Есть ли ограничения на владение имуществом?
Чтобы ответить на вопрос, сколько квартир можно иметь в индивидуальной собственности одному человеку, необходимо обратиться к Гражданскому кодексу Российской Федерации. ГК РФ регламентирует имущественные отношения физических и юридических лиц, и эта проблема там тоже освещена.
Итак, статья 213 ГК РФ, в которой указаны права владения имуществом физическими и юрлицами, гласит следующее:
- количество имущества, которым могут владеть граждане и юрлица, неограниченно;
- стоимость собственности тоже не имеет ограничений.
Исключения прописаны в статье 1 пункте 2 ГК РФ, и они касаются нарушения прав и интересов других законных владельцев собственности.
Таким образом, можно однозначно ответить на поставленный вопрос: да, один человек может владеть несколькими квартирами на правах собственности.
Для того чтобы узнать, какая собственность находится во владении человека, необходимо обратиться в Росреестр за выпиской. Все сведения о зарегистрированных недвижимых объектах содержатся там. Данная информация является конфиденциальной и не может быть предоставлена любому человеку по его требованию. Чтобы затребовать выписку из ЕГРП, необходимо иметь на то веские основания. Сделать это могут:
- сам владелец;
- его доверенное лицо;
- предполагаемые наследники;
- представители госорганов.
Для получения справки потребуется внести государственную пошлину. Срок действия справки — 30 дней.
Налоги
Если в собственности имеется недвижимость, за неё нужно платить налоги. Какие же налоговые обязательства связаны с принадлежащей собственнику как первой, так и второй квартирой? Есть ли разница в суммах в первом и во втором случае? Какой налог платится? Если отвечать кратко, то в самом общем случае такого различия нет, однако есть определённые ситуации, когда количество имеет значение. Это связано с механизмом предоставления налоговых льгот.
Что здесь имеется в виду? Если вторая квартира приобретается посредством договора купли-продажи, то эта сделка обязательно облагается соответствующим налогом. Речь идёт об уплате подоходного налога. Важно заметить, что его платит не покупатель, а продавец. Покупатель в такой ситуации налогов не платит. Более того, государство частично компенсирует затраты по покупке жилья путём предоставления налогового вычета.
Что же касается уплаты налоговых платежей за уже имеющуюся в собственности недвижимость, то они вносятся каждый год в определённой законом сумме.
Особенности приватизации
Несмотря на то что каждый гражданин может иметь в собственности несколько недвижимых объектов, приватизировать он может только один. Таким образом, если одна из квартир была приватизирована, то проделать этот процесс со второй квартирой невозможно. Но если первое жильё было получено в результате сделки купли-продажи, по наследству или вследствие дарения, то вторую жилплощадь можно приватизировать.
Однако из этого правила существуют исключения, которые изложены в законе РФ «О приватизации жилищного фонда» № 1541-1.
Если недвижимость была приватизирована лицом, которое на момент осуществления процедуры не достигло совершеннолетия, то после достижения им 18 лет оно может приватизировать другую жилплощадь. Таким образом, он станет собственником двух приватизированных квартир.
Основные понятия
Но чаще всего встречаются невыделенные доли. Порядок пользования комнатами в квартире состоящей из таких долей будет не определен.
И собственники таких долей будут испытывать постоянные неудобства, связанные с дележкой территории внутри квартиры.
Одни сособственники будут считать, что их соседи (соседей по квартире находящейся в долевой собственности называют «Содольщиками
») не там поставили свой шкаф.
А другие содольщики, могут быть против расстановки посуды на кухне. Считая, что им полагается место у раковины, а не у окна.
Порядок пользования долями в квартире иногда не может определить даже Суд.
Это случается если содольщики являются членами разных семей и их количество превышает число изолированных комнат в квартире.
Или, когда комнаты в квартире смежные. В этом случае порядок пользования определить попросту невозможно.
Поэтому-то и случаются скандалы между сособственниками такого жилья.
Самостоятельно договориться о том, кто какую комнату займет они не могут, и Суд им тоже не в силах помочь.
В таком случае, самым простым выходом будет продать квартиру, находящуюся в долевой собственности.
И поделить деньги между всеми содольщиками. На части, соответствующие размеру принадлежащим им долям в квартире.
Квартиры в новостройках
Одним из вариантов, как обзавестись несколькими квартирами в собственности, является покупка недвижимости в новостройках. Действительно, покупка жилья на начальных этапах строительства, когда многоэтажка только в проекте или только вырыт котлован, намного выгоднее, чем в уже построенном доме.
По этим причинам многие граждане скупают сразу несколько объектов на этапе котлована, рассчитывая продать их, когда дом будет построен и цены на квадратный метр увеличатся. Так ли это выгодно, как кажется? При совершении подобных сделок необходимо учитывать несколько нюансов.
При продаже недвижимости взимается установленный Налоговым кодексом налог. От него освобождаются собственники, которые владеют объектом на протяжении нескольких лет, причём этот срок зависит от того, когда они приобрели недвижимость:
- до 1 января 2021 — 3 года;
- после 1 января 2021 года — 5 лет.
Таким образом, если несколько квартир были куплены в новостройках в последние пару лет, то придётся подождать как минимум 5 лет, чтобы продать их без уплаты подоходного налога. Срок в три года сохраняется для объектов, которые были получены в результате:
- договора дарения;
- наследования;
- приватизации;
- соглашения пожизненного содержания с иждивением.
Что касается первых двух пунктов — наследования и дарения, — то эта сделка должна быть совершена только между близкими родственниками, к которым относятся родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры. Для объектов, полученных от дальних родственников или чужих людей, сохраняется срок в пять лет.
Проверять срок владения объектом можно по двум параметрам:
- по дате регистрации права собственности в случае, если квартиру купили;
- с момента открытия наследства, то есть смерти родственника.
Как зародилось квартирное рейдерство и как оно было побеждено
Начиная с начала 2000-х годов, дорогостоящие квартиры. Находящиеся в долевой собственности враждующих между собой супругов.
Стали легкой добычей предприимчивых граждан, которые начали массово скупать доли в таких квартирах. И решать вопрос их расселения с тем супругом который оставался в квартире.
Во всех крупных городах России, предприимчивые граждане начали объединяться в небольшие группы, состоящие из:
- Собственных юристов, которые занимались поиском выгодных вариантов для покупки и проверкой правоустанавливающих документов по покупаемой недвижимости;
- Профессиональных соседей, которых заселяли в квартиру для видимости. Чтобы создать неудобства проживающим там содольщикам.
- Организаторов этого нехитрого бизнеса, которые выступали в роли инвесторов и давали деньги на выкуп спорных долей в квартирах.
- Адвокатов по недвижимости, которые отстаивали интересы данной группы в Суде.
- И лиц, привлекаемых для силовой поддержки, которая могла потребоваться при необходимости.
Люди, страдающие от деятельности квартирных рейдеров начали в панике стучаться во все двери и обращаться в органы правопорядка.
Но там лишь разводили руками и рекомендовали обращаться в Суд. Так как в ситуации просматривалась бытовая ссора между соседями, проживающими на одной территории.
Уголовные дела не возбуждались, а участковые инспектора отписывались о прекращении дела за отсутствием состава преступления.
Но все изменилось, когда эту проблему начали освещать Российские телеканалы. Которые проводили собственные расследования и снимали об этом полноценные передачи.
Затем эту проблему начали активно обсуждать в популярном видеохостинге Ютуб и к ее решению подключились верхние эшелоны власти.
Заставив действовать структуры на местах наделив их всеми нужными для этого полномочиями.
Молчать дальше было нельзя и нужно было действовать.
Ситуация с бизнесом на долях настолько быстро захлестнула все крупные города России.
Что в органах правопорядка было принято решение о создании специальных отделов, занимающихся только квартирными рейдерами.
Тут же во всех Судах закипела работа в области разоблачения нового зла.
И заработал механизм практически забытой до этого времени 179 статьи УК РФ (Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения).
По которой и были привлечены многочисленные мелкие группировки квартирных рейдеров.
Наконец-то бизнес на долях предприимчивых граждан начал рушиться повсеместно, как карточный домик.
И благодаря сплоченным действиям сотрудников полиции, зло в очередной раз было побеждено.
Налоговые особенности
Мы выяснили, что людям, продающим квартиру, которая была получена меньше чем 3 или 5 лет назад, придётся платить подоходный налог. Однако это не все особенности налогообложения, которые связаны со вторым или последующим недвижимым объектом.
Налоговый вычет можно получить только один раз. Таким образом, если при покупке первой жилплощади владелец уже воспользовался этой льготой, то при приобретении второй или последующей квартиры получить вычет он не сможет.
Наше законодательство предполагает внесение налога на недвижимость. Следовательно, если у человека в собственности несколько недвижимых объектов, он обязуется за каждый из них вносить налоговую плату. Ежегодные взносы не изменяются в зависимости от того, сколько имущества имеет гражданин, первый это объект или второй. Они рассчитываются одинаково и зависят от стоимости квартиры по кадастру.
Льготные категории граждан, к которым относятся пенсионеры, граждане с ограниченными возможностями, ветераны и т. д., не оплачивают налог на собственность. Однако после проведённой законодательной реформы пенсионеры, имеющие в собственности несколько квартир, освобождаются от уплаты налога только за одну из них. Эта реформа позволяет предотвратить мошеннические действия со стороны недобросовестных граждан, которые оформляют квартиры на своих пожилых родственников, чтобы уклониться от уплаты налогов.
Как происходит определение порядка пользования при долевой собственности
Сама процедура определения порядка пользования происходит следующим образом:
Определить порядок проживания в квартире сособственники могут путем устной или письменной договоренности между собой в добровольном порядке.
Даже если сособственники не являются членами одной семьи, хорошие человеческие отношения никто не отменял.
И всегда можно договориться путем ведения переговоров без какого-либо негатива. Все ведь просто. Кто-то занимает одну комнату, а кто-то другую.
Или же при разводе, бывшие супруги делят квартиру пополам, и каждый из них становится собственником ½ доли в квартире.
Но если есть ребенок и он остается с матерью, то суд обычно решает отдать им большую часть квартиры.
И распределение происходит в следующих пропорциях: бывшему супругу достанется 1/3 часть в квартире, и бывшей супруге с ребенком тоже по 1/3 каждому. Что в сумме составляет 2/3 части или большую часть квартиры.
В этом случае, если квартира двухкомнатная, то бывшая супруга и ребенок займут большую комнату с балконом, а супруг изолированную маленькую комнату.
Если делится трехкомнатная квартира, то бывшему супругу достанется большая комната с балконом, а супруге с ребенком две оставшиеся комнаты меньшего размера.
Кухня, коридор и санузел останутся в совместном пользовании.
Ведь поделив квартиру на доли, люди получают ту самую коммуналку, от которой жители больших городов старались избавиться в конце девяностых и начале двухтысячных годов.
В то время коммунальные квартиры, находящиеся в самом центре любого крупного города.
Активно скупались «новыми русскими». А их жители получали взамен своей комнатушки полноценную квартиру, но уже на окраине города.
Всех это устраивало. Так как жители коммуналок о таком счастье в виде отдельной изолированной жилплощади и мечтать не могли.
Поэтому буквально свалившуюся на голову квартиру в спальном районе города, они принимали как подарок судьбы. И буквально благодарили «новых русских» бизнесменов, как своих спасителей.
Но самое интересное, случится при разделе Судом однокомнатной квартиры между членами одной семьи с ребенком.
Суд скорее всего встанет на сторону родителя, оставшегося с ребенком.
И попросту откажет бывшему супругу в праве пользования жилым помещением. Оставив его собственником, но без права проживания в квартире.
Фактически бывший супруг останется жить на улице. Причем абсолютно законно.
И скорее всего, когда у него закончатся личные сбережения, спущенные на аренду жилья.
Он будет вынужден выставить свою долю в квартире на продажу. Значительно потеряв в ее реальной цене. Так как больше всего теряет тот, кто первый продает свою долю.
Ведь именно на нем и зарабатывают деньги те люди, которые занимаются скупкой долей в квартирах.
Но не имея денег к существованию бывшие супруги, с легкостью идут на такой шаг понимая. Что доставят своим поступком ряд неприятностей. Как бывшей жене, так и своему ребенку.
Ведь чужие люди, купившие долю в квартире. Могут по-разному обойтись с бывшими членами семьи продавца. И у этой сложившейся ситуации может быть абсолютно разный исход.
Но то, что бывших членов семьи продавца попытаются ущемить в их правах и склонить либо к продаже своей части квартиры новым собственникам. Либо к совместной продаже и дележу вырученных денег согласно размеру долей.
Это факт, который очевиден изначально.
Ведь тогда зачем вообще покупать долю в такой квартире. Где заведомо известно то, что уже проживают люди.
Какие факторы учитывает налоговая при квалификации доходов от реализации недвижимости
По мнению ФНС России, как именно квалифицировать доходы от продажи недвижимости, зависит от совокупности факторов:
О том, есть или нет предпринимательская деятельность, могут говорить такие факты:
Вы должны быть готовы к тому, что инспекция может заинтересоваться обстоятельствами ваших сделок и попросит дать пояснения. От того, какие доводы и доказательства вы приведете в пояснительной, и будет зависеть решение ИФНС, отнести вашу деятельность к предпринимательской или нет.
минимализм на даче в доме фото
Признаки предпринимательской деятельности
Под предпринимательской понимается деятельность, которая соответствует трем признакам:
В вашем случае наиболее важный и спорный — критерий систематичности: подпадают ли под него три сделки по продаже квартир в 2021 году. Если бы речь шла о 1—2 квартирах, то вряд ли это можно считать систематической деятельностью. Но когда сделок больше, возникают вопросы.
Четких критериев систематичности в законе нет — это субъективный фактор. Нет этого критерия и в судебной практике. Я не смогла найти решения, в которых фигурировали бы три сделки с недвижимостью. Обычно суды рассматривают дела с большим количество сделок.
Например, в 2021 году в Челябинской области мужчина продал квартиру и уступил права требования на пять квартир. Все эти квартиры он приобрел в 2017—2018 годах. ИФНС решила, что он занимался предпринимательской деятельностью и не вправе был учитывать расходы на покупку квартир.
Мужчина доказывал, что квартира использовалась в личных целях, а остальное имущество вообще не было в его собственности, так как на момент отчуждения квартиры еще не построили. Инспекция с ним не согласилась.
Мужчина обжаловал решение ИФНС в суде, но суд занял сторону налоговой и отметил, что сделки носили систематический характер, а их цель — получить доход. Квартиры были в собственности короткий срок, мужчина покупал их у одной фирмы, что указывает на устойчивую связь с продавцом. Кроме того, жилье не предназначалось для личных или семейных нужд.
Поскольку мужчина занимался предпринимательской деятельностью, но в качестве предпринимателя не регистрировался, то при исчислении НДФЛ он не вправе учитывать расходы на покупку квартир. По решению суда мужчина обязан был заплатить недоимку по НДФЛ, пени и штраф.
Даже если было не пять сделок, а всего три за год, нельзя сказать, что налоговые риски отсутствуют. Возможно, дела с таким количеством сделок просто не попали в выборку. Или налогоплательщики не стали доводить дело до суда, а заплатили доначисленные налоги и штрафы добровольно.
Конституционный суд разъяснил, что норма о предпринимательской деятельности носит общий характер. И можно ли считать ту или иную деятельность физлица предпринимательской, зависит от фактических обстоятельств конкретного дела и решается ИФНС на месте.
То есть в каждой ситуации инспекция учитывает обстоятельства и на их основании принимает решение, можно считать деятельность предпринимательской или нет. В зависимости от обстоятельств ИФНС может не посчитать предпринимательской деятельностью даже пять сделок в году, а три отнести к таковой.
Например, у человека было пять квартир в регионе: две ему достались по наследству, третья квартира строилась для мамы, которая жила в неблагоустроенном районе, в четвертой человек жил сам со своей семьей и еще одну квартиру он строил для своего сына.
Сын окончил школу и поступил в московский вуз. Чтобы быть рядом с сыном, вся семья переехала в столицу. Главе семьи пришлось продать все пять квартир, а вырученных денег едва хватило, чтобы купить одну в столице. Московские цены на квартиры очень отличаются от стоимости жилья в регионах.
Если пояснить все эти обстоятельства ИФНС и представить доказательства, то неприятностей с налогами можно избежать.
Льготы
Когда говорят о площади, которая не учитывается при расчёте налога, то имеется в виду следующее. При определении налога на квартиру 20 квадратных метров исключаются из расчёта. Если у жилья имеется больше одного собственника, то на каждого из них исключается по 20 метров площади. Например, в том случае, если у квартиры 4 владельца, а общая площадь составляет 85 квадратных метров, то платить будет нужно только за 5 метров, остальные 80 метров будут исключены из расчёта. Если налог рассчитывается на 2 или 3 квартиры, льготы на квадратные метры считаются аналогичным образом и учитываются в каждой из имеющихся квартир по отдельности. Если же в собственности имеется просто одна или несколько комнат, то из расчёта исключаются только по 10 квадратных метров на каждого собственника.
Имеются и те, кто полностью освобождены от такой уплаты. Их перечень определяется законодательством.
В частности, в этот список входят следующие категории населения.
Этот список неполный. Законом предусмотрены не только эти, но и некоторые другие категории граждан.
За остальные нужно будет платить на общих основаниях. В данном случае собственник имеет право сам определить, о какой именно должна идти речь и написать соответствующее заявление в территориальную налоговую инспекцию. Если этого не сделать, квартира будет выбрана без его участия. Обычно выбирается та из них, с которой, согласно расчёту, положен самый большой налог.
Источник
Какие налоги нужно заплатить, если продал за год несколько квартир?
По стечению обстоятельств в 2021 году у меня было три сделки по продаже недвижимости. Две квартиры мне пришлось продать по переуступке в начале года, чтобы покрыть долги по ипотеке, которую я не потянул. А в ноябре я решил поменять однокомнатную квартиру на большую двушку в новостройке в соседнем доме, в которой сейчас и живу. Помимо этого, у меня есть еще двухкомнатная квартира — тоже для жизни.
Недавно посмотрел видео одного юриста и забеспокоился. Он рассказывает, что налоговая теперь рассматривает случаи с тремя и более сделками в году как предпринимательскую деятельность.
В 2021 году я недвижимость не продавал. А в 2021 году была одна переуступка, по которой я заплатил 130 000 Р НДФЛ. В эти годы я покупал квартиры по ДДУ.
В действующем законодательстве нет критериев, сколько квартир нужно продать, чтобы это сочли предпринимательской деятельностью. Но важно не количество сделок, а фактические обстоятельства: как вы покупали имущество и потом продавали. И расценит ли инспекция вашу деятельность как предпринимательскую, будет зависеть от ваших пояснений: зачем вам столько квартир и почему вы их продавали по истечении небольшого промежутка времени.
Если сможете доказать и подтвердить документами, что квартиры вы покупали для себя или родственников, а продать их пришлось из-за непредвиденных проблем с финансами, возможно, вам удастся избежать доначислений налога и штрафных санкций.
