Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД

Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:

• межквартирные лестничные площадки;
• лестницы;
• лифты;
• лифтовые и иные шахты;
• коридоры;
• технические этажи;
• чердаки;
• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
• иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.

Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.

В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.

То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Взыскание долгов в сфере ЖКХ (часть I)
13315

0

НТВП «Кедр — Консультант»

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Общегражданские вопросы » Конфликт интересов организации, размещающейся в пристрое к жилому дому и управляющей компании, обслуживающей жилой дом (расходы на ОДН)

Распечатать

Вопрос.

Здание, в котором размещается организация, строилось как пристрой к жилому дому, с которым имеет общие коммуникации. Право собственности организации зарегистрировано как на отдельное здание, технический паспорт отсутствует, проекта на строительство нет. Подписан договор с управляющей компанией, в котором все расходы по ОДН были убраны протоколом разногласий. В настоящее время УК в очередной раз пытается выставить нам счет на общедомовые нужды, мотивируя судебной практикой и тем что по проекту (которого у нас нет) это здание было пристроем к жилому дому

Ответ юриста.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

ст. 210, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) {КонсультантПлюс}

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

— помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

— иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

— крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

— земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ указано, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

В понятийном аппарате, указанном в п. 2 Правил предоставления коммунальных — собственник помещения в многоквартирном доме, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

Нежилым помещением в многоквартирном доме является помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией);

Под собственниками помещения понимаются собственники как жилых, так и нежилых помещений, владеющие на праве общей долевой собственности общим имуществом многоквартирного дома и обязанные нести бремя его содержания в виде платы за ОДН.

Встроенные нежилые помещения

На практике можно выделить два вида нежилых помещений: встроенные и пристроенные, имеющие каждый свой особый статус.

Отличительной особенностью встроенного нежилого помещения является его неразрывная связь с многоквартирным домом, являющимся единым объектом недвижимости, что подтверждается регистрационными документами (свидетельство на право собственности), техническим паспортом и иной документацией на многоквартирный дом.

Обязанность по оплате электроэнергии на ОДН собственника встроенного нежилого помещения возникает с момента возникновения права собственности на него независимо от наличия у последнего отдельного собственного входа в нежилое помещение и фактического непотребления услуг по электроснабжению мест общего пользования, наличия отдельного технического подключения, минуя внутридомовые электрические сети.

Данную позицию подтверждает и судебная практика.

ФАС СЗО в Постановлении от 14.05.2010 по делу N А56-56016/2009 сделал вывод о том, что наличие отдельного входа в помещение не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 16.07.2013 по делу N А48-4560/2012 указал, что собственник нежилого помещения независимо от наличия у него отдельного входа, а также независимо от того, пользуется ли он подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом многоквартирного жилого дома, обязан оплачивать коммунальные услуги, приобретенные на общедомовые нужды многоквартирного дома. Существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для несения расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, является факт расположения нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Шестой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 01.06.2012 N 06АП-2128/2012 по делу N А37-1985/2011 установил, что обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества не зависит от того, пользуется ли собственник отдельно взятыми объектами общего имущества. Самостоятельное обслуживание ответчиком электрооборудования и сети, относящихся к его ведению, не освобождают собственника от обязанностей по содержанию общего имущества, возложенных на него законом.

Пристроенные нежилые помещения

Пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к многоквартирному жилому дому, имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке.

Собственник пристроенного нежилого помещения, отвечающий всем изложенным требованиям, платить за ОДН не должен.

ФАС ДО в Постановлении от 04.03.2014 N Ф03-125/2014 по делу N А73-4173/2013 сделал следующий вывод: в связи с тем, что помещения расположены в пристроенном к многоквартирному жилому дому двухэтажном здании на обособленном земельном участке, инженерные системы которого имеют собственные точки подключения к магистральным инженерным сетям и являются самостоятельным объектом недвижимости, оснований считать ответчика лицом, обязанным нести расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг на общедомовые нужды, в данном случае у судов не имелось.

Документами — основаниями, подтверждающими данные факты являются:

— документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен новый адрес);

— документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение;

— документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома;

— технический паспорт на многоквартирный жилой дом;

— технический паспорт на нежилое помещение.

Важно отметить, что если в техническом паспорте на многоквартирный дом изначально предусмотрено наличие пристроенного нежилого помещения, то оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома, и собственник такого помещения должен нести обязанности по оплате ОДН наравне с собственниками встроенных нежилых помещений.

Отсутствие самостоятельных инженерных коммуникаций также является основанием для начисления платы за ОДН.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 28.02.2014 N 15АП-22479/2013 по делу N А53-12874/2013 приходит к выводу об обоснованности несения расходов на общедомовые нужды собственником нежилых помещений на основании того, что пристройка и дом были построены в одно время, в доме имеется единый ввод, отдельных вводов и технологических присоединений к сетям для получения водоснабжения, отопления у пристройки не имеется.

В случае если индивидуальный прибор учета подключен после коллективного (общедомового) прибора учета и последний, в свою очередь, учитывает показания, в том числе индивидуального прибора учета собственника нежилого помещения, плата за ОДН в таком случае начисляется.

Шестой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 10.10.2012 N 06АП-4339/2012 по делу N А16-261/2012 указал, что коллективный прибор учета многоквартирного жилого дома учитывает весь объем энергии, поступающей для снабжения как помещений, находящихся в самом доме, так и пристройки, примыкающей к дому и принадлежащей предпринимателю. То есть электроснабжение жилого дома и нежилого помещения ответчика осуществляется по единой инженерной сети и в существующей схеме невозможно выделить в качестве отдельной составляющей снабжение помещения предпринимателя, а значит, для целей расчета платы за электропотребление предпринимателя следует рассматривать как собственника нежилого помещения многоквартирного жилого дома, вне зависимости от адреса, присвоенного объекту, в котором соответствующее нежилое помещение расположено.

Статья: ОДН для предпринимателя: оплачивать или не оплачивать? (Ситникова И.) («ЭЖ-Юрист», 2014, N 21) {КонсультантПлюс}

Встроенно-пристроенные нежилые помещения

Основные проблемы при уплате расходов на содержание и ОДН возникают у тех юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым на праве собственности принадлежат встроенно-пристроенные нежилые помещения. Здесь практика имеет отличия. В основном суды придерживаются позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, согласно которой собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества и расходов на коммунальные услуги независимо от наличия у него расходов на содержание помещения, находящегося в индивидуальной собственности. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества МКД.

Для возложения обязанности по оплате расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, обстоятельством, имеющим правовое значение, является сам факт расположения нежилого помещения в МКД. Так, в Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2013 г. по делу N А48-4560/2012 указано, что собственник нежилого помещения независимо от того, пользуется ли он подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом МКД, обязан оплачивать коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды МКД. Не является основанием для освобождения от несения бремени расходов на содержание общего имущества собственников помещений в МКД и наличие отдельного входа в помещение. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14 мая 2010 г. по делу N А56-56016/2009 отмечено, что судом справедливо отклонен довод ответчика о том, что он не обязан оплачивать стоимость электроэнергии, поставленной в места общего пользования, поскольку у него имеется отдельный вход в помещение, и он не пользуется указанными услугами.

По мнению Шестого арбитражного апелляционного суда, изложенному в Постановлении от 1 июня 2012 г. по делу N А37-1985/2011, осуществление собственником самостоятельных действий по тепло-, водо- и электроснабжению независимо от жильцов дома по отдельным инженерным сетям, т.е. осуществление самим предпринимателем самостоятельных действий по управлению своим имуществом, которое является частью МКД, также не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества. Аналогичный подход содержится и в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 13 февраля 2012 г. по делу N Ф03-6508/2011, указавшем на обязанность производить оплату за общедомовые нужды даже при наличии у магазина отдельного входа и выхода, независимого от подъездов дома, и обеспечения независимого от жильцов дома по отдельным инженерным сетям тепло-, водо- и электроснабжения, со ссылкой на то, что помещение магазина расположено в МКД, который состоит из трех строений и согласно выписке из реестра учета объектов капитального строительства является единым жилым домом.

В настоящее время расчет платы за жилое помещение для собственника помещения в МКД представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев, на что обращено внимание в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10. Поэтому управляющая компания не должна доказывать фактические расходы, которые она понесла при осуществлении своих действий по управлению домом (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 января 2014 г. по делу N А82-340/2013).

Плата за ОДН взыскивается независимо от того, заключался договор управления МКД с управляющей компанией или не заключался, если доказано, что услуги по управлению многоквартирным домом оказывались. Так, решением Арбитражного суда Нижегородской области от 8 октября 2014 г., поддержанным вышестоящими судебными инстанциями, были удовлетворены исковые требования ООО «Управляющая к ООО «Глория-93» о взыскании задолженности по оплате услуг за содержание и ремонт общего имущества МКД. Судебные акты мотивированы доказанностью факта оказания управляющей компанией услуг и отсутствием оплаты этих услуг обществом. В кассационной жалобе в Верховный Суд РФ общество просило отменить вышеуказанные судебные акты и принять новый судебный акт. Однако суд не усмотрел оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ, так как судами было установлено, что управляющая компания оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, в котором ответчику принадлежит пристроенное нежилое помещение. В заключении судебно-технической экспертизы было указано, что, несмотря на то что жилое многоквартирное здание и нежилое пристроенное здание, принадлежащее ответчику, являются разными объектами недвижимости, с технической точки зрения тепловые сети являются общим имуществом исследуемых объектов; канализация также относится к общему имуществу жилого дома и пристроенного помещения.

Приведем пример судебного спора с другими фактическими обстоятельствами, но с аналогичным и, как нам представляется, необоснованным судебным решением. При рассмотрении спора по иску ООО «ГУК Дом обуви» о взыскании задолженности по расходам на содержание общего имущества и по ОДН ответчик указал, что ООО «Дом обуви» имеет отдельный вход, инженерные его системы имеют собственные точки подключения к магистральным инженерным сетям, отличные от внутридомовых сетей МКД. У него самостоятельные входы (выходы), своя котельная, собственная электрощитовая и свои счетчики. Общедомовые приборы учета не учитывают показания счетчиков ООО. Основная часть помещений ООО не находится под крышей многоквартирного дома. Кроме того, за весь период своего существования (более 20 лет) им самостоятельно заключаются все договоры, связанные с обслуживанием своего встроенно-пристроенного нежилого помещения, включая договоры на оказание услуги по сбору и вывозу твердых бытовых отходов, договоры купли-продажи электроэнергии, поставки газа, на отпуск питьевой воды и прием сточных вод. Учитывая подобные обстоятельства, ответчик полагал, что оплата им по разделу «Работы и услуги по управлению в МКД» производиться не должна, поскольку никакие подобные работы и услуги для ООО не оказываются, также им не должны оплачиваться расходы по ОДН. Однако Арбитражный суд Республики Мордовия в Постановлении от 19 октября 2015 г. по делу N А39-4092/2015 удовлетворил исковые требования ООО «ГУК Дом обуви», и многоквартирный дом связаны только небольшой частью крыши МКД. Ввиду этого обязывать предпринимателя оплачивать содержание всего имущества МКД, без учета реальной автономности нежилого помещения, и отсутствия факта оказания услуг со стороны управляющей компании противоречит основным принципам, заложенным в гражданском законодательстве, в том числе норме о соразмерности размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, объемам и качеству услуг и работ.

При взыскании платы за содержание имущества МКД полностью судами часто не учитывается, что собственники нежилых помещений часто самостоятельно выполняют те функции, которые должна была бы выполнять управляющая компания. В то же время отметим, что на фоне значительного числа судебных дел, в которых судьи предпочли закрыть глаза на реальное положение дел и использовать готовые тарифы (что, конечно же, проще, чем оценивать, насколько помещение связано с МКД), появились судебные решения, позволяющие защитить интересы собственников нежилых помещений. Так, при рассмотрении иска ГУП «Дирекция единого заказчика района «Сокольники» г. Москвы о взыскании с ЗАО «Дом Моды Лены Макашовой» задолженности по оплате расходов по содержанию общего имущества МКД судами первой, апелляционной инстанций установлено, что нежилые помещения ЗАО являются встроенно-пристроенными к многоквартирному жилому дому, расположены на 1-м и 2-м этажах, представляют собой самостоятельный объект, который построен по отдельному от жилого дома проекту. Помещения ответчика имеют обособленные входы-выходы во внутренние помещения, не имеют какой-либо конструктивной связи с жилыми помещениями многоквартирного дома, не связаны между собой ни функционально, ни технологически, имеют собственные несущие стены, на которые опираются плиты перекрытия, собственную крышу, отдельные от дома системы отопления, водопровода, канализации, энергоснабжения, вентиляции и т.д. С момента приемки в эксплуатацию нежилых помещений по настоящее время ответчик заключает самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями. Учитывая автономность коммуникаций, размещенных в помещениях ответчика, от систем коммуникаций жилой части дома, что подтверждается строительно-технической экспертизой, суды пришли к правильному выводу о том, что ЗАО «Дом Моды Лены Макашовой» как собственник встроенно-пристроенных к дому нежилых помещений, являющихся автономными от жилого дома, не может обладать правом общей долевой собственности на лестничные клетки и мусоропроводы и т.д., расположенные в жилых подъездах МКД, и оснований для возложения на ответчика обязанности по содержанию общего имущества, относящегося к жилой части МКД, не имеется. Фактически жилой дом и встроенно-пристроенные помещения являются самостоятельными объектами. Было установлено, что истец не осуществлял управление (обслуживание) встроенно-пристроенными помещениями, а ответчик самостоятельно нес бремя содержания собственного имущества. На основе вышеизложенного судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении иска. Аналогичное Постановление было вынесено Арбитражным судом Московского округа по делу N А40-201331/14.

Отметим, что в вышеуказанных делах, рассмотренных Арбитражным судом Московской области, собственникам принадлежали встроенно-пристроенные помещения, что позволяет, видимо, говорить о том, что данные помещения частично находятся под крышей МКД. Однако суд посчитал степень обособленности этих помещений от МКД достаточной, чтобы признать их фактически самостоятельными объектами недвижимости. К общедомовому имуществу можно отнести только то имущество, которым все сособственники имеют возможность пользоваться. Если владельцы нежилых помещений лишены возможности использовать лифты, лестничные клетки и подобное «общее имущество», поскольку реально не имеют доступа к нему, взыскивать с них плату за содержание и ОДН необоснованно, поскольку их нельзя считать сособственниками, как не обладающими всей триадой правомочий собственника, предусмотренной ст. 209 ГК РФ.

Таким образом, при рассмотрении дел, касающихся встроенно-пристроенных или встроенных нежилых помещений, необходимо учитывать степень автономности нежилого помещения. Если фактически нежилое помещение является самостоятельным объектом собственности, хотя юридически находится в составе МКД, расходы на содержание общего имущества и стоимость коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды в МКД, взыскиваться с собственников не должны.

{Статья: Вопросы распределения расходов на содержание общего имущества и коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды в многоквартирном доме (Малая Т.Н., Нестерова Т.И.) («Семейное и жилищное право», 2021, N 2) {КонсультантПлюс}}

Исходя из изложенного, в данной ситуации, если пристроенное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, имеет самостоятельные инженерные коммуникации и расположено на выделенном земельном участке, то собственник пристроенного нежилого помещения платить за ОДН не должен.

Разъяснение дано в рамках консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, май 2017 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ ().

Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.

Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ, должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.

Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.

Пример такого спора приведён в определении ВС РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430. В нём суд указал на то, что управляющая организация может взыскать долг за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения.

Как поставить на учёт частичное погашение задолженности за ЖКУ
7451

1

Нежилое помещение в многоквартирном доме – что это такое?

Нежилые части МКД – это помещения, которые не выполняют функции обеспечения надлежащих условий для проживания жильцов данного дома.

У этой части здания обычно есть собственники со всеми правами, подтверждёнными документально.

В нежилых помещениях могут размещаться:

• магазины;
• медицинские учреждения;
• офисы;
• учебные заведения;
• учреждения, оказывающие бытовые услуги и т.п.

Обычно у такой части здания есть свой владелец, который несёт расходы по содержанию не только эксплуатируемой площади, но и других мест МКД.

Что к ним относится?

Справка. Возможность юридически корректно отличить разные категории помещений предоставляется двумя кодексами (ГК и ЖК), а также законом, посвящённым правилам регистрации недвижимости (№122). Ст.130 ГК относит нежилые части зданий к категории недвижимости.

Однако это возможно только в том случае, если такое помещение имеет границы, а также регистрацию в органах кадастра в соответствующем качестве.

В статье 15 ЖК даётся полное определение помещения жилого статуса. Признаки нежилых помещений МКД определяются от противного. Если жилым считается изолированное пространство, пригодное для длительного проживания людей, то нежилым пространством считают изолированную недвижимость, без условий для комфортного проживания.

Если обобщить все признаки, то в нежилые части МКД входят:

• изолированные объекты, обладающие свойствами недвижимости, имеющими отдельный вход;
• ограниченные пространства, относящиеся к нежилому фонду;
• местами, где не имеют право проживать люди.

Все описанные признаки можно считать значимыми, однако главным из них является последний.

Виды

Не так давно на стадии создания проекта здания обязательно заранее указывалась цель создания нежилых помещений. Сейчас это требование утратило свою силу. По этой причине целевое назначение помещения определяется уже после ввода здания в строй.

Однако это не означает, что назначение объекта в жилом здании зависит только от желания хозяина. Существуют нормативы, которые строго регламентируют условия эксплуатации объектов, не используемых под жильё. Кроме того, возможность использовать помещения для какого-либо вида деятельности зависит и от уровня воздействия на среду, где живут люди. Проведение некоторых работ в принципе не может осуществляться в здании многоквартирного дома.

Целевое назначение формируется, исходя из особенностей помещения и характера деятельности. Если эти два критерия не соответствуют друг другу, специальные государственные органы вправе потребовать от владельца объекта перепрофилировать род занятий или провести переоборудование помещения.

Чем они отличаются от мест общего пользования в МКД?

Необходимость провести разграничения этих понятий очевидна, поскольку на практике люди часто не видят разницы между ними, что не способствует рациональному и юридически адекватному использованию площадей МКД.

Справка. Нежилые части здания – это аналог квартир, неадаптированных под потребности проживающих в доме людей. Места общего пользования – это те структуры здания, которые не изолируются от жильцов. Их назначение состоит в том, чтобы люди постоянно их использовали.

К таким местам могут относиться:

1. площадки на лестницах;
2. коридоры вне квартиры;
3. чердаки;
4. этажи технического назначения;
5. гаражи внутри дома;
6. подвалы;
7. бойлерные площади;
8. ограждения;
9. крыша;
10. лестница с перилами;
11. объекты отопления, охлаждения и освещения вне квартир;
12. трансформаторные будки;
13. придомовая территория;
14. трубы и всё оборудование, обеспечивающее подачу газа, тепла и т.п.;
15. приборы для учёта потребления энергии;
16. инженерные ревизионные системы;
17. системы обеспечения связи.

Это приблизительный перечень мест общего пользования в МКД, сформированный как наглядный пример отличия одной части здания от другой.

Примеры

Жилыми могут быть все части МКД, которые признаны таковыми системой кадастрового учёта.

Внимание! Ст. 16 ЖК даёт однозначный список помещений, которые относятся к категории жилья.

Туда входят:

• сам МКД;
• все его квартиры или их части;
• отдельные комнаты.

Классификация помещений:

• Домом, получившим статус жилого, считается строение, состоящее из комнат и комплекса иных помещений.
• Квартирами являются обособленные части здания с прямым доступом из мест общего пользования. Они формируются из комнат и мест, выполняющих вспомогательные функции.
• Одной комнатой является такая часть МКД, которая может быть объектом рыночного оборота. При этом её вспомогательные помещения находятся за пределами границ объекта.

Все помещения, отнесённые к нежилым, классифицируются по своему по целевому назначению:

• образовательные (детские сады, образовательные центры и т.п.);
• торговые;
• спортивные;
• столовые, рестораны, кафе;
• производственные;
• предназначенные для оказания услуг (швейные и обувные мастерские);
• складские (хранение не токсичного товара);
• коммунально-бытовые;
• медицинские;
• офисные.

Вывод из сравнения можно сделать однозначный – отличие помещений этих двух категорий заключается не только в уровне обеспеченности бытовыми условиями. Эти категории являются разными юридическими объектами со своим целевым назначением.