Об условиях сельской ипотеки всегда можно узнать в банке. А вот понять, как это действительно работает, какие подводные камни есть при оформлении документов и строительстве, — гораздо сложнее.
Здесь два варианта: разговаривать с теми, кто уже построился или находится в процессе строительства, либо напрямую задавать вопросы тем, кто выдает ипотеку и строит. Я пошла по второму пути, но мне важно было посмотреть объекты на разных этапах реализации.
Территория вокруг Иркутска сегодня активно застраивается. Поэтому решили посмотреть объекты, строящиеся в Иркутском районе. Маршрут получился следующий: Западный — Малая Еланка — Смоленщина — Анисимово поле — Николов Посад.
Со мной поехали заместитель директора по розничному бизнесу Иркутского регионального филиала Россельхозбанка Елена Кобелева и подрядчик, который специализируется на индивидуальном жилищном строительстве, Александр Войткевич. Рекомендации специалистов пригодятся тем, кто рассматривает сельскую ипотеку как один из вариантов для строительства дома.
Почему лучше заранее купить участок?
Александр Войткевич (подрядчик): Выбор места жительства достаточно сложная задача. Риелторы очень сильно вмешиваются в рынок, размещая фейковые объявления. Поэтому найти участок, соответствующий характеристикам, по объявлению практически невозможно. Приезжайте, ходите, смотрите разные варианты. Самое главное, чтобы вам нравилось место. При поиске участка обязательно учитывайте сезон. Зимой покупать землю опасно, неизвестно что под снегом. Обычно, когда клиенты находят участок, мы его смотрим и говорим, стоит на нем строить или нет, будет ли удорожание. Тем, кто определился с участком и выбирает подрядчика, рекомендуем сразу купить землю, если есть деньги, потому что некоторое время займет ее оформление в Росреестре.
Александр Войткевич
Елена Кобелева (сотрудник банка): Нужно понимать, что если берете сельскую ипотеку на покупку участка с дальнейшим строительством, то кредитные ресурсы на строительство дома уменьшаются на размер стоимости участка, а это, в среднем, 400-700 тысяч рублей. Максимальная сумма кредита по сельской ипотеке — три миллиона рублей. Если позволяют возможности, лучше рассматривать покупку участка как отдельное вложение.
Елена Кобелева
Список территорий, подходящих под программу «Сельская ипотека», утвержден правительством Иркутской области в 2015 году. В этом году в него включены девять городов с населением менее 30 тысяч человек: Бодайбо, Вихоревка, Киренск, Железногорск-Илимский, Алзамай, Свирск, Байкальск, Слюдянка, Бирюсинск.
Ипотека на строительство дома
Покупка дома, коттеджа, жилого дома или таунхауса в ипотеку – это разумное решение в той ситуации, когда накоплений не хватает на покрытие всей суммы, а жить в комфортных условиях хочется уже сегодня. Сегодня многие банки в Москве и регионах России предлагают специальные программы ипотечного кредитования на покупку или строительство дома, коттеджа или таунхауса, различающиеся между собой ставками процента, сроком кредитования, величиной первого взноса, требованиями к заемщику и другими ключевыми условиями ипотеки.
По опросам социологов, более 60 % россиян предпочли бы жить в собственном доме. И одним из лучших вариантов является таунхаус. Обычно это дома, подразумевающие под собой часть от целого дома с собственным участком земли небольшой площади. Расположены они в закрытом охраняемом поселке в экологически чистом районе.
Для привлечения покупателей в поселках предлагается развитая инфраструктура, включающая кружки и секции для детей, различные праздничные мероприятия для взрослых. Многие застройщики предлагают выгодные программы для покупки таунхауса в ипотеку.
Словом, для людей, желающих обрести дом вдали от городской пыли и суеты, таунхаус или половинка дома с собственным участком земли — просто находка. Однако в Российском законодательстве понятие «таунхаус» не прописано. В связи с этим могут возникать сложности для получения ипотеки на таунхаус. И многие застройщики, чтобы легализовать эту половинку дома, называют ее другими словами, например долей в жилом доме или квартирой в доме с малоэтажным строительством либо прописывают отдельной секцией дома с предлагающимся земельным участком.
Понятие «коттедж» относится к другому типу строительства и должно рассматриваться отдельно.
Покупка таунхауса, список документов для заявки на ипотеку
Стандартный пакет документов, требующийся большинством банков для предоставления ипотеки на таунхаус, несильно отличается от пакета на кредит для покупки готового дома. Вот список документов, актуальный для ипотеки на таунхаус в 2021 году:
- паспорт гражданина Российской Федерации и его копия;
- копия трудовой книжки или контракта (для военных);
- справка о доходах по форме 2 НДФЛ;
- справка о семейном положении (в браке или в разводе);
- свидетельства о рождении детей (если есть);
- для предпринимателей и ИП — декларация за последний отчетный период.
Некоторые банки могут попросить предоставить для ипотеки на таунхаус еще какие-либо документы, и тогда лучше проконсультироваться со специалистами конкретного банка.
Подавать заявку целесообразнее в несколько банков, чтобы затем выбрать выгодный вариант кредитования. На рассмотрение заявки обычно уходит до 7 дней, затем потенциальному покупателю таунхауса дается 30 дней на подбор лучшего варианта, предоставляемого банку для одобрения.
При поиске варианта таунхауса следует обратить внимание на такие нюансы, как наличие соответственной разрешительной документации у застройщика, будет ли передана земля при таунхаусе покупателю в собственность или аренду, как юридически оформлен дом (от этого может зависеть одобрение ипотеки банком), а также на документы продавца.
После назначения банком даты сделки происходит подписание кредитных обязательств и перечисление средств на счет продавца.
Преимущества покупки таунхауса
Безусловно, покупка собственного дома — это приятное событие для любого человека. И плюсов в таунхаусе огромное множество:
- стоимость квадратного метра в таунхаусе гораздо меньше, чем в многоквартирном доме или коттедже. За те же деньги можно приобрести жилье большей площади;
- обычно в таунхаусе есть гараж или парковочное место, стоимость его уже включена в общую;
- эксплуатация таунхауса обходится владельцу дешевле, чем обслуживание коттеджа;
- во многих таунхаусах свободная планировка, и можно устроить внутри все по своему желанию;
- охраняемая территория, наличие детских площадок и досуговых центров позволяют не беспокоится о безопасности детей и о том, чем их занять;
- некоторая удаленность от городского центра делает проживание в таунхаусах более размеренным и спокойным.
Минусы, возникающие при покупке таунхауса
Хотя на первый взгляд покупка такого жилья несет исключительно приятные эмоции, стоит остановиться и на трудностях, с которыми могут столкнуться владельцы таунхаусов:
- удаленность от города. Для многих это безусловный плюс, но только при наличии собственного автомобиля. Нелишним будет оценить наличие пробок по дороге в данный район, а также есть ли маршрутные такси или автобусы в пешей доступности, это будет очень актуально людям без прав или без собственного автотранспорта;
- есть ли в данном поселке своя инфраструктура (аптеки, магазины, парикмахерские, детские сады и т. п.). Иначе за любой мелкой надобностью придется ездить в соседний поселок или учиться продумывать все покупки заранее и впрок;
- земельный участок, прилагающийся к таунхаусу небольшой, на нем сложно устроить сад или огород. Обычно это просто площадка для клумбы перед домом;
- соседи. Все же это не отдельный дом, который можно огородить, и придется мириться с людьми, проживающими за стеной.
Многие банки предлагают довольно выгодные условия ипотеки на таунхаус. И, безусловно, покупка подобного жилья может стать лучшим решением, если взвешенно подойти к нему и грамотно выбрать банк для получения кредита.
Продажа домов в ипотеку не редкость. Некоторые банки предоставляют возможность оформления онлайн-заявки на ипотеку, что позволяет избежать лишних визитов в банк. Онлайн-заявка служит основанием для принятия предварительного решения банком о возможности выдачи ипотеки на частный дом, коттедж, таунхаус либо на строительство. Вы можете подать онлайн-заявку сразу по нескольким ипотечным программам (дома под ипотеку) и в несколько банков – это повысит ваши шансы на получение одобрительного ответа и поможет в окончательном выборе кредита. Ипотека на загородный дом — это реальная возможность купить недвижимость уже сегодня.
С Банки.ру получить ипотеку на дом, коттедж или таунхаус легко!
На что банк обращает внимание при выборе подрядчика?
Елена Кобелева: Мы следим за тем, чтобы стройку осуществлял квалифицированный подрядчик. У банка есть определенные требования при аккредитации застройщиков. У компании должен быть опыт строительства индивидуальных жилых домов не менее двух лет. Выручка за последний финансовый год — не менее трех миллионов рублей. Проверяем, чтобы организация не находилась в стадии банкротства или ликвидации. Администрация муниципального образования может порекомендовать застройщика для участия в программе сельской ипотеки. При наличии такого ходатайства, опыт строительства и объем годовой выручки мы можем не рассматривать. Требования к подрядчикам достаточно лояльные, это тот минимум, который дает нам уверенность и гарантию, что компания построит дом качественно и с выполнением всех требований.
Можно ли взять заем на недострой?
Можно ли взять ипотеку на недостроенный дом? Выбор банков, которые могут предоставить такую ипотеку, увы, невелик. Ввиду низкой ликвидности недостроенного объекта сделка является рискованной для кредитной организации. Также проблема в том, что под понятием «недострой» может подразумеваться и почти готовая недвижимость под чистовую отделку, и сооружения без коммуникаций, малопригодные для жизни. От этого также будет зависеть решение банка.
Ипотека на недостроенный дом возможна в том случае, если банк сотрудничает с застройщиками и может предоставить льготы для покупателей по их проектам. Также предъявляется ряд требований по отношению к недвижимости – при соответствии им шансы значительно возрастает. Лучше, чтобы дом был построен хотя бы наполовину. Также велика возможность получить кредит, если покупатель владеет другой недвижимостью, которая может быть использована в качестве залогового обременения.
При наличии залога можно воспользоваться привычным потребительским кредитованием. Обеспечение позволяет существенно повысить выдаваемые суммы и увеличить сроки кредитования.
Если недвижимость, которая может быть залогом, отсутствует, а объект, по мнению банка, является неликвидным, то, скорее всего, банк откажет в ипотеке – это достаточно специфическая отрасль кредитования, и при отсутствии выгоды кредитное учреждение не будет оформлять сделку.
Можно самому построить дом?
Елена Кобелева: Поскольку программа государственная и банк выдает деньги, нам важно, чтобы дом был завершен и построен. Где гарантия того, что, если мы дадим заемщику средства, он сам квалифицированно построит или наймет бригаду? Многие далеки от стройки и рассуждают, что они возьмут деньги, наймут пару человек и им все построят. Сколько у нас недостроев и домов, которые непригодны для проживания. Поэтому в программе определены требования и к самим объектам.
Можно в процессе строительства поменять подрядчика, если недоволен качеством работ?
Елена Кобелева: В Иркутской области еще таких прецедентов не было. Но в других регионах возникали такие вопросы, потому что подрядчики оказывались неблагонадежными и некачественно строили. У нас ввели дополнение: можно сменить подрядчика в течение шести месяцев после выдачи кредита. Если заказчик видит, что на стройке проблемы, например, нарушаются сроки, у него есть возможность смены подрядной организации. По программе дом необходимо построить в течение двух лет. Несоблюдение срока банк расценивает как нецелевое использование кредита. В таком случае будет действовать коммерческая ставка 11,5% годовых (вместо 3% по сельской ипотеке — прим. авт.), увеличится платеж по ипотечному кредиту.
Александр Войткевич: Два года — это более чем достаточный срок для строительства дома. Из своего опыта скажу, что обычно дом строим за 3,5-4 месяца, с учетом оформления ипотеки — за полгода. Если через полгода строительство только на стадии фундамента, то это серьезный повод задуматься о смене подрядчика.
Условия
- Займы на недострой могут выдаваться на срок до 15-30 лет. При этом если выбор падет на организацию, которая сотрудничает с застройщиками, за это время получится существенно сэкономить.
- Размер первого взноса также выше, чем при стандартном кредитовании. На практике банки вряд ли согласятся выдать такой кредит, если его величина будет меньше 40%.
- Что касается ставки, то обычно в случае с недостроенными объектами она возрастает на 1-3% достигать 15-16% годовых. Она снижается до стандартной тогда, когда объект переходит в категорию готовых. Тогда же можно переоформить залог: в качестве такового будет выступать уже построенный дом.
- Минимальная сумма отличается в зависимости от кредитного учреждения. Например, в Сбербанке она начинается от 300 000 рублей, а в АТБ – 600 000 для Москвы и области, и 350 000 для иных регионов. Сумма максимального займа не ограничена, но обычно составляет не более 70-75% от стоимости залогового имущества.
Важно! Имущество, которое будет выступать в качестве залогового обеспечения, должно подлежать оценке для определения его рыночной цены.
Какие у банка требования к возводимому жилью?
Елена Кобелева: Государственная программа «Комплексное развитие сельских территорий» направлена на улучшение жизни людей на селе. Такая же задача у сельской ипотеки, поэтому есть определенные требования к строящимся объектам. Дом должен быть пригодным для проживания, со всеми необходимыми коммуникациями — электричеством, канализацией, водой и отоплением. В каждом муниципальном образовании утверждена норма площади на одного человека. В Иркутской области она варьируется от 10 до 18 квадратных метров. При изменении площади в меньшую сторону, а значит несоблюдении условий программы, клиент будет переведен на коммерческую ставку 11,5%. Также действует ограничение по этажности, для индивидуального строящегося жилья — три этажа.
Банковские программы загородной ипотеки
Купить дом в ипотеку возможно при финансовом кредитовании различных банков, как-то ВТБ, Сбербанк или «ДОМ.РФ». К примеру, ВТБ предлагает ипотечный кредит на индивидуальный дом на условиях стандартной программы для «вторички»: средний срок 17 лет; средний размер кредита 2 900 000 руб.; ставка 9% (зарплатные заемщики) и 9,5% (розничные клиенты).
Ипотечная программа для «загородки» банка «ДОМ.РФ» (дом с земельным участком, вторичный рынок) предлагает заемщикам ставку 11,1% при 50% первоначальном взносе. Меньший размер взноса (диапазон 40-50%) допускается по более высокой ставке – 12,1%. В Московской и Ленинградской областях «ДОМ.РФ» максимально кредитует 30 000 000 руб., в остальных регионах – не более 10 000 000 руб.
Сбербанк предлагается ипотека как на покупку готового коттеджа-вторички, так и на постройку индивидуального дома, либо дачи. На кредитование строительства условия Сбербанка следующие: первоначальный взнос 25% и более; срок погашения до 30 лет; ставка по кредиту от 9,7%. Временно, пока кредитуемый дом-вторичка с земельным участком будет проходить залоговое оформление, банку потребуется обеспечение в другой форме (залог другого помещения, поручительство физлиц).
Из какого материала строить?
Александр Войткевич: По сельской ипотеке мы работаем в сегменте эконом. Если у клиента ограниченный бюджет, то на выбор у него брус или каркас. Заранее уточняем, жил ли человек раньше в брусовом доме. Брус, в отличие от каркаса, будет деформироваться на протяжении всего проживания. Мы активно предлагаем каркасные дома, потому что это более современная технология. Каркас дороже бруса на 15%*. Дом из газобетона площадью 100 квадратов (5 миллионов рублей) в полтора раза дороже дома из бруса такой же площади (3,5 миллиона рублей). Дом из кирпича почти в два раза дороже, чем из бруса. Каменное строение по цене приближается к стоимости квартиры в новостройке. В принципе надо понимать, что стройка одноэтажного отдельно стоящего здания никогда не будет дешевле, чем в многоэтажном комплексе, где вы делите стены с соседями.
Зачем нужен проект дома?
Александр Войткевич: Иногда клиенты приходят к нам с готовым проектом. Если его нет, мы предлагаем поискать вариант, который нравится, это может быть просто картинка из интернета. По ней создаем модель с вариантами планировки, учитывая пожелания заказчика. У банка мы согласовываем проект на стадии эскиза. Затем делаем рабочие чертежи со всеми конструктивами. У нас много реализованных проектов. Зачастую клиенты видят готовый дом с планировкой и просят построить им такой же. Каждый проект индивидуален, в процессе мы что-то меняем, дорабатываем его. У человека есть возможность сформировать свою жизненную среду, логистику перемещения по дому так, как он хочет, как привык. Проект нужен, чтобы заказчик понимал, как будет выглядеть дом. Иначе ему построят не то, что он ожидает. У подрядчика нет умысла, просто, когда договаривались, у всех в голове были разные представления. Отсутствие проекта приводит к ошибкам при строительстве. Самая распространенная — «батут» на полах. Не рассчитали длину пролета, и когда человек ходит, у него мебель «гуляет».
Какие документы проверяет банк?
Елена Кобелева: Документы на участок земли под индивидуальное жилищное строительство — свидетельство госрегистрации права собственника, либо договор аренды; основание права собственности, выписка из ЕГРН на земельный участок, кадастровый паспорт участка земли. Еще заявитель должен подать смету, разрешение на строительство жилья и договор подряда. Банк проверяет чистоту сделки. Мы проводим экспертизу, чтобы установить, соответствует ли стоимость объекта той, что заявлена в смете. В случае неплатежеспособности заемщика, банку нужно понимать, сможет ли он потом реализовать построенный объект. Если бы оценки не было, заемщики бы строили 40 квадратов, а кредит брали в размере три миллиона. После нашего согласования документы направляют в минсельхоз. Там проверяют, чтобы клиент ранее не пользовался данной программой и у него не было одобрения в другом банке. Процедура занимает не больше двух дней.
Список бумаг, которые потребуются после одобрения кредитной организацией кредита
После одобрения банком ипотечного займа, от клиента требуется предоставить еще список документов на рассмотрение. В него входит справка, которая может подтвердить, что у заемщика имеется достаточное количество денежных средств на внесение первоначального взноса по кредитному договору. Это может быть выписка с банковского счета, на котором хранятся средства. Также клиенты предоставляют расписку, в которой указывается, что на эти нужды деньги были взяты в долг у родственников или друзей. Если для первоначального взноса применяется материнский капитал, то должно быть предоставлено соответствующее свидетельство.
Как банк проверяет готовый объект?
Елена Кобелева: По факту готовности дома его регистрируют. Банк оформляет в залог готовый зарегистрированный объект. Плюс клиент делает отчет об оценке с фотографиями и перечислением всех необходимых коммуникаций. Мы должны убедиться, что построенный дом пригоден для проживания.
Если дом не соответствует требованиям банка
Вы выбрали коттедж и обратились за ипотекой, но банк отказывается принимать эту недвижимость в качестве объекта залога. Добиться кредита в этой ситуации возможно иначе – предложить банку другой залоговый объект, состоящий в вашей собственности.
К примеру, залогом под загородно-домовую ипотеку может стать более ликвидная недвижимость – ваша городская квартира. Однако учитывайте, что в случае финансовых затруднений с погашением ипотечного займа отдавать банку придется именно ее.
Для подбора дома вашей мечты, который подойдет ипотечному банку в качестве залога, обратитесь к риэлторам нашей ассоциации.
