Малоэтажное строительство: это должен знать каждый

Не всем людям уютно жить в многоэтажных домах крупных конгломератов. Такой же привычный городской комфорт, но с загородным спокойствием может обеспечить малоэтажная жилая застройка.

Этот вид недвижимости приобретает все больше популярности. И связано это не только с микроклиматом, но и с обеспечением доступными и качественными коммунальными услугами.

В малоэтажном жилье должны существовать особые подходы в системе управления, но действующие нормативные акты не совсем адаптированы к такому виду застройки.

В этой статье описаны основные вопросы по правовому регулированию малоэтажной жилой застройки, назначению земли, на которой она расположена, особенностям эксплуатации, ее преимуществам и недостаткам, а также перспективам развития в России.

Правовые аспекты

Четкая регламентация определения «малоэтажная жилая застройка» в российском законодательстве отсутствует. Но в части 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертизы проектной документации.

Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.

В СНИП по градостроительству и планировке населенных пунктов обозначены следующие категории объектов недвижимости:

• многоэтажные жилые дома;
• индивидуальные жилые сооружения;
• жилые строения средней этажности;
• жилые дома малой этажности.

Еще в этом документе описана процедура получения документов на разрешения проведения строительных работ на индивидуальном жилищном объекте.

Малоэтажная жилая застройка — это сколько этажей

Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.

Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков, особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что не запрещено, то разрешено».

Из-за подобных неясностей территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры.

Особенности эксплуатации

После завершения всех строительных работ, в ходе эксплуатации здания, также возникают сложности. Управляющим компаниям не хватает проработанности нормативно-правовой базы.

В малоэтажных жилых застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления, водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных установок.

Это сложное техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания. Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие компании.

Решением организационных вопросов в малоэтажных жилых застройках могут заниматься управляющие компании и некоммерческие объединения жильцов — жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья.

В категорию малоэтажного жилищного строительства относятся следующие виды сооружений:

• одноквартирный жилой дом высотой до 3-х этажей;
• особняк;
• блокированный жилой дом;
• апартаменты;
• коттедж;
• резиденция;
• вилла;
• дуплекс;
• таунхаус.

ЖК “Петровский Квартал” от ИСК “Мемфис”

Жилой комплекс “Петровский Квартал” сначала носил другое название – ”Петровский Парк”. Видимо, застройщик пришёл к выводу, что проект всего из трёх четырёхэтажных домов – это скорее квартал, чем парк, пусть зелёный сосновый бор по соседству и наводит на мысли об обратном. Возводится комплекс в городе Лосино-Петровском, до МКАД от него 23 километра. Вокруг есть неплохо развитая инфраструктура, пусть и провинциального уровня. До местных школ, детсадов и супермаркетов можно дойти пешком.

Покупателям здесь предлагают студии, однушки, двушки и трёшки с разнообразными планировками. На третьем этаже каждого дома располагаются двухуровневые квартиры, но если не считать антресоль за отдельный этаж, то дома трёхэтажные. На первом их этаже будут коммерческие помещения, на последнем – открытые террасы, а ещё выше – эксплуатируемая кровля с тентами для посиделок с семьёй или друзьями. Дома Г-образной формы образуют тихий закрытый двор. Первый жилой корпус уже сдан, остальные два должны сдать до конца текущего года. Большое расстояние от Москвы и отсутствие собственной инфраструктуры, может, и не радуют сами по себе, но хорошо влияют на цены. Так, стоимость квадратного метра здесь начинается с 31,6 и доходит до 62 тысяч рублей. Стоимость квартиры – от 1,4 до 5,6 миллионов.

Назначение и использование земельного участка

Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.

Градостроительным регламентом определены основные правила землепользования:

• назначение земли у малоэтажной жилой застройки может быть определено для ведения личного подсобного хозяйства;
• на участке разрешено размещать гаражи, другие подсобные сооружения, сады и огороды;
• земля под блокированную застройку подходит под строительство жилого дома высотой до 3-х этажей, предназначенного для постоянного проживания, но не разделенного на квартиры. У объекта может быть общая стена с соседними жилыми строениями, но общее количество сблокированных домов не может превышать 10;
• на земельном участке под малоэтажную жилую застройку может находиться передвижное жилье (кемпинг, палаточный городок, вагончик, прицеп), которое может подключаться к инженерным коммуникациям, проходящим по этой территории.

ЖК “Экодолье Шолохово” от ГК “Экодолье”

Ещё больший, чем у “Sampo”, масштаб строительства у жилого комплекса “Экодолье Шолохово”. На участке площадью около ста гектар в итоге появится 1671 здание – в основном это коттеджи и таунхаусы, но также и различные объекты инфраструктуры. Расположен комплекс в деревне Шолохово Мытищинского района, это сравнительно недалеко от Москвы – 15 километров от МКАД. Хотя совсем рядом Дмитровское шоссе, оно вряд ли сильно испортит местную экологию – комплекс утопает в зелени лесного массива, а прямо по его территории течёт речка Раздериха.

“Экодолье Шолохово” – проект комфорт-класса, что гарантирует его жителям экологически чистые материалы, облагороженные тротуары и набережную, центральные коммуникации. Минусом можно назвать разве что большие сроки строительства, увеличивающиеся ещё и из-за того, что ремонтом в своих домах жители занимаются сами. Какие-то корпуса проекта уже сданы, другие находятся только на этапе котлована. За квадратный метр здесь просят от 40 до 80,8 тысяч рублей, таким образом самая дешёвая квартира стоит примерно 2,4 миллиона рублей, а самый дорогой дом обойдётся в пару десятков миллионов.

Классификация малоэтажных жилых застроек

Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:

• месторасположение (городские застройки высокой плотности, отдельно стоящие жилые дома с участком до 0,15 га в городской черте или ближайшем пригороде, загородные дома с такой же площадью земельного надела);
• уровень качества жизни (элитные, бизнес и средний класс, эконом-варианты);
• периодичность проживания (капитальные, сезонные);
• размеры и наличие участка (дома с садом, огородом, хозпостройками, гаражом, но не более половины всей площади земли, постройки с приквартирным участком, сооружения без участка);
• количество этажей (что значит 1- , 2- , 3-этажные);
• конструктивное решение (деревянные, панельные, монолитные, кирпичные, блочные, комбинированные);
• наличие нежилой площади (с подвалом, мансардой, верандой);
• наличие дополнительных помещений (гараж, летняя кухня, прачечная, зимний сад, сауна).

Для оформления разрешения на сооружение объекта малоэтажной застройки необходимо иметь участок с видом целевого использования поселение и ВРИ в соответствии с типом проекта дома.

ЖК “Пушкарь” от ГК “Рассвет”

“Пушкарь” – жилой комплекс комфорт-класса, разместившийся на 6,5 гектарах земли в Пушкинском районе Подмосковья. Он состоит из четырёх монолитных четырёхэтажных домов комфорт-класса. Некоторые ругают ЖК за близость к дороге и ж/д-путям, но на самом деле зелёных зон вокруг так много, что с экологией тут всё в порядке. Хотя богатой собственной инфраструктуры на территории комплекса не будет (только детский сад на 60 мест)

, самые необходимые социальные объекты вроде школы и поликлиники можно найти неподалёку.

Около 900 предлагаемых покупателям в “Пушкаре” квартир довольно сильно отличаются друг от друга по площади – есть студии на 29 квадратных метров, а есть и четырёхкомнатные на 89. Но в остальном внутри они почти одинаковые, благо застройщик сдаёт их сразу в готовом виде, с авторской чистовой отделкой. Если верить проектной декларации объекта, его начнут сдавать в четвёртом квартале 2018-го, то есть уже вот-вот. За один квадратный метр в “Пушкаре” придётся заплатить от 52,1 до 93,8 тысяч рублей, за квартиру – от 2,3 до 7,2 миллионов.

Преимущества и недостатки малоэтажных сооружений

Эта категория недвижимости сегодня развивается стремительными темпами, поэтому ее доля в общем объеме строительства постоянно растет.

Это связано со многочисленными преимуществами малоэтажных домов:

• требуется минимум согласований проекта;
• низкая плотность населения на 1 кв. м;
• высокие темпы строительства;
• возможность возведения по индивидуальным проектам;
• экологичность;
• низкая себестоимость жилья;
• минимум затрат на организацию детских площадок, зон отдыха и стоянок;
• автономность инфраструктуры;
• комфортность проживания;
• эстетичность и удобство эксплуатации;
• сниженная нагрузка на прилегающие автодороги.

Имеются у объектов этой категории жилья и некоторые недостатки:

• высокая стоимость земли под строительство и подключения коммуникаций;
• сложности в оформлении участка.

ЖК “Андерсен” от “Десна-Лэнд”

Расположившийся на территории Новой Москвы жилой комплекс “Андерсен” был придуман ещё в 2013-м году, но с тех пор успел сильно поменяться. Сначала он должен был быть полностью малоэтажным объектом бизнес-класса, но сейчас в его составе появились два относительно высоких здания в 8 и 9 этажей, а класс сменился на комфорт. Впрочем, если верить застройщику, это не означает снижение качества “Андерсена” и сказывается только на ценах. И это всё ещё в основном малоэтажный ЖК – несколько десятков уже сданных домов в “Андерсене” достигают в высоту только трёх этажей.

В монолитно-кирпичных домах, выполненных в стиле хай-тек и отличающихся друг от друга только некоторыми внешними деталями, покупателям предлагаются квартиры с одной, двумя и тремя комнатами, с отделкой и без, а редкие варианты идут даже с мебелью от застройщика. Кроме всего этого вместе с квартирой вы получаете множество объектов социальной и коммерческой инфраструктуры и лесной массив прямо на территории. Не зря пару лет назад “Андерсен” был признан лучшим ЖК Москвы! Хотя большая часть комплекса уже заселена, купить в нём жильё вы ещё можете – застройщик просит 73,8-120 тысяч рублей за один квадратный метр, 3,1-11,2 миллионов за квартиру.

Малоэтажное жилье в России

Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России? В 2021 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.

В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.

Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.

Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.

ЖК “Борисоглебское” от “СтройИнвестТопаз”

Жилой комплекс комфорт-класса “Борисоглебское” строится в 40 километрах от МКАД – в Троицком административном округе Новой Москвы, рядом с деревней Зверево. Это по-настоящему большой проект, пусть и малоэтажный. В его рамках появятся 219 жилых корпусов и множество объектов инфраструктуры – школы, детские сады, деловые и торговые центры, даже православный храм. Богатый природой и достопримечательностями Троицкий район уже давно застраивается дачами и коттеджами, пришло время ему принять и многоквартирный проект. Всего в “Борисоглебском” будет 2583 квартиры. Вы только вдумайтесь в эти цифры – 1110 однушек, 1061 двушка, 412 трёшек.

К сожалению, объект не миновала частая проблема провинциальных малоэтажных ЖК – начатый ещё в 2012-м, он сдаётся очень медленно и постепенно, до сих пор не сдан ещё сейчас, хотя первое разрешение на строительство действовало до конца 2015 года

Ну, затяжку, на которую обращала внимание прокуратура, компенсируют ценами – в августе ЖК “Борисоглебское” был признан самой бюджетной новостройкой Новой Москвы. Квадратный метр здесь стоит от 63 до 84,9 тысяч рублей, квартира – от 2,4 до 5 миллионов.

Внесение изменений

Рассмотрение внесения изменений возможно по двум причинам:

1. Выявлено противоречие между утверждёнными схемами планирования территорий и установленными правилами по землепользованию и застройке.
2. Наличие заявления по изменению регламента по градостроительству либо границ зон территорий.

С предложением могут обратиться властные органы РФ, субъектов, муниципалитетов, когда правила не дают возможность разместить объекты капстроительства. Тогда изменения вносятся в 30-дневный период, минуя публичные слушания.
Правом подобного обращения обладают физ. и юр.лица, если действующие правила не позволяют эффективно использовать недвижимость, возведённую на наделе, либо понижается цена самих наделов. При поступлении такого заявления комиссия в течение месяца составляет заключение с рекомендациями внести просимое изменение или отказать в нём.

Согласно предоставленному комиссией документу, глава местного самоуправления принимает решение, положительное или отрицательное. Обязательным условием будет мотивирование отказа. Если решение окажется положительным, то у главы имеется 30 дней для подготовки проекта. Далее процедура такая же, как и при принятии правил.

Поскольку земельное законодательство претерпело изменения, у органов местного самоуправления появилась обязанность до 2021 г. принять меры для того, чтобы вид разрешённого использования наделов соответствовал виду использования, указанному в классификаторе.

При обращении владельца земли с подобной просьбой лицо, наделённое должными полномочиями, обязано в месячный срок принять решение, правообладатель сможет, предъявив его, изменить информацию, содержащуюся в ГКН (государственном кадастре недвижимости).

Требования

Перед началом строительства на участке требуется ознакомиться со следующими требованиями:

1. Необходимо убедиться в правильности всей составленной документации. Только при грамотном оформлении всех документов в дальнейшем будут отсутствовать проблемы. Важным требованиям является наличие у владельца Свидетельства, подтверждающие его права на собственность.
2. После окончания проверки подлинности каждого документа и их наличия, требуется согласовать планировку. При этом запрещается отступать от принятых норм, строительные работы должны соответствовать документам СНиП.
3. Перед строительством требуется обозначить пограничные линии – установить забор или другое ограждение. К их возведению также применяются определенные требования, устанавливаемые К их возведению также применяются определенные требования, устанавливаемые СНиПом. Их соблюдение является обязательным и позволяет избежать проблем с соседями.
4. На принадлежащем гражданине участке разрешается строить дом для постоянного проживания, баню и гараж, а также летнюю кухню и вольеры для скота.

Какие документы нужны для ИЖС на собственном участке? Полный перечень здесь.

Конструкция здания

Каждое здание представляет собой конструкцию, созданную из элементов, выполняющих несущую функцию или функцию ограждения, а порою выполняющих обе функции. Несущий остов дома — соединение различных конструктивных элементов (фундаментов, стен, колонн, перекрытий, крыш и кровель, мансард, лестниц) — именно это представляет собой конструкцию малоэтажного здания.

Восприятие нагрузок и воздействий, сохранение неизменяемой формы строения и его качеств эксплуатации обусловлено остовом дома. Конструктивная система представлена соединением взаимосвязанных конструкций здания. Малоэтажное строительство в Москве и малоэтажное строительство в Подмосковье отличается тем, что цена осуществления постройки относительно невысокая. А уровень цен имеет прямую зависимость от степени сложности конструкции и представляет собой сумму цены данного типа фундамента, общей площади дома, используемых материалов и инструментов.

Основные понятия

Малоэтажное жилье это не новое направление на строительном рынке. Но сегодня оно приобретает особую популярность среди многих застройщиков.

Малоэтажные дома представляют собой здания, у которых количество этажей не превышает 2-5 этажей. Особенностью подобных конструкций является отсутствие лифта и центрального мусоропровода.

В зависимости от структуры домов малоэтажные застройки можно разделить на несколько видов:

1. Индивидуальные дома. Зачастую это частные загородные здания, в которых проживает одна семья. Они пользуются популярностью и могут иметь от 1 до 3 этажей в зависимости от потребностей владельцев.
2. Таунхаусы. Особенностью этих домов является наличие нескольких отдельных входов. Технически это обычный жилой дом, в котором может проживать 2-3 семьи. Этажность подобных конструкций зачастую не превышает двух.
3. Многоквартирные застройки. Подобные конструкции состоят из множества квартир, но этажность дома при этом не превышает 5 этажей. Это позволяет компактно располагать все коммуникации и снизить количество жильцов.

На видео о проектировании строительства на участке

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
3. Москва и Область
4. Санкт-Петербург и область
5. Регионы

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

Лэйнхаусы (лейнхаусы)

Исторически лейнхаусами (line house) называли дома, расположенные на границе двух стран. В основном, между Новой Англией и Канадой. Такое строительство приобрело популярность в годы «сухого закона». Самое известное здание этого типа – свободная библиотека и оперный театр Haskell в Рок-Айленде.

Другая расшифровка термина «лейнхаус» – это современное направление в дизайне, акцентирующее внимание на прямых линиях. Зародилось в 10-х года XXI века

На российском рынке «лэйнхаусами» называют сблокированные дома в элитном поселке «Ильинка». Слово «лэйнхаус» было зарегистрировано его девелоперами как торговая марка. Декларируется, что отличие лейнхауса от таунхауса в том, что внешняя отделка каждой секции в нем индивидуальна.

Впрочем, таунхаусы с индивидуальной отделкой фасадов встречаются и не под маркой «лэйнхаусов» (которое занято девелоперами «Ильинки»). Например, поселок «Бремен».

Последствия незаконных работ

Если не получить разрешения, то все осуществляемые действия будут являться нелегальными.

Последствия будут следующими:

1. Ни одна служба не будет заниматься проведением коммуникационных систем.
2. Запрещается использовать возведенный дом для постоянного проживания и получения прописки.
3. Вопрос о дальнейшем использовании сооружения будет обсуждаться в судебном порядке.
4. Если дом будет построен с явными нарушениями, то он будет признан непригодным для проживания и, по решению суда, будет снесен.

Можно ли дачный участок перевести под ИЖС? Узнайте тут.

Что можно строить на землях ИЖС в 2021 году? Подробная информация в этой статье.

Без лифта

Потенциальный покупатель малоэтажки непременно должен знать, что скорее всего в квартиру придётся подыматься самому, да и затаскивать вещи на 3-й или 4-й этаж он вынужден будет самостоятельно — большинство малоэтажных комплексов спроектировано без лифта. Безусловно, это неудобное обстоятельство существенно усложняет жизнь семьям с детьми и пожилым квартирантам. С другой стороны, из-за отсутствия лифта в малоэтажном доме будет меньше постороннего шума, да и сумма в ежемесячной платёжке за квартиру будет значительно меньше по той же причине. К тому же отсутствие лифтового хозяйства, регулярные пешие прогулки взад вперёд и подъёмы с первого, например, на 3-й этаж очень полезны для здоровья человека: любой участковый терапевт подтвердит, что они улучшают общее самочувствие, тренируют вестибулярный аппарат и укрепляют сердечную мышцу.

Дом под ключ. Коттедж под ключ. Таунхаусы под ключ

В данный срок наша компания осуществит запланированный комплекс работ, который предусматривает строительство домов под ключ, включая устройство фундамента, стен, крыши и кровли здания, прокладку инженерных сетей, производство внешних и внутренних отделочных работ.

При планировании затрат нужно учесть, что цена внутренней отделки сильно зависит от качества используемых отделочных материалов и устанавливаемого оборудования, ее расчет производится после выбора заказчиком уровня (класса) внутренней отделки.

Кроме строительства наша компания осуществляет ремонт и реконструкцию жилых домов и квартир, а также строительство складов, нежилых (производственных) зданий и сооружений.

Гарантия на все виды строительно-монтажных и ремонтных работ — от 12 месяцев. Заполните онлайн заявку и Мы обязательно свяжемся с Вами!

Зоны территории, их состав, виды, установка границ

Правила застройки и землепользования требуют определения того, как будет осуществляться деление территориальных зон.

Это происходит согласно следующим факторам:

• наличие возможности сочетать действующий и предполагаемый вид использования земли, ограниченной одной зоной;
• установленные ранее границы зон;
• сложившееся землепользование и актуальная планировка;
• границы земель определённых категорий, которые предполагается изменить;
• исключение нанесения урона возведённым зданиям, находящимся на смежных наделах.

Границы могут проходить:

• по периметру городов и посёлков или непосредственно земельных наделов;
• по красным линиям;
• в соответствии с магистралями, улицами либо проездами;
• по естественным очертаниям природных объектов и т. д.

Если выбранные границы относятся к зонам с предусмотренными законом особенными условиями, то они необязательно будут соответствовать границам зон территории.

При зонировании можно выделить земли, предназначенные для строительства жилья, промышленного и сельского производства, размещения инженерных коммуникаций, спецназначения и т. д. Любой вид может включать в себя другие зоны, так, жилые подразделяются на выделенные для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), строительства домов малой, средней этажности и многоэтажных.

Часто задаваемые вопросы

При осуществлении строительных работ на участке со статусом ИЖС зачастую возникают вопросы. На самые популярные ответим прямо сейчас.

Учитывается ли подвал?

Подвальное помещение не может использоваться в качестве жилой комнаты. Но оно учитывается за отдельный этаж, если верх перекрытия не меньше, чем на два метра приравнивается к уровню земли.

Здание в 5 этажей

Здание, высота которого составляет пять этажей, будет снесено.

Это обусловлено строительной нормой, установленной СНиПом – максимальная высота составляет три этажа.

Порядок действий

Чтобы построить на территории дом для проживания, требуется получить разрешения.

Если оно отсутствует, то собственника земли ожидают печальные последствия, вплоть до судебных разбирательств.

Получение разрешения

Разрешение для дома требуется для того, чтобы при осуществлении строительства все предъявляемые требования были соблюдены.

Оно выдается после того, как проект будущего дома и расположение хозяйственных построек относительно него будет утвержден.

Если владелец получает соответствующее разрешение, то дом полностью соответствует все требованиям, предъявляемыми ЗК РФ, СНиПами и иными нормативно-правовыми актами.

Необходимые документы

Чтобы получить разрешение на строительство дома, требуется составить заявление и направить его в архитектурный отдел при местной администрации.

Оно будет рассматриваться только в том случае, если к нему прилагаются следующие документы:

• план участка;
• документация, подтверждающая право собственности на землю;
• схема территории с указанием места для строительства дома.

Срок действия выдаваемого разрешения составляет десять лет.

Образец разрешения на строительство представлен тут.