Обязательна ли процедура выверения границ, иначе говоря, межевание дачного участка обязательно или нет? И если обязательно, то за чей счёт этот банкет? Народ (дачники) давно привыкли, что любые административные инициативы государство стремится реализовать за их счет. Более того, делает подобные действия безальтернативными, когда сохранение статус-кво становится невозможным без очередного «переоформления».
Для садового некоммерческого товарищества справедливый раздел собственности между его партнёрами (а именно, земельных площадей) является залогом долгосрочных хороших соседских отношений. На самом деле, всё намного глубже и речь идёт о соблюдении права собственности на землю. Соблюдение этого права контролирует закон.
Государство генерирует огромную проблему, связанную с безусловностью прав собственности. Складывается ситуация, при которой собственник хочет продать свой участок, а не может. В некоторых случаях даже и передать по наследству нет возможности. Право собственности плавно становится условным
Зачем межевать садовый участок
Если одним словом, то это нужно для личного спокойствия! Земельная площадь – такое дело. Ты всегда чувствуешь себя хозяином на собственном участке… до тех пор, пока кто-нибудь не подойдёт и не попросит тебя убраться с его земли. Это чревато тяжбой. Но ведь её можно избежать. Для этого нужно документально оформить границу надела.
data-matched-content-ui-type=»text_card»
Кроме того, существуют и другие причины:
- В случае, если с земельным участком предполагается совершать какие-либо юридические действия (вроде дарения или продажи), то понадобится подтвердить право собственности (или приватизации). По современным правилам невозможно получить выписку о состоянии имущества без проведения межевания.
- Если несколько лет собственник не пользовался участком земли и даже не посещал его. А затем приехал и увидел, что значительная его часть используется соседом (например, под картошку). Тогда единственный способ цивилизованного решения вопроса – это процедура межевания и разбирательство на основе её результатов с «захватчиком». Сначала по-хорошему, ну, а если не получится, то тогда в суде).
Однако процедура способна дать и некоторые преимущества, выгоды тем, кто проведёт её самостоятельно:
- Существенно упрощается получение разрешения на ИЖС. Тогда с точки зрения закона есть уверенность, что сформированная капитальная постройка на момент строительства не затрагивает ничьих интересов. В противном случае придётся прикладывать полную историю: кто владел, когда, плюс предоставить историю карт.
- Даёт законное (!!!) право осуществить так называемые «прирезки» (в размере до 10% от имеющегося участка) за счёт земель, которые никому не принадлежат. И не являются запрещёнными для ИЖС.
К тому же, если межевание не произведено, то ФНС рассылает собственникам таких участков уведомления о необходимости постановки данных «территорий» на учёт, как объектов потенциального налогообложения.
Для чего нужно межевание
Многие владельцы земли спокойно живут и без проведения межевания.
Из-за дороговизны и сложности процедуры многие на нее не решаются без крайней необходимости.
Тем не менее, имеется список ситуаций, при которых межевание нужно будет провести:
- для продажи или дарения участка;
- для сдачи участка в аренду;
- для организации на участке капитального строительства (причем не обязательно дома, речь может идти о пристройке или бане);
- во время споров с соседями о принадлежности определенных участков земли;
- при разделении или объединении нескольких участков;
- при выделении земли из участка коллективной собственности.
При территориальном споре с соседями проведение профессионального геодезического изыскания является, пожалуй, самым эффективным способом разрешить конфликт.
При возведении любых построек, особенно, долговременных, также желательно произвести межевание, иначе можно ненароком выйти за границы участка – а это грозит серьезными штрафами и значительной нервотрепкой.
Когда производить необязательно
Итак, межевание земель общего пользования в садоводческом товариществе – процедура полезная и в некоторых случаях даже чреватая некоторыми бонусами. Однако существуют случаи, когда это административное действие является избыточным:
- Не требуется для тех земельных наделов, которые поставлены на учёт по результатам «дачной амнистии». Амнистия производится уже на основе данных топографической съемки, а потому ещё раз «столбить» пределы своего легализованного «самозахвата» от новоявленных собственников не требуется.
- Не требуют межевания также и подсобные и дачные участки.
- А кроме того, прохождение это процедуры не требуется от тех пользователей земельных наделов, которые обладают не правом собственности на них, а владеют ими пожизненно и безвозмездно. Правда, в случае если на этот участок будут покушаться соседи, то документы о межевании суд (к примеру, если дело дойдет до суда) будет требовать с соседей. В данном случае лучше подстраховаться и процедуру всё-таки провести (благо, не запрещено).
Законодательное регулирование вопроса
После детального исследования данного вопроса можно сделать вывод, что данная процедура в отношении дачной территории является довольно таки серьёзным и относительно обязательным к реализации шагом.
Более того, «обязательным» и желательным к воплощению в реальность этот процесс делают и некоторые законодательные акты:
- Статья 218 Федерального закона (в этом акте повествуется о порядке регистрации недвижимости);
- Статья 221 Федерального закона (данный документ включает в себя порядок кадастрового учёта так называемых обособленных территорий);
- Пособие, напечатанное Росземкадастром (в него в виде небольшой книги имеется вся необходимая информация о порядке и принципах произведения межевания дачного участка).
Кто должен осуществлять процедуру
Перед покупкой участка следует уделить внимание тому, провел ли продавец должное межевание земельного участка СНТ (т.е. корректно ли у него оформлены все документы). Если нет, но вы все равно заключаете сделку, то все проблемы с соседями по спорной собственности автоматически переходят на вас.
Также не следует полагать, что вопросом подтверждения границ вашего участка обязано заниматься товарищество в лице его администрации – это дели исключительно собственника конкретной территории.
И наконец, следует помнить, что составлять межевой план имеет право только кадастровый инженер. У него должны быть лицензия и допуск. Иначе план будет признан недействительным.
Что включает в себя процедура
Согласно тому же вышеупомянутому Пособию, такой термин как «межевание участка» представляет из себя следующую формулировку: процесс по установке чётко обусловленных границ территории дачи. Иными словами, осуществив данную операцию, у Вас, помимо устных договоренностей, к примеру с соседями, будет «на руках» письменное (нотариально заверенное) подтверждение тому, что эксплуатируемая вами территория ваша и ничья больше.
После того, как процесс будет произведен, информация о данной операции будет тут же внесена в Единый государственный реестр недвижимости, что необходимо для последующей выдачи землевладений другим гражданам.
Стоит знать, что своевременно не позаботившись о внесении новоиспечённых данных в ЕГРН, в дальнейшем вас могут ожидать проблемы:
- Часть вашей земли (огорода) могут «приписать» соседям, чего никогда не случится, если в реестре будут данные о проведенном вами межевании;
- Вы не сможете вступить в право собственности (купить дом, дачу), пока на её территории не будет проведено это так называемое межевание (согласно действующему законодательству РФ, которое набирало юридической силы 1 января 2021 года);
Если есть садоводческая книжка
Садоводческая книжка является документом-свидетельством того, что вы являетесь ответственным пользователем земельного надела в пределах СНТ. Главная черта такого пользования состоит в том, что непосредственно собственником земли вы не являетесь. Поэтому здесь возможны варианты:
- Вы и дальше решаете остаться пользователем надела. Однако с землей в этом случае невозможны никакие сделки, её нельзя будет ни купить, ни продать, ни подарить.
- Вы намереваетесь приватизировать землю. В этом случае (просто для совершения этого действия) вам необходимо будет произвести работы по определению границ.
Сроки
Определённых сроков назвать нельзя, ведь если вы, к примеру, предоставите неполный спектр документов, ваша «заявка», что не странно, потребует дополнительных проверок, а это — время. В среднем же, согласно статистическим данным, кадастровый инженер проводит межевание через 7 — 14 дней после обращения в Росреестр.
Будет уместно вспомнить и о ценовой стороне данного вопроса.
Так, услуги Федерального кадастрового органа являются не бесплатными: в зависимости от местонахождения вашего участка, стоимость процедуры составит около 2000 – 5000 рублей.
Земли общего пользования в СТ
Как уже упоминалось выше, закон позволяет производить «прирезку» не принадлежащих никому земель общего пользования при осуществлении межевания расположенного рядом участка. Норматив для межевания ЗОП – не более 10% от площади участка.
Какие земли не могут быть «прирезаны»:
- Участки заповедных территорий.
- Территории общего пользования (например, дороги).
- Площади, отводимые, как охранные при прокладке коммуникаций (например, газопровода или электрокабеля).
Если участок стоит на учете
Многие собственники участков полагают, что наличие кадастрового паспорта, в котором содержатся данные по границам, исключает процедуру межевания.
При получении кадастровых паспортов в разные периоды процедура межевания проводилась не всегда, в связи с этим хоть такой документ будет иметься в наличии, но та информация, которая будет относиться к границам участка, будет не актуальна или не действительна.
При наличии паспорта межевание требуется:
- Если межевания проводилось, но без учета требований ЗК РФ (действующих на данный момент);
- Если после процедуры межевания площадь участка или его конфигурация была изменена;
- Если планируется осуществление сделки, а паспорт был оформлен 5 лет назад и ранее.
Особенности измерения участка в СНТ
Первый и самый главный вопрос, который волнует тех, кто собрался провести процедуру межевания участка СНТ: должны ли при этом присутствовать соседи? Ответ: соседей нужно уведомить о назначении процедуры межевания с указанием времени её проведения. Это должно подтверждаться документально. Либо это бланк заказного уведомления, либо телеграмма, но на руках у того, кто уведомляет должно остаться подтверждение об информировании заинтересованных сторон. Далее соседи могут явиться на процедуру или же отсутствовать на ней – это не играет роли для ее результатов, а также не может служить основанием для её отмены.
Но вот если соседи уведомлены не были, то это как раз может являться основанием для отмены результатов процедуры межевания!
Кадастровый инженер:
- Осуществляет промеры границ.
- Определяет точные географические координаты вершин углов на плане.
- Определяет площадь надела.
- Составляет и предоставляет собственнику чертеж земельного участка.
Действия кадастрового инженера актируются. Акт подписывается:
- Тем, кто владеет землёй (присутствует обязательно).
- Представителем администрации (присутствие по-возможности).
- Соседи (присутствие по возможности).
- Сам кадастровый инженер.
На основании данной процедуры составляется межевой план.
Стоимость услуги
Раньше была безвозмездной, на сегодняшний день такая услуга стоит определенную сумму. Чтобы произвести данную процедуру необходимо обратиться к кадастровым инженерам, которые есть в каждом городе. Такие люди занимаются вневедомственной деятельностью, а значит и цену устанавливают самостоятельно.
Чтобы получить наименьшую стоимость услуги необходимо обратиться в городские службы, но тогда придется ждать инженера определенное время, так как обычно существует очередь. На ценовую политику влияет не только стоимость участка, но и территориальное расположение и к какой категории относится. В среднем такая услуга составляет от двух до пятнадцати тысяч рублей. Но необходимо составить еще и технический план, который также стоит денег, а точнее около четырех тысяч рублей, также придется оплатить типографическую съёмку примерно за тысячу рублей.
В некоторых случаях такую услугу можно получить абсолютно бесплатно, но это случается крайне редко. Например, при проведении аукционных торгов при выкупе участка или аренде, государство оплачивает межевание. Если участок земли попал в зону комплексных кадастровых работ. Также можно попасть в федеральные мероприятия, которые занимаются уменьшением неучтенных земель.
Какая документация необходима
Для того, чтобы на ваш участок пришёл кадастровый инженер, вам следует подготовить и предъявить ему:
- Свидетельство о праве собственности (достаточно копии) или же договора дарения. Проще говоря, нужен правоустанавливающий документ о вашем праве на данный участок.
Сейчас много сервисов, которые помогают гражданам вскрыть двери, если они забыли ключи. Разумеется, у тех, кто забыл, как правило, нет при себе никаких документов об их праве собственности на квартиру. Но они обязательно понадобятся, когда дверь будет открыта (иначе мастер просто вызовет милицию). В случае с межеванием логика та же: запрещено делать межевание чужого участка!
- Требуется предъявить паспорт.
Для получения готового межевого плана вам потребуется предоставить:
- Генплан СНТ (ксерокопию).
- Свидетельство на СНТ (копию) – доказательство, что данный земельный надел действительно находится на территории СНТ.
- Протокол собрания садоводов (копию) – подтверждение действительности подписи председателя СНТ.
- Выписку из ЕГРЮЛ СНТ (копию).
Федеральный Закон 447-ФЗ от 22.12.2014 года
Федеральный закон РФ № 447 «О внесении изменений в закон «О госкадастре недвижимости» был принят в конце 2014 года, последние редакции — в 2021 году. Речь идет о поправках в правовом акте, который был издан в 2007 году, ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости».
Изменения
В правовое постановление, которое регулирует кадастровую деятельность, были внесены следующие изменения:
- Уменьшились сроки постановки на кадастровый учет с 10 до 3 дней.
- Упорядочена система исправления ошибок в кадастре.
- Новая глава (гл.4.1) посвящена комплексным кадастровым работам. Это бесплатные работы, которые выполняются на территории кадастрового квартала или нескольких смежных.
- Срок государственной регистрации права сократился до 10 дней.
Все изменения были выработаны после анализа кадастровой деятельности за предыдущие годы. Они направлены на улучшение эффективности кадастрового учета.
Является ли определение границ обязательной процедурой
Межевание не является обязательной процедурой.
Есть ряд дачных участков в СНТ, которые не были размежеваны, но стоят на кадастровом учете.
На такие участки оформлено право собственности. В этом случае их можно продать, не проводя дополнительного определения границ.
Межевание делают также при спорных границах с соседями.
Перед продажей кому-либо собственного земельного участка не обязательно проводить межевание. Но нужно понимать, что эта процедура повысит рыночную цену вашего надела.
Коллективное межевание участков в СНТ
Коллективное межевание отличается от индивидуального только числом присутствующих. Проведение границ какого-то одного участка, безусловно, затрагивает интересы соседей (которым тоже бы, не грех, провести межевание собственной территории). И именно здесь случаются казусы, связанные с уведомлением заинтересованных сторон о проводимой процедуре межевания.
По закону уведомление должно быть отправлено с документальным подтверждением (заказным письмом либо телеграммой). Но зачастую так случается, что владельца-соседа просто не найти – письмо возвращается с формулировкой, что абонент выбыл…
В этом случае требуется подавать объявление в газету (о проведении согласования). После публикации должно пройти не менее 1 календарного месяца. После этого можно назначать дату прихода кадастрового инженера. Только при такой последовательности действий есть шанс избежать дальнейшего обжалования результатов межевания внезапно появившимися соседями.
Преимущества межевания
Проведение этой процедуры дает владельцу участка сразу несколько преимуществ:
- Полная независимость. Хозяин земли может ощутить себя по-настоящему хозяином, он сможет распоряжаться участком по своему усмотрению без разрешения совладельцев.
- Защищенность. На отмежеванный участок земли никто не сможет покуситься.
- Территория полностью защищена от чужих притязаний.
- Узаконивание присвоенной территории. По закону, владелец участка может увеличить свою территорию на 10% за счет ничейной земли. Это не будет считаться самовольным захватом, а всего лишь уточнением границ и корректировкой площади участка. Правда, с увеличением размера участка увеличатся и расходы на его содержание – но это уже другая история.
- Межевание бывает полезно провести для обеспечения собственной безопасности, например, если в населенном пункте начинается массовое строительство и отчуждение земли.
- Без документов на руках гражданин не будете являться собственником земли, даже если прожил на ней множество лет. Не будет являться аргументом и дарение, наследование земли.
Если границы не установлены, такой жилец считается самовольным захватчиком территории, и соседи или муниципалитет могут их без затруднений отобрать.
Так, в период «дачной амнистии» многие пенсионеры становились жертвами произвола своих собственных соседей, которые массово переписывали на свое имя огромные участки земли. Затем они либо лишались насиженных мест, либо неожиданно становились арендаторами на собственном участке.
Проведение межевания гарантирует неприкосновенность земли и страхует ото всех непредвиденных ситуаций.
Резюме
Межевание является достаточно необременительной процедурой. Да, она требует некоторых действий со стороны собственника:
- Нужно найти адреса соседей.
- Нужно забронировать время прихода кадастрового инженера (лучше через 3 месяца с текущей даты).
- Нужно послать заказные письма, в которых вы уведомляете соседей о межевании.
- Когда и если некоторые письма вернутся без ответа, то сразу же нужно подать объявление в газету (с призывом ненайденного соседа посетить процедуру межевания). Именно для этого рекомендуется назначать дату прихода инженера не ранее, чем через 3 месяца с текущего момента.
- Произвести межевание и получить правоустанавливающие документы.
Хоть действий и много, но все они разнесены во времени, поэтому нельзя говорить о «напряжности» процедуры. К тому же в конце вас ожидает приз – государственное признание за вами прав собственности на земельный участок, закрепленных указанием координат участка на поверхности планеты Земля.
Какие документы нужны
Для начала, будет логично рассказать о том, куда стоит подавать документы, которые послужат «стартом» для начала процедуры по определению четких границ территории вашего загородного дома.
Итак, решив, что необходимо придать вашей собственности над участком ещё больше юридической силы, вы должны обратится с соответствующим заявлением в Росреестр (ближайшее территориальное отделение), прикрепив к нему такие документы:
- Выписка из кадастрового реестра о том, что в вашей собственности действительно имеется дачный участок, который и выступает предметом межевания;
- Документ, подтверждающий, что вы являетесь полноправным и единственным собственником недвижимости (домовая книга, выписка и Единого реестра недвижимости);
- Документ, в котором будет иметь место перечень координат геодезических знаков, если таковы были ранее размещены на землях, ныне принадлежащих вам;
- Поименный список граждан Российский Федерации (себя не вписывать), которые заинтересованы в получении справки о проведенном межевании (по стандарту, зачастую вписывают лиц, которые являются ближайшими родственниками (муж/жена, сын/дочь, отец/мать).
Тут стоит отметить, что чем более обширная и достоверная информация будет предоставлена, тем меньше времени понадобится сотрудникам Росреестра на проверку данных и отправку к вам на дом соответствующего специалиста для начала работы на вашем дачном участке.
К сожалению, на этом все не закончено. После приезда кадастрового инженера, с ним также перед началом процесса необходимо будет заключить договор, прикрепить к которому с вашей стороны придётся:
- Заявление в свободной форме на оказание им услуг;
- Задание на проведение работ (форма стандартная, заполненная на основании ранее предоставленных вами данных. Вы должны проверить правильность информации и поставить подпись);
- Копия вашего паспорта гражданина Российской Федерации;
- Снова необходимо прикрепить выписку из Единого реестра недвижимости;
- Справка о том, есть ли на территории загородного дома капитальные постройки (как компромисс, вместо этой справки можно предоставить копию домой книги).
Теперь, договор непосредственно с «рабочим» может быть заключён, ну а сами работы — начаты.
