Граждане Российской Федерации в большинстве случаев обращаются за ипотекой для приобретения квартиры в новостройке, дома или вторичного жилья. Однако с каждым годом появляется все большее количество желающих покинуть шумные мегаполисы и поселиться за пределами города, для чего необходимо наличие собственного участка земли. Для приведения в жизнь этих желаний, также можно воспользоваться ипотекой. Согласно Закону об ипотеке, в договоре по ипотеке возможно заложение земельного участка, если он не исключен из земельного оборота и не ограничен в обороте (статья 62). Узнать подробно о тех земельных участках, чей оборот ограничен и изъятых из оборота землях можно сверившись со статьей 27 Земельного кодекса РФ. Оформить ипотеку на земельный участок можно при соблюдении дополнительных условий, первым из которых является соблюдение земельного права. Оформить договор ипотеки земельного участка можно практически в любом банке Российской Федерации.
Выбрать выгодную ипотеку
Как оформляется ипотека на земельный участок
Льготная ипотека Газпромбанк, Лиц. № 354
от 5.99%
годовых
до 3 млн
до 30 лет
Получить кредит
Ипотека на дом с земельным участком или просто на земельный участок может быть оформлена с привлечением значительного количества необходимых документов. Процесс их сбора весьма трудоемкий.
Прежде всего, необходимо знать, что Земельный кодекс РФ регулирует ситуации, при которых можно продать земельные участки с помощью ипотеки. Запрещено закладывать земли государства или муниципалитета в ипотечный договор. Также учитывается минимальный размер земли, который устанавливается согласно нормативным актам субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Размеры могут варьироваться в зависимости от целвого назначения земли и регулируются согласно статье 33 Земельного кодекса РФ.
Условия ипотеки под строительство дома
Выдача жилищных кредитов на приобретение готовых объектов или тех, что возводятся партнерскими застройщиками, поставлена на поток. Без особых проблем можно купить квартиру на вторичном рынке, готовый частный дом, квартиру в строящейся многоэтажке.
А вот со строительством дома не так все просто. Если объект уже существует или точно будет существовать (оформлен ДДУ), банк без проблем сможет взять его в качестве залога.
Залог — обязательное условие выдачи жилищного кредита согласно закону. На покупаемый объект накладывается обременение. Если заемщик не станет платить, банк просто заберет квартиру/дом и покроет убыток.
В случае строительства дома объекта еще нет. Отсюда вытекает вопрос — а что тогда будет оформлено в качестве обеспечения? Именно поэтому возникают сложности, и некоторые банки вообще исключают ипотеку на строительство из своих линеек. Слишком это сложный продукт, при выдаче которого приходится повозиться.
Требования при оформлении ипотеки на участок земли
Есть определенный список условий, которому следуют все банки. Заявитель должен соответствовать следующим:
- Быть старше 18 и младше пенсионного возраста;
- Быть гражданином Российской Федерации;
- Быть зарегистрированным там, где находится отделение залогодателя;
- Иметь хорошую кредитную историю;
- Иметь постоянную работу. Стаж работы на последнем месте должен быть от 1 года;
- Иметь стабильный заработок, который позволит совершать ежемесячные выплаты по займу.
В случае, если человек подходит под все пункту, описанные выше, для получения ипотеки на покупку земельного участка ему необходимо собрать и предъявить следующий список документов:
Кредит «Новостройка с господдержкой» ТрансКапиталБанк, Лиц. № 2210
от 5.34%
годовых
до 12 млн
до 25 лет
Получить кредит
- Акт, в котором подтверждается право владения продавца земельным участком;
- Свидетельство, с прописанной госрегистрацией права собственности на заявленный участок;
- Кадастровый план земли, с указанием всех необходимых пунктов, в том числе номера, месторасположения, категории участка, его площади и цены;
- Правоустанавливающий документ;
- Справка из бюро техинвентаризации, подтверждающая отсутствие на заявленном участке построек;
- Экспертный отчет, составленный независимым оценщиком;
- В случае нахождения земельного участка в собственности у обоих супругов, требуется заверенное нотариусом согласие второго супруга о продаже;
- В случае совладения участком лицом, которое ещё не остигло 18 лет, требуется разрешение органов опеки и попечительства.
Какое жильё можно купить в ипотеку
Ипотечный кредит можно взять на покупку различной недвижимости. В зависимости от выбранного объекта банк определяет перечень документов, необходимых для оформления займа, а также порядок проведения сделки. Рассмотрим, какие варианты жилья доступны для приобретения в ипотеку.
Доступные варианты недвижимости
Банки оформляют ипотеку на следующее недвижимое имущество:
- •
частные жилые дома и таунхаусы;
- •
квартиры и апартаменты в многоквартирных домах;
- •
дачные дома, гаражи;
- •
парковочные места
- •
здания и сооружения для ведения коммерческой деятельности
Альфа-Банк предоставляет ипотечные кредиты на:
- •
квартиры и апартаменты в многоквартирных домах
- •
построенные частные жилые дома совместно с земельным участком;
- •
таунхаусы
Можно ли купить в ипотеку земельный участок? Да, если он не является муниципальной или государственной собственностью, а его площадь превышает минимальные размеры, установленные нормативами отдельных российских субъектов. Например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области минимальный размер земельного участка для индивидуального жилого строительства составляет 300 м².
Земельные участки: особенности ипотеки
При оформлении ипотеки на землю право залога распространяется только на участок, не затрагивая находящиеся на нём здания и сооружения. Но многие банки выдают ипотечный кредит одновременно и на земельный участок, и на расположенные на его территории объекты.
Чтобы получить земельную ипотеку, могут понадобиться:
- •
акт с указанием принадлежности участка к категории земель ИЖС;
- •
кадастровый план с указанием номера и месторасположения участка, план межевания территории;
- •
правоустанавливающие документы (со стороны продавца);
- •
отчёт об оценке с указанием реальной стоимости участка;
- •
справка из БТИ об отсутствии построек на заявленном участке.
В процессе рассмотрения заявки банк вправе запрашивать дополнительную документацию, например, разрешение от органов опеки и попечительства или нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.
Ипотека на дом или дачу
В ипотеку также можно купить частный дом. Существуют ли у этой покупки особенности? Многие банки одобряют такие кредиты только при наличии другого залогового имущества. Так, кредиторы охотнее выдают ипотеку, если потенциальный заёмщик предоставил в качестве залога квартиру или комнату.
Сложность оформления ипотеки на загородную недвижимость связана с решением земельных вопросов. Кроме того, ликвидность частных домов зачастую ниже, чем у городских квартир. Такие сделки связаны с большими рисками, поэтому взять ипотеку на покупку или строительство такого жилья можно далеко не во всех банках.
Ипотека на строительство индивидуального жилого дома имеет ряд особенностей:
- •
понадобится утверждённый проект, смета, а также документация о ведении всех этапов строительства;
- •
участок должен относиться к категории земель, где разрешено строительство индивидуальных домов для постоянного проживания (ИЖС);
- •
может потребоваться залог в виде другой недвижимости.
Земельный участок под возведение объекта должен принадлежать заёмщику на правах собственности. Готовый жилой дом можно строить только в регионе, где представлены офисы банка-кредитора.
Некоторые банки выдают кредиты на строительство дома траншами после завершения каждой стадии строительства.
Альфа-Банк выдаёт ипотечные кредиты только на уже готовые загородные дома вместе с земельным участком. Кредиты на строительство дома или только на участок не выдаются.
Требования к жилому дому:
- Находится в собственности продавца (при этом право собственности должно быть зарегистрировано как на объект недвижимости, завершённый строительством);
- площадь жилого дома не менее 60 кв. м и не более 300 кв. м;
- материал стен — кирпич/бетон (в т. ч. материал на основе бетона: газоблок, пеноблок, твинблок и т. п.), брус/клееный брус;
- год постройки — не более 20 лет до даты проведения оценки (для дома из бруса/клееного бруса год постройки — не ранее 2000 года);
- наличие остекления оконных проёмов, установлены входные двери;
- оборудование следующими инженерными коммуникациями:
- •
подключение к электросети, осуществлена разводка электропроводки;
- •
подключение к центральному отоплению или оборудование автономной газовой системой отопления (установлен газовый отопительный котёл, работающий на магистральном газе), осуществлена разводка труб для теплоносителя и установлены радиаторы отопления;
- •
подключение к всесезонному водопроводу или к скважине, осуществлена разводка труб водоснабжения;
- •
подключение к канализационной сети или локальному очистному сооружению, осуществлена разводка канализационных труб.
Требования к земельному участку:
- находится в собственности продавца;
- категория использования земельного участка — земли населённых пунктов/поселений/сельскохозяйственного назначения. Разрешённое использование земельного участка — любой из видов использования для соответствующей категории, предусмотренный законодательством РФ и разрешающий возведение жилого строения;
- не должен находиться в водоохранной, резервной зоне или зоне национального парка;
- площадь земельного участка не должна быть ограничена габаритами жилого дома и превышать 5000 кв. м.
Можно ли купить две квартиры в ипотеку?
Чтобы взять сумму, достаточную для покупки двух квартир, нужно иметь требуемый уровень дохода и подтвердить свою платёжеспособность перед банком. Оформление ипотечного кредита на два объекта имеет ряд особенностей. Это связано с нюансами оформления подобных сделок: на каждую квартиру оформляют отдельную заявку и отдельное ипотечное соглашение, готовят два пакета документов и т. д. Оформить ипотеку можно как в двух разных банках, так и в одном.
При покупке двух квартир в ипотеку банк-кредитор будет проверять оба объекта, что потребует больше времени. Также нужно делать две отдельные страховки и вносить большую сумму в качестве первоначального взноса.
Принимая решение о выдаче ипотеки на два объекта, банк учитывает платёжеспособность заёмщика. Если дохода недостаточно для одобрения, стоит привлечь созаёмщиков. Так, в Альфа-Банке рассматривают ипотечные заявки с привлечением от одного до трёх дополнительных заёмщиков. Другие критерии принятия решения банком:
- •
кредитная история, своевременность погашений предыдущих кредитов, длительность задержек, если они были;
- •
наличие официального трудоустройства, длительность работы на одном месте, система начисления заработной платы;
- •
число лиц, находящихся на иждивении;
- •
размер первоначального взноса, сумма долга по первому ипотечному кредиту;
- •
актуальная рыночная стоимость залогового имущества.
Требования к качеству жилья
Поскольку квартира или другая недвижимость является предметом залога, она должна соответствовать критериям:
- •
находиться на территории России;
- •
не иметь несогласованных перепланировок и переоборудований;
- •
не стоять в планах на снос по программе реновации;
- •
иметь износ не более 65%;
- •
быть подключённой к центральным инженерным сетям;
- •
не находиться в залоге, под обременением или арестом.
Загородные дома должны быть удалены от крупных населенных пунктов не более чем на 50-100 км и не относиться к памятникам архитектуры.
Альфа-Банк предлагает ипотеку на квартиры в новостройках и вторичное жильё по минимальной ставке от 5,99% годовых. Всё, что вам нужно на первом этапе — оставить онлайн-заявку и дождаться одобрения. Кредитные программы Альфа-Банка доступны гражданам РФ от 21 года до 70 лет с общим трудовым стажем не менее года. Выдаём ипотеку наёмным работникам, индивидуальным предпринимателям и владельцам бизнеса, а также специалистам, ведущим частную практику.
Страхование недвижимости
Одним из ключевых особенностей оформления ипотечного кредита является приобретение страховки. Страхование недвижимости снижает риски банка и заёмщика в случае непредвиденных ситуаций: порчи залогового имущества, ухудшения здоровья заёмщика и т. д.
Какие документы нужно предоставить
Для начала нужно получить от банка решение о том, может ли он вообще выдать деньги в долг. Для этого заемщик предоставляет справки о доходах, копию трудовой, документы о семейном положении, бумаги на землю. Если речь о супругах, они рассматриваются как созаемщики, банк учитывает доходы обоих.
Если банк дает одобрение, он оглашает сумму. В ее рамках можно создавать смету или делать заказ строительной компании. Дальнейший пакет документов напрямую зависит от того, как будет возводиться частный дом.
Что нужно:
- договора на строительства дома, подведения коммуникаций — если строительство будет вести компания;
- проект будущего дома;
- полная смета от строительной фирмы, на основании которой будет проводиться финансирование;
- разрешение на строительство;
- документы на имущество, которое будет передаваться в залог.
На основании этих документов банк принимает решение, о том, одобрить ли сделку, какую сумму выдать. Если все в порядке, принимает положительное решение. После подписания документов выдаются деньги, можно начинать строительство.
Обратите внимание, что при оформлении ипотеки на строительство, как и при любой другой жилищной ссуде, требуется обязательное страхование имущества, оставляемого в залог. Кроме того, заемщику порекомендуют подключиться к добровольному страхованию жизни. При его отсутствии ставка обычно повышается.
Кто будет строить дом
Планируя оформление ипотеки под строительство дома, нужно изначально решить, как будет возводиться дом. Есть два варианта:
- Заключение договора со строительной компанией под ключ. В итоге сумма кредита — это стоимость работ вместе с материалами по договору. И именно строительная организация получит по итогу деньги от банка.
- Самостоятельное строительство. Для этого необходимо составить максимально подробную смету, финансирование будет вестись на ее основании.
Если планируете возведение дома без привлечения строительной компании под ключ, для составления проекта и дома лучше обратиться к специализированной фирме, которая сможет учесть все нюансы. Самому сделать верный документ крайне сложно.
Если в процессе строительства расходы будут превышать смету, эти затраты кладутся уже на плечи заемщика, банк проводить дофинансирование не будет.
Сроки рассмотрения кредитной заявки на ипотеку под земельный участок
Данный вариант ипотечного кредитования для банка наиболее рискованный, поэтому проверка соискателя проводится более тщательно, что продлевает срок ожидания решения по заявке. Стандартный срок рассмотрения составляет 8 рабочих дней.
Этапы проверки:
- Внесение предоставленных сведений в общую базу данных – 1-2 дня. Но на практике данные анкеты заносятся в день отправки. Если был выходной, то процедура откладывается до первого рабочего дня.
- Изучение кредитной истории – не более 3 часов.
- Идентификация личности соискателя – 2 дня. Проверяются данные паспорта, трудовая деятельность, семейный статус, наличие детей.
- Проверка со стороны службы безопасности – около 2 суток. Здесь изучаются все лица, участвующие в сделке.
- Андеррайтинг – до 3 суток. На этом этапе банк рассчитывает возможные риски и устанавливает приемлемые условия выдачи кредита.
Ипотека под строительство от Росбанка
Кроме Сбербанка предложение такого типа есть и в Росбанке. Для справки: до недавнего времени на рынке существовал ипотечный банк Дельтакредит, который теперь стал Росбанком. Поэтому в этой организации встречаются интересные и нестандартные предложения для ипотечных заемщиков.
Условия кредита подбираются индивидуально для каждого заемщика, для уточнения информации необходимо обращаться в банк. Росбанк готов принять в качестве обеспечения только недвижимость, находящуюся в собственности заемщика.
Что может стать залогом
Идеальный вариант — ипотека на строительство частного дома под залог недвижимости, которая уже есть в собственности заемщика. Например, семья проживает в квартире и желает построить свой дом. Она оформляет ипотеку под квартиру и получает деньги на строительство.
При таком раскладе заемщику есть где жить, при этом он параллельно сам или с привлечением строительной компании возводит дом. По завершению строительства обеспечением будет уже сам дом, с квартиры ограничения снимаются. В итоге ее можно продать и закрыть ипотечный кредит на строительство.
Но есть и минусы:
- у вас должна быть собственная недвижимость без каких-либо ограничений. Например, если в ней есть детские доли, банк не примет ее в залог. Если есть иные сособственники кроме супруга — аналогично;
- в кредит можно получить не больше 80% от цены закладываемой недвижимости, а строительство — дорогое удовольствие. Если денег не будет хватать на реализацию проекта, придется здесь и сейчас выкладывать круглую сумму для большого первого взноса;
- кроме недвижимости для залога у вас в собственности должна быть земля, на которой планируете возведение дома. Или нужно заключать договор с фирмой, которая и землю реализует, и дом на ней строит.
Если собственной недвижимости нет, дело усложняется. Но некоторые банки готовы идти на послабления и предлагают альтернативные варианты. Например, оформляется залог земли, на которой будет вестись строительство.
В случае с землей ее цена обычно в разы меньше, чем затраты на строительство. Поэтому после расходования первого транша залог переоформляется. Проводится оценка земли с уже частично построенным домом. Недвижимость уже дороже, поэтому банк оформляет новый залог и выдает следующий транш. Так может делаться несколько раз.
Так как ипотека под строительство частного дома — более сложный и рискованный продукт, ставки по нему выше, чем при классическом жилищном кредите на покупку готового объекта.
Как получить отсрочку по уплате ипотеки
При возникновении финансовых трудностей в ходе строительства можно обратиться в банк с просьбой предоставить отсрочку по выплатам кредита. Сбербанк может дать ее сроком до 2 лет. При этом предлагаются 2 варианта:
- временное освобождение от выплаты основного долга, но проценты остаются;
- продление периода кредитования с уменьшением ежемесячных платежей.
Для получения одобрения от банка у заемщика должны быть весомые доказательства своей неплатежеспособности в документальном виде.
Ипотека под строительство от Сбербанка
Именно Сбербанк, как главный банк страны, готов предложить россиянам ипотеку на строительство дома. К сожалению, предложений становится все меньше, в 2021 году их буквально можно пересчитать на пальцах одной руки.
Параметры предложения Сбербанка:
- сумма выдачи — от 300000 рублей. Максимальная ограничивается 75% цены залога или стоимости возведения дома;
- первоначальный взнос, то есть личные вливания заемщика — минимум 25% от цены строительства;
- процентная ставка фиксированная — 8,8% годовых для зарплатных заемщиков и 9,3% для остальных. При отказе от страхования жизни ставка повышается на 1 пункт.
Требования к заемщику у Сбербанка стандартные. Подать заявку на ипотеку может гражданин от 21 года. На момент гашения ссуды ему не должно и исполниться более 75 лет. Заемщик может привлечь до 3 созаемщиков. Их доходы тоже будут учитываться, но они вместе с тем получают права на объект и обязанности по выплате ссуды.
В качестве залога Сбербанк готов рассмотреть землю, иную недвижимость заемщика или принять просто поручительство. В последнем случае после возведения дома залогом станет дом, поручительство будет аннулировано (при таком раскладе банк может поднять ставку).
Но в любом случае необходимо предварительно обратиться в банк и получить консультацию по вопросу возможного обеспечения сделки. Например, можете позвонить для этого по горячей линии Сбера по номеру 900. Такие вопросы решаются индивидуально.
