГРН определяют виды разрешенного использования конкретного объекта. Ранее функциональное назначение нежилого строения обязательно указывалось в проектной документации. Но в настоящее время законом «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ больше не содержится обязательное требование о внесении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых построек, которые не относятся к общему имуществу.

Гражданский и Жилищный кодекс РФ, также ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015 г. предусматривают основные критерии нежилого помещения, которые также отвечают требованиям к жилому строению, а именно:

1. Объект должен быть недвижимым и изолированным, его границами являются пол, потолок, стены.
2. Обязательно наличие входа в такое строение.
3. Недвижимый характер объекта обусловлен тем, что оно находится в составе постройки, находящейся на определенном земельном участке.
4. Также оно может находится в жилых и нежилых строениях, но само помещение должно относится к нежилому фонду.

Основным отличием объекта нежилого фонда от жилого является то, что в нем не предусмотрено постоянное проживание людей, а также то, что его разрешено использовать только для административных, общественных, коммерческих и других целей.

Большинство граждан не различают правовой статус общего имущества и нежилых помещений. Подъезд, чердак, лифт и подвал относятся к объектам общего пользования. Нежилыми помещениями в многоквартирных домах являются кафе, магазины, офисы и другие организации. Особое место занимают бытовые нежилые помещения, в которых находятся ателье, магазины, учреждения социально-бытового обеспечения.

Административные здания — это сооружения, объединенные общей архитектурной задачей, основной целью которых является создание условий для функционирования управленческого аппарата государственных, муниципальных и частных предприятий, учреждений и организаций.

Пожароопасность строительных материалов

Класс пожароопасности стройматериалов также имеет свою табличку.

Ее приводит нам все тот же Техрегламент о требованиях ПБ в редакции ФЗ № 117-ФЗ от 10.07.2012.

Выглядит она следующим образом.

Как видим, класс пожарной опасности зависит от групп горения.

Обозначение классификации от КМ0 до КМ5.

КМ0, например, вообще относится к самому безопасному виду материала – он не горит.

• Класс пожароопасности КМ1 соответствует группе горения Г1, воспламенения В1, токсичности Т1, дымообразованию Д1, поверхностному распространению огня – РП1.
• КМ2 класс пожароопасности указывает, что стройматериал допускает те же группы горючести, дымообразующей способности, токсичности и распространения пламени, что и КМ1. А вот воспламеняемость иная – В2. То есть, этот материал при пожаре для нас более опасен.
• 3 класс пожароопасности уже более горюч, токсичен. Материалы этой категории также быстрее воспламеняются.
• 4 класс пожароопасности отличается от третьего более токсичными продуктами горения и большим процентом горючести вещества.
• Материалы класса пожароопасности КМ 5 очень сильно горючи, воспламеняемы и токсичны, а также поддерживают быстрое распространение пожара. В сооружениях с такими стройматериалами необходимы повышенные меры пожаробезопасности с применением эффективных АУПТ.

Классы ПО стройматериалов мы теперь знаем.

Ну, а что дальше?

А дальше самое интересное.

Как рассчитать класс опасности пожара, например, для напольного покрытия в помещении с ФПО Ф1.2 и вместимостью 500 человек?

Очень просто. Такое покрытие имеет класс пожароопасности КМ2.

Откуда это ясно?

• Берем табличку 29 из Техрегламента 123-ФЗ.
• Находим соответствующую вместимость и функциональную ПО.
• Видим, что материал напольного покрытия имеет класс КМ2.

Подобным образом мы с Вами можем определить класс у материала покрытия потолка с Ф2.1 для зальной арены вместимостью 150 человек.

Здесь мы найдем КМ1 класс пожароопасности.

Давайте посмотрим на таблицу 28 того же Техрегламента.

Здесь приведены классы ПО для материалов отделки и облицовки эвакуационных проходов.

Эвакуационный маршрут с Ф4.2 и при высотности строения

не больше 28-ми метров для покрытия коридорного пола предусматривает класс пожароопасности 4.

Тогда как материал для облицовки стен пути эвакуации в этом же сооружении предполагает класс пожароопасности 3.

Рассмотрим другой пример.

Многоэтажное жилое строение (Ф1.3) высотностью 20 этажей.

Если мы хотим положить на каком-то этаже линолеум,

например, в общем коридоре, то класс пожароопасности линолеума должен соответствовать КМ1,

согласно той же 28-й таблице 123-ФЗ.

Вдобавок п. 6.25 СП 112.13330 говорит, что на эвакуационных маршрутах

для напольных покрытий недопустимо применять стройматериалы

с показателем пожароопасности, большим, чем следующие.

• Т2, РП2, В2, Д3 – коридорные проходы, вестибюли, фойе.
• РП2, Г2, Т2, Д2 – лестничные площадки, холлы, в том числе лифтовые.

Исходя из этих условий, понимаем, что класс ПО линолеума должен быть не ниже КМ2, то есть, КМ1 или КМ2.

Линолеум класса КМ3 допускается использовать.

Но в линолеуме этого класса ПО нельзя быть уверенным на 100 %.

Помещения с мокрыми процессами

Среди пожарных терминов встречается термин «помещения с мокрыми процессами» [СП 5.13130.2009]. Помещения с мокрыми процессами освобождаются от защиты автоматическими установками пожаротушения и пожарной сигнализации. Однако определение этому термину не дается, что порождает путаницу и неоправданное занижение степени защищенности таких помещений от пожара. Отсутствуют также количественные характеристики влажности воздуха в помещении. В качестве примера помещений с мокрыми процессами в СП 5.13130.2009 приводятся душевые, санузлы, охлаждаемые камеры, помещения мойки. Здесь наблюдается явная подмена понятия «помещение» понятием «процесс». Санузел – это помещение и никакого процесса в нем нет. В связи с наличием небольшой открытой водной поверхности в помещении санузла возможно некоторое повышение влажности воздуха. Каким образом повышенная влажность воздуха может повлиять на необходимость обустройства помещения средствами пожарной автоматики? Может быть повышенная влажность воздуха в помещении устраняет возможность возгорания и прекращает процесс горения? Признавая некоторое увеличение энергии зажигания горючих материалов в атмосфере с повышенной влажностью, нельзя заключить о сколько-нибудь заметном уменьшении скорости горения материалов, скорее наоборот, некоторые материалы во влажной атмосфере горят с большей скоростью [Кумагаи С. Горение. Пер. с японского. М.: Химия, 1980. 256 с].

А правомерно ли вообще выражение «мокрые процессы»? В химической технологии существует понятие «сухие процессы» – это технологические процессы без участия жидкой фазы типа «газ – газ», «газ – твердое» [Справочник химика 21]. В противоположность им процессы, идущие с участием жидкой фазы, можно назвать «мокрыми процессами». Но в данном случае речь идет не о них. Выражение «помещения с мокрыми процессами» явно не имеет смысловой нагрузки.

Остается предположить, что запрет на обустройство помещений «с мокрыми процессами» связан с коррозионной активностью влажной атмосферы на элементы пожарной автоматики. Действительно, согласно ГОСТ Р 53325-2012, п. 4.2.2.3 извещатель пожарный должен сохранять работоспособность при и после воздействия на него повышенной относительной влажности воздуха 93 % при температуре 40 о С. Такая влажность воздуха соответствует понятию «мокрый режим помещения» согласно СП 50.13330.2012. Если принять это условие, то вместо выражения «помещения с мокрыми процессами» следует писать «помещения с относительной влажностью воздуха более 93 % при 40 о С», а в текст СП 5.13130 внести соответствующие изменения.

Какие бывают, перечень

Дадим определение встроенно-пристроенным, пристроенным и отдельно стоящим нежилым зданиям.

Справка! Правовой статус встроено-пристроенных и пристроенных помещений определяется «СП 31-107-2004. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (одобрен и рекомендован к применению Письмом Госстроя РФ от 28.04.2004 № ЛБ-131/9).

• Встроенное нежилое помещение располагается в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
• Пристроенноее — это часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.
• Встроенно-пристроенное — это такое нежилое помещение, которое располагается в габаритах жилого строения и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

В российском законодательстве термин «отдельно стоящее здание» недостаточно четко определен нормативными актами. В юридической практике под данным термином понимают архитектурный объект, который не объединен с другим строением общим фундаментом и коммуникациями.

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение приспосабливается под осуществление различных видов деятельности. Существуют следующие типы строений по видам разрешенного использования:

1. Торговые площади, используемые для торговой деятельности. Данная категория строений не всегда имеет капитальные стены, также может состоять из небольшого числа торговых площадок. Обязательно наличие базовых систем коммуникаций поблизости от такой площади.
2. Офисные, используется для обустройства офиса организации. Основными особенностями офисов являются наличие капитальных стен, отделяющих его от иных строений. Обязательным условием офиса является наличие систем коммуникаций прямо в офисе (водоснабжение, санузел).
3. Универсальные, предназначенные для различных видов хозяйственной деятельности (офис, медицинский кабинет, спортивный зал, косметологический кабинет).
4. Склад. Для него характерны наличие капитальных стен, отделяющих его от других помещений. Наличие отдельного входа и базовых коммуникаций не принципиально.
5. Обособленные помещения. У данной категории строений имеется отдельный вход и капитальные стены, которые отделяют от других архитектурных объектов. Обязательно наличие коммуникаций.

Категории функциональной пожарной опасности

Рассмотрим к какому классу по функциональной пожарной опасности относятся театры, школы, больницы, ж/д вокзалы и другие заведения. Сколько всего выделяют классов.

1 класс – сюда входят строения жилого назначения. Они эксплуатируются на постоянной основе и должны быть оснащены несколькими самостоятельными вариантами путей эвакуации. Кроме этого, такие объекты следует оборудовать различными противопожарными преградами. Для сооружений данной группы свойственно наличие комнат для отдыха и сна. К «Ф1» относятся строения, где проживают люди (временно, постоянно), а они подразделяются на:

• Ф 1.1 – учреждения для людей с ограниченными возможностями и детей дошкольного возраста (детдома, больницы, детские садики)
• Ф 1.2 – учреждения, с временным нахождением людей (отели, санатории, общежития для рабочих и студентов)
• Ф 1.3 – многоквартирные строения (многоэтажки)
• Ф 1.4 – индивидуальное жилищное строение

2 класс (Ф2) – заведения с высоким уровнем проходимости/посещаемости, различные зрелищные организации, которые предоставляют свои услуги на открытых и закрытых пространствах. К этой группе относятся:

• Ф 2.1 – строения, где присутствуют сидячие места для отдыха (библиотеки, цирки, концертные залы и т.д.)
• Ф 2.2 – музеи, различные школы танцев, сооружения, где организуют выставочные мероприятия, ярмарки
• Ф 2.3 – аналогичны с Ф 2.1, но, программы проводятся на открытых площадках (стадионы)
• Ф 2.4 — схожи с Ф 2.2, но, предусмотрены программы, проходящие на открытых площадках

Размещение знаков на объекте
3 класс – сюда относятся конструкции, функционирующие в области обслуживания населения:

• Ф 3.1 – торговые центры, гипермаркеты;
• Ф 3.2 – столовые, пельменные (точки общепита);
• Ф 3.3 – вокзалы, аэропорты, морские порты, привокзальные конструкции;
• Ф 3.4 – медицинские организации, предоставляющие услуги как на дому, так и в заведениях;
• Ф 3.5 – ЖКХ, сберкассы, юридические и нотариальные организации;
• Ф 3.6 – спорткомплексы, сауны, учреждения, где организуются физкультурно-оздоровительные программы и т.д.

4 класс – данная категория делится еще на четыре подгруппы:

• Ф 4.1 – образовательные организации (техникумы, колледжи т.д.) со средним образованием;
• Ф 4.2 – в эту группу входят учреждения, дающие высшее образование (академии, институты);
• Ф 4.3 – научные, проектные и газетные издания, банки;
• Ф 4.4 – пожарное депо.

5 класс (Ф5) – в последнюю группу входит следующий перечень строений:

• Ф 5.1 – производственные, мастерские и лабораторные конструкции;
• Ф 5.2 – складские и архивные сооружения, стояночные комплексы, предназначенные для различных транспортных средств;
• Ф 5.3 – учреждения сельскохозяйственного назначения.

Со снижением категории возрастают и требования относительно пожарной безопасности. Следовательно, строения, где постоянно находятся люди или наблюдается регулярное их массовое пребывание, необходимо брать под особый контроль проверяющим службам, проектировщикам.

Класс функциональной пожарной опасности зданий и сооружений — таблица №1

Класс (подкласс) функциональной пожарной опасности строения	Вместимость зальных помещений, человек	Количество этажей/высота сооружения	Категория материала, не выше указанного
			Стены, потолочные покрытия	Напольные покрытия
Ф1.2, Ф2.3, Ф 2.4, Ф3.1, Ф3.2, Ф3.6, Ф4.2-Ф 4.4, Ф5.1	Выше 800	КМ0	КМ2
	300-800	КМ1	КМ2
	50-300	КМ2	КМ3
	До 50	КМ3	КМ4
Ф1.2, Ф1.3, Ф2.3, Ф 2.4, Ф3.1, Ф3.2, Ф3.6, Ф4.2-Ф 4.4, Ф5.1-Ф5.3		До 9 этажей/до 28 м	КМ2-КМ3	КМ3-КМ4
		9-17 этажей/28-50 м	КМ1-КМ2	КМ2-КМ3
		Выше 17 этажей/от 50 м	КМ0-КМ1	КМ1-КМ2
Ф1.1, Ф2.1, Ф2.2, Ф3.3-Ф3.5, Ф4.1	Не зависимо от этажности
Ф1.1, Ф2.1, Ф2.2, Ф3.3-Ф3.5, Ф4.1	выше 300	КМ0	КМ2
	15-300	КМ1	КМ2
	До 15	КМ3	КМ4

Разделение на вспомогательные и основные

Нежилые помещения могут в зависимости от возможности самостоятельного использования подразделяются на основные и вспомогательные:

• Основные помещения предусмотрены для осуществления основных целей и задач здания, в которых происходят процессы функционального назначения.
• Вспомогательное помещение по своему функциональному назначению обслуживает одно, несколько помещений или все здание и не может самостоятельно использоваться лицами, не являющимися владельцами здания или помещений в данном здании. Под данной категорией подразумевают объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания.
  Предназначение вспомогательных площадей – обслуживание основных пространств.

В ГК РФ основной и вспомогательный объекты нежилого фонда рассматриваются в 2 вариантах:

1. в виде единой сложной вещи (ст. 134 ГК РФ);
2. в виде главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ).

Сложности при установлении класса

Иногда достаточно сложно определить, к какому классу отнести то или иное здание, так как под одной крышей могут находиться разные по своей опасности объекты.

Для понимания процесса можно рассмотреть ситуацию на примере автозаправочной станции (АЗС). Прямое назначение такого объекта – торговля. Соответственно, логично присвоить класс Ф3. Но тут же присутствует и некоторый запас топлива, который может отпускаться, а не продаваться. Соответственно, должен присвоиться класс Ф5 «Склады». Операторская будка тоже относится к Ф5, как конструкция с производственным назначением. Но в то же время магазин на заправке, где можно купить воду, печенье, рассчитаться за бензин – Ф3 (объект торговли).

Чтобы не возникало путаницы, утверждено, что класс необходимо присваивать зданию в целом, а не отдельно взятым помещениям, расположенным в нем. Как основа, берется главное направление деятельности, которое совершает предприятие.

Требования к объектам разных категорий функциональной пожароопасности в одном сооружении

Помещения, имеющие категорию Ф2-Ф4 разрешены к расположению в пределах 1 пожарного отсека, включая различные технические комнаты. Необходимое условие – не меньше 3 пожарных гидрантов. Кинокомплексы с общим числом мест свыше 300, необходимо выделять в отдельные отсеки, и снабжать индивидуальными эвакуационными выходами, лестничными клетками в количестве от 2 штук и больше. Каждое сооружение следует оснащать:

• системами: автоматического пожаротушения, противодымовой защиты
• сигнализациями
• средствами спасения (для индивидуального и общего использования)
• системами оповещения, желательно выше 4 типа
• специальным водопроводом

Разграничение объектов, имеющих разные функциональные категории, внутри одного сооружения, осуществляется путем установки противопожарных перегородок, стен и перекрытий. В ходе разработки проекта многофункционального сооружения, важным этапом является проведение расчетов. Именно с их помощью можно проанализировать точность ранее одобренных решений относительно объемно-планировочных работ.

Классы пожароопасности стройматериалов

Смежные помещения

Термин «смежные помещения» казалось бы не должен вызывать вопросов.

Смежные помещения – это помещения, разделенные общими ограждающими конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями [123-ФЗ].

Однако в Терминологическом словаре по строительству на 12 языках (ВНИИИС Госстроя СССР. М.: Русский язык. 1186 с.) читаем: «Смежные помещения – это помещения, имеющие общий вход (выход) и допускающие возможность проникновения из одного помещения в другое.». Здесь термин «смежные» необоснованно заменен на «проходные». Кроме того, смежными считаются помещения, разделенные поло-потолочным перекрытием. Это смежные помещения по вертикали в отличие от смежных по горизонтали, находящиеся на одном этаже. Поэтому правильнее определять термин «смежные помещения» так: смежные помещения – помещения, разделенные общими ограждающими конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями». И это должно быть отражено в нормативнотехнической документации по пожарной безопасности.

Вычисление категории

Расчет категории – комплекс вычислительных мероприятий, позволяющих выявить категорию опасности, на основании анализа хранимых, используемых, перерабатываемых сред, технологической операции и установки. Чтобы выполнить расчет, необходимо сперва собрать информацию (включая план) о рассматриваемом объекте. После, выполнить замеры стен, высоту потолков в тех зонах, которые представляют особую опасность в ходе возгорания. Далее установить температурный режим, и какой материал использован в качестве полового покрытия. Выявить присутствие специального оборудования, предназначенного для пожаротушения, вентиляционные выходы. Цель вычисления – создание соответствующих требований относительно рассматриваемой области, направленных на снижение рисков возникновения возгорания, и грамотное обеспечение защиты людей, ценностей, в случае его появления.

Класс пожароопасности

Давайте узнаем, что это за понятие класс пожароопасности помещений, по определениям ФЗ-123, ФЗ-69 и СП 4.13130.2013.

Согласно им, это такие технические факторы и условия,

которые устанавливают самые важные характеристики

сопротивления материала опасным пожарным факторам.

Под материалами здесь имеем ввиду не только стройматериалы,

но также здания, отдельные небольшие постройки, конструкции, электротехнические кабели и пр.

А, согласно ГОСТу 30403-2012, характеристика пожароопасности стройконструкции —

это ее пожарная опасность, которая регистрируется в результате проведения испытаний.

Эти испытания выявляют следующие свойства материала.

• Температура в тепловых, огневых камерах (определяет наличие/отсутствие эффекта тепла).
• Появление горящего расплава.
• Могут ли газы, которые выделяются при термическом распаде испытуемого вещества, воспламеняться.

Так и получается, что класс пожароопасности материалов у нас зависит от очень многих факторов.

Но надо разобрать отдельно классы функциональной,

конструктивной пожарной опасности сооружений,

категории пожароопасности стройматериалов.

Жилой комплекс

В категорию «жилые здания» отводят следующие виды строений:

• многоквартирные дома;
• общежития;
• отели;
• пансионаты;
• дома отдыха;
• интернаты;
• дома престарелых.

Под жилым строением понимают изолированные объекты, являющиеся недвижимым имуществом, и пригодные для постоянного проживания граждан. Это и есть основное назначение здания данной категории. Подобный объект обязательно должен отвечать СНиП и иным нормам. К таковым относятся: противопожарные, градостроительные, технические.

В крупных населенных пунктах принято возводить многоэтажные дома для рационального перераспределения населения.