Последние изменения: Октябрь 2021
Можно владеть недвижимостью и иметь право им распоряжаться, либо сохранить право пользования жилым помещением, не являясь собственником. Отсутствие права на собственность не означает прекращение пользование недвижимым имуществом, если ранее было получено разрешение. Порядок пользования жилплощадью регулируется ГК РФ и ЖК РФ.
Если человек проживает в квартире, не принадлежащей ему полностью, необходимо разобраться в вопросах предоставления и прекращения права пользования жилым помещением, а также правилах жизни на территории, которой пользуется сразу несколько жильцов.
Что означает право пользования помещением
Хотя право пользования не означает владение и распоряжением жильем, оно неразрывно связано с частной собственностью. В процессе проживания не исключены конфликты и спорные моменты, связанные с получением доступа к общей территории и удобствам. Если совместное сосуществование приносит серьезный дискомфорт, у собственника может возникнуть желание прекратить право пользования квартирой, которая по закону принадлежит ему.
- Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры: без договора, с детьми
Однако обычное выселение по инициативе владельца невозможно, если нет оснований для расставания с неудобным жильцом, реализующим свои полномочия.
Право пользования – это норма закона, наделяющая человека возможностью жить и пользоваться имуществом, которое ему не принадлежит, имея на то законные основания. Жильцы могут решить вопрос проживания в принадлежащей другому собственнику квартире, не получая при этом прав продать, подарить или распорядиться иным образом квадратными метрами.
В зависимости от обстоятельств получения доступа к чужой недвижимости, различают несколько вариантов оснований, на которых решает жилищный вопрос несобственник.
❌ Может ли новый хозяин отказать в проживании в его квартире
Если лицо имеет право проживания вне зависимости от факта купли-продажи квартиры и личности собственника, то пытаться отказать такому лицу в проживании – бесполезно. Причем при любых обстоятельствах – неважно, что покупатель был добросовестным, а продавец ввел его в заблуждение, не предупредив о подобном «соседстве».
Если новый хозяин будет чинить препятствия и не пускать в квартиру людей, которые имеют права там проживать, они реализуют свое право через суд – и все равно вселятся. Любой суд встанет на сторону таких жильцов.
Что заставляет владельцев деприватизировать жилье
Читать
За что могут выселить из собственного жилья. Памятка
Подробнее
Зачем нужен единый жилищный документ и как его получить. Инструкция
Смотреть
Основания пользования жилым помещением: какие бывают
Под понятием права пользования жилым помещением объединены случаи разрешения гражданам проживать на жилой территории, не имея оформленных полномочий на собственность. Основанием для возникновения этой возможности является одна из следующих ситуаций:
- член семьи вселяется в квартиру, оформленную на другого близкого родственника;
- по договору соцнайма (в муниципальной собственности);
- по договору или ордеру на служебное жилье в рамках текущего трудоустройства;
- при поступлении в вуз или ссуз (для абитуриентов и студентов);
- при съеме жилья (по договору найма с арендодателем);
- при передаче недвижимости другому собственнику (для бывшего владельца в рамках договора ренты);
- в качестве жильца по договору безвозмездного пользования;
- после подписания завещательного отказа.
У каждой из ситуаций есть свои особенности оформления и последующего применения возможности, полученной на ограниченный промежуток времени или пожизненно.
К случаям, когда согласие собственника не потребуется для оформления прописки, относят регистрацию ребенка на жилплощадь одного из родителей.
Отсутствие собственности не означает освобождение от обязанностей и соблюдения правил, установленных в рамках проживания граждан:
- Жилая площадь используется только для проживания.
- Переданное жилье должно быть сохранено вместе с имуществом, которое находится внутри его.
- Коммунальные платежи платят все лица, кто прописан и проживает в жилье.
Однажды наделив полномочиями пользования, прекратить его можно только в судебном порядке, если супруги развелись или оформлена передача собственности другому владельцу. К другим причинам обращения в суд часто становится намерение принудительно выселить дебошира, нарушающего порядок мирного сосуществования на одной территории, либо отказ оплачивать коммунальные платежи (с предварительным получение судебного предписания о взыскании долга по ЖКХ).
Муниципальная собственность
Если квартира предоставлена по договору социального найма, она принадлежит муниципалитету или государству. Проживание в таком жилье без приватизации дает только право пользования жилым помещением, без возможности передачи его другим гражданам, не имеющим родственных связей с нанимателем.
Проживая в муниципальной собственности, нужно быть готовым к ее потере, если:
- перестать пользоваться выделенными метрами, переехав в другое жилье;
- установлены случаи частого нарушения норм проживания с задолженностью по ЖКХ более 6 месяцев, нанесения значительного ущерба имуществу, порчи коммуникаций, нарушению порядка с причинением беспокойства соседям, либо попыткам использовать жилье не для проживания;
- родитель лишен прав на ребенка с признанием невозможности совместного проживания взрослого с ребенком на одной территории.
Использование служебного, арендованного жилья, общежития
Иногда основанием для возникновения права на пользование жилым помещением становится личное волеизъявление собственника или возникновение временной потребности в организации места для жизни. Заключается договор, который дает полномочия проживать в выделенном помещении.
Договор подлежит регистрации в Росреестре, если:
- Оформлена рента, на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
- Аренда длится 12 месяцев и более.
Такая форма решения жилищного вопроса предоставлена служащим государственных и коммерческих структур, получателям ренты. Последние могут сохранить возможность проживать на жилплощади в течение конкретного срока или пожизненно. Для студентов и арендаторов период проживания утрачивается вместе с истечением срока действия договора. Основанием для выселения станет несоблюдение условий подписанного договора.
Завещательный отказ
Недвижимость может передаваться наследникам в силу закона или по завещательному распоряжению. Если собственник оформил завещание, указав в нем возможность передачи собственности конкретному наследнику с условием сохранения проживания в квартире другого прописанного человека, без выделения ему доли в имуществе, речь идет о возникновении права пользования по завещательному отказу.
Законодательство предоставило возможность решения жилищного вопроса для граждан, проживавших в квартире с собственником, после его смерти. Норма установлена согласно положениям ст.33 ЖК РФ. Даже если наследник решит продать собственность, при смене собственника проживающий в ней жилец сохранит право жить и пользоваться имуществом.
Безвозмездное пользование по договору
Есть особый вид договора, дающий право жить в квартире, не платя за это вознаграждений. Особенности договора о безвозмездном пользовании описан в статьях гл.36 ГК РФ.
Сторонами договора выступают:
- ссудодатель, по сути являющийся владельцем жилья;
- ссудополучатель – лицо, наделенное правом пользоваться жильем.
В договор входят пункты, регулирующие права и обязанности сторон, исключая любое указание условий, при которых усматривается возмездность передачи жилья. Договор может быть заключен на любой срок, оговоренный сторонами.
Согласно ст. 698 ГК РФ, в период действия договора жилец теряет право, если не платит ЖКХ услуги, портит имущество, использует жилье не по назначению. Ссудодатель вправе внести иные нормы, позволяющие выселить жильца раньше времени, например при передаче недвижимости в аренду другому лицу.
Отказ от приватизации
- Отказ от участия в приватизации: правовые особенности
Проживая в муниципальном жилье по договору соцнайма, граждане имеют возможность приватизировать его. Такое право предоставляется однократно, если проживающий в квартире человек достиг совершеннолетия. Если на момент первой приватизации родители оформили собственником ребенка, по достижении 18-летия он вправе еще раз участвовать в приватизации.
Переход права от муниципалитета к проживающим гражданам – добровольная мера, от которой можно отказаться. После приватизации ее участники получают доли в недвижимости и далее вольны распоряжаться ими по собственному усмотрению в рамках норм гражданского и жилищного законодательства. Иногда жильцы отказываются от своего права в пользу остальных участников приватизации, увеличивая размер их долей. После отказа в приватизации несостоявшийся собственник сохраняет право пожизненного проживания в той же квартире без ухудшения условий жизни.
Если новые собственники решат продать или распорядиться жильем иным образом, покупатели или приобретатели жилья обязаны обеспечить те же условия проживания жильцу, отказавшемуся приватизировать часть муниципальной собственности на себя.
«Досрочное» прекращение права «пожизненного» проживания
Право пользования жилым помещением может быть прекращено для указанных лиц в случае их выезда в другое место жительства (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 04.08.2015 N 49-КГ15-7). При этом отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения, регистрации в ином месте жительства не может являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу N 88-13629/2020).
Ключевым моментом является именно добровольный, а не вынужденный (например, из-за конфликтных отношений с собственником) выезд из квартиры. Собственник квартиры вправе в судебном порядке потребовать признания таких лиц утратившими право пользования квартирой в связи с их выездом в другое место жительства. Кроме того, такой выезд должен иметь постоянный, а не временный характер.
Поэтому признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с осуждением к лишению свободы (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2018 по делу N 33-29430/2018), а также в связи с регистрацией в интернате или ином учреждении социальной защиты не будут являться препятствием для вселения таких граждан после их объявления и возвращения.
Право пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива может не сохраниться за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов.
При разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, суды должны учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д. (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П).
Признание права пользования жилым помещением и его прекращение
Если право пользования оспаривается или есть потребность в его прекращении в одностороннем порядке, потребуется решение судебного органа. Рассмотрением претензий о праве и порядке пользования жильем рассматривает районный или городской суд по месту расположения собственности.
Ситуации, которые рассматривает судебный орган, могут быть связаны:
- с оспариванием права со стороны собственников или других жильцов;
- с требованием наделить правом пользования претендентов;
- с определением порядка пользованием;
- с прекращением проживания граждан, нарушивших условия договора.
При подаче иска оплачивают пошлину в размере 300 рублей. Поскольку чаще всего обращение в суд вызвано спорами сторон, заинтересованных в прекращении и сохранении права пользования, стоит уделить особое внимание случаям, когда возможно выселение несобственников.
✅ Пути выхода
Существует всего два пути выхода из ситуации:
- Первый – попробовать договориться с человеком, который имеет право проживания.
- Второй – обратиться в суд с требованием аннулировать договор купли-продажи квартиры. В суде придется доказать, что продавец изначально ввел покупателя в заблуждение, скрыв наличие жильца с правом проживания. Желательно подкрепить это свидетельскими показаниями и документами, поэтому в любом случае сохраняйте все, даже незначительные документы от сделки.
Чтобы не попасть впросак и не потратить впоследствии еще больше денег на адвоката, при купле-продаже лучше действовать через опытного риэлтора или хотя бы разово нанять юриста для проверки юридической чистоты всех документов и наличия «подводных камней».
