Бухгалтерский и налоговый учет в ТСЖ (ТСН): проводки, документы, льготы

Эксплуатация современного многоквартирного дома (МКД) требует решения многочисленных задач, главные из которых – обеспечение потребностей собственников помещений в коммунальных услугах, техническое обслуживание внутридомового инженерного оборудования, текущий и капитальный ремонт общего имущества. В этих целях собственники помещений должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Варианты предусмотрены в пункте 2 статьи 161 Жилищного кодекса. Остановимся на двух из них, наиболее распространенных, — когда управление осуществляет товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо управляющая организация. Последнюю обычно именуют управляющей компанией (УК). Это юридические лица, функционирование которых немыслимо без отлаженного бухгалтерского учета. В чем его особенности?

Цель создания товарищества собственников жилья

ТСЖ образуется для эффективного управления недвижимостью, принадлежащей участникам этого объединения. В товарищества чаще всего объединяются собственники жилья в многоквартирных домах, но не возбраняется это для владельцев частных домов, расположенных на соседних участках.

ТСЖ формируется для:

• поддержания имущества собственников в должном состоянии;
• своевременного его ремонта;
• создания условий комфортного проживания.

Кроме того, товариществу не запрещается занятие коммерческой деятельностью и получение дохода. Это могут быть мелкие платные услуги по ремонту для жильцов товарищества, предоставление в наем недвижимости, размещение рекламы и т.д.

Существенные и несущественные показатели

К существенным показателям относят:

• Данные о поступлении денежных средств в ТСЖ.
• Статистика расчетов с крупными поставщиками услуг.
• Информации о расчётах с собственниками (нанимателями) за услуги ЖКХ.

К несущественным показателям относят:

• Единичные сделки.
• Оплата наёмного труда.
• Нерегулярные закупки.
• Траты на мероприятия и праздники.

Источники средств товарищества

Средства товарищества могут формироваться за счет:

• членских, вступительных взносов, прочих аналогичных поступлений;
• субсидий;
• доходов от коммерческой деятельности организации.

Денежные средства, полученные в качестве членских или прочих взносов, не образуют дохода товарищества и направляются на оплату коммунальных услуг, поддержание жилья в надлежащем состоянии. При осуществлении деятельности, при заключении договоров, ТСЖ должно действовать только в интересах собственников жилья.

Товарищество не является хозяйствующим субъектом, созданным для ведения коммерческой деятельности. Перечень видов деятельности, разрешенных таким организациям, закрытый и имеет строгие ограничения.

ТСЖ может осуществлять:

• обслуживание и ремонт недвижимости в товариществе;
• строительство дополнительной недвижимости;
• предоставление помещений в наем.

Выручка, которая поступает на счета организации от этого, формирует специальные фонды. Расходовать ее можно по тем направлениям, которые предусмотрены уставом товарищества.

Расчётный и лицевой счета ТСЖ – что это и в чём разница?

Расчётный счёт в ТСЖ — это банковский депозит, оформленный на конкретное товарищество собственников, для хранения финансовых средств, жилищная организация может иметь один такой счет, в то время как лицевых счетов может быть много.

Лицевые счета в жилтоварищества не являются банковскими, в отличие от расчётных, они необходимы для внутренней идентификации субъектов финансовых операций, осуществляемых ТСЖ.

СПРАВКА! Расчётный счёт открывается в банке на имя ТСЖ для хранения и перечисления денежных средств, а лицевые счета присваиваются бухгалтерией жильцам-плательщикам по квитанциям, а также поставщикам ресурсов и услуг в системе расчётов жилтоварищества.

Бухгалтерская отчетность товарищества

В соответствии с законодательством по бухгалтерскому учету ТСЖ обязано формировать и предоставлять отчетность в налоговые службы, Пенсионный фонд, органы статистики. Бухгалтерская отчетность товарищества за год включает:

• баланс;
• отчет о финансовых результатах;
• отчет о целевом использовании денежных средств.

Обязанность ведения бухучета и формирования отчетности сохраняется за ТСЖ, даже если оно не ведет коммерческую деятельность и применяет УСН. Кроме вышеперечисленных форм ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества.

Обслуживание

Обслуживание расчётных и специальных банковских депозитов предполагает оказание следующих услуг товариществу:

• учёт и хранение средств;
• выполнение поручений по перечислению средств на лицевые счета подрядных организаций;
• формирование выписок по запросу ответственного лица;
• приём и выдача наличных денег;
• безналичные операции.

Все операции по обслуживанию спецсчетов осуществляются только по при предъявлении ответственным лицом выписки из протокола с соответствующим решением собрания жильцов-членов ТСЖ (пункт 4 ст. 177 ЖК РФ).

Обслуживание расчётных и иных счетов в банке будет стоить членам жилищного товарищества от 500 до 1000 рублей в месяц, а разовый платёж за открытие составляет 2-2,5 тысячи рублей.

Читайте о других особенностях процесса создания ТСЖ, разобранных в наших материалах. Узнайте о том, кто такие учредители товарищества, как зарегистрировать ТСЖ в ГИС, а также о плюсах и минусах создания организации.

Налоговый учет товарищества собственников жилья

Особенности учета при режиме УСН

В большинстве случаев ТСЖ предпочитает упрощенную систему. Основное преимущество упрощенки для ТСЖ – понижение страховых взносов (ставка 20%) Бухгалтер ТСЖ должен различать поступления, которые относятся к доходам, и суммы, не попадающие под это определение и, соответственно, под налогообложение.

Не относятся к доходам товарищества при УСН следующие поступления:

• взносы;
• от собственников на содержание имущества;
• из бюджета на ремонт недвижимости, в том числе капитальный.

Согласно уставу ТСЖ основной целью его создания является содержание общей недвижимости, предоставление коммунальных услуг членам товарищества.

Поэтому все денежные средства, полученные товариществом на такие цели, не относятся к доходам организации. Необходимо учесть, что денежные средства, поступающие на указанные цели, от членов ТСЖ к доходам не относятся. Но средства, полученные на эти же цели от лиц, не являющихся членами товарищества, к доходам относятся и подлежат налогообложению.

Денежные поступления, подлежащие и не подлежащие налогообложению, необходимо учитывать раздельно. Также важно обеспечить раздельный учет расходов средств, полученных в качестве целевых поступлений. Поэтому к приоритетным направлениям работы бухгалтера ТСЖ относится составление сметы расходов и распределения затрат, организация аналитического учета издержек организации.

Уплата налогов при использовании режима ОСНО

ТСЖ, применяющие ОСНО, являются плательщиками налога на прибыль и НДС.

1. Налог на прибыль. От начисления и уплаты этого налога освобождаются средства, относящиеся к целевому финансированию. Это суммы, поступившие от владельцев жилья в товариществе на ремонт и подержание помещений ТСЖ в должном состоянии. Все доходы и расходы ТСЖ должны учитывать обособленно. Если такое условие не соблюдается, то суммы целевого финансирования подлежат налогообложению в общеустановленном порядке. Под налогообложение не попадают вступительные, членские, паевые взносы, пожертвования, средства в резерве на ремонт. Налоговый учет сумм в ТСЖ, поступивших в качестве дохода, не имеет отличий от учета в иных организациях, осуществляющих коммерческую деятельность.
2. НДС. ТСЖ, не применяющие специальные налоговые режимы, относятся к плательщикам НДС. Этим налогом не облагаются целевые средства, поступление которых не определено коммерческой деятельностью организации. Для товариществ по НДС установлены льготы. Продажа услуг ТСЖ по содержанию, ремонту помещений НДС не облагается.

Заполнение заявления

Заявление на открытие счёта заполняется по форме, установленной кредитной организацией, открывающей счёт, на бумаге формата А4 в печатном виде. Текст начинается с наименования ТСЖ, после чего следует просьба об открытии счёта и его тип (расчётный), затем ставятся подписи.

Текст заявления должен быть подписан тремя лицами:

• председателем жилтоварищества;
• главным бухгалтером ТСЖ;
• банковским работником, обработавшим заявку.

Обычно банковская форма заявления предоставляется правлению по электронной почте, потом распечатывается, заполняется и подписывается руководством товарищества.

При отсутствии должности бухгалтера в жилищной организации заявление подписывается только председателем, так как он уполномочен подписывать все финансовые документы (пункт 2 ст. 149 ЖК РФ).

Банковский работник ставит свою подпись в заявлении при принятии документов на открытие депозита.

Отражение операций на счетах ТСЖ: проводки

Хозяйственные операции на счетах бухгалтерского учета отражаются так:

Пример 1. В результате коммерческой деятельности товарищества за год сформировался финансовый результат – прибыль в сумме 3000 рублей. Эту сумму в соответствии с решением членов ТСЖ израсходовали на благоустройство площадки во дворе дома. В бухгалтерском учете товарищества сделаны следующие записи:

Подготовка документов

Для открытия расчётного депозита нужно предоставить в кредитную организацию следующие документы:

1. заявление на открытие;
2. копия устава жилтоварищества (о том, что такое устав ТСЖ и как его правильно оформить, вы узнаете туттут);
3. копия свидетельства о регистрации юридического лица;
4. выписка из протокола собрания с решением о создании товарищества;
5. карточка банка с образцами подписей ответственных лиц и оттиском печати;
6. справки о постановке жилтоварищества на учёт в ФСС, ПФС и ФОМС.

Перечень ответственных лиц, уполномоченных осуществлять операции по расчётному депозиту, утверждаются на общем собрании. Обычно это бухгалтер и члены правления.

Заявление составляется по форме банка и подаётся вместе со всеми собранными документами в банк одним из уполномоченных на управление расчётным депозитом лиц.

Карточка с образцами подписей и копия устава должны быть нотариально заверены.

Учет коммунальных платежей

Необходимо обратить внимание на порядок учета коммунальных платежей, полученных от собственников помещений, при применении в товариществе УСН. В уставе организации может быть прописана ее обязанность обеспечивать такими услугами ее членов, заключать от их имени договоры с поставщиками.

При этом налогообложению подлежит лишь разница между суммой дохода по коммунальным платежам и их стоимостью, т.е. вознаграждение товариществу за услуги агента. Платежи тех собственников имущества, не вступивших в товарищество, подлежат налогообложению в полном объеме, если между ними и ТСЖ не заключены агентские договора.

Учетная политика управляющей компании

Как уже отмечено, управляющая компания – коммерческая организация, целью деятельности которой является извлечение прибыли. Деятельность в сфере ЖКХ прибыльной не считается, поэтому каждая УК обычно принимает на обслуживание несколько МКД. В результате по критерию величины дохода управляющие организации не имеют возможности применять «упрощенку». Они уплачивают налоги в соответствии с общим режимом налогообложения.

Обратите внимание на отношения между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией распространяется Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в. 3 обзора судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2013 г., утв. Президиумом ВС РФ 04.06.2014).

На заметку

Банкротство ТСЖ либо управляющей организации перспектив не имеет, поскольку взысканием долгов с собственников помещений займется арбитражный управляющий.

Условия деятельности УК охарактеризованы в статье 162 Жилищного кодекса. Бухгалтеру важно уяснить следующее. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. На основании указанного договора УК по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления. В договоре должны быть указаны: порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД.

При таких обстоятельствах все средства, поступившие от собственников, признаются доходами УК, а ее издержки, связанные с получением этих доходов, — расходами.

В итоге УК организует учет по схеме оказания возмездных услуг и выполнения работ по договору подряда. Поэтому все поступления от собственников помещений считаются доходами УК, за исключением тех расчетов, в которых УК выступает в качестве агента. Этот подход применяется как в целях бухгалтерского учета, так и в целях налогообложения. Подробности – в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 29.01.2014 № Ф03-6635/2013.

Акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД подписывает председатель совета многоквартирного дома (подп. 4 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

***

Все мы не только счетные работники. Большинство из нас — еще и жители многоквартирных домов. Кому, как не бухгалтерам, участвовать в их управлении? Практика показывает, что среди активистов, на общественных началах контролирующих сферу ЖКХ, наши коллеги лидируют.

Елена Диркова,

редакция журнала «Практическая Бухгалтерия»

Есть вопрос?

«Практическая бухгалтерия» — бухгалтерский журнал, который упростит Вашу работу и поможет вести бухгалтерию без ошибок. Получите гарантированный ответ эксперта на Ваши вопросы, а таже полный доступ ко всем материалам >>

Активы

Необоротные активы:

• Внеоборотные активы предприятия — это базовые средства, нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения.
• Основные средства — денежные средства, инвестированные в основные фонды.
• Основные фонды — совокупность материально-вещественных ценностей, используемых в качестве средства труда, которые в течении продолжительного срока не принимали участия в процессе производства, но сохраняли свою натурально-вещественную форму.

Оборотные активы:

Это активы, служащие или погашающиеся в течение 1 года, либо в течение привычного операционного цикла организации (если он больше 1 года).

Большинство оборотных активов применяются единоразово при отпуске их в производство. Так же они называются «текущие активы».

Выделяют следующие оборотные активы:

• Запасы.
• НДС по приобретаемым ценностям.
• Дебиторская задолженность.
• Материальные вложения.
• Финансовые целевые средства и денежные эквиваленты.
• Другие активы, которые удовлетворяют требованиям оборотных.

Зачем нужен бухучет?

Товарищество собственников жилья оформляется как юридическое лицо. А это значит, что даже несмотря на то, что ТСЖ является некоммерческим объединением, её деятельность тем или иным образом связана с финансовой динамикой, то есть вращением денежных средств. Таким образом, деятельность данной управляющей компании подлежит как налоговому, так и бухгалтерскому учёту.

Функционирование ТСЖ регламентировано законодательством Российской Федерации. В том числе законами, которые говорят о необходимости бухгалтерского учета.

1. Жилищный кодекс ст. 135 и 136.
2. ФЗ-402 от 6 декабря 2011 года «О бухучете».
3. Положение к бухучету № 106 н.
4. Приказ Министерства Финансов № 66н о формах бухгалтерской отчётности от 2 июля 2010 года.

На основании этих нормативно-правовых актов товарищества должны вести бухгалтерский учет в своих организациях.

Зачем же нужна такая учетная политика:

• Она позволяет контролировать факт поступления денежных средств на счет ТСЖ от собственников жилья.
• Анализируются финансы, которые оседают на бухгалтерских счетах.
• Формируются фонды, а также распределяются денежные средства на нужды дома.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

8 (800) 302-76-94