Выдача разрешений органа опеки и попечительства на совершение сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, недееспособным и ограниченно дееспособным гражданам

Документы для органов опеки

• Главная



• Документы



• Документы для органов опеки

Список документов необходимый для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи квартиры

На самом деле этот перечень документов требуется не только для купли-продажи, но так же для мены, дарения, определения долей, ренты и пр., где несовершеннолетние дети являются собственниками.

1. Заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.). Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно!
2. Заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14 — летнего возраста.
3. Свидетельство о рождении ребенка, паспорта родителей.
4. Документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке.
5. Справки БТИ об оценочной стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.
6. Экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.
7. Выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники), копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники) или Единый Жилищьный Документ (ЕЖД)
8. Справки о задолженности из ЕИРЦ на все жилые помещения, участвующие в сделке (не обязательно).

Дата и подписи на заявлениях обязательно ставятся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства.ПРИМЕЧАНИЯ:

в отдел опеки и попечительства принимаются заявления от граждан только при предоставлении полного пакета документов по всем жилым площадям, участвующим в сделке;

в отдел опеки и попечительства представляются подлинники всех документов вместе с их копиями;

срок подготовки распорядительных документов – месяц с момента написания заявлений, при этом в качестве уважительных причин для ускорения подготовки распоряжений в расчет не принимаются:

• истекающие сроки представляемых к рассмотрению документов,
• истекающие сроки внесения задатков, залогов за квартиры,
• какие-либо устные или письменные договоренности между сторонами, нотариусами, фирмами и др.

Все документы, поступающие на рассмотрение в отдел опеки и попечительства, не должны иметь просроченные даты выдачи. В указанный перечень документов могут вноситься изменения и дополнения в зависимости от характера сделки.

Образец заявления родителей

Примечание: если дети не являются собственниками в квартире, то разрешение органов опеки и попечительства на сделку с недвижимостью не требуются. Исключением являются случаи, когда при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних.

Статья посвящена особенностям удостоверения нотариусом сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину. Рассмотрены основные требования, которые установлены действующим законодательством и направлены на защиту имущественных прав лиц, не обладающих полной гражданской дееспособностью, а также проблемы, связанные с их толкованием и применением, в том числе на примерах судебной практики. Особенности правового регулирования рассматриваются с позиций наличия в нем публичных начал и выполнения нотариусом правозащитной функции.

Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, обусловлено необходимостью введения публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны в сделке. При этом уязвимость правового положения данных субъектов заключается в том, что в подобного рода ситуациях действия совершаются в относительном противоречии с одним из важнейших принципов гражданского права — принципом диспозитивности. Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. «Действуя своей волей, граждане и юридические лица реализуют свою способность руководить своими действиями для достижения определенных правовых целей. Законодатель придает правовое значение воле лица для возникновения правовых последствий: дефекты в формировании и выражении воли лица могут служить основанием для признания недействительности сделок… Воля формируется на основе интереса лица. Как правило, участники гражданских правоотношений действуют в своих интересах, удовлетворяя тем самым свои потребности» <3>. Отсутствие полной дееспособности лица как участника гражданского оборота влечет необходимость ее восполнения действиями иных субъектов. Вовлечение в сферу имущественных интересов третьих лиц чревато злоупотреблением с их стороны, что может негативно сказаться на правах и интересах не полностью дееспособных лиц.

Безусловно, что целям охраны и защиты прав не полностью дееспособных лиц при восполнении их недостающей дееспособности действиями иных лиц служил и служит институт предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Такое разрешение истребуется и предоставляется с целью контроля за действиями представителей не полностью дееспособных лиц и является публично-правовым проявлением в регулировании данного сегмента гражданско-правовых отношений. Введение в дополнение к данному способу защиты обязательной нотариальной формы распорядительных сделок с имуществом подопечных свидетельствует об усилении публичных начал в регулировании данных отношений. «Принцип публичности в деятельности нотариуса и его правозащитная функция тесно взаимосвязаны. Защищая права и законные интересы граждан и юридических лиц, нотариус тем самым реализует публичный интерес, проявляющийся в создании благоприятных условий для экономической деятельности и гражданского оборота, для стабильной жизни» <4>. На публичный характер нотариальной деятельности также неоднократно указывалось и указывается в постановлениях Конституционного Суда РФ <5> (далее — КС РФ). В соответствии с п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Полагаем, что прямое указание в ст. 163 ГК РФ на необходимость соблюдения при удостоверении сделки правил о нотариате и нотариальной деятельности связывает частноправовые и публично-правовые начала, присутствующие в регулировании формы сделки.

Несмотря на то что в ст. 163 ГК РФ проверка законности раскрывается лишь через указание на отдельный случай проверки прав лица на совершение сделки, при удостоверении сделки с имуществом или с участием несовершеннолетнего на первое место выходит потребность в защите прав несовершеннолетних лиц и лиц, находящихся под опекой. Так, в соответствии со ст. 1 Основ законодательства РФ о нотариате задачей нотариата является защита прав граждан и юридических лиц путем совершения нотариусом нотариальных действий. Действующее российское законодательство содержит целый блок правил, направленных на создание различных уровней защиты прав несовершеннолетних лиц и лиц, находящихся под опекой, как наиболее уязвимых участников гражданского оборота.

Сказанное не умаляет того, что нотариус при удостоверении рассматриваемых сделок обязан проверить соблюдение требований в рамках действующего специального правового режима недвижимого имущества, в том числе в публичных интересах. К таким требованиям относятся правила о письменной форме сделки путем составления единого документа (ст. ст. 160, 434 ГК РФ), о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникающих или прекращающихся на ее основании, и иные требования, предусмотренные действующим законодательством для отдельных видов сделок.

Однако в рамках настоящей статьи хотелось бы остановиться на особенностях удостоверения сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних лиц и лиц, находящихся под опекой, применительно к их особому правовому статусу. Так, при нотариальном удостоверении сделки нотариус должен в первую очередь сосредоточить свое внимание на соблюдении следующих правил:

во-первых, общих гражданско-правовых охранительных требований, закрепленных в первой части ГК РФ (ст. 37 ГК РФ);

во-вторых, специальных норм, направленных на развитие общих правил ст. 37 ГК РФ (ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» <6> (далее — Закон об опеке));

в-третьих, специальных правил, устанавливающих основания и порядок для совершения отчуждательных сделок с недвижимым имуществом подопечных (ст. 20 Закона об опеке).

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Несмотря на то что в данной статье используются термины «опекун» и «попечитель», она в полном объеме распространяет свое действие на осуществление родителями своих полномочий как законных представителей детей, что подтверждается позицией КС РФ. Так, в Определении от 24 сентября 2013 г. N 1280-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Зубовой Таисии Александровны на нарушение ее конституционных прав п. 2 ст. 37 и ст. 250 ГК РФ» КС РФ, анализируя п. 2 ст. 37 ГК РФ, направленный на защиту имущественных прав подопечных, делает вывод о необходимости распространения на осуществление родителями правомочий по управлению имуществом ребенка и на защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в силу абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ правил в отношении распоряжения имуществом подопечного. «Сказанное означает, что все ограничения, которые установлены для совершения сделок с имуществом подопечного, распространяются и на имущество детей, не утративших родительского попечения»

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 28 ГК РФ приведенные правила применяются к действиям законных представителей несовершеннолетних в возрасте от 0 до 14 лет, а также к действиям законных представителей несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Несмотря на отсутствие прямой отсылки в ст. 26 ГК РФ к ст. 37 ГК РФ, такое толкование следует из системного применения норм ст. ст. 26, 37 ГК РФ, а также ст. 60 СК РФ, что подтверждается судебной практикой <8>.

Суть положения п. 2 ст. 37 ГК РФ заключается в том, что при совершении любых действий, которые могут привести к умалению имущества подопечного лица, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. По своей правовой природе данное разрешение относится к разновидности согласий на совершение сделки, предусмотренных п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, носящим характер общей нормы. При этом специальные правила об основаниях и порядке предоставления предварительного разрешения сосредоточены в ст. 21 Закона об опеке. Как можно заключить из буквального толкования данных положений, а также из характера регулируемых ими отношений, речь идет исключительно о такой разновидности согласия, как предварительное согласие (абз. 2 п. 3 ст. 157.1 ГК РФ), что подтверждается и судебной практикой

Особого внимания заслуживает закрепление в действующем законодательстве правовых последствий совершения сделки без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. До момента вступления в законную силу 1 сентября 2008 г. Закона об опеке совершение сделок при отсутствии предварительного разрешения органа опеки и попечительства однозначно влекло их ничтожность (как заключенных в нарушение требований ст. 37 ГК РФ в совокупном применении со ст. 168 ГК РФ в прежней редакции).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ в действующей редакции, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Иным последствием нарушения требования закона является последствие, установленное в п. 4 ст. 21 Закона об опеке, правда, в отношении не всех сделок и иных действий, а только договоров. О необходимости применения именно этого последствия при совершении сделки с такой разновидностью недвижимого имущества несовершеннолетнего, как жилое помещение, прямо указано в ст. 20 Закона об опеке. Так, в п. 3 ст. 20 Закона об опеке установлено, что при обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила ч. 4 ст. 21 Закона об опеке.

Согласно п. 4 ст. 21 Закона об опеке при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случаев, когда такой договор заключен к выгоде подопечного. Таким образом, данное правило представляет собой иное последствие нарушения требования Закона о получении предварительного разрешения, не связанное с недействительностью договора. «Представляется, что такое законодательное решение является крайне неудачным, если не сказать большее, — вредоносным для подопечных, чьи имущественные права в данной ситуации могут быть нарушены»

При этом анализ судебной практики судов общей юрисдикции демонстрирует, что по этой причине либо по инерции совершенная при отсутствии предварительного разрешения органа опеки и попечительства сделка, когда это требуется в силу закона, продолжает признаваться судами ничтожной сделкой со ссылкой на ст. 37 ГК РФ. На наш взгляд, это в большей степени соответствует характеру нарушения, так как здесь налицо посягательство и на публичные интересы, и на права третьих лиц. Хотя формально закон прямо требует возникновения иных правовых последствий.

Вместе с тем в последние два-три года появилась и иная судебная практика, пока еще носящая эпизодический характер. Так, в Апелляционном определении Московского областного суда по делу N 33-11380/2014 указано следующее: «…судебная коллегия также считает необходимым указать на то, что даже если оценивать оспариваемый договор как заключенный не в полной мере с предоставленным органами опеки разрешением, то в силу прямого указания в законе это не приводит к его недействительности. В соответствии с ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи недействительным и применения последствий недействительности сделки у суда не имелось» <11>. Достаточно интересный вывод о правовых последствиях сделан в Апелляционном определении Московского городского суда от 12 сентября 2014 г. N 33-19861: «Последствием совершения сделки (в данном случае заключения кредитного договора) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства является расторжение такого договора по требованию органа опеки и попечительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 21 Закона (за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного), или применение последствий ничтожной сделки (ст. ст. 166 — 168 ГК РФ)»

Различия в основаниях и в последствиях признания договора недействительным и его расторжения должны быть очевидны любому юристу В связи с этим допускать подобную неопределенность в правоприменении, конечно, абсолютно недопустимо. Представляется, что со стороны законодателя оставлять подобную ситуацию без прояснения чревато правовой нестабильностью. Для нотариальной практики это создает серьезные проблемы; перед нотариусами возникает дилемма, связанная с возможностью совершения нотариального действия, с удостоверением договора при отсутствии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Еще одним запретом, проверка соблюдения которого должна иметь место при нотариальном удостоверении сделки, является запрет, установленный в п. 3 ст. 37 ГК РФ. Согласно данной норме опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

В нотариальной практике проверка соблюдения данного правила весьма актуальна. Данный запрет является запретом на совершение определенных видов сделок в связи с особым субъектным составом. При этом следует отметить, что оно сформулировано как универсальное правило, рассчитанное на совершение любых (направленных как на отчуждение, так и на приобретение имущества) сделок законным представителем несовершеннолетнего лица от его имени со своими близкими родственниками или супругом <14>. Например, в одном из разъяснений Минэкономразвития пишет следующее: «Действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того, происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет»

Вместе с тем в последнее время появляется все большее количество примеров судебной практики, где разъясняется, что правило п. 3 ст. 37 ГК РФ должно применяться в совокупности с правилом п. 2 данной статьи <16>. Сказанное означает, что если сделка направлена на увеличение имущественной сферы несовершеннолетнего ребенка, то рассматриваемый запрет не действует, а включается он только в том случае, если сделка связана с распоряжением имуществом, принадлежащим подопечному, т.е. влечет умаление его имущества. Так, в одном из судебных решений указано следующее: «По смыслу статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей условия распоряжения имуществом подопечного, данная правовая норма пресекает всякую возможность нарушения имущественных прав несовершеннолетних со стороны опекуна (попечителя) и его близких родственников. Эта норма материального права не допускает отчуждение родителями несовершеннолетних имущества детей в свою пользу, а также не допускает отчуждение имущества несовершеннолетнего в пользу опекуна или иного заинтересованного в исходе сделки лица. В данном случае сделка заключена родителями несовершеннолетних в интересах своих детей, которые по условиям договора приобретают доли в объекте недвижимого имущества — жилом помещении, следовательно, жилищные права и интересы несовершеннолетних не ущемляются». Аналогичная по сути позиция была высказана в другом судебном решении: «Разрешая спор по существу и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что данная сделка совершена не с имуществом несовершеннолетних, а с жилым помещением, которое им не принадлежало, то есть сделка направлена на приобретение в собственность несовершеннолетних жилого помещения» .

Несмотря на различные позиции по толкованию п. 3 ст. 37 ГК РФ, приведенные выше, тогда, когда сделка направлена на уменьшение имущества подопечного, бесспорно, включается запрет, установленный в п. 3 ст. 37 ГК РФ. Таким образом, при совершении отчуждательных (распорядительных) сделок с имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, находящихся под опекой, нотариус обязан убедиться в том, что при этом не нарушается указанный запрет. В противном случае сделка, имеющая соответствующий порок, признается в силу закона ничтожной как нарушающая права третьих лиц и публичные интересы (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Если положения ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Закона об опеке очень хорошо «знакомы» нотариальной практике, то фактически оказались в «стороне» от внимания нотариального сообщества правила, установленные в ст. 20 Закона об опеке. Так, данная норма содержит в качестве общего правила запрет на отчуждение недвижимого имущества подопечных. Но данное правило знает исключения, перечень которых изложен в п. 1 указанной статьи. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Установление указанных ограничений на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного должно стать основной заботой нотариуса при проверке содержания сделки. Обусловлено это тем, что нарушение требований п. 1 ст. 20 Закона об опеке, установленных специально для защиты имущественных прав подопечных, повлечет ничтожность сделки в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ. При этом наличие предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение такой сделки само по себе не может презюмировать законность ее содержания в данной части или вести к ее конвалидации.

Представляется, что все рассмотренные выше особенности совершения сделки с имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, находящихся под опекой, распространяются и на сделки, которые заключаются с долей в праве на недвижимое имущество, принадлежащей указанным субъектам, тем более что сделки с долями теперь также подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Данный вывод подтверждается судебной практикой. Так, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» разъяснено следующее: «Пункт 1 статьи 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу только недвижимые вещи. Согласно пункту 1 статьи 131 право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Поэтому и общая долевая собственность нескольких лиц на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации. Также в соответствии с правилами части второй статьи 251 и пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит государственной регистрации переход права на долю в праве собственности на недвижимое имущество. Поскольку возникновение общей долевой собственности на недвижимое имущество и переход долей в праве собственности на недвижимость подлежат государственной регистрации, постольку к сделкам с долями в праве собственности на недвижимость применяются правила о сделках с недвижимостью»

В завершение рассмотрения особенностей удостоверения договоров, направленных на распоряжение недвижимым имуществом на условиях опеки, а также на отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетних лиц, остановимся на особенностях закрепления данного правила. На наш взгляд, таких особенностей как минимум две.

Первая, думается, удивила многих. Это размещение нормы о форме сделок в нормативном акте процедурного характера, в предмет ведения которого не входят правила об установлении подобного рода правил. Как следует из наименования Закона («О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), его основной целью является установление порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом данный Закон принимался во исполнение правил, установленных ст. 131 ГК РФ. Так, согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав).

Также в п. 1 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости, где сегодня нашло закрепление рассматриваемого правила, установлено, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Бесспорно, что правила о форме сделки относятся к ведению гражданского законодательства, представляющего собой совокупность нормативных актов материального права. Следует признать обоснованными и верными предложения, сделанные ранее в литературе о необходимости внесения изменения в гражданское законодательство (ст. ст. 161, 163 ГК РФ), предусматривающие обязательное нотариальное удостоверение сделок, направленных на отчуждение имущества с участием несовершеннолетнего . Представляется более логичным и корректным помещение подобных норм в ГК РФ. Имеющееся регулирование, разумеется, не затруднит их применение, но, к сожалению, не свидетельствует о высокой общей правовой культуре и уровне юридической техники.

Вторая особенность состоит в том, что вызывает вопросы сама формулировка правил, помещенных в ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации недвижимости. Согласно данной норме сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Выражение «распоряжение недвижимым имуществом на условиях опеки», на наш взгляд, отличается крайней некорректностью, так как опека — это форма представительства и (или) воспитания, устанавливаемая для защиты прав субъекта, не обладающего полным объемом дееспособности; таковыми являются несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, а также совершеннолетние, признанные судом недееспособными. А потому не может быть ни сделки, ни действий по распоряжению на условиях опеки. Тем более странным было бы предположение, что словосочетание «на условиях опеки» относится к недвижимости, так как такая формулировка полностью лишена смысла. Таким образом, опека не является и не может быть условием совершения субъектом распорядительных действий. Полагаем, что суть данного правила заключается в том, что сделка по распоряжению недвижимостью, принадлежащей лицу, находящемуся под опекой, подлежит нотариальному удостоверению.

Если исходить из подобного утверждения, то любые сделки по распоряжению недвижимым имуществом лица, находящегося под опекой, подлежат заключению в нотариальной форме. Термин «распоряжение» — более широкое понятие по сравнению с термином «отчуждение»; последний является частным случаем распоряжения. Но, помимо прочего, сюда следует отнести и передачу имущества в пользование, и передачу имущества в залог, и раздел имущества, поскольку распоряжение как правомочие собственника означает определение юридической судьбы имущества.

В таком случае из ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации недвижимости должно следовать следующее: если лицо признано недееспособным и находится в связи с этим под опекой либо ребенок не достиг 14-летнего возраста и утратил родительское попечение, в связи с чем также передан под опеку, то любые сделки по распоряжению их имуществом должны быть совершены в нотариальной форме. Кроме того, любая сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего лица, независимо от его возраста, т.е. от 0 до 18 лет, и независимо от наличия или утраты родительского попечения, а также сделка по отчуждению имущества лица, ограниченного в дееспособности, также подлежат нотариальному удостоверению.