бесплатные приколы
Разрешение на распоряжение имуществом несовершеннолетнего
Операции с недвижимостью,находящейся в собственности несовершеннолетних
Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными. Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества. А стало быть, распоряжаться ею: продавать, покупать, обменивать… Но несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают неполной дееспособностью. То есть, чтобы заключить сделку, потребуется согласие законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего. Проведение таких операций с недвижимостью имеет ряд существенных особенностей, и если своевременно их не учесть, сделка будет сорвана или хуже того – признана недействительной. Как этого избежать? Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. От имени малолетних в сделке всегда действуют их законные представители. Безусловно, 10-летний, к примеру, ребенок вправе пойти в магазин и купить себе шоколадку или банку колы. Законом такие сделки не запрещены. Дети до 14 лет могут совершать другие мелкие бытовые сделки, распоряжаться карманными денежными средствами, предоставленными им их законными представителями. Но трудно даже представить, чтобы такой ребенок подписывал договор купли-продажи или сдавал документы на государственную регистрацию. Такого рода сделки за них совершают родители или другие законные представители. Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более свободна в заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают это с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
Без письменного согласия граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе:
1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими; 4) совершать мелкие бытовые сделки; 5) с 16 лет вправе быть членами кооперативов.
В сделке с участием несовершеннолетних обязательно должен присутствовать законный представитель ребенка. К законным представителям ребенка относятся:
– родители; – усыновители; – опекуны. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то опека устанавливается над детьми до 14 лет; – попечители. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то попечительство устанавливается над детьми в возрасте от 14 до 18 лет.
Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
– для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки». Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными. Главенствующий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. При принятии решения сотрудники опеки и попечительства должны руководствоваться только интересами ребенка. То есть в каждом конкретном случае строго учитывается: – не ухудшатся ли жилищные условия ребенка, не будут ли затронуты его имущественные интересы и т. д. Как правило, органы опеки дают добро на продажу, если несовершеннолетний собственник взамен получит другое жилое помещение или равноценную его долю. Например, если продается трехкомнатная квартира, где ребенок имеет долю, то сотрудники опеки могут дать разрешение на продажу, если взамен он получит аналогичную долю в другом жилом помещении. Но при этом будут учитываться и другие факторы, например: где располагается продаваемое и приобретаемое жилье. Так, если продаваемая квартира расположена в центре Москвы, то, естественно, имущественные и иные интересы ребенка пострадают при покупке ему аналогичного жилья на окраине столицы или в ближнем Подмосковье. Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
На заметку
«Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на его отказ от своих имущественных прав». Например, разрешение попечителей понадобится, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников. Органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка. По закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. Чтобы в дальнейшем было легче продать недвижимость, некоторые родители идут на хитрости: накануне оформления квартиры в собственность «прописывают» свое чадо к дедушке с бабушкой. В таких случаях разрешение на сделку органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет. Согласие опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
Государственная регистрация
Договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор и представляет документы на регистрацию самостоятельно.
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию:
– заявление; – документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц от 14 до 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.); – квитанция об уплате государственной пошлины; – договор купли-продажи; – кадастровый паспорт; – правоустанавливающие документы на квартиру; – разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет; – письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет; – разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом; – документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним); – договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями. И такая ситуация… Согласие органа опеки необходимо и на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего: – дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний; – залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний; – сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего; – обмен имущества несовершеннолетнего; – отказ от преимущественной покупки доли; – раздел имущества несовершеннолетнего; – отказ от наследства; – выдел доли из имущества несовершеннолетнего; – другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
Следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником. Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно. Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры всем прописанным придется сниматься с регистрационного учета по месту жительства.
О чем следует помнить:
– опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование; – сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего; – сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя; – в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. То есть если, допустим, родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, среди которого квартира – она будет делиться лишь между отцом и матерью, так только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу, доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей; – если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.
Для принятия решения по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетнего (купля-продажа, мена, дарение, сдача в аренду, залог и прочее) к специалисту обращаются с заявлением родители (законные представители) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, несовершеннолетние, достигшие возраста 14 лет, действующие с письменного согласия родителей (законных представителей), опекуны (попечители) с заявлением и предоставляются подлинники и копии документов:
— свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество; — технический (кадастровый) паспорт, справка БТИ о стоимости жилого помещения; — справка о регистрации и составе семьи; — единый жилищный документ; -копии вышеуказанных документов на приобретаемое жилье; — при выезде в другой город – разрешение на регистрацию из ОВД этого города, предварительный договор купли-продажи, мены и оценку жилого помещения по рыночной стоимости; — заявление граждан, являющихся собственниками приобретаемого заявителями жилого помещения, о подтверждении готовности продажи квартиры заявителям. — вызов, виза (при выезде в другое государство); — свидетельство о рождении ребенка, паспорт несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет; — паспорта родителей (законных представителей), опекунов (попечителей); — справка из налоговой инспекции о наличии (отсутствии) долга по уплате налога на недвижимое имущество; — выписка из ЕГРП.
При необходимости, специалист вправе запросить и иные документы, необходимые для решения вопроса по существу, провести обследование отчуждаемого и приобретаемого жилья.
СНЯТИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ
С РАСЧЕТНОГО СЧЕТА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО
Главе администрации муниципального округа Свиблово
И.С. Маркиной
от гр.________________________________ ________________________________ дата рождения_________________________ место рождения________________________ ________________________________ паспорт______________________________ выдан_______________________________ ________________________________ дата выдачи__________________________ Адрес регистрации по месту жительства______ _______________________________ Адрес фактического проживания___________ _______________________________ Телефон дом.__________________________ Телефон моб.__________________________
ЗАЯВЛЕНИЕ
Прошу разрешить снять денежные средства в сумме _________________________ сумма цифрами
___________________________________________________________ рублей
сумма прописью
с причитающимися процентами и компенсацией с расчетного счета № _________________________________, открытого в ОСБ № _____________ на имя моей несовершеннолетнего (-ей) сына (дочери) ________________________
Ф.И.О., дата рождения полностью
________________________________________________________________ , зарегистрированного (-ой) по адресу: _____________________________________
указывается адрес регистрации
в связи ___________________________________________________________
указывается причина снятия денежных средств
Обязуюсь в установленный законом месячный срок, предоставить в отдел опеки и попечительства муниципалитета Свиблово в городе Москве копии документов, подтверждающих на что потрачены денежные средства.
Дата Подпись
ПЕРЕЧЕНЬ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ ДОКУМЕНТОВ
1. Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего ребенка. 2. Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета по месту регистрации несовершеннолетнего (оригиналы). 3. Копия сберегательной книжки. 4. Копия свидетельства о праве на наследство по закону (завещанию). 5. Заявления родителей и детей старше 14-лет (пишутся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства).
Все копии документов сдаются с предъявлением оригинала или заверенные нотариально.
Официальный сайтВерховного Суда Российской Федерации
Очень полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда разбирала спорную ситуацию, связанную с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.
Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке — больше. Особенно если продавец — семья с маленькими детьми.
Нельзя признать недействительной сделку, основываясь только на ст. 167 Гражданского кодекса
Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.
Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.
Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.
На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие — квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.
А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.
Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.
Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.
А еще она нашла такой аргумент — при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.
Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.
В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.
По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.
Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 «Сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».
Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса. В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса — 168 «Сделка, противоречащая закону» и статье 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».
Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят
Верховный суд подчеркнул — в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде — суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.
А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным. Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, — того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.
Текст: Наталья Козлова
Российская газета — Федеральный выпуск № 39(8093)
Согласование сделок с имуществом несовершеннолетних, или Людоедство органов опеки // Непятничное
Я уже писал о сложностях, с которыми сталкивается всякий, кто воспользовался маткапиталом в целях приобретения жилья и решил просчитать юридические риски последующей продажи такого жилья без предварительного выделения долей. Подробнее об этом здесь:
Вкратце изложу суть своего «кейса»: семья купила однокомнатную квартиру в ипотеку, позже решила вложить в нее маткапитал. Через какое-то время семья приобретает «на вырост» трехкомнатную квартиру, тоже в ипотеку, для погашения которой хочет продать однокомнатную. Но чтобы ее продать, нужно сначала выделить доли супруге и детям в рамках исполнения обязательств по маткапиталу. Тут-то все и начинается…
Проанализировав ситуацию, я решил все-таки предварительно выделить доли (интересно, что по закону сделать это собственник обязан не только в отношении супруги и детей, которые появились на момент использования маткапитала, но и в отношении тех детей, кто родился позже, так во всяком случае трактуют закон нотариусы; кроме того, не все нотариусы соглашаются удостоверять сделку по наделению долей до снятия обременения, даже несмотря на то, что сам залогодержатель, т.е. банк, ничего против не имеет). Но в этом посте я хочу поведать о тех сложностях, с которыми столкнулся на следующем этапе.
Здесь на авансцену выходят органы опеки. Без их согласия отчудить детские доли у меня не получится. И с этим согласием не все просто.
Предварительно пройдя консультацию с органами опеки по месту жительства, мы вздохнули более-менее свободно: оказывается, до недавнего времени спокойно согласовывали отчуждение детских долей при условии открытия специального целевого счета в пользу детей и помещения на него денежных средств в размере, не меньшем размера маткапитала. Однако буквально сегодня нам было объявлено, что эта схема уже не работает, а тем, кто ею воспользовался, отказывают в согласовании.
Схема с выделением долей вместо продаваемых в приобретенной «на расширение площади» трехкомнатной квартире тоже не получит поддержки в ООиП в силу запрета возмездных сделок между детьми и родителями по ст. 37 ГК (квартира уже приобретена с использованием ипотеки, де-юре она в собственности у родителей). Я правда не понимаю, почему не могу взамен продаваемых долей подарить детям аналогичные доли в большей по площади квартире, ну да ладно. В итоге органами опеки нам было предложено приобрести новую квартиру детям не меньшей площади, стоимость долей в которой была бы не меньше стоимости долей детей в существующей (продаваемой нами) квартире.
При этом органы опеки не могут привести четкие критерии сделки по покупке детям нового жилья взамен отчуждаемого, соответствие которым обеспечивает согласование продажи детских долей в отчуждаемой нами однокомнатной квартире. Были лишь озвучены вышеуказанные два момента: жилплощадь и стоимость долей не меньше, чем в нынешней квартире.
Понятно, что в Москве приобрести квартиру такой же площади за 500 тыс. (стоимость маткапитала) нереально. Однако больше мы на приобретение нового жилья детям выделять не планировали — нам нужно погашать ипотечный кредит в новой, приобретенной «на вырост», квартире, для чего мы и продаем предыдущую. По поводу приобретения жилья для детей в других регионах органы опеки гарантировать согласование не берутся и намекают, что вполне возможны варианты с отказом.
В итоге имеем абсурдную ситуацию: государство вроде как бдит, чтобы жилищные права детей не были нарушены, при этом буквальное толкование существующих норм приводит органы опеки в ступор при вопросе согласования продажи жилья меньшей площади для наделения детей жильем в квартире большей площади, если она уже в собственности родителей. В итоге маткапитал, который вроде как призван решить жилищные проблемы семей, после исполнения обязательств по нему становится камнем преткновения в решении тех же жилищных проблем, когда требуется увеличить жилплощадь и использовать для этого деньги от продажи первоначальной квартиры. Уверен, в России таких ситуаций масса, и похоже, что адекватного ответа для добросовестных родителей наши публичные органы предложить не могут.
P.S. Глубоко юридически проблему я пока не изучал, возможно, органы опеки в чем-то не правы, однако п. 3 ст. 37 ГК и запрет возмездных сделок между родителями и детьми никто не отменял. Поскольку покупателям принципиально провести сделку не позже начала июня, варианты с последующим обжалованием в суде мы не рассматриваем и ищем способ 100%-ного согласования сделки ООиП. Единого регламента согласования такого рода сделок похоже нет — видимо, тут муниципалитеты «кто во что горазд». По крайней мере, такое впечатление складывается при первом приближении к вопросу.
