Обмен частного дома на квартиру — возможные нюансы

Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Обмен жилья

Назад

Опубликовано: 28.01.2018

Время на чтение: 8 мин

0

809

При обмене дома на квартиру оформляется договор мены. Как и договор купли-продажи, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

• Правовой документ, регулирующий обмен дома
• Обмен дома на дом и на квартиру
• Порядок оформления Перечень необходимых документов
• Налог
• Риски

Договор мены недвижимости сходен с договором купли-продажи. При этом каждая сторона является и продавцом, и покупателем. Права собственности переходят только после регистрации в Росреестре.

Нюансы сделки обмена квартиры на дом

С советских времен стоимость загородной недвижимости стала намного дороже квартир. Практически во всех крупных городах коттеджи оцениваются выше квадратных метров. Поэтому совершая обмен частного дома на квартиру можно рассчитывать на весьма выгодную сделку. Это идеальный вариант для покупки сразу нескольких жилых площадей, так как стоимость частного дома покрывает две однокомнатных квартиры в неплохом районе в центре города.

Если говорить об обмене квартиры на дом, то следует обратить внимание на следующие нюансы: Малая вероятность переезда в дом в новом коттеджном поселке.

Это говорит о том, что стоимости квартиры может хватить на новенький домик, но без какой-либо отделки, коммуникаций и мебели, что потребует внесения дополнительных и весьма, немалых инвестиций.

Обмен на частные владения старой постройки

Во многих городах сохранились коттеджные поселки старой постройки, где находятся дома, относящиеся к вторичному жилью, а значит, стоить они будут гораздо дешевле новостроек. Однако здесь нужно обращать внимание на те, варианты жилья, которые уже успели обзавестись всеми коммуникациями и развитой инфраструктурой. Также не стоит забывать о транспортной развязке, которая будет экономить время на дорогу до работы.

Лучше обратить внимание на близкое расположение основных объектов инфраструктуры, включая больницы, детские сады и ряд других учреждений.

Уточнение нюансов прописки и оформления иных документов

Как правило, частные дома не находятся на балансе у Управляющих компаний или ЖКХ поэтому нужно быть готовыми к тому, что дом придется обслуживать самостоятельно. В первую очередь необходимо наладить своевременный вывоз мусора и очистку сливной ямы. Загородный дом должен в любом случае принадлежать к населенному пункту и иметь четкий почтовый адрес, куда можно бы было прописаться всем членам семьи.

О возможности

Можно ли обменять комнату?

Собственники помещений в отдельных квартирах стеснены небольшими метражами. Проживая в подобных условиях сложно не быть словно «на ладони».

Вся жизнь проходит под наблюдением других собственников, а людям, наверняка, хочется спокойствия и конфиденциальности.

В последнее время по статистике крупнейших риелторских организаций участились просьбы граждан о разменах жилых комнат на полноценный земельный участок, и даже дом. Сложно поверить, что подобное осуществимо, но все же.

О том, как оформить обмен квартиры с доплатой, как разменять трехкомнатную или двухкомнатную квартиру, а также о том, можно ли поменять квартиру в ипотеке или сделать обмен старой квартиры на новостройку, можно узнать из наших статей.

Какие возможные затраты появятся при обмене квартиры на загородный дом

Материальные затраты здесь будут формироваться исключительно из начального состояния дома, наличия необходимых коммуникаций и необходимости их замены. Лучше сразу искать такие варианты, где недавно осуществлялись работы по замене водопроводных труб, канализации, газа и ряда других коммуникаций.

Также могут понадобиться дополнительные строительные и ремонтные работы. Обмен квартиры на частный дом зачастую предполагает временное лишение прежних комфортных условий, но все сугубо индивидуально. Лучше все хорошенько продумать и не спешить с обменом, чтобы не пришлось еще несколько лет вкладывать деньги в дом с целью обустройства своего загородного жилища.

Обслуживание прилегающей территории требует затрат на заключение договоров с коммунальными службами и частными организациями, которые смогут наладить систематический вывоз мусора и ряд других, необходимых работ.

Причины

Часто риелторы проводят социологические опросы с целью узнать, по каким причинам требуется проведение той или иной сделки с жильем.

Что касается нашего случая, то существует несколько причин, которые толкают собственников помещений на такое решение:

1. Увеличение жилой площади. Преимущественно применяется, когда обменивается на дом. Возможно, рассматриваемая постройка имеет метраж даже меньший, чем помещение, однако сама изолированность дома от посторонних глаз, уединение делает этот вариант наиболее привлекательным.
2. Обмен помещения на землю чаще всего основывается на идее удачного вложения. Комната не самый ходовой вид жилья на рынке и вряд ли привлечет много покупателей.
   Да и год от года комната теряет в своей цене, ведь помимо непривлекательных «соседских» жилищных условий устаревает само состояние дома, в котором расположена недвижимость.

   Землю всегда можно применить в своих целях и не потерять на нем вложенных средств даже спустя десятилетия. Кто-то возводит на ней дом, кто-то занимается садоводством и огородничеством, а кто-то и вовсе покупает с целью прибыльно вложить денежные средства.

3. Свежий воздух и удаленность от мегаполиса, вот что привлекает граждан. Отдавая свои комнаты в обмен на небольшие домики и клочки земли, они рассчитывают убежать от городской суеты и насладиться спокойствием.

Как происходит обмен квартиры на дом согласно Кодексу РФ: поэтапный процесс

Любые сделки с недвижимостью регулируются Законом России, а также 31 главой Гражданского Кодекса РФ в которой прописаны следующие моменты:

• под обменом жилья понимается передача личного недвижимого имущества другому владельцу, который взамен передает свое жилье;
• при законно равноценном обмене стоимость обоих объектов по оценке БТИ должна быть одинаковой;
• при неравноценном обмене, встречающимся чаще всего, стоимость одного из объектов отличается от другого, в связи с чем возникает необходимость внесения получившейся разницы в цене.

Можно обмениваться домами или квартирами, находясь на разном территориальном расстоянии.

Сумма доплаты может быть договорной. Главное, чтобы все моменты сделки были отражены в договоре, который затем, нотариально заверяется.

Процедура обмена жилья довольно проста и состоит из нескольких этапов:

1. Проведение мероприятий по оценке стоимости собственного жилья. В этом случае, лучше всего обратиться к специалистам, которые знают все методы и способы, позволяющие правильно назвать стоимость квартиры или дома. Как правило, на цену влияет номер этажа, наличие достаточного количества необходимых объектов инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние и ряд других факторов. Такие требования предъявляются как к частным домам, так и к квартирам.
2. Экспертиза стоимости квартиры, которая подходит для обмена. Нужно понимать, что другая квартира или будет стоить дороже, так как она подбирается исходя из улучшенных условий, местности и увеличения квадратных метров, а также ряда других причин. Однако чтобы не переплатить лишнюю сумму, лучше довериться профессионалам, которые смогут провести свою независимую оценку требуемой недвижимости.
3. Поиск достойного варианта. Можно заняться подбором жилья для обмена самостоятельно, используя всевозможные ресурсы. На сегодняшний день существует множество сайтов, которые размещают на своей интернет-площадке бесплатные объявления. Можно найти несколько весьма достойных вариантов, связаться с собственником жилья и не переплачивать за услуги риэлторов. Лучше не экономить на грамотных юристах и оценщиках недвижимости.

Какие существуют варианты?

В зависимости от желания и возможностей обладателя частного дома в деревне, городе или области, при совершении мены есть несколько путей:

1. Совершить простой обмен, его в народе еще называют «ключ в ключ».
2. Продать свой дом и на полученные деньги приобрести желаемое жилье.
3. Возмездное отчуждение дома и одновременное получение другого жилья.

Прямой обмен

Прямой обмен одного жилья на другое, причем не обязательно новое, без финансовых доплат – это самый простой способ сменить своё жилье на предпочтительное. Из названия понятно, что в этом случае собственники передают друг другу равноценное жилье.

Главным плюсом считается простота совершения сделки:

• минимальное количество документов;
• легкий поиск подходящей для мены недвижимости.

Важно: Помимо простоты мены «ключ в ключ», если договор будет признан недействительным и сделка расторгнута, владельцы просто вернут себе свое жилье, без значительных потерь денежных средств, в отличие от купли-продажи.

К недостаткам-же можно отнести все ту же скоротечность сделки: часто потенциальный владелец, не желающий потратиться на юриста и оценщика, покупает буквально кота в мешке. Например, жилье, которое было оставлено в залог или вовсе погрязло в долгах за коммунальные услуги.

Продажа и последующая покупка другой недвижимости

Продажа своего жилья для покупки нового производится чаще всего. Этот вариант обмена своего жилья на другое может быть выгодным только для тех, кто не торопится осуществить свой план. В запасе должен быть минимум год.

1. Сначала потребуется привести свои документы на дом в порядок: собрать пакет необходимых справок и подготовить их к продаже. Некоторые, потерявшиеся бумаги, нужно восстановить, доказав госслужащим свои права. Это может отнять время.
2. Поиск покупателя может быть осуществлен за месяц, а может растянуться на долгие годы.
3. Получение денежных средств, если покупка была осуществлена в ипотеку или кредит, займет до месяца-двух. Если в расчёте был использован материнский капитал, ждать денег придется около 3 месяцев.
4. Поиск и покупка нового жилья также может затянуться весьма и весьма надолго.

Идеальный вариант в этом случае – воспользоваться услугами агентства по недвижимости. После заключения договора, специалисты возьмут на себя всю работу от оценки и продажи старого жилья до покупки нового. Обычно профессионал справляется с этим менее, чем за 3-6 месяцев.

Возмездное отчуждение и одновременное приобретение другого жилья

Такую сделку можно заключить с застройщиком, вложив в оплату собственное жилье, и, одновременно, получив новую квартиру.

Чтобы провернуть бартер, нужно обратиться к застройщику и попросить оценить жилье и рассказать обо всех условиях обмена, о количестве доплаты и способе отчуждения старого и получения нового имущества. Например, если жилье будет отчуждено под реализацию, застройщик может предложить переехать в новую квартиру только когда продаст дом.

Практически подобный обмен можно произвести с агентством недвижимости, продав им свой дом по сниженной цене, одновременно купив себе у них-же новое жилье. К недостаткам обоих способов отчуждения можно отнести небольшой риск, что сделка затянется на неопределенный срок. Также существует риск нарваться на мошенников. Несмотря на это, такие сделки становятся все популярнее.

Необходимые документы для совершения сделки

Этот процесс лучше сразу проводить под контролем юриста, который сможет проверить наличие или отсутствие всех квитанций, договоров и свидетельств, а также подскажет, как правильно их оформить, чтобы не затягивать сделку по обмену.

Также юрист должен удостовериться в том, что ни один из объектов недвижимости не находится под залогом или по нему еще не выплачен ипотечный кредит. Проверка юридической чистоты квартиры или дома является очень важным этапом, который нельзя упускать из виду.

Далее подаются все необходимые документы на регистрацию права собственности нового владельца. Главное, получить Свидетельство о праве собственности на новую квартиру, которое должны получить обе стороны сделки в один день.

Документы, необходимые при совершении обмена квартиры на частное домовладение:

• договор мены;
• кадастровый паспорт на каждый объект недвижимости, который подвергаются обмену;
• свидетельство, подтверждающее право на владение конкретного объекта недвижимости;
• составленное заявление о согласии всех членов семьи на проведение сделки по обмену недвижимости;
• составленный акт документов, с дальнейшей передачей по конкретной квартире или частному владению;
• подтверждение проживания предыдущих жильцов, с обязательным перечислением их в специальной выписке из
• домовой книги;
• документ об оплате госпошлины за проведение регистрационных действий.

Сама процедура обмена частного домовладения на квартиру не выглядит сложной. Основная задача участников сделки проверить всю достоверность и правильность оформления документов, а также «чистоту» объектов недвижимости, чтобы в дальнейшем не пришлось отсуживать свое же жилье в суде.

Достоинства и недостатки

К достоинствам размена недвижимого имущества с доплатой можно отнести минимизацию затрат, уменьшение рисков и времени:

• Оформлять соглашение мены в два раза дешевле в части оплаты сделки, чем заключать два: продажи и купли. В этом случае уплата государственной пошлины для регистрации проводится один раз.
• В случае равноценного размена без доплаты не потребуется выплата налогов с прибыли, если владение собственностью осуществляется более трёх лет. Также не облагаются налогами участники, производящие доплату во время обмена.
• В случае если соглашение по каким-либо причинам будет признано несостоявшимся, участники сделки как минимум останутся при своих жилых площадях, ранее оформленных в собственность.
• Для регистрации обмена объектами недвижимости потребуется меньше времени в юстиции, нежели если производилась продажа, а затем покупка квартиры.

К недостаткам такого варианта можно отнести:

• Отсутствие полноценного выбора объектов недвижимости для прямого размена в связи с тем, что на рынке недостаточно широко распространены данные варианты.

Способы

Существует несколько вариантов размена помещения. Ознакомьтесь с каждым из них и выберите подходящий для своего случая.

Договор мены

Для того, чтобы оформить подобное соглашение, необходимо чтобы сотрудники БТИ оценили стоимость вашей комнаты и стоимость недвижимого имущества, на которое претендуется совершить обмен.

Если суммы соразмерны, то оформляется контракт мены, в соответствии с которым (статья 567 Гражданского кодекса) одна сторона передает в собственность другой недвижимое имущество, а та, в свою очередь, осуществляет аналогичную сделку.

Если суммы несоразмерны и один из видов недвижимости стоит дороже, то можно оформить контракт мены с доплатой одной из сторон.

Факт доплаты нужно непременно указывать в договоре, в противном случае, в суде нельзя будет доказать, что требовали дополнительных денежных средств с оппонента.

Купля-продажа

Оформить сделку можно посредством договора купли продажи.

В сумме выходит два равноценных договора по данному соглашению.

Чаще всего такой способ применяется, когда доплата слишком велика, а собственник дорогого имущества не доверяет контракту мены.

Минусом данного способа является налог на продажу недвижимости, который придется уплатить целых два раза.

Помощь риэлтора

В соответствии с этим способом привлекается третья сторона. Чаще всего ей выступает риелтор.

Если есть желание непременно осуществить обмен на конкретный участок или дом, но собственники этих недвижимостей не хотят меняться на комнату, пусть даже с доплатой, то можно прибегнуть к помощи риелтора.

Он выкупает интересующий вас вариант за небольшой задаток с вашей стороны. Тем временем вы продаете свое помещение другим лицам (на это отводится время) и покупаете выкупленную недвижимость риелтором с учетом небольших процентов за его услуги.