Сколько раз можно брать ипотеку на жилье одному человеку

По статистике количество граждан, которые хотят взять ипотеку, постоянно растет. Ипотека – взаимовыгодная сделка между банком и заемщиком.

За счет сотрудничества с надежными и добросовестными клиентами финансовая организация получает прибыль. Заемщик использует кредитные деньги для приобретения жилья и платит за это банку проценты.

Многие из клиентов берут ипотечный кредит по второму кругу. Попробуем разобраться, сколько раз можно брать ипотеку одному человеку.

Ограничения в банках

Сразу же следует оговориться, что банки не накладывают никакие ограничения на количество взятых ипотечных займов. Кредит можно брать и один раз, и два, и три, и более.

Основное требование, предъявляемое к потенциальному клиенту банка – это платежеспособность заемщика. Ипотека – это довольно длительное обязательство. Она выдается на основании ФЗ №102. Порою выплаты осуществляются многие года, и весь этот срок нужно вносить ежемесячные платежи. Причем нужная сумма должна быть на счету в установленный срок.

Соблюсти подобные требования может только гражданин, который получает регулярный и стабильный доход. Вот почему финансовая компания обязательно потребует, чтобы клиент подтвердил свою трудовую занятость. Здесь возможно несколько вариантов подтверждения доходов:

справка, подтверждающая доходы, если гражданин осуществляет работу по найму;
свидетельство о зарегистрированном ИП, если гражданин работает на себя.

Так же большое значение имеет и стаж гражданина, который должен составлять не менее года.

Финансовые компании не забывают еще и о том, что у гражданина имеются иные потребности. Поэтому идеально, чтобы размер взноса составлял не более 30% от всего ежемесячного дохода заемщика. Однако на практике большинство финансовых компаний одобряет заем даже в том случае, если платеж составляет половину от всего дохода.

Почему мы боимся долгосрочной ипотеки

Ипотека — это долгосрочный кредит на жильё. Минимальный Ипотека в банках России период — 1 год, максимальный — 30 лет. Как и любой кредит, ипотека — это переплата. Банк даёт деньги в долг и берёт за это проценты. Чем дольше человек пользуется этими средствами, тем больше процентов платит. В случае с ипотекой получается, что мы используем деньги банка 20–30 лет, поэтому переплата выходит катастрофической.
Для примера возьмём сумму 2,4 миллиона рублей. Процентная ставка — 9,2%.

Срок ипотеки	5 лет	10 лет	15 лет	20 лет	25 лет	30 лет
Ежемесячный платёж, в рублях	50 054	30 663	24 629	21 904	20 471	19 658
Итоговая стоимость кредита, в рублях	3 003 240	3 679 560	4 433 220	5 256 960	6 141 300	7 076 880
Переплата, в рублях	603 240	1 279 560	2 033 220	2 856 960	3 741 000	4 676 880

При ипотеке на 20 лет платёж будет составлять 21 904 рубля, а переплата — 2 миллиона 856 тысяч рублей, то есть больше той суммы, что мы взяли в кредит изначально.

Подставьте в таблицу свои числа, чтобы посмотреть, на какой срок лучше взять ипотеку. Посчитать размер платежей можно в любом ипотечном калькуляторе — например, здесь.

В нашем случае платёж по ипотеке на 20 лет отличается от платежа, рассчитанного на 30 лет, всего на 2 246 рублей, а переплата — больше на 2 миллиона 643 тысячи рублей. За эти 10 лет вы будете отдавать 264 тысячи в год или 22 тысячи в месяц — неоправданная цена за разницу в 2 246 рублей.

Сколько раз можно брать ипотеку одному человеку?

Увы, но современная статистика такова, что зарплаты граждан страны не хватает даже для одной ипотеки. Однако потенциальный клиент банк в этом случае может призвать созаемщика – тогда при выдаче ипотеки будет учитываться суммарный доход.

Конечно, при таких обстоятельствах гражданин может с успехом оплачивать и несколько кредитов. Однако не стоит забывать о том, что если заемщик перестанет платить кредит, то это придется сделать созаемщику.

Поэтому если вы решили взять несколько ипотек – подумайте, где вы возьмете средства в случае финансового кризиса в семье.

Почему всё не так страшно, как кажется

На первый взгляд долгосрочная ипотека — это кабала на всю жизнь. Ради собственных квадратных метров нужно каждый месяц отчислять существенную часть зарплаты — и делать это на протяжении 20–30 лет. И в итоге банк получит в два-три раза больше, чем выдал изначально. Однако, если разобраться, всё не так страшно.

Вы выбираете комфортные платежи

Ипотека на долгий срок позволяет сохранить привычный образ жизни и не переходить на режим жёсткой экономии. За счёт того, что вы берёте заём на 20–30 лет, ежемесячный платёж не будет очень большим. Для жителей крупных городов его сумма будет даже меньше, чем стоимость аренды квартиры.

Например, вы купили квартиру в новостройке за 3 миллиона рублей. Первоначальный взнос — 600 тысяч, остальное взяли в ипотеку под 9,2% годовых. Если брать кредит на 10 лет, то платеж будет составлять 30 663 рубля, а если на 20 лет — 21 904 рубля. Получается почти на 9 тысяч меньше.

Снижается риск просрочки платежа

Самый страшный вопрос для тех, кто берёт ипотеку: «Хватит ли мне денег на её выплату?» Многие живут надеждой, что через пару месяцев станет легче, но ситуация в стране складывается так, что цены растут, а зарплаты — нет. И если сегодня платить трудно, то завтра будет ещё сложнее. Поэтому, если изначально не уверены, что потянете большие платежи, лучше подстраховаться.

С ипотекой на долгий срок вы так не рискуете: 20 тысяч выплатить проще, чем 30. В случае форс-мажора вам будет легче найти деньги.

А если зарплату всё-таки повысят, платёж будет напрягать ещё меньше. Например, вы получали 40 тысяч рублей, а за ипотеку отдавали 21 900 — больше половины зарплаты. Через год вы набрались опыта и стали получать 55 тысяч, а платёж по кредиту остался тот же — 21 900 рублей.

Вы можете досрочно гасить ипотеку

Сравнительно небольшой ежемесячный платёж оставляет пространство для манёвра: когда появляются свободные деньги, можно гасить ипотеку досрочно. Например, если получили премию, нашли подработку или вам повысили зарплату. Досрочные платежи идут на погашение долга, а не процентов по нему, поэтому вы быстрее отдадите кредит и меньше переплатите банку.

Есть две стратегии досрочного погашения: сокращение срока или платёжа. В первом случае вы быстрее погасите долг, во втором — с каждым месяцем будете отдавать банку меньше. Нельзя точно сказать, какая стратегия выгоднее: нужно делать расчёты для конкретного кредита и смотреть, какой вариант предпочтительнее для вас.

Посмотрим, как будет уменьшаться переплата, если выбрать стратегию сокращения срока. Берём для примера всё те же 2,4 миллиона рублей на 20 лет. Вот что будет, если вы вносите досрочные платежи:

Один досрочный платёж. В конце года вам выдают тринадцатую зарплату — 40 тысяч рублей. Вы направляете эти деньги на погашение ипотеки. Такой платёж сэкономит вам 187 тысяч переплаты и уменьшит срок кредита на 11 месяцев.
10 платежей по 20 тысяч за 5 лет. Время от времени у вас появляются свободные деньги. Вы делаете 10 досрочных платежей по 20 тысяч рублей в первые 5 лет ипотеки. Это сэкономит вам 635 тысяч рублей и уменьшит срок кредита больше чем на 3 года.
10 платежей по 40 тысяч за 10 лет. 10 лет подряд вы вкладываете тринадцатую зарплату — 40 тысяч рублей — в досрочное погашение. Это сэкономит 884 тысячи рублей и уменьшит срок кредита на 5 лет.

Рассчитать, сколько вы сэкономите на досрочных погашениях, можно здесь. А ещё обязательно прочитайте нашу статью о том, какую стратегию выбрать, чтобы быстрее отдать банковский заём.

Инфляция обесценивает ваш долг

Говоря об огромной переплате, не стоит забывать и об инфляции — обесценивании денег. 20 лет назад буханку хлеба можно было купить за 7 Средние потребительские цены на товары и услуги — Федеральная служба государственной статистики рублей, сейчас — за 27, а через 10 лет — за условные 47 рублей.

Ничего хорошего в инфляции нет, но в случае с ипотекой она вам только на руку: цены растут, зарплаты индексируются, ваша квартира дорожает на рынке недвижимости, а платёж по ипотеке не меняется.

В 2029 году вы будете отдавать долг банку по ценам 2021 года, даже если эти деньги обесценятся настолько, что на них можно будет купить только хлеб.

Никто не может точно сказать, какой будет инфляция через 5–10 лет. С 2010 по 2021 год она составила 64,3% Уровень инфляции в Российской Федерации . Если такие темпы сохранятся, то через 10 лет ваша квартира за 3 миллиона будет стоить почти 5 миллионов, через 15 лет — 6,6 миллиона рублей, а через 20 лет — больше 10 миллионов.

А если темпы инфляции снизятся, будут дешеветь ЦБ назвал условия снижения ставки по ипотеке до 8% и кредиты. В такой ситуации вы можете сделать рефинансирование ипотеки — банк снизит вам процентную ставку.

Заранее предусмотрите, чтобы в ипотечном договоре не стоял запрет или штраф на рефинансирование. Тогда вы спокойно сможете перейти на более выгодные условия, если они появятся.

Давид Шарковский

управляющий российским отделением Financer.com

По каким программам можно оформить вторую ипотеку

Банки не выделяют специальных программ для получения дополнительной ипотеки. Однако заёмщики могут получить дополнительный кредит на аналогичных льготных условиях:

Займ на жилье в новостройке, аккредитованной конкретным кредитором. Подобным способом банки поддерживают застройщиков и привлекают потенциальных клиентов. Получить ипотеку по льготной ставке на жилье в новостройке допускается столько раз, сколько клиент может оплачивать.
Ипотека для военных. Для данной категории служащих выгодные условия на дополнительную ипотеку остаются без изменений, если военный был переведен по контракту в другой регион.

Есть программы господдержки, где предусмотрено единичное ипотечное кредитование. Молодым семьям предлагается оформить ипотеку по программе «Молодая семья» единственный раз, а дальнейшие ипотеки брать на общих основаниях.

Как повысить шансы на одобрение ипотеки

Кредитные менеджеры указывают, что каждый клиент может повысить свои шансы на получение одобрения по ипотечной заявке, если будет соблюдать такие рекомендации:

При отсутствии кредитной истории необходимо позаботиться о её создании за счёт оформления небольшого потребительского кредита. Если кредитный статус клиента не безупречен, то желательно оплатить все текущие просрочки.
Для повышения шансов на одобрение рекомендуется собрать большое число документов, подтверждающих финансовую стабильность и платежеспособность.
Банк может потребовать от клиента доказать факт наличия залоговой собственности, от продажи которой будет достаточно средств для закрытия долгов перед кредитным учреждением.
Клиент должен позаботиться об обеспечении себя надёжными, с точки зрения финансовой стабильности, поручителями и созаёмщиками.
Для увеличения вероятности рекомендуется подать заявку сразу в несколько кредитных учреждений. Из числа нескольких банков возможно найдётся тот, который одобрит заявку клиента на получение жилищного кредита.

Важно! Если есть необходимость в оформлении сразу двух ипотечных кредитов, вероятность одобрения будет выше при отправке заявок сразу в несколько кредитных учреждений.

Как оформить займ повторно

Здесь процедура оформления ничем не отличается от первоначального обращения. Требования к заемщикам также ничем не отличается, заемщику также предстоит собрать полный пакет документов, и предоставить первоначальный взнос, если иное не предусмотрено условиям программы ипотечного кредитования.

Вы должны оставить заявку в банке и дождаться ответа кредитора. Если оно будет положительным, то можно предоставлять документы и оформлять сделку. И, таким образом, делать вы можете неограниченное количество раз, главное, чтобы доход позволял оплачивать кредиты.

Насколько охотно банки одобряют повторную ипотеку

Банк – кредитная организация, получающая доход от процентов, выплачиваемых заемщиками после получения ссуды. Интересы банка заключаются в получении стабильных платежей от клиента, возврата основного долга вместе с начисленными процентами. Если заемщик успешно выплатил первую ипотеку, банк будет рад оформить новый заем, при условии подтверждения клиентом своего соответствия критериям кредитора и соблюдении правил подбора жилья и подготовки сделки.

Покупка второй или третьей квартиры в Сбербанке может быть осложнена, если заемщик:

допускал существенные просрочки и испортил кредитное досье;
не готов заплатить минимальный первый взнос;
не имеет возможности подтвердить доход, либо его размер не отвечает требованиям (платеж не более 40% от размера дохода);
новая квартира не отвечает критериям ликвидного имущества с точки зрения банка.

Если при погашении предыдущего займа клиент допускал грубые нарушения, включая незаконные перепланировки, которые привели к порче своего и чужого имущества, если собственник использовал жилье для аренды без согласования с банком, последний вправе включить его в список нежелательных клиентов, которые не смогут согласовать получение крупного жилищного займа.

Ограничения по налоговому вычету

Люди, купившие недвижимость, могут временно не выплачивать подоходный налог (13%). Таким образом, можно вернуть до 260 тыс. рублей.

В 2014 году в закон были внесены изменения, поэтому условия возврата до этого года и после отличаются:

если квартиры куплены до 2014 года и их общая стоимость не более 2 млн рублей, то рассчитывать на налоговый вычет можно только с одного объекта на выбор;
если жилплощадь приобретена позже, то вычет может быть применен к нескольким объектам.

Важно: в любом случае общая сумма возврата не должна превышать 260 тыс. рублей.

Обязанности заемщиков

После приобретения недвижимости клиент обязан передать ее банку в качестве залога. По этой причине у клиента возникает основная обязанность — ежемесячно оплачивать задолженность по основному долгу, а также начисленным процентам за пользование кредитом.

Банк предъявляет клиенту график погашения, в котором чётко указаны сроки и размер ежемесячного взноса по ипотеке. График погашения является основным из приложений к договору кредитования. Выполнять перечисление денежных средств безналичным способом либо оплачивать их через кассу банка необходимо до даты, указанной в графике оплаты. Притом к этому числу деньги должны быть переведены на расчётный счёт организации.

При допущении просрочки банк вправе начислить штрафные санкции. В качестве штрафа кредитор допускает начисление пени, в размере установленным кредитным договором.

При накоплении просроченной задолженности приобретенную квартиру в ипотеку кредитор выставит на продажу с публичных торгов. Вырученная при этом сумма денежных средств пойдет на оплату кредитного долга перед банком. Ипотечное имущество требуется страховать от разных повреждений.

Несколько заемщиков на квартиру

Выплатить ипотеку – не так легко. Это финансовые обязательства, которые длятся ни один десяток лет. Не каждому человеку под силу с этим справиться. В этом случае, он имеет полное право привлечь созаемщиков.

На этот вариант сделки банки, как правило, соглашаются без проблем. И тогда уже будут рассматриваться финансовые возможности не одного человека, а всех в совокупности.

Важно! Нельзя не брать во внимание возможность отказа от выполнения своих обязательств одного из созаемщиков. В этом случае выплата долга целиком ляжет на плечи того, кто остался.

Кто может взять семейную ипотеку

С июля 2021 года программу расширили. Теперь, чтобы претендовать на семейную ипотеку, достаточно иметь ребёнка, который родился в период с 1 января 2021 по 31 декабря 2022 года. При этом малыш может быть и первым, и любым последующим. За кредитом необходимо обратиться до 1 марта 2023 года.

Исключение делается для семей, воспитывающих ребёнка с инвалидностью. Во‑первых, меньше требований к возрасту. Сын или дочка должны родиться до 1 января 2023‑го и быть младше 18 лет. Во‑вторых, обратиться за кредитом можно до конца 2027 года.

И родитель‑заёмщик, и ребёнок должны быть гражданами РФ.

Кредит оформить на себя разрешается любому из родных родителей малыша. При этом им не обязательно быть в браке между собой.

Актуальность обращения

Кредит называют и кабалой, и рабством, но для большинства граждан это единственная возможность купить квартиру или построить дом. Отдельные заемщики уточняют, сколько раз можно брать ипотеку одному человеку, даже до погашения первого кредита. Причин несколько:

доходы и возраст позволяют задуматься о еще одной покупке;
появление созаемщика (брак) расширило возможности;
предыдущее приобретение используется в коммерческих целях и приносит прибыль;
вторая квартира будет использоваться для аренды и получения дохода.

Такие ситуации редки: большая нагрузка на бюджет становится непосильной. Чаще банками рассматривается запрос на повторную ипотеку после погашения первой. Но ограничений, кроме финансовых, на повторное обращение действительно не существует, даже если первая не погашена. Ответ на вопрос, можно ли брать ипотеку дважды, если первый кредит закрыт, а возраст и уровень доходов соответствуют требованиям банка, — уверенное “да”.

Исключения — программы для нуждающихся в жилье. Предложение “Молодая семья” действует однократно, так как первая квартира лишает семью статуса нуждающихся.

Подробно о льготной ипотеке для молодых семей можно прочитать тут.