Оценка дома с земельным участком – востребованная услуга от «МитраГрупп»

Независимая оценка частного дома, дачи или доли в доме в настоящее время является актуальной процедурой. По некоторым данным до одной пятой россиян (а это порядка 30 миллионов) располагают загородной недвижимостью. Действующее законодательство предусматривает ряд моментов, исходя из которых, в обязательном порядке потребуется провести процедуру определения рыночной или кадастровой стоимости.

заказать оценку недвижимости Узнать стоимостьуслуги

Необходимость узнать, сколько стоит доля или полностью дом с участком, появляется у собственников в ряде ситуаций. Например, при продаже, для нотариуса при оформлении наследства, для Сбербанка или другого банка при получении ипотеки или кредита под залог недвижимости и т. д. Независимая экспертная оценка позволит узнать достоверную и обоснованную цену объекта (рыночную или кадастровую) на определенную дату.

Перечень необходимых документов для независимой оценки загородного дома:

• Свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРП на земельный участок и строения.
• Кадастровый паспорт земельного участка.
• Кадастровый либо технический паспорт строений.

Когда нужна оценка рыночной стоимости недвижимости

Оценка стоимости квартиры, либо другой недвижимости, требуется при наступлении любой из следующих ситуаций:

• Продажа недвижимого имущества — для формирования реальной рыночной цены.
• Покупка квартиры, дома или участка – для разумного торга с продавцом.
• При необходимости корректировки кадастровой цены на недвижимость путём подачи соответствующего заявления в государственные учреждения.
• Для корректного расчёта страховой премии при оформлении полиса.
• Для оспаривания ежемесячной арендной ставки при заключении или пролонгации арендного договора.
• При необходимости корректировки налоговых обременений для конкретного объекта недвижимого имущества.
• В случае поиска компаньона по бизнесу — для определения соразмерности инвестиционных вложений объёму отчуждаемой доли в процентах от общей стоимости коммерческой недвижимости.
• Для расчёта компенсации квадратных метров со стороны государственных служб или девелоперских компаний при необходимости сноса старого здания.
• Расчёт актуальной стоимости ущерба для получения компенсации при пожаре, потопе или обстоятельствах непреодолимой силы, при наличии соответствующего договора с государственными или частными компаниями.
• Расчёт суммы кредита, оформляемого в финансовой организации под залог недвижимости.
• Оформление наследственного права по закону или по завещанию, при наличии нескольких правопреемников.
• Раздел имущества между бывшими супругами при разводе.
• В случае проведения регистрационных действий с внесением корректировок в свидетельство о собственности и другие официальные документы.

Оценка недвижимости оформляется в виде официального заключения, которое содержит критерии оценки, обоснование цены, а также детальный расчёт рыночной стоимости.

Покупка, продажа, аренда недвижимости

При необходимости определения реальной цены после проведения оценки стоимости объектов жилой недвижимости для оформления договора купли-продажи учитывается ряд факторов, которые влияют на цену:

• Расположение земельного участка, квартиры, офиса или частного дома.
• Состояние здания, несущих конструкций, инженерных сетей.
• Категория сооружения.
• Общая площадь эксплуатируемых помещений.
• Качество внутренней отделки.
• Наличие мебели, бытовых приборов.
• Экологическая обстановка в районе.
• Текущая ситуация на рынке жилой или коммерческой недвижности.
• Форма собственности, закреплённая за правообладателем.
• Перспективы развития территории.
• Экологический класс местности, где располагается здание.

При расчёте конечной стоимости для отчуждения или покупки объекта также учитывается количество аналогичных предложений на рынке и цены, предлагаемые конкурентами. В зависимости от текущей ситуации на рынке, для скорейшего привлечения клиента, некоторые продавцы могут проводить демпинговую политику, из-за которой квартиру или частных жилой дом практически невозможно реализовать по реальной стоимости.

Оформление залога

При необходимости оформления кредитного договора оценка дома с земельным участком, либо квартиры должна быть проведена таким образом, чтобы точно рассчитать ликвидационную цену объекта.

Это связано с тем, что кредитная организация не преследует цель по приобретению права собственности на недвижимость заёмщика. Если клиент не может вернуть ранее выданный заём, объект должен быть быстро реализован по минимальной цене, что исключает замораживание активов.

Раздел имущества, наследственное право

При оформлении развода или вступлении в право наследства важно правильно разделить доли. В данном случае конечная цена объекта зависит от договорённостей между оппонентами.

В случае необходимости быстрой реализации объекта недвижимости в финальном отчёте указывается ликвидационная цена. При формировании среднерыночной стоимости отчуждение может занять продолжительное время. В то же время, в случае сдачи имущества в аренду, реальные расценки на текущую дату помогут правильно сформировать как арендную, так и налоговую ставку.

Привлечение инвестиций

При расчёте уставного капитала, либо при распределении активов между партнёрами важно учесть не только текущую стоимость квадрантных метров, но также оценить перспективы развития территории, на которой располагается здание или участок.

Такие детальные расчёты нужны для определения точной цены доли акционера с учётом прогнозируемого роста или спада доходной части арендного или другого бизнеса.

Что такое дача

Сегодня под дачей понимается жилье, находящееся за городом, предназначенное для проживания и которое располагает прикрепленным к нему земельным участком, но, чаще всего, не используемое для постоянного места жительства. Она является полноценным объектом недвижимости и может передаваться по наследству, продаваться, делится и так далее.

Оценку стоимости дачи проводят в ряде случаев:

• Покупка объекта через ипотеку. Банку необходим документ, на основании которого он сможет выдать ту или иную сумму на покупку недвижимости.
• Требуется подобная бумага и при разрешении в суде имущественных споров любого типа. Например, развод или споры наследников требуют обязательного подтверждения текущего предмета спора.
• Любые случаи, в которых требуется определить госпошлину. В этом случае обязательно проводят независимую процедуру оценки объекта.
• Страхование. Если владелец хочет застраховать дачу, в этом случае также обязательно требуется определить, сколько объект стоит, чтобы можно было говорить о страховой сумме.
• Получение кредита под залог недвижимости. В этом случае, банку потребуется подтверждение, что объект стоит именно столько, чтобы не прогадать с выданной суммой.

Оценка жилой недвижимости

При проведении оценочных мероприятий в отношении квартиры или частного дома, формируется объективная рыночная цена для отчуждения, приобретения объекта, раздела имущества или оформления залоговых документов.

Определение стоимости квартиры

В определение стоимости объектов жилой недвижимости, помимо указанных выше критериев, также включается ряд дополнительных параметров:

• Материал, из которых построен многоквартирный дом.
• Наличие лифтов
• Этажность здания.
• Этаж, на котором расположена квартира
• Количество балконов, лоджий.
• Количество комнат.
• Соотношение жилых и нежилых эксплуатируемых пространств.
• Наличие ТСЖ или эксплуатирующей компании, управляющей домом.
• Качество, площадь, оснащённость придомовой территории.
• Инфраструктура района – наличие в шаговой доступности школ, детских садов, медицинских учреждений, магазинов продовольственных товаров.
• Удалённость здания от метро, автобусных остановок.
• Год постройки капитального сооружения.
• Факт приватизации объекта.
• Количество прописанных на жилплощади лиц, в том числе, несовершеннолетних детей.
• Нахождение недвижимости в залоге.
• Наличие документов о согласованной перепланировке.

По результатам многоэтапной экспертизы конечная цена должна быть сформирована таким образом, чтобы объект недвижимости можно было быстро реализовать с максимальной выгодой.

Определение стоимости частного жилого дома

Оценка загородной недвижимости – один из самых сложных видов экспертной деятельности. Это связано с тем, что далеко не всегда сумма вложенных в постройку средств позволяет назначить реальную стоимость объекта, и собственник часто остаётся в убытке. При расчёте цены данного объекта оценщик учитывает все факторы, перечисленные выше, а также специальные критерии:

• Газификация посёлка.
• Наличие поста охраны, ограждения территории, видеонаблюдения общественных зон.
• Удалённость от города, оживлённых трасс федерального или регионального значения.
• Наличие водоёма.
• Рельеф участка, местности.
• Электрическая мощность, подведённая к участку.
• Тип отопления – централизованное или автономное.
• Септик или поселковый канализационный коллектор.
• Скважина на воду, либо магистральный водопровод.
• Материал фасада.
• Стилистка экстерьера.
• Наличие бани и других объектов комфорта.
• Площадь земельного участка.

При расчёте рыночной стоимости частного дома эксперты предупреждают собственников, что важным параметром является сезонность, так как в весеннее время они смогут реализовать объект по лучшей цене, чем осенью. В то же время, для определения ликвидационной цены, эти факторы практически не имеют значения.

Как проводят независимую оценку стоимости дома?

Отметим, что при заказе независимой оценки дачного участка не следует отождествлять понятия загородный или частный дом и дача. В рамках услуги определения стоимости загородной недвижимости у нас можно заказать определение кадастровой стоимости дачного, загородного, жилого дома с участком, оценку доли для различных целей: получения ипотеки в Сбербанке, нотариуса, при продаже и т. д.

Все виды независимой оценки проводятся в несколько этапов. Наши специалисты осматривают объект, проводят его оценку, при этом во внимание принимаются расположение объекта, его новизна, количество комнат, удобства, коммуникации. Все эти факторы влияют на рыночную цену. Небольшой домик на пару комнат с минимальными условиями будет иметь меньшую стоимость в отличие от полноценного загородного дом.

Сроки оказания услуги, стоимость оценки дома и земельного участка вас приятно удивят. Чтобы уточнить детали, звоните независимым оценщикам .

Требуемые документы для оценки рыночной стоимости жилого дома

Конкретный список документов может отличаться, но основными являются документы на недвижимость, то есть технический паспорт, план, кадастровый паспорт, и свидетельство о регистрации права. Также могут потребоваться и другие бумаги. Узнать, что нужно будет предоставить еще, вы можете у специалистов .

Оценка коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью подразумевается любая закрытая или открытая площадь, которая может приносить официальный доход как от её сдачи в аренду, так и от ведения какого-либо бизнеса.

Определение стоимости офиса

Офисные помещения – одни из самых распространённых объектов коммерческой недвижимости, при оценке которых учитываются следующие особые факторы:

• Категория офисов (А, В, С).
• Наличие КПП, парковки, централизованной охраны, пропускной системы.
• Уровень оснащённости здания инженерными коммуникациями.
• Наличие централизованного серверного оборудования.
• Количество конкурирующих компаний, располагающихся в одном здании.
• Наличие в сооружении предприятия общественного питания, магазинов и других объектов социальной инфраструктуры.

При экспертизе стоимости офисного пространства, одним из важнейших этапов является анализ документов правообладателя – многие коммерческие помещения передаются компаниям на праве долгосрочной аренды, что способствует корректировке конечной цены.

Определение стоимости торговых площадей

При определении среднерыночной стоимости объектов торговли также принимается во вынимание ряд индивидуальных критериев:

• Качество подъездных дорог и площадь парковочных зон.
• Количество арендаторов, которых можно разместить в здании.
• Наличие эскалаторов, травалаторов и других способов вертикальных коммуникаций.
• Площадь 1-х этажей сооружения.
• Наличие якорного арендатора.
• Тип разрешённой торговой деятельности.
• Количество рекламных площадей на фасаде.
• Высота этажа, расстояние межу опорами, тип конструкции.
• Наличие светопрозрачных элементов.

Оценка стоимости торгового центра – сугубо индивидуальная процедура, которая определяется пожеланиями заказчика, особенностями архитектурного проекта, категорией балансодержателя и многими другими факторами, вплоть до наличия долгосрочных контрактов с конкретными ритейлерами.

Определение стоимости промышленного здания

Промздания относятся к классу уникальных объектов, при определении рыночной цены которых создаётся индивидуальный план обследования. Документ корректируется, в зависимости от особенностей конкретного объекта.

В данном случае, планировочные параметры, равно как и конструктив или инженерное оснащение могут не играть никакой роли.

Для заказа оценки объекта данной категории, следует предварительно знакомить эксперта с технологией производства, особенностями логистики и другими сугубо индивидуальными параметрами деятельности.

ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ ПРО-ОЦЕНКА — ВАШ НЕЗАВИСИМЫЙ ОЦЕНЩИК

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания. сооружения.

Земельные участки входят в состав предприятия как имущественного комплекса, при этом предприятие является объектом гражданских прав и также признается недвижимостью. В соответствии с методологией оценки выражение «оценка объекта недвижимости» предполагает оценку как зданий (сооружений), так и земельных участков, занятых этими зданиями (сооружениями).

Правовые аспекты

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) устанавливает следующие возможные виды вещных и обязательственных прав на земельные участки в Российской Федерации:

• право собственности;
• право постоянного (бессрочного) пользования;
• право пожизненного наследуемого владения;
• право аренды;
• сервитут;
• право безвозмездного срочного пользования.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г., который вступил в силу 31 января 1998 г. В соответствии с этим законом действительны государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на земельные участки и выданные до 31 января 1998 г. Однако следует иметь в виду, что распоряжаться земельным участком может только лицо, которому земля принадлежит на праве собственности. Поэтому для того, чтобы совершить какую-либо сделку, необходимо прежде всего оформить землю в собственность.

Особо следует подчеркнуть следующее. Во-первых, ЗК РФ (введен в действие 25 октября 2001 г.) предоставляет гражданам право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в их постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 5 ст. 20). Передача в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных ЗК случаях сроком не ограничивается.

Во-вторых, юридических лиц (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) обязали переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. (п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г., далее — Вводный закон). Впоследствии. 8 декабря 2003 г.. Президент РФ подписал Федеральный закон № 160-ФЗ «О внесении изменения в ст, 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»», предусматривающий продление сроков обязательного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для юридических лиц до 1 января 2006 г., т. е. право ограничено конкретным сроком. 16 декабря 2005 г. Государственная Дума продлила сроки обязательного переоформления права бессрочного пользования земельными участками для юридических лиц до 1 января 2008 г.

Одна из причин неоднократного продления сроков переоформления права пользования земельными участками на право аренды или приобретения земельных участков в собственность — высокие ставки аренды земли, устанавливаемые отдельными местными органами власти, или их нежелание переоформлять права выкупа. Многие юридические лица не имеют финансовых возможностей для переоформления прав на земельные участки по действующим ставкам аренды.

Необходимо обратить внимание на то, что данное положение п. 2 ст. 3 Вводного закона не вполне корректно согласуется с п. 3 ст. 20 ЗК РФ, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется, причем каких-либо ограничений срока указанного права в ЗК не предусмотрено. Законы и иные правовые акты не должны противоречить Конституции РФ. которая имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории России (п. 1 ст. 15 Конституции РФ).

Согласно п. 3 ст. 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является имущественным правом и, соответственно, относится к имуществу, а Вводный закон не предусматривает судебного порядка его прекращения, указанная норма Вводного закона прямо противоречит Конституции РФ. В связи с этим:

1. За любой организацией сохраняется приобретенное ранее на основании решения государственного или муниципального органа право постоянного (бессрочного) пользования участком, эта организация имеет право не заключать договор аренды земли и не приобретать ее в собственность, если не желает этого, тем более что, согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения любого договора, в том числе аренды и купли-продажи земли, необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Последствия неисполнения этой обязанности во Вводном законе не описаны.

2. Применяемые в некоторых субъектах федерации методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка (для предприятий, созданных до принятия ЗК РФ) и соответствующие «поборы» также сомнительны и должны быть отменены.

3. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками при смене собственника зданий и сооружений подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателей (при продаже) зданий, строений, сооружений (ст. 3 п. 2 Вводного закона).

4. Арендная плата за использование указанных земельных участков должна устанавливаться в соответствии с решением Правительства РФ (что до сих пор не выполнено) (ст. 3 п. 2 Вводного закона).

Предоставление земли в соответствии с правом пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ также не допускается. Но для граждан, владеющих землей на основе права пожизненного наследуемого владения, такое право сохраняется (ст. 21 п. 1 ЗК РФ). Землю, которая находится в пожизненном наследуемом владении, также можно бесплатно однократно приобрести в собственность в любое время. Государственной регистрации подлежит право наследника (а не переход права) на основании свидетельства о праве на наследство (ст. 21 п. 2 ЗК РФ).

Расчет рыночной стоимости исключительного права аренды (или выкупа) земельных участков

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ (ст. 36, п. 1), Такое право «чего-то стоит», хотя это не учтено в методиках расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка (для организаций, созданных до принятия ЗК РФ).

То, что право является исключительным, означает, что только собственник здания, строения, сооружения может принять решение о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или выкупа земельного участка.

Стоимость выкупа земельных участков С выкупа рассчитывают по формуле

С ш = С ш * F * K m * K n ,

где

• С зн — ставка земельного налога на единицу площади, руб./м 2;
• F — площадь земельного участка;
• К т — коэффициент кратности, устанавливается администрацией каждого субъекта Федерации в зависимости от численности населения (с. 2 Вводного закона);
• К п — поправочный коэффициент, учитывающий основные виды использования; значения этого коэффициента утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3 (ст. 3 Вводного закона).

В Москве выкуп земельных участков не проводится, основная форма землепользования — аренда. Постановлением Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП утверждена Методика расчета платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве. Мнение автора о данной методике (в части организаций, созданных до принятия ЗК РФ) изложено выше, поэтому в данной статье эта методика не рассмотрена.

Рыночная стоимость исключительного права выкупа земельного участка Р спв может быть определена согласно следующему выражению:

РС пв = Р с – С в

где

• Рс — рыночная стоимость земельного участка;
• С в — стоимость права выкупа земельного участка.

Рыночную стоимость исключительного права аренды земельного участка Pc n a можно определить по формуле

РС пв = Р са – Н ц

где

• Р са — рыночная стоимость права аренды земельного участка;
• Нц — нормативная цена земельного участка.

Вводным законом установлено, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли (ст. 65 НК РФ).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ (ст. 65 п. 5), федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной стоимости земли», нормативная цена земли определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Нормативная цена земли не должна превышать 75 % от уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Взаимосвязь нормативной цены, стоимости права аренды и рыночной стоимости земли можно представить так:

Р с > Р с а > Н ц.

Рыночная стоимость исключительного права аренды Рс п а может быть также определена согласно выражению

Р с =Р с –С а дог

где С адог — стоимость права аренды по договору.

Рыночную стоимость права аренды устанавливают по данным рынка прав аренды объектов-аналогов в конкретной зоне (регионе) на дату, ближайшую к дате оценки.

Для оценки рыночной стоимости прав аренды земельного участка Министерство имущественных отношений РФ распоряжением от 10 апреля 2003 г. № 1102-Р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной стоимости прав аренды земельных участков. Полагаю, они должны использоваться с учетом ЗК РФ (ст. 20 п. 3, ст. 36), т. е. кроме организаций (предприятий), созданных до принятия ЗК.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременении права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Три подхода

Как правило, при оценке рыночной стоимости прав аренды земельных участков применяют традиционные подходы, предусмотренные «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 г., а именно: затратный, сравнительный и доходный. г» На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения и распределения, на доходном — методы капитализации дохода, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка применяют в методах остатка и выделения.

Из всех перечисленных методов наибольшего внимания заслуживают метод сравнения продаж (так называемый «рыночный» метод) и метод капитализации дохода.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж применяют для оценки прав аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и незастроенных. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок или цен предложений (спроса) с правами аренды земельных участков.

При применении метода выполняют следующие действия.

• Выявляют элементы, по которым сравнивают объект оценки с объектами-аналогами (далее — элементы сравнения).
• Определяют по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.
• Находят для каждого из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.
• Корректируют по каждому из элементов сравнения цены каждого аналога, сглаживая их отличия от оцениваемого земельного участка.
• Рассчитывают рыночную стоимость прав аренды земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости прав аренды объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость прав аренды) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с правами аренды земельных участков.

Наиболее важные факторы стоимости прав аренды — как правило, те же, что при оценке рыночной стоимости земельных участков (будут рассмотрены ниже).

При оценке рыночной стоимости прав аренды земельного участка методом сравнения продаж в числе прочих необходимо учитывать следующие факторы:

• период времени, оставшийся до окончания действия договора аренды;
• величину арендной платы, предусмотренную договором аренды;
• порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;
• необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;
• наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;
• наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

К характеристикам сделок с правами аренды земельных участков относятся:

• условия финансирования сделок с правами аренды земельных участков;
• обстоятельства совершения сделки с правами аренды земельных участков;
• изменение цен на право аренды земельных участков за период с даты заключения сделки (договора) с аналогом до даты проведения оценки.

Корректировки цен прав аренды аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены прав аренды единицы сравнения аналога (га, м г),, так и для цены прав аренды аналога в целом.

Стоимость права аренды оцениваемого земельного участка в некоторых случаях можно определить как разницу между рыночной стоимостью права аренды и нормативной ценой аренды земельного участка.

Рыночную стоимость права аренды земельного участка рассмотрим на конкретном примере по данным рынка, С этой целью проведен анализ официальных данных об объектах-аналогах в периодической печати (газета «Из рук в руки», журнал «Недвижимость и цены», «Реформа», RWAY и др.).

Следует отметить, что рынок права аренды еще слабо развит, так как ЗК РФ, предусматривающий оборот земель, принят сравнительно недавно. Тем ке менее оценщикам удалось выявить три объекта-аналога, предусматривающих право аренды земельных участков (табл. 1).

Для того чтобы участки-аналоги были сопоставимы с объектом оценки, необходимо провести их корректировки. При рассмотрении сопоставимости участков использовались элементы сравнения для внесения корректировок к ценам участков-аналогов.

Корректировка на достоверность информации. Эта поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки. Она вводится вынуждено, поскольку на неразвитом рынке недвижимости в условиях России отсутствует достаточная и достоверная информация по сделкам.

Так как используется информация по ценам предложения прав аренды, а не продажи прав аренды аналогичных участков, необходима корректировка на данный фактор. Согласно имеющимся данным, реальные цены сделок ниже цены предложений на 10… 15 % за счет уторговывания. Для дальнейших расчетов принимаем среднее значение — 12 %.

Корректировка на период предложения. Это поправка для учета изменений соотношения спроса-предложения и инфляции со времени продажи сопоставимого аналога до даты оценки. В процессе сравнения даты оценки с датой продажи (предложения) сопоставимых объектов-аналогов следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. При этой корректировке определяют, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или отличных условиях. Суждения, касающиеся поправки на время продажи, делают на основе изучения рыночных условий на момент оценки, затем эти условия учитывают и сопоставляют с условиями, существующими во время продажи объекта-аналога.

Корректировка на размер участка и другие физические характеристики. В процессе сравнительной оценки выявляют и рассматривают только крупные физические сходства и различия. Основные позиции при сравнении физических характеристик:

• -размер участка;
• -различие между прямоугольным и многоугольным участками;
• -различие между плоским, удобным для застройки участком, и участком, имеющим большой уклон;
• -наличие избыточных земель, достаточных для возведения каких-либо улучшений.

Следует отметить, что публикуемая информация содержит в основном данные по размерам участка, другие физические характеристики отсутствуют. В результате этой корректировки сопоставимый участок «делают» настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Местоположение. Многие виды различий в местоположении, такие как физические, социальные, экономические и политические факторы окружения, различия в ограничениях на сделки (ограничения в использовании, сервитута и т. п.), зонировании, следует принимать во внимание и, если они признаются рынком, делать соответствующие поправки.

Условия финансирования. Цены продаж сходных участков могут отличаться из-за различий в условиях финансирования сделок. Если обычное финансирование типично для данной категории участков, то продажа при необычных условиях финансирования (100%-ное кредитование сделки, специальные контракты и т. п.) требует проведения специального анализа. Если такие специальные условия определяют цену продажи, отличную от той, которая имела бы место при условии обычного финансирования, необходимо делать соответствующую поправку. Так как в данном случае оценщики не выявили особых условий финансирований, эта корректировка не применяется.

Условия продажи. Они определяются обстоятельствами, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или приобретения конкретного имущества. Очевидный пример таких обстоятельств — банкротство и вынужденная продажа. Если условия продажи отличаются от тех, которые применялись к оцениваемой недвижимости, то сопоставимую продажу использовать нельзя. В данном случае оцениваемое предприятие не банкрот, в то же время оно не является собственником земельного участка. Поэтому эта корректировка не применяется.

Корректируют цену продажи (предложения) сопоставимого участка аналога с целью исключения различий между ним и оцениваемым участком. Таким образом сопоставимый участок «делают» настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Оценка аренды

В качестве единицы сравнения была принята цена за 1 м 2 в долларах США. Перевод в рубли России осуществлялся по курсу 1 долл. США на дату оценки (31 декабря 2005 г.) -28,78 руб.

Результаты корректировки факторов по сравнимым продажам (предложениям) приведены в табл. 2. Значения корректировок указаны в процентах.

Таблица 2. Корректировка факторов по сравнимым продажам (предложениям)

В итоге корректировок установлена рыночная стоимость права аренды 1 м 2 оцениваемого участка в размере 12,7 долл. США (365 руб.).

Постановлением Правительства Московской области от 6 февраля 2001 г. № 23/5 «О нормативной цене земли в Московской области в 2001 г.» нормативная цена аренды земли в г. Егорьевске установлена в размере 190 руб. за 1 м 2.

В последующие годы нормативная цена земли в Московской области индексировалась постановлениями Правительства Московской области:

• в 2002 г. — 1,25 (№ 143/13 от 17 апреля 2002 г.);
• в 2003 г. — 1,25 (№ 485/30 от 18 августа 2003 г.);
• в 2004 г. — 1,10 (№ 295/20 от 26 мая 2004 г.);
• в 2005 г. — 1,10 (№ 775/50 от 20 декабря 2004 г.);
• в 2006 г. — 1,10 (№961/52 от 26 декабря 2005 г.).

Таким образом, нормативная цена аренды земли в Егорьевске в 2005 г. составляла 359 руб. за 1 м г (190 *1.25 * 1,25 * 1,10 * 1,10).

Следовательно, рыночная стоимость приоритетного права аренды земельного участка под пятном застройки площадью 10 760 м 2 равна 64 560 руб. {(365 — 359) * 10 760), что в расчете на 1 м 2 составляет 6 руб.

Установленная рыночная стоимость приоритетного права аренды земельного участка учтена в рыночной стоимости отдельных объектов основных фондов пропорционально их площади застройки.

Метод капитализации дохода при оценке прав аренды земельного участка

В условиях отсутствия информации о сделках с аналогичными земельными участками, занятыми зданиями, строениями и сооружениями, и о сделках с участками на правах аренды наиболее приемлемый метод оценки стоимости права аренды — метод капитализации дохода. Он применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условием его применения является возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся в одинаковом темпе величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

При применении метода выполняют следующие действия.

• Рассчитывают доход за определенный период времени, создаваемый правом аренды земельного участка при его наиболее эффективном использовании арендатором.
• Определяют соответствующий коэффициент капитализации дохода.
• Находят рыночную стоимость права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

Под капитализацией дохода понимают определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет проводится путем деления дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. Методы нахождения ставки дисконтирования и коэффициента капитализации нуждаются в отдельном рассмотрении.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывают как разницу между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды за соответствующий период. При этом земельную ренту можно рассчитывать как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для многих предприятий, арендующих земельные участки у государства, величина арендной платы по договору, как правило, соответствует среднерыночным

ставкам арендной платы за пользование земельными участками в рассматриваемом регионе. Тогда земельная рента будет равна арендной плате, предусматриваемой существующим договором аренды земельного участка. В этом случав право аренды земельного участка не дает дополнительного вклада в рыночную стоимость оцениваемого недвижимого имущества.

Оценка рыночной стоимости земельных участков

Оценку рыночной стоимости земельных участков целесообразно проводить в соответствии с Методическими рекомендациями- по определению рыночной стоимости земельных участков; утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений РФ № 568-Р от 7 марта 2002 г.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются методы сравнения продаж, выделения, капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Каждый из методов может быть использован в зависимости от конкретной ситуации и исходной информации, но наиболее часто применяются методы сравнения продаж» остатка и капитализации.

При использовании метода сравнения продаж последовательность действий та же, что и при оценке рыночной стоимости прав аренды земельных участков. Объекты-аналоги считают схожими с объектом оценки.

К наиболее важным факторам стоимости относятся:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

Характеристики сделок с земельными участками те же, что и сделок с правами аренды земельных участков (указаны выше).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. При значительных различиях скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Метод остатка

Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, если существует возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

При применении ллетода выполняют следующие действия.

• Рассчитывают стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.
• Определяют чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы.
• Находят рыночную стоимость единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени.
• Рассчитывают рыночную стоимость земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Алгоритм и результаты расчета получены применительно к объекту недвижимости (административному зданию общей площадью 1 074 м г, площадь застройки — 457 м 2), расположенному по следующему адресу: Московская обл., г. Домодедово, ул. Станционная (табл. 3).

Метод капитализации дохода (земельной ренты)

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, если существует возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

При применении метода выполняют следующие действия.

• Рассчитывают земельную ренту, создаваемую земельным участком.
• Определяют соответствующий коэффициент капитализации земельной ренты.
• Находят рыночную стоимость земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимают определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет осуществляется путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. Методы нахождения ставки дисконтирования и коэффициента капитализации нуждаются в отдельном рассмотрении.

Таблица 3. Расчет рыночной стоимости земельного участка методом остатка по состоянию на декабрь 2005 г.

* ПВД — потенциальный валовой доход, равный произведению ставки аренды 1 м 2 на общую площадь здания F . 6, м 2; К м— коэффициент недоиспользования площади; ОП — операционные расходы; F 3 — площадь застройки, м 2.

** Курс 1 долл. США на 31 декабря 2005 г. — 28,78 руб. РФ.

В рамках данного метода земельную ренту можно рассчитывать как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основные способы определения коэффициента капитализации:

• деление земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
• увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимают ставку отдачи при наименее рискованном инвес-тировани14 капитала (например, ставку доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставку доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Налогообложение при оценке стоимости земли

Речь идет о налоге на добавленную стоимость (НДС) при сделках с земельными участками. К сожалению, на данный момент единого подхода нет.

Министерство РФ по налогам и сборам в письме № ВГ-9-03/40 от 19 февраля 2003 г., ссылаясь на ГК РФ ст. 130, согласно которому земельные участки относятся к недвижимому имуществу, считает, что операции по реализации земельных участков, в том числе выкупаемых в процессе приватизации земель, являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость. Плательщик налога — лицо, выступающее в договоре купли-продажи земли продавцом.

Однако существует постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда № 5607/04 от 2 ноября 2004 г., которое признает, что договоры купли-продажи в части, касающейся увеличения цены земельных участков на сумму налога на добавленную стоимость, не соответствуют требованиям действующего законодательства (см. «Экономика и жизнь» № 50-2004 г., раздел «Досье», с. 9/30). При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ принимал во внимание ст. 146 п. 2. пп. 3 НК РФ, согласно которому передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации, не признается объектом налогообложения.

Следует также отметить, что это положение (ст. 146 п. 2, а также п. 6) оставлено без изменений и в новой редакции НК РФ гл. 21 (в редакции ФЗ от 22 июля 2005 г. № 118-ФЗ, 119-ФЗ).

С 1 января 2005 г. введен в действие п. 6 ст. 146, гл. 21 НК РФ, согласно которому не признаются объектом налогообложения операции по реализации земельных участков (долей в них) (подпункт дополнительно включен ФЗ № 109-ФЗ от 20 августа 2004 г.).

Смотрите также:

• Оценка действующего предприятия: оценка компаний.
• Оценка стоимости дачи: кто может провести оценку недвижимости.
• Оценка малого бизнеса: оценка средств предприятия.
• Оценка коммерческого банка: оценка компании.

Оценка земельных участков

Земельные участки, при условии удачного расположения, являются самым ликвидным рыночным продуктом, так как цена на них постоянно растёт, а земля практически не требует реновации или ремонта.

Определение стоимости участков под ИЖС

Участки земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, реализуются по рыночной стоимости даже без оценки. Для определения конечной цены достаточно знать ряд основополагающих факторов:

• Площадь земельного надела.
• Форма собственности.
• Наличие кадастрового паспорта с назначенными границами, их координатами.
• Особенности рельефа.
• Форма участка.
• Гидрогеологические условия местности.
• Наличие деревьев.
• Удалённость от города, трасс, железнодорожных станций.
• Место расположения (например, в коттеджном посёлке, СНТ, деревне).
• Наличие строений, инженерных коммуникаций.

При оценке земли под строительство частного жилого дома важным параметром является процент освоения соседних участков, так как от этого зависит комфорт при эксплуатации, а также сумма ежемесячных взносов на обслуживание общей территории.

Определение стоимости участков сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения относятся к объектам недвижимости, предназначенным для освоения под строительство агрокомбинатов, полей для посадок культурных растений и других целей.

Такие участки в несколько раз дешевле, чем ИЖС, но при правильном юридическом подходе каждый собственник может изменить вид целевого назначения.

При оценке земель рассматриваемой категории в расчёт принимаются перспективы развития территорий, плановые изменения в генплане города или района и другие правовые аспекты.

Определение стоимости участков, предназначенных для промышленных целей

Земли промназначения, чаще всего располагаются в индустриальном кластере за пределами городской застройки. При оценке их рыночной стоимости во внимание принимаются следующие критерии:

• Наличие железнодорожного тупика.
• Качество подъездных дорог.
• Количество конкурирующих производств.
• Дата последней корректировки генплана индустриальной зоны или технопарка.
• Уровень безопасности местности.
• Действующие санитарные или экологические ограничения.
• Средняя численность населения близлежащих посёлков или городов.

Конечная цена также зависит от возможности создания конкретного производства и сбыта продукции в непосредственной близости.

Документы необходимые для оценки

• Все документы на собственность жилого дома (коттеджа) (выписка из ЕГРН и документы-основания, которые прописаны в выписке или в свидетельстве о государственной регистрации
• Все документы на собственность земельного участка (выписка из ЕГРН и документы-основания, которые прописаны в выписке или в свидетельстве о государственной регистрации
• Технический паспорт на жилой дом
• Кадастровая выписка о земельном участке (при наличии)

Эксперты обладают огромным опытом работы и предоставляют помощь в самых сложных случаях.

Стоимость оценки недвижимости

При обращении в нашу компанию каждый клиент может заказать оценку объекта жилой недвижимости, коммерческих помещений и других сооружений. Наши цены оптимальнее, чем у многих конкурентов, и составляют следующие суммы:

Средний срок выполнения услуги по официальному договору занимает от 3 рабочих дней от начала обследования и выезда на объект до оформления заключения с формированием рыночной цены.

Как «МитраГрупп» проводит оценку дачного дома с участком?

При проведении оценки дачи наш специалист выезжает на место и определяет все факторы, которые повлияют на результат. При этом осматриваются все помещения, территория участка, постройки, оценивается ремонт и так далее. После специалист работает с бумагами, принимает во внимание возраст и состояние жилого дома и ряд других факторов.

Далее принимается во внимание положение на рынке. Основным методом при экспертной оценке является сравнительный, и большое влияние на окончательный результат оказывает конъюнктура рынка и спрос на жилье такого типа.

Оценка дачи завершается выдачей нашим клиентам официального отчета, который может использоваться владельцем в любых инстанциях. Он имеет силу в суде, принимается банком.

Мы не просто приводим оценку рыночной или кадастровой стоимости, но подтверждаем их в отчете, описывая все влияющие на конечную цену факторы.

От чего зависит стоимость объекта

Стоимость объекта жилой недвижимости зависит от ряда основополагающих параметров:

• Расположение объекта, удалённость от города, автомагистрали, железной дроги и других путей сообщения.
• Архитектурно-планировочные и технико-экономические параметры сооружения или участка земли.
• Оснащённость объекта инженерными сетями.
• Развитие социальной инфраструктуры территории.
• Установка систем безопасности.
• Количество аналогичных предложений на рассматриваемой территории.

При обращении в нашу компанию каждый клиент может быть уверен в детальном анализе конкретного объекта. Это гарантирует только актуальную рыночную стоимость частного дома, квартиры, торгово-офисного центра, склада иди другого здания, либо земельного участка.

Наши сертификаты и дипломы