5 правил выбора и покупки земли для сельхозназначения

Самые популярные виды инвестиций:

За последний год стоимость земли только незначительно уменьшилась, несмотря на то, что спрос серьезно снизился. Связано это с тем, что в период кризиса и высокого доллара очень многие компании закрылись, особенно это касается небольших и домашних предприятий.

Около четверти наемных работников, занятых в ИП, потеряло свои доходы, платежеспособность населения страны резко снизилась. Для того, чтобы как-то наладить свою жизнь, многие начали продавать свою недвижимость, да вот с покупателями возникла проблема, потому как они оказались в аналогичной ситуации.

В итоге – предложение во много раз превысило спрос, из-за чего цены медленно стали опускаться. Во многих регионах, например, в Самарской области, выставлено на продажу несколько тысяч объектов недвижимости по рекордно низким ценам, каких не было со времен кризиса 2008 года, однако и их никто не торопится покупать.

Граф-первопроходец

«Мой дед рассказывал, как наши предки работали со Столыпиным. Россия тогда за несколько лет превратилась в одну из ведущих сельскохозяйственных держав, — вспоминает Михаил Орлов, потомок дворянской династии. — Не так давно, всего-то 100 лет назад, именно у нас была самая большая коллекция сортов различных сельхозкультур». Орлову, по его словам, стало «обидно за державу», которая в середине 1990-х укрепила свои позиции в качестве нетто-импортера зерна. Но были и сугубо экономические причины. «В мировом агросекторе существует хронический дисбаланс между спросом и предложением», — добавляет он.

Поэтому в середине 2000-х Орлов, финансист по образованию, решил заняться сельским хозяйством. Хотя на финансовом поприще в 1990-х он добился успехов: руководил московскими офисами западных инвесткомпаний Invesco и Carlyle Group, в 2002–2004 годах — возглавлял инвестфонд Ballington Investments.

Первую ферму «Даниловка» Орлов приобрел в Калужской области. «На ней я тренировался. Работать на земле в постсоветских условиях было нелегко», — вспоминает бизнесмен. Здесь он научился консолидировать и оформлять паи, здесь пришла идея создать «Агро-Инвест», компанию с большим земельным банком, выращивающую разные культуры.

Спустя год первые 12 000 га уже для «Агро-Инвеста» Орлов приобрел в Курской области на собственные средства. Объем стартовых инвестиций он не называет. Тогда земля в России стоила копейки по сравнению с другими перспективными аграрными регионами, например Бразилией, — несколько сотен долларов за гектар, вспоминает один из крупных собственников агробизнеса в России. И тут возникла проблема: «Я понимал, что если хочу делать большой проект с земельным банком несколько сотен тысяч гектаров, то мне необходимы большие инвестиции, порядка $650 млн», — говорит Орлов. У него таких денег не было, а у российских инвесторов не было желания вкладываться. Западные инвесторы готовы были помочь, но иностранцам напрямую владеть землей нельзя. Что делать? Орлов обратился к юристам.

Советы экспертов

В текущем году эксперты не советуют вкладывать свои средства в земли сельскохозяйственного назначения. По мнению аналитиков, подобные инвестиции невыгодны, и очень долго будут себя “отбивать”.

Они находятся на большом удалении от федеральных трасс и не могут быть переведены в другие категории. Эти участки подходят для выращивания продукции и занятия животноводством, в качестве инвестиций их лучше не выбирать.

Дело в том, что создание животноводческого комплекса или угодий для выращивания различных культур – дело достаточно продолжительное по времени и ощутимое по вложениям. Сейчас, не смотря на поддержку от государства, найдется очень мало желающих, готовых приобрести у вас такие земли, и организовать на них свой бизнес, связанный с ЛПХ.

Сельская ипотека

Одним из возможных пунктов, которые могут положительно сказаться на росте покупателей – это Сельская ипотека, которая была принята относительно недавно. Благодаря ей, жители сёл и деревень получат возможность оформить жилищный кредит под очень низкий процент, что должно косвенно стимулировать людей переезжать из города “на землю”.

На данный момент только Россельхозбанк объявил о реализации данной программы через свои отделения, и вот какие условия действуют сейчас:

• Сумма – от 300.000 до 5.000.000 рублей,
• Процентная ставка равна 2,7% годовых, при отказе от личного страхования она будет равна 3%;
• Минимальный первоначальный взнос равен 10% от стоимости жилья,
• Срок действия договора – до 25 лет.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Денежные средства можно потратить на покупку земли, строительство жилого дома на сельских территориях, либо покупку жилого дома или таунхауса уже готового. Можно использовать дополнительные субсидии и сертификаты, в частности, деньги из Материнского капитала, а также субсидию до 450 тысяч при рождении третьего малыша.

Что советуют?

• Коттеджные поселки

Коттеджные поселки могут быть построены на сельскохозяйственных землях, имеющих разрешение на садоводство и дачное строительство. Хорошую прибыль обещают вложения в участки, находящиеся в живописных местах с развитой инфраструктурой.

Изначально пустую, не застроенную землю можно купить по невысокой цене за 1 сотку. После строительства на ней коттеджей ее стоимость значительно возрастет.

Многие люди сейчас продают свои квартиры в городе и переезжают в частные дома. Для них это обходится дешевле, нежели проживать большой семьей в 3-ех и более комнатных квартирах. Вы можете пробурить свою скважину, коммунальные услуги будут обходиться в разы дешевле, и не стоит забывать про скидки, которые делаются жителям сельской местности.

Существует несколько вариантов перепродажи такой земли

1. Участки под строительство без подряда. Покупатель согласовывает проект с архитектором коттеджного поселка и сам строит дом.
2. Участки под строительство с подрядом. Покупатель приобретает участок, а дом по готовому проекту строит строительная компания. Главное преимущество заключается в сдаче поселка целиком, сразу с зонами отдыха, спортплощадками, кафе и магазинами.
3. Компания строит коттеджный поселок за свой счет, а затем просто распродает дома. Для покупателя такой вариант самый дорогой, но наиболее удобный.

Стоимость земли во всех этих случаях повышается на 50-200%. Где получить жилищный кредит под участок земли, читайте здесь

• Земли без строительства

Если строительство не планируется, а целью инвестирования является только перепродажа, то прибыль стоит ожидать только от земель, расположенных в привлекательных для покупателей районах: Подмосковье и пригороды мегаполисов, курортные зоны, участки рядом с федеральными трассами.

Такие земли не будут падать в цене, так как даже, если снизится покупательская способность, спрос на них будет.

1. Участки вблизи федеральных трасс привлекают бизнесменов возможностью строить автозаправки, мотели, придорожные кафе. Чем ближе расположение к популярным достопримечательностям, тем выгоднее такие инвестиции.

Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

2. Курортные земли еще один выгодный вариант капиталовложений. С момента присоединения Крыма у крупных бизнесменов появились новые возможности.
3. Для среднего бизнеса подойдет инвестирование в фермерские участки. После запрета импорта сельхозпродукции такое дело может оказаться очень прибыльным. По прогнозам, именно на крестьянско-фермерские хозяйства поднимутся цены в наступающем году.
4. Прибыль от фермерских участков можно получить после развития на них хозяйства. В данную категорию также могут быть переведены сельскохозяйственные земли, после этого их можно продать как КФХ.

Мифическая угроза

Сколько земли в действительности находится под контролем иностранцев? Согласно официальной информации иностранных агрокомпаний, в России им в совокупности принадлежит 568 000 га. Впрочем, что в данном случае подразумевается под собственностью — непосредственно земля или же купленные у сельчан паи, не вполне ясно, предупреждают эксперты. В собственности может находиться до 1 млн га, полагает Дмитрий Рылько из ИКАР. По оценке ИКАР, российскими и иностранными фирмами оформлено в собственность в юридическом понимании этого слова не более 20% от общей площади пахотных земель.

Много это или мало? В России к сельскохозяйственным землям относится менее 400 млн га, из них под пашней — 115 млн га. Однако обрабатывается порядка 77 млн га, констатирует Дмитрий Рылько. 2,5 млн га под контролем иностранцев — это около 2% от общего объема российских пашен. Российская земля никогда не будет консолидирована в руках 10–15 крупнейших игроков, замечает Рылько. «Конкурентоспособное сельское хозяйство — классическая сфера деятельности малого и среднего бизнеса», — считает он.

Реклама на Forbes

Председатель совета директоров «Русмолко» Наум Бабаев считает, что России нужна либерализация законодательства о земле: «Если бы разрешили иностранцам владеть землей напрямую, в Россию пришли бы большие инвестиции». Новоселов рассказывает, что несколько крупных иностранных фондов как раз сейчас находятся в стадии принятия решения и если бы закон изменили,

то они скорее инвестируют в российский АПК.

Пресс-секретарь президента Дмитрий Песков сомневается, что земельный вопрос будет решен в ближайшем будущем: «Весь комплекс земельных отношений в нашей стране не урегулирован. Его невозможно разрешить быстро, потому что он очень сложный». Что касается либерализации закона о запрете иностранцам владеть землей напрямую, то однозначной позиции «пока не выработано», сказал Песков Forbes.

Стоит ли покупать для себя?

Все выше перечисленные плюсы и минусы, советы экономистов актуальны для тех людей, которые хотят вложиться в землю для дальнейшего заработка на них. И в этом случае инвесторы имеют какое-то представление о рынке, о его состоянии, перспективах и т.д.

Но что делать в том случае, если вы никогда ранее не интересовались подобным направлением вложением средств, а сейчас есть накопления, а также необходимость в их реализации в виде недвижимости? Можем сказать однозначно – в этом случае большинство данных, приведенных ранее, к вам не относится.

Если участок вам нужен для того, чтобы построить загородный дом для проживания с семьей, либо для постройки дачного домика на летний сезон, либо вы хотите создать свое небольшое подсобное хозяйство или мастерскую, то именно для этих целей сейчас созданы самые идеальные условия.

Большинство людей, которые имели до кризисных времен землю, сейчас стараются её продать, и очень часто с хорошим дисконтом из-за малого спроса. Конечно, есть вероятность, что немного подождав, вы встретите еще более низкие цены, но тогда у вас могут появиться конкуренты из других покупателей.

Если надел нужен вам для личных целей, а не для прибыли, то мы однозначно рекомендуем вкладывать деньги именно в это направление. Конечно, если вам по каким-либо обстоятельствам придется срочно продавать такой объект, это будет проблематично сделать по высокой цене, но этот небольшой риск все равно оправдан.

По мнению экспертов, цены на некоторые земельные участки в 2021 году вырастут на 30-40%, поэтому в них стоит инвестировать. Но есть риски того что во время кризиса покупательская способность уменьшится, и цены наоборот упадут. Поэтому не торопитесь с выбором

Если вы хотите узнать, куда лучше вложить деньги, чтобы заработать в этом году, тогда пройдите по этой ссылке.Если вас интересуют вклады, то ознакомиться с лучшими предложениями банков вы можете здесь.

25.03.2019 Информация об авторах | Рубрика: Актуальное | Инвестиции

Образец для подражания

Осенью 1996 года «Газпром» разделил свои акции на «местные», то есть торгующиеся на российских площадках, и американские депозитарные расписки, предназначенные для иностранцев. Акции на внутреннем рынке, стоившие в разы дешевле, иностранцам покупать не разрешалось. Спустя полгода президент Борис Ельцин подписал указ, по которому иностранцы могли владеть совокупно не более 9% акций «Газпрома».

Инвестбанкиры нашли способы, как обойти этот запрет. Авторство «серых» схем, позволивших иностранцам скупать «местные» акции, приписывают экс-министру финансов и создателю Объединенной финансовой группы Борису Федорову. Суть одной из них заключалась в следующем. Офшор вместе с российскими компаниями А и B учреждали компанию C, в капитале которой у офшора было менее 50%. Он в свою очередь вместе с компаниями В и С становился учредителем компании А.

Именно эту схему русские юристы, работавшие с акциями «Газпрома», посоветовали использовать Орлову для создания структуры, которая могла бы владеть российской пашней в интересах иностранцев, не нарушая закон. Для подстраховки Орлов проконсультировался с независимыми юристами. Все подтвердили: нарушений нет.

Так появилась ГК «Агро-Инвест», известная на Западе как Black Earth Farming. Материнской Black Earth Farming Ltd до сих пор напрямую принадлежит кипрский офшор Planalto Enterprises, владеющий по 40% долей в ООО «УК «Агро-Инвест» и ООО «УК «Агро-Инвест регионы». Двум последним принадлежат оставшиеся 60% долей друг в друге. Непосредственно земля принадлежала дочерним компаниям, записанным на одну из двух российских управляющих компаний.

За два года, с августа 2005-го по август 2007-го, Орлов привлек в компанию $217 млн иностранного капитала вместе с инвесторами, среди которых оказались шведские фонды AB Kinnevik и Vostok Nafta Investment. На конец 2012 года они были крупнейшими акционерами Black Earth Farming с пакетами 24,9% и 24,8% соответственно.

Black Earth Farming переживала триумф в 2007 году, когда владельцы решили вывести ее на публичный рынок. (У Орлова к тому моменту оставалось 1,87% акций компании, сколько заработал до этого, он не говорит. Окончательно он вышел из проекта в 2009 году.) Время для размещения было выбрано на редкость удачно — фондовые индексы реагировали на очередной продовольственный кризис, и цены на soft commodities (зерно, кофе, сахар и т. д.) росли невиданными темпами. Инвесторы сорвали банк: спрос на бумаги Black Earth Farming в семь раз превысил предложение, а ее капитализация в день размещения, 19 декабря, составила $904,8 млн. В середине марта 2008-го она пробила отметку в миллиард долларов.

Реклама на Forbes

Триумф был недолгим. Осенью 2008-го, когда начался кризис, акции Black Earth Farming сорвались в пике: 24 октября компания стоила лишь $188 млн. Для компаний агросектора кризис длился до 2012 года: в 2010-м из-за жары и засухи в России собрали самый низкий урожай за последние 10 лет, в 2011-м — высокие переходящие запасы зерна из-за эмбарго не позволили производителям заработать. И 13 июля 2012 года Black Earth Farming стоила минимум со времен IPO — $138,4 млн.

В 2012 году компания собрала неплохой урожай, а высокие цены на мировом, а потом и на внутреннем рынке позволили ей хорошо заработать. По итогам 2012 года Black Earth Farming впервые получила чистую прибыль $7,2 млн при выручке $229,3 млн. Инвесторы достижение оценили: к 5 апреля 2013-го компания выросла в цене до $378 млн. Капитализация на 2 августа 2013-го — $231 млн. Интерес российских инвесторов к Black Earth Farming пока невелик, говорит аналитик БКС Татьяна Бобровская, все ждут, когда показатели ее бизнеса увеличатся хотя бы раза в два.