Мне несказанно повезло: на меня свалилось наследство. Тетушка вышла замуж и уехала на МПЖ в Крым, а мне подарила свою однушку в Крылатском. Пока я живу с родителями, так как учусь в вузе, и не хочу заморачиваться с бытом. Стал сдавать квартиру знакомым, чтобы копить на будущее. А друзья в один голос советуют сдавать ее не на месяц, а посуточно, говорят, так больше денег получаешь. Но, как я понимаю, это жуткая запара. Подскажите, выгодно ли сдавать на сутки или это все сказки? Интересует: с чего начать, сколько времени потребуется, не приедет ли налоговая? Вадим С.
Сдача квартир посуточно — бизнес для сегодняшней Москвы актуальный и весьма прибыльный. Тем более что «начальный капитал» в виде квартиры в неплохом районе у вас уже есть. Конечно, в этом деле, как в любом другом, есть свои подводные камни. Разобраться, что к чему в сфере краткосрочной аренды, и как она регулируется системой налогообложения, вам помогут подсказки портала наЧас.ру
Нужен ли договор?
Грамотно составленный договор найма дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов.
Краткосрочную аренду жилья не зря сравнивают с минным полем — сделки здесь совершаются часто и быстро, что привлекает в эту сферу немало мошенников. Грамотно составленный договор найма дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов, а в случае того или иного ЧП позволит вам предъявлять претензии и возместить ущерб.
Поэтому при посуточной аренде с каждым гостем обязательно подписывайте договор найма жилого помещения. Чем больше нюансов будет в нем отражено, тем больше шансов, что вы получите квартиру обратно в приличном виде. В договоре должны содержаться:
- Паспортные данные об арендодателе и арендаторе
- Предмет договора с указанием адреса квартиры и времени проживания
- Время заселения и освобождения помещения
- Цена за сутки и за весь период
- Права и обязанности сторон
Пропишите сроки внесения оплаты аренды и коммунальных платежей, назначьте штрафы за просроченные платежи, компенсацию расходов при порче имущества, запретите сдавать квартиру в субаренду. Составьте перечень передаваемого имущества с указанием его стоимости, а также акт приема-передачи квартиры, и только после этого отдавайте ключи.
Можно ли сдавать без договора и какие будут последствия?
Если хозяин сдает квартиру нелегально, то между ним и нанимателем договор заключается по их обоюдному решению. Многие собственники, скрывающиеся от налоговой, пренебрегают заключением документа.
Однако в случае конфликта между хозяином и жильцом отстоять свои интересы в суде каждому из них в данном случае будет невозможно. Сдача квартиры без договора – это риск для обоих участников сделки. В этом документе прописываются права и обязанности сторон, указывается размер арендной платы и иные нюансы, важные как для хозяина, так и для квартиранта.
Плати налоги и не бойся соседей
Если посуточная сдача квартиры стала вашим постоянным бизнесом, то его придется оформить официально.
Сдавать квартиру посуточно и не платить налоги — большое искушение (по некоторым данным, сегодня 98% россиян получают доход от сдачи жилья тайком от государства). Но если посуточная сдача квартиры стала вашим постоянным бизнесом, то его придется оформить официально, особенно если речь идет о нескольких объектах недвижимости.
Практически с любого дохода нужно платить налог — хоть с выигрыша в лотерею, хоть с гонорара за нарисованный логотип. Налоговая не дремлет! Эта служба имеет широкие полномочия для выявления «уклонистов» среди тех, кто сдает квартиры в наем. В один «прекрасный» день налоговики могут нанести визит и вам.
Откуда узнают? Да от недовольных соседей, или от слесаря ЖЭКа, или от участкового, вызванного утихомирить дебош в «интересной» квартире. Кстати, МВД и Федеральная налоговая служба договорились совместно «повышать налоговую дисциплину» россиян. Налоговики могут получить нужные им сведения из банка, куда арендодателю приходят платежи за краткосрочную аренду, сотрудники даже сами могут «снять» жилье в наем, прикинувшись туристами. Порой «сдают» хозяина и сами арендаторы, если тот не соглашается на какие-то их условия.
Поэтому лучше легализоваться. Иначе вы превратитесь в представителя теневого бизнеса и можете в одночасье стать фигурантом уголовного дела. Заплатить штраф до 300 тысяч рублей, а то и угодить за решетку на срок до 1 года вполне реально при злостном нарушении требований системы налогообложения — если собственник три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тысяч рублей (статья 198 УК РФ).
Но чаще всего «уклонистов» привлекают к административной ответственности и выплате основной суммы долга, штрафа и пени. Взыскать эти деньги можно только в судебном порядке. Штраф составит 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), а если суд докажет, что гражданин уклонялся от уплаты умышлено, то 40%. Штраф за непредставление налоговой декларации равен 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, пеня — 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.
При повторном нарушении штрафы придется оплатить в двойном размере. Несколько лет назад суд Москвы приговорил собственника за неуплату налогов к штрафу в 100 тысяч рублей.
Куда обращаться, если собственники сдают жилье незаконно?
Чаще всего жалобы на незаконную аренду недвижимости подаются по причине нарушения общественного покоя жильцами. Квартиранты шумят, хулиганят или ходят по подъезду в нетрезвом виде – соседство с такими гражданами не понравится никому. Куда же обратиться с жалобой?
- К участковому. Жалобу лучше всего оформить в письменном виде, чтобы сотрудник органов провел официальную проверку квартиры, выявил нарушения и прислал ответ на заявление.
- Роспотребнадзор. В данную инстанцию стоит обращаться в том случае, если по соседству живут нечистоплотные квартиранты. Неприятный запах из квартиры или несоблюдение порядка на лестничной площадке – повод пойти именно в Роспотребнадзор.
- В ГУВМ МВД (миграционная служба) следует писать жалобу в том случае, если на жилплощади проживают лица без регистрации.
- Налоговая служба также реагирует на обращения граждан, жалующихся на собственников, сдающих незаконно жилье в наем.
- В прокуратуру. Идти в этот орган целесообразно только в том случае, если иные инстанции не отреагировали на обращение, а у заявителя имеются доказательства нарушения владельцем недвижимости закона. Основными доказательствами являются договор аренды, расписка о получении денег за проживание, видео и фотоматериалы.
Сколько «стоят» недоимки?
За умышленную неуплату придется раскошелиться.
Юрист Сергей Болдин, который тоже сдает жилье в Москве, советует делать это «в белую». А для убедительности предлагает посчитать размер всех штрафных санкций. Допустим, в 2021 году вы получали со своей квартиры в среднем по 30 000 рублей в месяц (возьмем по минимуму) — за год выходит 360 тысяч рублей. С них нужно заплатить НДФЛ: 13% составит 46 800 рублей. До 30 апреля 2021 года вы должны были подать налоговую декларацию, а до 15 июля — перечислить сумму налога в бюджет.
Не заплатили? Если налоговая инспекция 15 июля каждого года выявит нарушение, то просрочка представления декларации составит 15 месяцев. Штраф за это считают так: 5% × 46 800 рублей × 15 месяцев = 35 100 рублей. Поскольку сумма превышает 30% от суммы неуплаченного налога (ст. 75 НК РФ), штраф составит 30%, то есть 14 040 рублей. За умышленную неуплату заплатите еще 40% (18 720 рублей) плюс пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки. И, конечно, сам налог — 46 800 рублей. Итого вы потеряете свыше 80 тысяч рублей, причем сумма штрафа будет расти с каждым днем неуплаты.
Не думайте, что на подачу налоговой декларации придется потратить кучу времени — заполнить документ можно в личном кабинете на сайте ФНС или через портал Госуслуг (для этого понадобится электронная подпись).
Как налоговая боролась с неофициальными арендодателями?
ФНС осуществляет проверки по договорам аренды, зафиксированным в реестре. Как результат, большинство тайно сдающих квартиры граждан начало оформлять договор сроком на 11 месяцев, а такой документ не требует государственной регистрации. По истечении его срока действия попросту заключался новый договор на тот же срок. Конечно, это не освобождало арендодателя от обязанностей уплачивать налоги, но выявить его становилось гораздо сложнее.
Некоторое время назад ФНС начала разыскивать арендодателей через квартиросъемщиков-мигрантов, с помощью информационных баз сначала Федеральной миграционной службы, а впоследствии — Управления по вопросам миграции. В итоге мигранты начали становиться на регистрацию по «специальным» адресам.
Наконец, пришло время для очередной части сериала. В конце прошлого года Министерство финансов предложило методические рекомендации, направленные на повышение эффективности сбора НДФЛ. На сегодняшний день данные рекомендации начинают активно работать.
Варианты налогообложения
Первый вариант
Для сдачи квартир в аренду предусмотрено четыре системы налогообложения. Самая распространенная — собственник заключает с жильцами договор как физическое лицо и платит НДФЛ в размере 13% от суммы полученного дохода. Подавать декларацию о доходах необходимо до 30 апреля следующего года, платить налог — до 15 июля следующего года.
Если вы, к примеру, в этом году сдавали свое жилье в краткосрочную аренду за 3000 рублей в сутки, а заселение составило в среднем 18 дней в месяц, то за год набежит 648 тысяч рублей. Умножьте на 13% — и получите сумму НДФЛ, которую необходимо заплатить: 648 000 × 13% = 84 240 рублей.
Второй вариант
Арендодатель может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) и выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). В этом случае налоговая ставка равна 6%. Система «доходы минус расходы» со ставкой 15% для арендодателей невыгодна.
ИП должен раз в год уплачивать страховые взносы (5 840 рублей в год), взносы в пенсионный фонд и в фонд обязательного медицинского страхования (26 545 рублей). Их размер не зависит от того, получили вы в этом году прибыль или нет. Если годовой доход ИП превышает 300 тысяч рублей, предпринимателю придется направить в пенсионный фонд еще 1% от суммы дохода. Если же ваше ИП не имеет штата сотрудников, то вы вправе вычесть из налога сумму страховых взносов. А если взносы превысили налог, его можно не оплачивать.
К примеру, в месяц вам удается заработать на сдаче квартиры 40 000 рублей, в год выходит 480 000. Как ИП вам нужно уплатить взносы на сумму 34 185 рублей. Налоги (6% от 480 000 рублей) составят 24 000 рублей, и их не нужно платить! Ведь это меньше суммы страховых взносов. То есть, как ИП вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 рублей.
Юристы подчеркивают, что у перехода на УСН есть несомненные плюсы: пока выплаты поступают в Пенсионный фонд, вам начисляется трудовой стаж; если вы перестанете сдавать квартиру, ИП можно быстро закрыть. Но есть и минусы. Так, вам придется каждый квартал уплачивать авансовые платежи по налогу (последний — не позднее 30 апреля), страховые взносы платить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.
Предпринимателю нужно будет каждый налоговый год заводить и вести книгу учета доходов и расходов, заказать печать и штамп, приобрести кассовый аппарат (около 10000 рублей), открыть лицевой счет в банке.
Кроме того, квартира, которую сдает в аренду индивидуальный предприниматель, используется в коммерческих целях, и вы, собственник, не сможете ее продать как физическое лицо. А, получив доход от ее продажи, вам нельзя будет использовать никаких имущественных налоговых вычетов, поясняет юрист Диана Маклозян.
Зарегистрировать ИП можно в любом филиале МФЦ. В пакет документов входят: паспорт, ИНН, заявление по форме № 21001 плюс квитанция об уплате госпошлины.
Третий вариант
Если у вас сдается лишь одна квартира, вы как ИП можете купить патент — в этом случае собственник уплачивает фиксированный налог единовременно. Его размер зависит от площади квартиры и ее расположения (рассчитать его, а также воспользоваться пошаговой инструкцией по получению патента можно на сайте ФНС).
Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.
Годовой патент, к примеру, на квартиру до 50 квадратных метров в Крылатском стоит 18 000 плюс неизменные для ИП 36 238 рублей страховых взносов. Учет доходов нужно вести в специальной «патентной» книге. Минусы этого варианта — такие же, как и у ИП на «упрощенке».
Как составляют договор, если квартира сдается с мебелью
Мебели, технике и любому другому имуществу следует уделить отдельное внимание. В общем порядке нужно отразить:
- что конкретно находилось в квартире на момент ее передачи съемщикам;
- состояние имущества (в том числе и ремонта).
То есть, если в документе четко указано, что в комнате стоит кровать, телевизор, шкаф, стол и компьютерное кресло, а на момент проверки хозяевами жилья телевизора не оказалось, можно законно потребовать заплатить за кражу (потерю или поломку) или возместить это другим образом.
Это упростит разрешение конфликта при потере или порче вещей.
С другой стороны – это защитит и съемщиков, потому что хозяин не сможет потребовать от них возмещения средств за сломанный стул, который был поломан изначально.
Для этого в документе отдельным пунктом указывается список имущества. Необходимо обозначить все предметы дома (можно просто перечислить), за которые арендаторы будут нести ответственность, указать их состояние.
Статус самозанятого не подойдет
С первого января 2021 года в Москве у арендодателей появился еще один способ честного заработка — налог на профессиональный доход, или статус самозанятого. В этом случае арендодатель платит налог с дохода за сдачу жилья всего 4%. Он освобожден от дополнительных взносов, бумажной волокиты, составления отчетов и деклараций. Увы, если вы сдаете жилплощадь посуточно, то эта схема вам не подходит. Придется воспользоваться вариантом с НДФЛ или платить 6% в качестве ИП.
Москвичи, занимающиеся бизнесом в сфере краткосрочной аренды жилья, утверждают: если правильно организовать работу и не вступать в «контры» с налоговым законодательством, за пару лет можно заработать еще на одну квартиру и расширить свой проект.
Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру
Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.
Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.
Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.
Сумма депозита может рассчитываться так:
- соответствовать месячной оплате аренды;
- высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).
Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.
Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.
Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.
То есть, указывается размер депозита, его цель (гарантия сохранения имущества), в каком случае он будет удержан хозяином и в каком размере, сколько арендатор уже отдал собственнику и в какой форме (например, перевел на карту или отдал наличными).
Можно ли?
В законе нет прямых запретов на совершение такой сделки. Однако есть требование о заключении письменного договора аренды (найма) статья 674 ГК. К тому же, существует такое понятие, как обременение квартиры, к которому относится наем квартиры на срок более года. Обременение квартиры подлежит обязательной государственной регистрации. Понятно, что доказать существование такой сделки очень сложно.
Теперь вы знаете, можно ли сдавать жилье без договора аренды.
Права и ответственность квартиросъемщика
Все права и ответственности оговариваются в договоре аренды (найма) и начинают действовать с его подписания. Устные условия сделки могут держаться только на честном слове квартиросъемщика и его совести.
Он может испортить имущество, не заплатить по коммунальным счетам, либо залить соседей и доказать это владелец квартиры не сможет, как и сам факт того, что между ними существует договор. Все, что случается с имуществом остается в зоне ответственности владельца.
Также и прав у квартирантов ровно столько, сколько совести у владельца. Без оформления договора нанимателя могут выгнать из квартиры в любой момент, не возвращая заплаченных вперед денег. И он тоже не сможет доказать, что его обманули.
Квартиросъемщик может стать жертвой аферистов, которые под видом собственника возьмут с него деньги вперед за несколько месяцев, а вскоре появится владелец, у которого мошенники сняли жилье на месяц. Как решится ситуация в таком случае, неизвестно, потому что доказать факт мошенничества будет очень сложно.
Важно! Перед законом участники устного договора не имеют никаких прав и не несут никакой ответственности.
Теперь вам известно о правах квартиросъемщика без соглашения о найме жилья.
В каком случае соглашение составлять необязательно?
По закону необходимо платит налог, для этого нужно письменное оформление договора для сдачи квартиры. Поэтому предоставление жилья в пользование без договора возможно только на безвозмездной основе.
Также может быть полезной такая информация на тему аренды квартиры:
- Что делать, если нужно сдать квартиру иностранцам?
- Всё о том, как сдавать квартиру посуточно: с чего начать, как найти квартирантов и заключить договор по образцу?
- Как сдать квартиру в аренду правильно — самостоятельно или через агентство риэлторов?
- Как сдать квартиру в аренду самостоятельно?
- Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку и на каких условиях?
- Сдача квартиры в аренду.
