Основные положения Закона №214-ФЗ
Итак, разберемся — что такое ФЗ 214, чем он защищает дольщиков? Данный Федеральный закон регламентирует правовые и финансовые взаимоотношения застройщиков и дольщиков. Особенность 214 ФЗ: правовая составляющая отношений между дольщиками и застройщиком основана на подписании между сторонами договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости. Подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в Росреестре документ дает право в дальнейшем на получение дольщиком купленной недвижимости в собственность. Право собственности на готовую квартиру, машино-место и т.п. передается ему только после сдачи здания в эксплуатацию.
Если дольщики обнаруживают, что девелопер привлекает их деньги неправомерно, они имеют право для истребования не только вложенных в строительство дома собственных средств, но и понесенных в результате неправомерных действий застройщика убытков. Также участники долевого строительства могут потребовать от застройщика уплаты процентов в соответствии с ключевой ставкой ЦБ РФ, причем в двойном размере.
Гарантирует ли 214 ФЗ защиту дольщика?
Более десяти лет действия Федерального закона показали, что он реально работает, обеспечивая полноценную защиту дольщиков от ранее используемых застройщиками мошеннических и серых схем продажи квартир в новостройках. Приобретение квартиры по ДДУ в соответствии с 214 ФЗ дает гарантии застройщика, что оплаченное дольщиком жилье достанется только ему, а не будет перепродано кому-то другому.
Также ФЗ 214 дает гарантии по защите прав дольщиков при наступлении непредвиденных обстоятельств, в частности, — при банкротстве застройщика. В этом случае дольщик может рассчитывать на возврат денежных средств или передачу готовой недвижимости. Безусловно, это является важной, но далеко не единственной гарантией, которую получает дольщик.
Список застройщиков по требованиям закона 214-ФЗ
Строительные компании, привлекающие денежные средства в долевое строительство, должны отвечать определенным требованиям. Контроль над застройщиками осуществляется на основе закона №214-ФЗ.
Именно в статье 23.1 закреплено положение о едином перечне застройщиков, как систематизированном источнике информации о компаниях, которые соответствуют всем предъявляемым требованиям. Список застройщиков по 214 фз позволяет удостовериться в том, что строительная компания вообще может привлекать денежные средства на основе договора участия в долевом строительстве.
С одной стороны перечень необходим контролирующим органам, для надзора за деятельностью застройщиков, а с другой стороны, с помощью этого списка и сами участники ДДУ могут проверить строительную компанию и получить о ней достоверную информацию.
Наши кейсы
- Взыскано: 14 500 000 руб.
Как застройщик «Маяк» заплатил 14,5 млн. руб. за развязанную им войну Подробнее - Включение в реестр о передаче жилья
Как мы побороли конкурсного управляющего и включились в реестр Подробнее
- Взыскано: 2 260 000 руб.
Как мы выжали 2 260 000 рублей из кривых оконных профилей с застройщика «ЛСР Объект-М» Подробнее
- Взыскано: 1 634 800 руб.
Взыскали 1,6 млн рублей (206%) за недостатки в отделке квартиры по ДДУ с «ФСК «Лидер» Подробнее
- Инвестирование не рекомендовано
Как мы сохранили клиенту 14 665 500 руб. инвестиций Подробнее
- Взыскано: 898 735 руб.
Застройщик «Лотан» заплатил дольщику 274% от рыночной стоимости устранения недостатков Подробнее
- Взыскано: 2 415 243 руб.
Как дольщик получил 2,4 млн. руб. от «СтартСК» на соглашении о расторжении ДДУ Подробнее
- Взыскано: 1 180 500 руб.
Суд взыскал 537% от стоимости устранения недостатков с «ПИК-Регион» Подробнее
- Взыскано: 21 394 502 руб.
Как получить 21 млн. руб. при расторжении договора на объект, стоимостью 9 млн. Подробнее
- Взыскано: 2 200 000 руб.
Взыскание 2 200 000 рублей с «БМ-Строй» за некачественный ремонт в квартире Подробнее
- Инвестирование не рекомендовано
Как анализ контрагента помог спасти 3 385 679 руб. Подробнее
- Взыскано: 641 094 руб.
Взыскали более 215% от стоимости устранения недостатков с застройщика «Лотан» Подробнее
Все кейсы
Что дает 214 ФЗ дольщикам?
Как именно новый закон защищает дольщиков? Чтобы иметь возможность привлекать на строительство дома или здания деньги граждан, застройщик должен иметь в собственности или аренде (субаренде) земельный участок, а также разрешение на строительство. Кроме того, застройщик обязан опубликовать в единой информационной системе жилищного строительства проектную декларацию на этот объект. Помимо этого, к застройщику предъявляются следующие обязательные требования:
- Руководитель, главный бухгалтер или владелец компании — застройщика не должны иметь непогашенную судимость за преступления в сфере экономики или против государственной власти.
- Девелопер не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства.
- Он не должен присутствовать в реестре недобросовестных поставщиков и участников по земельным аукционам.
- Обязательно наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы.
Данные условия, предъявляемые законом к застройщику, гарантируют дольщику, что он не заключит договор с неблагонадежной компанией, которая через некоторое время испарится вместе с его деньгами. Кроме того, обязательным условием для привлечения денег является отчисление застройщиком взносов в компенсационный фонд по каждому ДДУ.
А если проект новый, и его строительство началось после 1 июля 2019 года, обязательным условием является привлечение денег дольщиков через эскроу счета. А это значит, что как бы ни развивались события, дольщик точно сможет вернуть свои деньги. Поскольку на протяжении всей стройки деньги будут находиться в банке, то при возникновении проблем у застройщика, кредитное учреждение вернет деньги дольщику.
Покупка квартиры по ФЗ 214 гарантирует приобретение качественного жилья, поскольку за все свои огрехи в строительстве застройщик должен расплатиться с дольщиком из своего кармана. А если он не пожелает платить или устранять недостатки, то участник может по своей инициативе расторгнуть договор, вернуть свои деньги, а также проценты на уплаченные денежные средства. Кроме того, гарантии на строение должны действовать еще, как минимум пять лет после передачи квартиры дольщику.
Вопрос: Что гарантирует 214 ФЗ при банкротстве застройщика?
Ответ: В случае банкротства строительной компании при долевом строительстве в законе рассмотрены два сценария защиты дольщика:
- Требование о возврате уже уплаченных денежных средств. В этом случае дольщик должен будет отказаться от строящегося объекта.
- Потребовать передать ему в собственность объект недвижимости. В этом случае, естественно, не будет никакого возврата денег.
Какой вариант выбрать – решает сам дольщик. Конечно, если стройка в начальной стадии, то лучше попытаться вернуть деньги. Если же объект почти достроен, либо уже построен, но пока не введен в эксплуатацию, то лучшим будет второй вариант.
Что касается сроков строительства дома и передачи готового объекта дольщику, то и здесь закон устанавливает четкие ограничения. Их суть: если застройщик не уложился в срок, участник может требовать неустойку, а при значительном отклонении от графика строительства – расторгнуть ДДУ.
18 декабря Госдума во втором чтении примет законопроект №581453-7, поправки в который одобрены 14.12.2018 профильным комитетом Думы. В очередной раз правила финансирования жилищного строительства подвергнутся существенным изменениям.
Фото: www.gospress.ru
Закон 214-ФЗ
I. Главное изменение —
сокращение объектов, в отношении которых с 1 июля 2021 года застройщик сможет напрямую (без счетов эскроу) привлекать средства граждан
Определяется, что с 1 июля 2021 года прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Критериями высокой степени готовности будут являться следующие показатели:
● степень готовности объекта;
● количество заключенных ДДУ.
Конкретные показатели указанных критериев будут установлены Правительством РФ.
Отметим, что поддержанная депутатами новелла противоречит утвержденной Правительством РФ дорожной карте отмены долевого строительства. Согласно дорожной карте заключительный, третий, этап реформы предусматривал обязательность перехода на счета эскроу только а случае, если первый ДДУ заключен после 1 июля 2021 года. Именно такая норма содержится в действующем законодательстве о долевом строительстве.
II. Смягчение требований к опыту застройщику
Смягчаются требования к площади (с 10 000 кв. м до 5 000 кв. м), являющейся подтверждением наличия у застройщика опыта строительства.
III. Запрет на привлечение средств ЖСК
ЖСК могут привлекать денежные средства граждан только в строительство объектов по разрешениям на строительство, выданным до 01.07.2018.
Согласно действующему законодательству разрешение на привлечение средств распространялось на ЖСК, созданные до 1 июля 2021 года.
IV. Изменяются требования, связанные с привлечением средств в строительство объектов, разрешение на строительство (РС) которых выдано до 01.07.2018
Застройщики обязаны открыть расчетный счет под каждое РС. Теперь это требование не зависит от даты выдачи РС.
Отменяются требования:
● об открытии расчетного счета в одном уполномоченном банке с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком;
● об ограничении территории одним или несколькими РС в рамках ГПЗУ, КОТ, РЗТ, КРТ (закон приводится в соответствие с разъяснением Минстроя России).
Сведения о закрытии или открытии расчетного счета застройщика в отношении любого объекта (номер счета, ИНН, ОГРН банка) размещаются в ЕСИЖС не позднее 1 рабочего дня со дня открытия или закрытия счета. Теперь это требование не зависит от даты выдачи РС.
Фото:www.ktostroit.ru
Установленные статьей 18.2 214-ФЗ ограничения на проведение операций по счету теперь распространяются на все объекты, по которым осуществляется привлечение средств дольщиков. Исключение составляют только операции по счету, предназначенные для исполнения обязательств застройщика, возникших до 01.07.2018.
Однозначно определен (в формулировках, исключающих двоякое толкование) запрет застройщикам независимо от даты выдачи РС:
•
привлекать нецелевые займы;
•
использовать имущество для обеспечения обязательств третьих лиц;
•
принимать на себя обязательства по обеспечению исполнению обязательств третьих лиц;
•
выпускать и выдавать ценные бумаги;
•
создавать коммерческие и некоммерческие организации;
•
осуществлять наличные расчеты.
Уполномоченным банкам предоставлено право запрашивать дополнительные документы для проведения операций по счету в отношении всех объектов, независимо от даты выдачи РС.
V. Ограничено право застройщика на выбор банка для размещения депозита
Застройщики вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите только в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет.
VI. Счета эскроу
Если застройщик получает кредит на строительство, то дольщики должны вносить средства на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил кредит. В случае рефинансирования кредита в другом банке, дольщики по ДДУ, заключенным после выдачи кредита, вносят средства на счета эскроу в другом банке, который рефинансировал кредит.
Фото: www.allwomanday.ru
VII. Целевое использование средств дольщиков
Разрешено использовать средства дольщиков на содержание помещений, машино-мест со дня ввода их в эксплуатацию, если права на такие помещения не зарегистрированы.
Разрешено привлекать займы от участников и учредителей застройщика (физических и юридических лиц), в том числе уплачивать по ним проценты из средств дольщиков. При этом законом устанавливается ряд условий, при которых допускается заключение указанных договоров займа.
Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018.
VIII. Возможность заключать ДДУ в промежутке между вводом объекта в эксплуатацию и его кадастровым учетом
После ввода объекта в эксплуатацию, но до кадастрового учета, застройщик может заключать ДДУ. В таком случае ДДУ заключаются без уплаты взносов в фонд и без использования счетов эскроу.
Согласно переходным положениям, указанное изменение не применяется в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018.
IX. Банковский контроль
Число расчетных счетов не должно превышать количество разрешений на строительство.
Запрещено снятие и зачисление на расчетный счет средств в наличной форме (исключение оплата труда, налоги, взносы).
Банковский контроль прекращается после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности на объект долевого строительства.
Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018.
X. Проектная декларация
В Проектной декларации (ПД) должен быть указан размер платежей по договорам РЗТ, КОТ, КРТ.
Фото: www.minstroy.alania.gov.ru
XI. Контролирующий орган
Исключены плановые проверки.
Внеплановые проверки без уведомления застройщика проводятся в случае:
•
истечение срока ранее выданного предписания;
•
нарушения в ежеквартальной отчетности;
•
отклонения от графиков строительства на 6 и более месяцев;
•
приказ руководителя органа контроля.
XII. Ответственность
Солидарная ответственность бенефициара застройщика по обязательствам юридического лица заменена на субсидиарную ответственность.
XIII. Размещение информации в ЕИСЖС
Обязанность ЖСК
Вводится обязанность ЖСК размещать в ЕИСЖС информацию, которую сейчас ЖСК размещают в ГИС ЖКХ.
Указанная обязанность возникает у ЖСК через 9 месяцев со дня вступления в силу закона. До истечения 9 месяцев оператор ЕИСЖС и ГИС ЖКХ обязаны обеспечить возможность передачи данными системами информации и документов.
Обязанность застройщиков
Вводится обязанность застройщиков размещать в ЕИСЖС проектную документацию (ПД). Не указана стадия проектной документации: «проект» или «рабочая документация». Застройщики, получившие заключение экспертизы до 01.07.2018, обязаны направить проектную документацию в ЕИСЖС не позднее 6 месяцев со дня объявления оператором системы о технической готовности. Направление проектной документации после указанного срока является основанием для проведения внеплановой проверки.
Обязанность Росреестра
Вводится обязанность Росреестра размещать в ЕИСЖС сведения о погашения записи в ЕГРН о регистрации ДДУ.
Обязанность оператора ЕГРЗ
Оператор ЕГРЗ размещает в ЕИСЖС:
● сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (РИИ);
● сведения о ПД и РИИ;
● заключения экспертизы;
● ПД и РИИ.
Фото: www.псбр.рф
Закон «О несостоятельности (банкротстве)»
XIV. Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства
Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства. До утверждения в установленном Законом о банкротстве порядке федерального стандарта о правилах ведения реестра требований участников строительства требования участников строительства (как о передаче жилых помещений, так о передаче машино-мест и нежилых помещений) включаются в реестр требований о передаче жилых помещений с учетом очередности, предусмотренной указанными поправками.
Если производство по делу о банкротстве возбуждено до дня вступления в силу поправок, и не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (дольщики), конкурсный управляющий включает требования о передачи нежилых помещений и машино-мест в реестр требований жилых помещений и исключает их из 4-й очереди реестра требований кредиторов. Если такие требования не предъявлены в действующем порядке, они могут быть предъявлены конкурсному управляющему в течение 2 месяцев со дня вступления в силу поправок.
В реестр требований включаются требования, в том числе о передаче нежилых помещений в размере, не превышающем 7 кв. м, машино-мест.
К объекту строительства отнесено здание (сооружение), предназначенное для размещения машино-мест, в отношении которых участники строительства имеют требования к застройщику.
XV. Дополнительные требования к конкурсному управляющему застройщика
Вводятся дополнительные требования к конкурсному управляющему застройщика:
•
опыт арбитражного управления в процедуре банкротства не менее 3-х застройщиков.
•
отсутствие уголовной ответственности за неправомерные действия при банкротстве.
Фото: www.pbs.twimg
XVI. Фонд в процедуре банкротства. Спецзастройщик, созданный Фондом
Для финансирования мероприятий по завершению строительства, осуществляемых публично-правовой , Фонд может заключать ДДУ. При этом вводится запрет на уступку прав по таким ДДУ до ввода объекта в эксплуатацию. При заключении таких договоров страхование и уплата взносов в компенсационный фонд не требуется.
Приобретателем имущества застройщика–банкрота (земля и «незавершенка») может быть созданная Фондом некоммерческая организация. В отличие от другого юридического лица такая организация становится приобретателем без конкурса.
Определено имущество застройщика-банкрота, которое передается новому застройщику:
•
земельный участок, предназначенный для строительства;
•
неотделимые улучшения;
•
объекты незавершенного строительства;
•
ОКС, обеспечивающий подключение объекта к сетям;
•
объекты инфраструктуры;
•
права на проектную документацию;
•
права по договорам, заключенным с проектной организацией генподрядчиком и техническим заказчиком.
Новый приобретатель обязан достроить объект не позднее 3 лет с момента его приобретения.
Если у застройщика-банкрота несколько земельных участков, они могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.
Фото: www.nemotor.ru
Закон 218-ФЗ «О публично-правовой
XVII. Спецзастройщик
Застройщик, созданный Фондом:
•
не должен соответствовать требованиям к застройщику, предусмотренным ч. 1—26, 4, 5 статьи 3.
•
не подвергается банковскому контролю;
•
не должен соблюдать требования о целевом использовании средств;
•
не вправе привлекать денежные средства дольщиков;
•
подлежит внешнему государственному аудиту.
XVIII. Компенсационный фонд
Возврат денежных средств из компенсационного фонда на номинальный счет осуществляется в случае:
•
отсутствия оснований для уплаты взносов.
•
излишне уплаченных застройщиком сумм.
Фото: www.saratov.gov.ru
XIX. Дополнительные полномочия Фонда
Фонд защиты дольщиков наделяется полномочиями по проверке финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, в том числе по месту нахождения застройщика и (или) с привлечением аудиторов, оценщиков, лиц, осуществляющих строительно-техническую экспертизу. Порядок проведения проверок и критерии застройщиков, в отношении которых могут быть проведены проверки, будут установлены актом Правительства.
Фонд вправе проводить проверки иных хозяйствующих обществ, входящих в одну группу с застройщиком.
Фонд проводит мониторинг, в том числе строительства объектов в рамках одного либо нескольких РС, но в пределах ГПЗУ, ППТ, РЗТ, КОТ или КРТ.
Фонд уведомляет застройщика об установления факта недоимки через личный кабинет (предположительно речь идет о недоимке по налогам). В случае неустранения застройщиком недоимки направляет в Росреестр уведомление для приостановления регистрации ДДУ. Срок направления уведомления — 20—23 рабочих дней.
Фото: www.kr-gazeta.ru
Справка ЕРЗ
В законопроекте учтены не все поручения Заместителя Председателя Правительства РФ Виталия Мутко
. Некоторые из неучтенных поручений были очень значимыми для застройщиков. Напомним их:
•
предусмотреть возможность определения цены ДДУ объектов, разрешение на строительство по которым получено до 01.07.2018, как суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика;
•
предоставить застройщику возможность в течение месяца устранить отдельные нарушения без применения к нему санкций в данный период в виде запрета на регистрацию новых ДДУ;
•
наделить контролирующие органы полномочиями обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом, включить в состав критериев (признаков) неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества застройщиков нарушение сроков передачи квартир на шесть и более месяцев;
•
предоставить застройщику возможность поэтапно раскрывать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных работ;
•
предусмотреть возможность сдвинуть позднее 1 июля 2021 года срок вступления в силу положения об обязательном использовании застройщиками механизма счетов эскроу в сфере строительства МКД;
•
ввести повышенный размер (6% вместо 1,2% от цены ДДУ) взносов в компенсационный фонд для тех застройщиков, которые свои первые ДДУ (в рамках уже полученных разрешений на строительство) направят на регистрацию после 1 января 2021 года.
Фото: www.mshj.ru
Другие публикации
Расширенный пакет поправок в 214-ФЗ примут во втором чтении 18 декабря
Страховщики просят продлить их работу с застройщиками до конца следующего года
Профильный комитет Госдумы в четверг рассмотрит поправки в 214-ФЗ перед вторым чтением
Владимир Чистюхин (Банк России): Страховать дольщиков от долгостроя должен Фонд
Поправки в 214-ФЗ будут приняты в декабре
Владислав Преображенский: Московские инвесторы сформулировали предложения ко второму чтению поправок в закон о долевом строительстве
В первом чтении приняты дополнительные изменения в 214-ФЗ
Cтало известно, какие поправки в законодательство о долевом строительстве рассматриваются Правительством РФ
Николай Николаев: Новая модель финансирования долевого строительства вберет в себя действующую практику
Правила долевого строительства еще раз изменятся до конца года
