Особенности дистрибьюторских соглашений по праву Сингапура

У рядового гражданина, который в своей жизни участвовал не более чем в паре сделок с недвижимостью, понятие «эксклюзивный договор» вызывает ассоциации с чем-то привилегированным или особенным. Однако в риэлтерской практике этот термин трактуется немного в другом смысле: таким контрактом собственник или его доверенное лицо разрешает работать над продажей объекта недвижимого имущества только одному конкретному лицу. В этой роли обычно выступает агентство недвижимости в любой организационно-правовой форме.

Что означает сотрудничество по эксклюзивному договору?

Жестких требований к содержанию эксклюзивного договора нет: каждое уважающее себя агентство в России обладает собственным макетом данного документа. Но независимо от его формы и оформления соглашение несет смысл декларации обязательств исполнителя найти подходящего приобретателя на реализуемую клиентом недвижимость, поддерживать в дальнейшем на показах, организовать сделку и передачу сопутствующей документации в регистрационные органы. В свою очередь заказчик услуги обязуется:

• не привлекать другие агентства недвижимости для совершения сделки продажи;
• выполнять требования «своего» риэлтора в рамках заключенного с ним контракта;
• обеспечить возможность демонстрации продаваемого имущества заинтересованным в покупке лицам;
• явиться со всем комплектом документов в назначенный для совершения сделки день;
• оплатить работу исполнителя, причем размер вознаграждения рассчитывается индивидуально и фиксируется в договоре.

В профильном бизнес-сообществе работа по эксклюзиву относится к категории прогрессивных практик, обеспечивающих прозрачные и взаимовыгодные условия взаимодействия между заказчиком и исполнителям. Эти достоинства становятся еще более актуальными в свете отсутствия в российском праве каких-либо специфических нормативных актов, регулирующих риэлтерскую деятельность. На деле заключение такого контракта становится гарантом цивилизованного формата общения в системе продавец – маклер – покупатель.

Цена договора

Отчуждение исключительных прав предполагает заключение возмездной сделки. То есть, за отчуждение прав на произведение Правообладатель получает денежное вознаграждение, которое предусмотрено договором. При этом, если Правообладатель является сотрудником организации Приобретателя, его вознаграждение может включаться в заработную плату, или премию. Итак, раздел о стоимости договора выглядит следующим образом:

В соответствии с настоящим соглашением денежное вознаграждение правообладателя входит в его заработную плату. Размер заработной платы указан в трудовом договоре, заключенным между Правообладателем и Институтом.

Почему работать с агентом по эксклюзиву выгодно?

Конкуренция между риэлторами высока, а оттого на первый взгляд может показаться, что «привязка» клиента к определенному агентству выгодна в первую очередь самому агентству. Однако такая позиция является дилетантской в силу ряда причин:

• Договор – это гарантия получения оплаты за проделанную организационную и юридическую работу. Бесплатно выкладываться на благо клиента никому не хочется, а потому совершение сделок по эксклюзивам в приоритете у любой риэлтерской фирмы. Для продавца это оборачивается уверенностью в том, что именно его объект будет реализован быстро и дорого. Возможность получения большей суммы в этом случае объясняется просто: чем на более высокую цену риэлтор сможет договориться, тем больше денег он получит в итоге.
• Передача функций по продаже недвижимости только одной организации исключает риск появления в базах недвижимости дублей. Такие повторы вредят опять же из-за высокой конкуренции агентов, которые в стремлении сбыть объект могут снижать его стоимость. В результате одновременной работы многих риэлторов с одной и той же квартирой ее цена неизбежно проседает, что невыгодно продавцу.
• В последние годы усилились интеграционные процессы между агентствами, поэтому поиск покупателя традиционно начинается с общения с коллегами из других фирм. В этом случае наличие подписанного эксклюзивного договора выступает залогом выплаты части вознаграждения агенту, который сможет привести благонадежного покупателя. Косвенно это обстоятельство сказывается и быстроте и надежности совершения сделки.

Предмет

Включение в текст документа раздела о предмете является существенным условием данного вида договора. Под предметом в нашем случае понимается тот объект, исключительные права на который отчуждаются в пользу Приобретателя. Под объектом интеллектуальной собственности могут выступать различные произведения. Таковыми могут являться:

• Музыкальные произведения;
• Тексты песен;
• Книги (художественная литература);
• Пособия и статьи (к примеру, научная литература).

Таким образом, в качестве предмета интеллектуальной собственности можно рассматривать множество произведений. Итак, ниже мы приведем примерный образец оформления раздела о предмете:

В соответствии с настоящим договором Правообладатель отчуждает в собственность Приобретателя, за определенную договором плату, исключительные права на следующий объект интеллектуальной собственности: Учебно-образовательное пособие «Теория музыки», содержащее учебно-методические материалы. Пособие включает в себя 17 глав и состоит из 54 страниц. Оригинал произведения передается Приобретателю в бумажном виде, копия направляется на почту электронным файлом в формате PDF. Правообладатель дает гарантию того, что является автором произведения.

А есть ли «подводные камни»?

Если в договоре прописано, что продан объект будет по максимально возможной цене, то это еще не гарантирует продавцу получение суммы выше среднерыночной стоимости. Тут нужно рассуждать здраво и исходить из характеристик недвижимости.

Особо выгодное расположение, отличная планировка или иные бонусы повышают ценник, однако не всякая квартира или дом могут похвастаться такими преимуществами. Поэтому даже при грамотном подходе к рекламной компании или использовании особых каналов сбыта продаваться такой среднестатистический объект не спешит. Если при этом заканчивается срок действия эксклюзива, то риэлтор для обеспечения своих обязательств перед заказчиком начнет снижать цену.

В такой ситуации имеет смысл пролонгировать договор, но иногда его лучше расторгнуть. Во втором случае нужно быть внимательным: некоторые фирмы оговаривают штрафные санкции для заказчиков, расторгающих соглашение прежде срока и в одностороннем порядке.

Выбирая фирму для сотрудничества в рамках эксклюзивного договора необходимо очень взвешенно подходить к оценке ее профессионализма и деловой репутации. Такой тип работы очень популярен в профильной среде, а потому уже перестал быть гарантом добросовестности.

Особенности дистрибьюторских соглашений по праву Сингапура

1. ДИСТРИБЬЮТОРСКИЕ СОГЛАШЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ СИНГАПУРА

В Сингапуре отсутствует специальное регулирование дистрибьюторских соглашений. К таким договорам применяются базовые принципы договорного права. Правовая система Сингапура основана на английском праве, и ситуации, при которых суды Сингапура при рассмотрении дела ориентируются на английские судебные решения, в том числе по дистрибьюторским договорам, – распространенное явление.

Дистрибьюторский договор – это соглашение, по которому дистрибьютор приобретает товары от производителя или поставщика и перепродает их от своего имени. Дистрибьюторские соглашения могут различаться в зависимости от условий, на которых дистрибьютору предоставляется право осуществлять перепродажу товара на определенной территории:

• Обычное дистрибьюторское соглашение с прямым указанием на отсутствие эксклюзивности (“Non—exclusive distribution agreement”) позволяет производителю как назначать неограниченное число других дистрибьюторов, так и самостоятельно реализовывать товары;
• Дистрибьюторское соглашение с оговоркой об эксклюзивности (“Exclusive distribution agreement”) предусматривает право дистрибьютора быть единственным лицом, уполномоченным осуществлять продажи;
• Исключительное дистрибьюторское соглашение (“Sole distribution agreement”) ограничивает производителя в праве назначать других дистрибьюторов, однако позволяет ему осуществлять продажи одновременно с дистрибьютором.

Дистрибьюторские соглашения отличаются от договора купли-продажи, поскольку они включают в себя дополнительные права и обязанности дистрибьютора и производителя: положения о продвижении дистрибьютором товаров производителя, проведении рекламных кампаний и исследований рынка, обязательства о неконкуренции и др. Также дистрибьюторские соглашения отличаются от агентского соглашения, при котором ситуации перепродажи не происходит: агент продает товары от имени принципала, в то время как дистрибьютор действует от собственного имени.

Дистрибьюторское соглашение может быть ошибочно названо агентским договором, и наоборот. В данном случае суды будут выяснять истинную природу соглашения, не принимая во внимание то, как оно было поименовано. Если соглашение названо дистрибьюторским, но фактически оно является агентским, суды будут рассматривать его именно в качестве агентского договора.

2. ПЕРЕГОВОРЫ О ЗАКЛЮЧЕНИИ ДИСТРИБЬЮТОРСКОГО СОГЛАШЕНИЯ

В ходе переговорного процесса до заключения дистрибьюторского соглашения стороны нередко обмениваются устными мнениями относительно коммерческих условий и порядка исполнения будущего соглашения. Следует тщательно фиксировать все обещания сторон, поскольку они могут быть восприняты как заверения об обстоятельствах (representations). Нарушение заверений об обстоятельствах, даже если они не были зафиксированы в дистрибьюторском соглашении письменно, может привести к расторжению договора и взысканию убытков с нарушившей стороны.

В деле Honey Secret Pte Ltd v Atlas Finefood Pte Ltd & others [2016] SGHC 164 Верховный суд Сингапура установил, что перед заключением дистрибьюторского договора поставщик дал дистрибьютору ложные заверения относительно (1) наличия и размера клиентской базы в Сингапуре; (2) условий исполнения соглашения: поставщик обещал, что 60% объема в каждом заказе дистрибьютора будут уже предпроданы его клиентам и (3) стоимости: поставщик утверждал, что дистрибьютор сможет продать товары с как минимум 20% надбавкой.

Данные заверения были даны устно, в ходе переговоров по заключению эксклюзивного дистрибьюторского соглашения. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что клиентская база поставщика гораздо меньше и что предпродажу заказов в данных объемах обеспечить невозможно. Кроме этого, поставщик не передал дистрибьютору список клиентов, а также не поставил часть уже оплаченных заказов. Суд поддержал дистрибьютора, признав его односторонний отказ от договора действительным, и взыскал с поставщика убытки.

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДИСТРИБЬЮТОРСКОГО СОГЛАШЕНИЯ

В Сингапуре, как и в большинстве юрисдикций, для того чтобы условия дистрибьюторского соглашения имели юридическую силу, договор должен быть согласован, заключен и действовать на момент конкретных поставок. В противном случае заказ партии товара будет признан отдельным договором разовой купли-продажи товара, не относящимся к дистрибьюторскому соглашению.

Отсутствие на договоре подписи само по себе не является определяющим фактором наличия договора[1], и суд должен принять во внимание всю последовательность переговоров, чтобы определить, достигли ли стороны соглашения. В деле William Jacks & Co (Singapore) Pte Ltd v Nelson Honey & Marketing (NZ) Ltd [2015] SGHCR 21 Верховный суд Сингапура рассматривал вопрос, является ли соглашение заключенным в связи с наличием проекта эксклюзивного дистрибьюторского договора, по поводу которого стороны вели переговоры. Суд пришел к выводу об отсутствии соглашения между сторонами. Было установлено, что для заключения договора одной из сторон требовалось одобрение вышестоящего офиса, которое на момент завершения переговоров получено не было.

В том же деле суд указал, что действия, направленные на исполнение договора, также не подтверждают факт его заключения. Заказ, который дистрибьютор требовал признать относящимся к дистрибьюторскому соглашению, не соответствовал его условиям в части территории поставки, товарных знаков, базиса поставки Инкотермс® и др.

Если срок действия эксклюзивного дистрибьюторского соглашения истек, поставщик вправе назначить другого дистрибьютора, даже если он какое-то время продолжал поставлять товары прежнему дистрибьютору. В деле Citrus World Inc v Neotrade Marketing Pte Ltd [2000] SGHC 283 дистрибьютор полагал, что такое поведение поставщика свидетельствовало о продлении договора. Дистрибьютор заявил о неправомерном расторжении поставщиком эксклюзивного дистрибьюторского соглашения и объявил о зачете требований поставщика об уплате покупной цены. Суд, однако, указал, что вне зависимости от мотивации дистрибьютора и его инвестиций в продвижение продукции, поставщик был вправе назначить другого дистрибьютора, поскольку срок действия дистрибьюторского договора прекратился.

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВО О НЕКОНКУРЕНЦИИ И ПОСЛЕДСТВИЯ ЕГО НАРУШЕНИЯ

Одним из характерных обязательств по дистрибьюторскому соглашению является обязательство о неконкуренции (“Non—Competition Clause”). Особенно часто оно встречается в дистрибьюторских соглашениях с условием об эксклюзивности и в исключительных дистрибьюторских соглашениях. Данное обязательство предусматривает запрет дистрибьютору в течение срока действия соглашения (а иногда и некоторое время после его расторжения) закупать и продавать на определенной территории товары конкурентов поставщика.

Обязательство о неконкуренции направлено на защиту интересов поставщика. Эти меры принимаются для того, чтобы избежать конкуренции, препятствующей распространению продукции поставщика на рынке дистрибьютора. Однако некорректная формулировка оговорки о неконкуренции может привести к признанию данного положения недействительным по праву Сингапура. Обязательство о неконкуренции должно быть направлено на защиту законных интересов поставщика (например, клиентуры), быть разумно необходимым и достаточным, а также не должно противоречить публичному интересу.

В отдельных случаях оговорка о неконкуренции, хотя и прямо не прописанная в договоре, может быть признана подразумеваемым условием, вытекающим из обстановки и обстоятельств дела.[2]

За нарушение обязательства о неконкуренции с дистрибьютора могут быть взысканы убытки. В деле Slide & Hide System (S) Pte Ltd v Chua Seng Guan [2009] SGHC 191, рассмотренном Верховным судом Сингапура, договор содержал оговорку о неконкуренции, которая применялась как в течение срока действия договора, так и в течение двух лет после его расторжения. Дистрибьютор нарушил обязательство о неконкуренции, в результате поставщик взыскал с него убытки в суде.

5. РАСТОРЖЕНИЕ ДИСТРИБЬЮТОРСКОГО СОГЛАШЕНИЯ

Дистрибьюторское соглашение может содержать перечень оснований, при наличии которых договор расторгается или прекращает действовать. Такие основания можно условно разделить на две категории:

1. Прекращение дистрибьюторского соглашения «без вины» (“no-fault”). В данном случае расторжение договора может быть связано с направлением одной из сторон уведомления о расторжении или с истечением определенного согласованного сторонами срока (например, на продление договора).

1. Расторжение дистрибьюторского договора «по причине» (“for cause”). Эти основания для расторжения контракта связаны с определенными действиями одной из сторон или событиями, например, невыполнением дистрибьютором минимальных объемов заказа, банкротством поставщика, нарушением обязательств по оплате товара и др.

Само по себе простое нарушение договора не дает не нарушающей договор стороне («невиновной стороне») заявить о его расторжении. В судебной практике Сингапура[3] выработан многоступенчатый тест для определения права невиновной стороны расторгнуть договор:

• Ситуация 1: если в договоре прямо указано, что возникновение определенных событий дает стороне право на его расторжение;
• Ситуация 2: если сторона, нарушающая договор, своими словами или поведением отказывается от договора, поскольку явно дает понять невиновной стороне, что она не будет исполнять свои договорные обязательства;
• Ситуация 3а: если нарушенное положение договора является условием (condition), а не гарантией (warranty). В соответствии с так называемым «подходом условие-гарантия» (condition-warranty approach) невиновная сторона имеет право на расторжение, если нарушенное положение является условием, а не гарантией. Здесь, в отличие от следующей ситуации, обсуждаемой ниже, основное внимание уделяется не столько последствиям нарушения, сколько правовой природе нарушенного положения.
• Ситуация 3b: если нарушение договора лишает невиновную сторону практически всей выгоды, которую предполагалось получить от договора. В отличие от предыдущей ситуации, основное внимание уделяется характеру и последствиям нарушения договора.

Поскольку в Ситуациях 3а и 3b используются взаимоисключающие подходы, следует сначала применять Ситуацию 3а, и если выяснится, что нарушенное положение договора не является условием (condition), то Ситуацию 3b.

В деле Sports Connection Pte Ltd v Deuter Sports GmbH [2009] 3 SLR(R) 883 Верховный суд Сингапура решал вопрос о том, дает ли право на расторжение договора нарушение обязательства о неконкуренции. Дистрибьюторский договор содержал условие о том, что дистрибьютор не вправе продавать товары, конкурирующие с товарами поставщика, без предварительного письменного согласия поставщика. Поставщик сослался на нарушение этого условия дистрибьютором и объявил договор расторгнутым.

Суд применил указанный выше тест Ситуации 3а и признал, что обязательство о неконкуренции в той форме, в какой оно содержалось в дистрибьюторском договоре, не является условием (condition). Исходя из обстановки, у сторон и в особенности у поставщика отсутствовало намерение считать данное условие строгим запретом. Применив тест Ситуации 3b, суд пришел к выводу о том, что нарушение дистрибьютором этого обязательства не привело к существенному лишению поставщика выгоды, которую он намеревался получить по дистрибьюторскому соглашению. Следовательно, нарушение данного условия нельзя считать достаточно серьезным основанием для расторжения дистрибьюторского договора.

В другом деле Parfums Rochas SA and others v Davidson Singapore Pte. Ltd and another [2000] 1 SLR (R) 397 дистрибьютор сильно задерживал оплату поставленных товаров. Хотя стороны заключили мировое соглашение о выплате задолженности, поставщик хотел расторгнуть дистрибьюторское соглашение. Суд указал, что невыполнение дистрибьютором своих обязательств либо не было доказано, либо было недостаточно серьезным нарушением для того, чтобы у поставщика возникло право на расторжение договора.

[1] Lim Koon Park and another v Yap Jin Meng Bryan and another [2013] 4 SLR 150

[2] Gentali (M) Sdn Bhd v Kawasaki Sunrock Sdn Bhd (No 3) [1998] 5 MLJ 409

[3] Sports Connection Pte Ltd v Deuter Sports GmbH [2009] 3 SLR(R) 883; RDC Concrete Pte Ltd v Sato Kogyo (S) Pte Ltd [2007] 4 SLR 413; Man Financial (S) Pte Ltd v Wong Bark Chuan David [2008] 1 SLR 663 и др.

Когда его выгодно заключать

Первым делом при упоминании слова «дилер» у многих на ум приходит сфера автомобильных салонов. В чем выгода от такой сделки и для чего заключается дилерский договор, например автомобильным концерном? Благодаря такому соглашению, производителю становится проще реализовать свою продукцию:

• нет необходимости самостоятельно открывать магазин;
• при наличии дилерского соглашения от производителя товара у покупателя возникает больше доверия к товару;
• продавец не несет расходы на рекламу в определенном регионе, достаточно продвижения по стране.

Такие сделки выгодны крупным концернам, которые поставляют продукцию по всей стране, им проще осуществить сбыт продукции через посредника. Особенно выгодна такая сделка зарубежным компаниям, продающим товар через посредника, он лучше знает местный рынок и особенности покупательской способности на нужной территории.

Существующие правовые конструкции сделок, поименованных в ГК РФ, не дают сторонам использовать конкретный вид контракта и прописать все условия и обязательства сторон, поскольку условия специфичны.

Прочие условия

Здесь указываются общие условия, не попадающие под тематику вышеперечисленных разделов. К ним можно отнести следующие положения:

• Исключительные права отчуждаются в пользу приобретателя в момент подписания настоящего договора. • Стороны несут ответственность за невыполнение условий, прописанных в тексте настоящего соглашения.

Участниками договора могут прописываться и иные условия в зависимости от их волеизъявления.

В завершении договора ставятся подписи сторон, и после этого договор об отчуждении исключительных прав считается заключенным.