Договор с ТСЖ: условия и порядок заключения, плюсы и минусы

Надо ли заключать договор с ТСЖ

Здание, в котором проживает множество жильцов, нуждается в постоянном уходе, ремонте, обновлении коммуникаций. Все необходимые мероприятия организует правление ТСЖ или УК. Функции ТСЖ включают контроль за исполнением ремонтных работ, их качеством и своевременностью. Все проводимые действия должны способствовать повышению качества проживания граждан в отремонтированном доме с технически исправным оборудованием и коммуникациями.

Без создания товарищества сложно управлять домом и следить за оплатой и поставкой услуг ЖКХ. Наличие договора управления между ТСЖ и собственниками дает право осуществлять действия от имени и в интересах всех проживающих граждан. Иными словами, если принято решение передать полномочия по управлению домом товариществу, договор на оказание услуг с ТСЖ необходим.

Товарищество собственников – отдельное юрлицо, подлежащее регистрации в государственных структурах. Поскольку основная задача организации – ведение деятельности, направленной на поддержание высокого уровня комфорта жильцов, предприятие не относится к коммерческим, хотя ведение работ и требует некоторой компенсации за оказанные услуги.

Членство в ТСЖ: что важно знать

Чаще всего, ТСЖ состоит из лиц, владеющих недвижимостью в многоквартирном здании, однако в индивидуальном порядке допускается расширение членства за счет владельцев соседствующих строений. В таком случае ТСЖ получает в свое ведомство не только дом, но и общую территорию, где располагаются объекты собственности других членов.

Деятельность правления не предполагает официальной трудовой занятости с оплатой труда, а само зачисление возможно исключительно по доброй воле человека, владеющего недвижимостью. Вместо зарплаты председатель и члены товарищества получают некоторую долю от расходов на содержание дома.

Отвечая на вопрос, нужен ли договор с ТСЖ, рассматривают опасность снижения качества обслуживания, если бы все жильцы действовали разрозненно. Если объединить все интересы жильцов и направить их в необходимое русло, своевременно реагируя на потребности в обслуживании и регулировании вопросов, сомнений, вопрос о необходимости юридически значимого договора собственника с ТСЖ на обслуживание не стоит.

Имущество владельцев жилья

Согласно ст.36 ЖК РФ, общим имуществом считается то, которое используется для обслуживания двух и более помещений.

К общему имуществу жильцов МКД относят:

лифты, коридоры, лестничные клетки, подвалы и чердаки;
помещения, отведённые для удовлетворения социально-бытовых потребностей;
инженерное и техническое оборудование, находящееся как внутри, так и за пределами помещения;
крыши и технические ограждения;
придомовая территория.

Справка! Со временем, за счёт использования целевых взносов от состоящих и не состоящих в товариществе граждан, в МКД могут создаваться новые объекты долевой общественной собственности, например, спортивная или детская площадка. Решение о создании нового имущества принимается на собрании членов ТСЖ.

Ссылки на закон

Нормы закона, регулирующие деятельность ТСЖ, определены статьями Жилищного Кодекса:

Ст.135 утверждается возможность такого типа управления согласно принятому жильцами общему решению.
Ст. 137 ТСЖ передается право на заключение договоров, связанных с содержанием и ремонтом дома, с владельцами квартир и помещений.
Пунктом 1 ст. 138 устанавливается обязательность письменной формы договора и обязанность сторон выполнять положения.
Ст. 155 наделяет собственников жилья обязанностью оплаты услуг, расходов. связанных с благоустройством и содержанием многоквартирного здания.

Чтобы договор на оказание услуг с ТСЖ соответствовал букве закона, следует уточнить правила составления юридически значимого документа, регулирующего отношения правления с жильцами дома.

Обязательно ли соглашение на обслуживание и управление МКД?

Прямая обязанность ТСЖ заключать договора с собственниками жилья законом не определена. В то же время часть 6 статьи 155 ЖК РФ гласит, что владельцы помещений, которые не вступили в ТСЖ, вносят оплату за жилье и услуги коммунального характера на основании заключенных договоров.

То есть обязанность заключения договоров ТСЖ с владельцами жилья касается только тех собственников, которые на являются членами товарищества. Договора нужно заключать не только с владельцами, которые стали таковыми после образования ТСЖ, но также и с теми, кто вышел из состава товарищества.

Отсутствие договора не снимает с собственника обязанностей по оплате коммунальных услуг.

Заключение договора между собственником и ТСЖ регулируется нормами Жилищного кодекса РФ. В статье 137 указано, что товарищество вправе заключать соглашение, а статья 155 определяет наличие письменно оформленных отношений с собственником как основание для внесения обязательных платежей.

Составление документа

Документ регламентирует все вопросы, связанные с благополучной эксплуатацией и поддержанием оборудования дома в исправном состоянии. Договор управления с ТСЖ определяет круг ответственности и стороны, вовлеченные в процесс обслуживания и использования дома. Например, в интересах собственников квартир, фиксируется право подписывать договоры, заключаемые ТСЖ с организациями, поставляющими услуги. Поставка газа, водоснабжение и отведение и т.д. передаются в ведение товарищества.

Важно понимать, что в пункты не стоит включать условия, ущемляющие интересы собственников и нарушающие их гражданские права. Не допускается ущемление прав одного собственника в пользу остальных членов товарищества.

Чтобы избежать оспаривания и признания недействительности юридически значимого документа, следят за надлежащим оформлением и содержанием соглашения с ТСЖ. В него должны быть включены следующие пункты и условия:

Информация об МКД, составе имущества, которое передается на обслуживание за счет владельцев помещений. Особое внимание уделят верному указанию перечня отдельных и индивидуально обособленных частей имущества.
Правила обслуживания и содержания с указанием мероприятий, которые будет выполнять ТСТЖ.
Суммы расходов на выполнение мероприятий. Закон допускает указание общих формулировок, без конкретных сумм и цен. Важно, чтобы в договоре разъяснялись правила вычисления, от чего зависят платежи собственников.
Порядок взаиморасчетов с определением видов услуг, согласно которому собственники недвижимости делят между собой общие суммы расходов.
Степень ответственности ТСЖ и руководства за неисполнение возложенных обязанностей или за ненадлежащее качество сервиса.
Сроки внесения платежей собственниками жилья в конкретные числа ежемесячно, согласно переданным квитанциям.

Договор между ТСЖ и собственником жилого помещения заключается в письменном виде, составляется без ошибок, исправлений и в напечатанном виде.

Скачайте Образец договора с ТСЖ на обслуживание (109,5 KiB, 411 hits)

Договор собственника с ТСЖ (бланк) (47,5 KiB, 331 hits)

Разделы документа соответствуют общим требованиям к составлению юридически значимых двухсторонним соглашениям, с обязательным включением:

предмета договора (правоотношения ТСЖ и собственников относительно управления МКД);
прав и обязанностей с установлением принципа обязательности оказания услуг при условии своевременного внесения платы;
порядок внесения изменений и расторжения соглашения по инициативе любой из сторон и наличия обоюдного согласия;
ответственность в случае нарушения условий;
иные условия, особые требования, нестандартные положения, касающиеся взаимодействия сторон.

Чем больше конкретики в тексте соглашения, тем лучше для обеих сторон.

Порядок заключения договора с ТСЖ

ТСЖ — что это такое: функции в многоквартирном доме

Чтобы передать дом на обслуживание, необходимо получить согласие всех владельцев недвижимости, входящей в МКД. Основанием для передачи дома ТСЖ станет общее решение собственников, выбравших эту форму управления.

Последовательность заключения договора представлена следующими шагами:

Выбор типа организации. При желании, сами жильцы организуют юрлицо, выбирая правление из своего круга, либо выбирают из уже работающих ТСЖ.
Составление договора с учетом законодательства и договоренностей сторон. Для подготовки документа рекомендуется использовать существующий бланк-образец. Придерживаясь примера, вносят конкретную информацию и корректируют условия.
Договор подписывают от имени ТСЖ и собственника жилья в 2 экземплярах для каждой из сторон.

После подписания стороны обязаны придерживаться достигнутых договоренностей, периодически продлевая и корректируя соглашение.

Содержание общего имущества: что в него входит?

Согласно ст.151 ЖК РФ, собственность самого товарищества — это движимое и недвижимое, расположенное внутри и вне дома имущество:

помещения для обслуживания деятельности ТСЖ;
инвентарь;
оргтехника;
мебель;
расходные материалы, использование которых обязательно для исполнения предусмотренных в уставе задач.

ТСЖ обладает правом приобретать имущество за счёт членских взносов, если таковое приобретение осуществляется для достижения уставных целей организации.

Обратите внимание! Товарищество не имеет возможности отчуждать, а, следовательно, и приобретать долевую собственность. Однако по решению общего собрания, такое имущество может быть передано товариществу в пользование.

Всякое приобретение нового движимого имущества ТСЖ фиксируется в бухгалтерских проводках и имеет документальное сопровождение и подтверждение (чек, договор или пр.). Право собственности на недвижимое имущество регистрируется в соответствующих правоустанавливающих документах, где собственником обозначается товарищество.

В распоряжение ТСЖ может быть приобретена та собственность, которая принадлежала собственникам, но для использования в целях, отличных от проживания. К примеру, это могут быть различные нежилые помещения на первом этаже, которые использовались для обустройства магазинов, аптек, ателье и т. п.

Содержание и приобретение имущества товарищества ведётся за счёт членских взносов собственников жилья. На эти средства ТСЖ вправе приобретать то, что напрямую связано с достижением целей, оговоренных в уставе. За счёт этих средств также выплачивается заработная плата администрации и обслуживающему персоналу.

Помещение для правления

Помещение, в котором осуществляют свою работу правление и обслуживающий персонал, может быть выделено из части долевой собственности. Такое решение принимается всеми собственниками. Может быть выделена территория в коридоре, подвале, на техническом этаже либо может быть приобретено отдельное помещение в доме на средства членов ТСЖ.

Помещение должно иметь доступ к электро- и теплосети, средства для хранения документации (договоров, бухгалтерской отчётности), а при условии наличия кассового аппарата для приёма взносов и платежей – систему охраны.

Необходимые документы

Основанием для подписания договора станут документы, подтверждающие установленные в тексте положения.

От ТСЖ предоставляется действующий Устав организации и регистрационные документы от ФНС, свидетельствующие о праве заниматься подобной деятельностью.

Со стороны владельца предоставляют:

паспорт гражданина РФ;
документацию на квартиру, свидетельствующую о праве собственности (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРП);
справка о составе жильцов;
техпаспорт, кадастровый паспорт;
справка об отсутствии долга по ЖКХ.

Все документы предъявляют при подписании и прилагают в виде копий и оригиналов (касается подготовленных справок об уплате квитанций ЖКХ и составе жильцов из БТИ). Для подписания необходимо представить полный пакет документации, указанной выше, а при отсутствии некоторых бумаг дата заключения переносится до получения всех заявленных в списке справок.

Количество экземпляров соответствует числу подписантов. 1 договор остается в правлении ТСЖ, остальное – выдается каждому владельцу квартиры.

Взаимодействие сторон

Для заключения не требуется внесение денежных средств, но в дальнейшем пользователям и владельцам помещений предстоит регулярно оплачивать квитанции за коммунальные услуги. Договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг будет регулировать объем ответственности – исполняемых услуг и их оплаты.

Действие соглашения определяется по взаимной договоренности. Это может быть конкретный период времени или же устанавливаются бессрочные отношения с правом дальнейшей корректировки или расторжения.

Основанием для прекращения взаимодействия станет взаимное согласие сторон, либо разрыв происходит по инициативе собственника или товарищества, на основании представленной документации, подтверждающей неисполнение возложенных обязательств в судебной инстанции.

Важно учитывать, что право управления имуществом предоставляется на основании положений Устава организации только собственникам, оформившим членство в товариществе.