У любой крыши есть свой срок службы. Даже если она сделана из самых качественных и долговечных материалов — медные и сланцевые кровли тоже нужно периодически ремонтировать. Кое-что можно починить в рамках текущего ремонта, например, заменить треснувшую черепицу или повторно загерметизировать стык кровли и трубы. Но когда износ крыши становится слишком большим, необходим капитальный ремонт кровли. Что в него входит, когда действительно «пора», и как правильно выполнять ремонтные работы — об этих и других важных тонкостях рассказываем в статье.
Краткий обзор правил эксплуатации кровли
Кровли многоквартирных домов в России можно условно поделить на несколько типов:
● битумно-полимерные;
● металлические;
● кровли, выполненные из полимерных мембран.
Каждое покрытие имеет свой срок службы, рано или поздно оно обязательно потребует ремонта. Насколько быстро наступит этот момент, во многом зависит от обслуживающей организации. Любая крыша, подобно автомобилю, требует обязательного обслуживания. Причём, не имеет значения, из какого материала, выполнено покрытие.
В рамках технического обслуживания организации выполняют следующие работы по необходимости:
- Производят чистку кровли и водоотводящих устройств.
При уборке мусора защитные колпаки, водоприёмные воронки и водосточные трубы следует прочищать круглыми проволочными щётками (ершами) диаметром, равным диаметру трубы. В системах внутреннего водоотвода с наружным выпуском необходимо периодически чистить гидравлический затвор водоотводящей трубы и лотки. Запрещается сметать пыль и мусор в водостоки.
- Подтягивают или заменяют расшатанный крепёж краевых реек, отливов, капельников, «юбок» на трубах, покрытия парапетов и деформационных швов.
- Закрепляют колпаки на трубах, аэраторах и воронках.
- Осуществляют замену или ремонт отдельных водоотводящих устройств, кровельных аэраторов, переходников (резиновых и прочих фитингов, стаканов) и прочих кровельных аксессуаров.
- Восстанавливают или заменяют герметик в отгибе краевой рейки в локальных местах и прочих элементах, требующих герметизации.
- Производят антикоррозийную обработку металлических элементов крыши (стойки ограждения, трубы, прочее).
- Ремонтируют небольших повреждения рулонного ковра (пробоины, разрывы, отслоения и т.д.).
- Устраняют прочие локальные дефекты.
Принятие решения о типе ремонта крыши
После всестороннего обследования кровли Заказчику предлагается несколько вариантов ремонта кровли с предоставлением смет. Специалисты компании вместе с заказчиком обсуждают свои предложения, объясняют плюсы, минусы и срок службы каждого из вариантов ремонта крыши и совместно приходят к оптимальному решению. После утверждения финальной сметы заключается договор на выполнение работ по ремонту кровли, существенным условием которого является выполнение гарантийных обязательств. Главное правило работы нашей компании – строгое выполнение условий договора и достижение неизменно высокого качества работ по ремонту крыши.
Проведение осмотров и заполнение журнала по эксплуатации
Контроль технического состояния крыши следует осуществлять путём проведения плановых и внеплановых осмотров, а их результаты отражать в «Журнале по эксплуатации и ремонту крыши»:
Образец журнала от компании ТЕХНОНИКОЛЬ
В журнал вносится следующая информация: оценка технического состояния крыши и её элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных ремонтах. Обобщённые сведения о состоянии крыши должны ежегодно отражаться в её «Техническом паспорте».
Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние крыши в целом, включая оборудование, расположенное на крыше. При частичных – техническое состояние отдельных элементов конструкции крыши или оборудования. Плановые осмотры проводят ежегодно:
● весной – с марта по май, не менее одного раза;
● летом – с июня по сентябрь, не менее двух раз;
● осенью – с октября по ноябрь, не менее одного раза.
Внеочередные (внеплановые) осмотры должны проводиться после землетрясений, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов крыши и инженерных систем, установленных на крыше, а также при выявлении деформаций основания крыши и по факту возникновения протечек.
Необходимость своевременного ремонта крыши
Надежная крыша – важный фактор, прямо влияющий на срок службы любого сооружения. При протекающей кровле резко ускоряется процесс разрушения не только конструкций крыши, но и остальных ответственных конструкций здания. Поэтому крайне важно отслеживать состояние покрытия и своевременно осуществлять ремонт кровли дома, не допуская разрушения конструкций. Вовремя проведенный планово-предупредительный ремонт кровли крыши обойдется недорого, но при этом продлит на 10 – 15 лет общий срок эксплуатации крыши.
Проведение сезонных осмотров
Подняться на крышу дважды в год и проверить герметичность наиболее уязвимых зон – обязанность эксплуатирующей организации. Особого контроля требуют места примыканий, парапеты, рейки, хомуты, воронки, швы гидроизоляционных полотен.
Все эти зоны должны быть смонтированы абсолютно герметично. Если в процессе визуального осмотра замечено нарушение, то его можно устранить при помощи герметизирующих составов либо путём монтажа заплатки, в зависимости от типа кровли.
При весенних осмотрах необходимо:
● обратить внимание на сохранность кровельного ковра на основной площади крыши и карнизные зоны на крышах с наружным водостоком;
● убрать с кровли грязь и прочий мусор;
● визуально проверить состояние защитного слоя;
● проверить наличие вздутий кровли, водяных блюдец;
● о нарушения герметичности примыканий кровельного ковра к выступающим конструкциям, инженерному оборудованию, выходам на крышу, примыканиям к стенам, парапетам, вентиляционным трубам, к стойкам радио- и телеантенн, ограждений и т.д.;
● проконтролировать состояние водоотводящих устройств (ендов, водоприёмных воронок);
● проверить наличие и правильность закрепления защитных металлических фартуков и свесов и правильность закрепления краевых реек и состояние герметика.
При весенних осмотрах следует обратить внимание на механические повреждения кровельного ковра, которые могли возникнуть при очистке кровли от снега металлическими лопатами. Водонепроницаемость кровельного ковра проверяют также путём тщательного осмотра потолков и стен помещений, расположенных под крышей.
Полученные данные о появлении пятен сырости и протечек следует отметить на плане крыши либо верхнего этажа и определить соответствующее место разгерметизации кровельного ковра, швов панелей и мест сопряжения стен с кровельными панелями.
При летних осмотрах следует внимательно обследовать поверхность кровли и отметить наличие признаков старения материала: появление трещин, вздутий, пузырей по всей поверхности, сплошных каверн, «губчатость» материала, потерю защитной посыпки (для кровель из БПМ). Вертикальные поверхности необходимо проверить на образование складок и «сползание» материала.
Осенние осмотры проводят с целью подготовки кровли к зиме: очищают воронки от загрязнения, а поверхность кровли – от листьев и мусора. При этом запрещается сметать их в водостоки. Для очистки кровель должны применяться деревянные лопаты, мётлы, полимерные скребковые устройства. Кроме того, для подготовки зданий к зимней эксплуатации необходимо проверить в чердачном помещении:
● изоляцию трубопроводов, воздухосборников расширительных баков, вентиляционных и канализационных стояков;
● состояние аэрационных устройств для вентиляции чердачных помещений и вентилируемых бесчердачных крыш;
● плотность притворов дверей и люков чердачных помещений и выходов на крышу.
Отдельного разговора заслуживает оборудование, установленное на кровле. Часто это происходит с нарушением всех норм, особенно если речь идёт о самовольной установке, например, ТВ-антенн, без разрешения эксплуатирующей организации.
Организация выхода на кровлю
Выход на кровлю должен быть строго регламентирован, для этого правильнее всего завести соответствующий журнал, в котором будет фиксироваться каждое посещение. Все работы по содержанию и техническому обслуживанию крыш выполняют работники, имеющие допуск к работам на высоте, с соблюдением правил техники безопасности и охраны труда.
Доступ на крышу должен иметь только персонал, ответственный за эксплуатацию крыши и оборудования, расположенного на ней. Запрещается выход на крышу персонала, за исключением случаев обследований, осмотров и мелкого ремонта кровли, исполнения предписаний по результатам технических обследований, производства монтажных работ, обслуживания инженерного оборудования и т.п..
Передвигаться по кровельному ковру из полимерных мембран (ПВХ, ТПО) рекомендуется по специально оборудованным защитным пешеходным дорожкам. Передвижение непосредственно по полимерной мембране может привести к повреждению кровли.
Нередко российские кровли страдают во время снежной зимы, когда их чистят с особым усилием. Важно помнить, что на плоской кровле нужно оставлять слой снега в районе 5 см, нельзя использовать металлические лопаты, ломы и топоры.
Очистку плоских кровель от снега не производят. Исключение составляют аварийные случаи, необходимость срочного ремонта кровли и устранение возможной перегрузки несущих конструкций покрытия от снегового покрова. При этом следует принимать меры по исключению повреждения кровли: для очистки кровли должны применяться деревянные лопаты или скребковые устройства, на кровле следует оставлять слой снега толщиной 5–10 см.
Когда должен проводиться и в какие сроки?
Так как речь идет не об аварийном ремонте, то остальные его виды должны проводиться в плановом порядке в теплое время года, в период, когда ожидается минимальное количество атмосферных осадков.
В комплект документации, кроме сметы, всегда входит график производства работ. Срок выполнения ремонта зависит от объема работ, и не может быть произвольно сокращен: этот срок определяется по количеству трудозатрат из сметной документации.
Во избежание замачивания большой части площади крыши, работы следует вести в соответствии с технологической картой и проектом производства работ, а также графика производства работ, в котором учтено максимально возможное совмещение операций и их очередность. Именно график и отражает продолжительность и срок ведения ремонта, с конкретным указанием дат начала и окончания процесса. Однако продолжительность работ не должна превышать нормативной.
П. 4.1 ВСН 58-88(р) установлено, что текущий ремонт должен выполняться с периодичностью, которая дает возможность нормально эксплуатировать здание с даты введения в строй до начала капитального ремонта.
Примерный список операций, относящихся к текущему ремонту, перечислен в Приложении 7 к Правилам N 170.
Вести надзор во время эксплуатации жилого дома, а также устранять протечки кровли и выполнять ремонты обязана управляющая компания (п.7 ПП РФ от 03.04.2013 N 290, п. 4.6.1.1 Правил N 170).
Даже небольшое повреждение может привести к большим неприятностям
Даже небольшое повреждение гидроизоляционного слоя может иметь для кровли фатальные последствия. Вода в подкровельном пространстве приведёт к тому, что утеплитель рано или поздно намокнет, а значит, перестанет выполнять свою основную функцию – удерживать тепло. В конечном итоге это отразится на жителях дома, особенно на собственниках квартир верхних этажей, поскольку там станет заметно прохладнее.
К тому же потеря свойств утеплителя неизбежно ведёт к образованию наледи и сосулек, а это уже серьёзные риски для каждого, кто оказывается вблизи объекта. В этом смысле короткая формула долговечности кровельного покрытия выглядит следующим образом: квалифицированный монтаж, умноженные на регулярные мероприятия по обслуживанию объекта.
Виды ремонта
В зависимости от сложности, площади и типа повреждений, а также на основании дефектного акта определяют виды ремонта, который бывает:
— текущий. Проводится при незначительных повреждениях отдельных участков покрытия, нарушении термо- или звукоизоляции, ухудшении внешнего вида. Зачастую он ограничивается заменой кровельного полотна в два слоя и герметизацией швов. Поддерживает кровлю в нормальном состоянии, требует меньших затрат в отличие от второго вида;
— капитальный. Полная замена кровельного материала, системы водоотвода, несущих конструкций. Одновременно выполняется обработка деревянных элементов антисептическими и противопожарными средствами. Такую работу должны выполнять исключительно специалисты. Во время капитального ремонта плоской крыши рубероид наплавляется на поверхность специальными горелками. Полосы материала укладываются внахлест с последующей обработкой герметиком во избежание протеканий. Капитальный ремонт требует больших временных и денежных затрат.
Программа реновации жилья в Москве
Это правительственная программа, задача которой в улучшении качества жизни россиян путем сноса аварийных многоэтажных домов и возведения новых на этом же месте. Жителям домов, которые подлежат сносу, не потребуется делать денежные взносы, все ранее собранные средства будут пущены на строительство. Новое жилье москвичи получат в своих родных, соседних районах или же смогут выбрать, предоставив письменное соглашение. Реновация жилья имеет неоспоримые преимущества, главным из которых является улучшение условий проживания. Строительство новых домов приведет к понижению стоимости на недвижимое имущество, сделает жилье доступным. Сносу подлежат все жилые дома, возведенные в 60-х годах, срок эксплуатации которых превысил 25 лет, это:
— многосекционные каркасные дома;
— панельные дома на 5 этажей;
— экспериментальные жилые объекты;
— кирпичные дома эконом класса.
Снос старых зданий будет выполняться только по согласию жителей. Так, если большинство жильцов против, сносить здание не будут. Недостаток проекта в том, что объекты ликвидации отбираются не по степени износа, или состоянию, а по районам. Проще говоря, законопроект противоречит строительным и законодательным нормам, которые предполагают в первую очередь сносить аварийные здания, не подлежащие восстановлению.
Программа реновации подразумевает получение нового жилья с выполненным ремонтом. Площадь новой квартиры будет идентична площади старой. При желании, граждане могут получить квартиру больше за доплату, или же денежную компенсацию. Учитывая, что гарантом выплат и выдачи нового жилья является государство, опасения граждан необоснованны.
Единственное условие: соглашение о переселении должно быть подписано в течение двух месяцев. В противном случае собственник теряет право собственности на недвижимое имущество и оспорить это невозможно даже в судебном порядке.
Согласно исследованиям РАПСИ, проект столице обойдется примерно в 2,8 трлн. рублей, только на снос аварийных зданий потребуется около 150 миллиардов. Такие затраты могут стать причиной заморозки других проектов, требующих денежных вложений. Именно поэтому целесообразность программы реновации стоит под вопросом. Ведь не только государство, но и граждане окажутся в затруднительном положении. Появление нового жилья приведет к понижению стоимости недвижимости на вторичном рынке, что лишит собственников возможности продать квартиры по выгодной цене.
Для тех жителей столицы, которые против программы реновации, законодательство предусматривает альтернативный вариант. Они могут провести капитальный ремонт здания за счет средств жильцов, наняв подрядную организацию. Этот вариант поможет сохранить жилье, хоть и потребует некоторых денежных затрат.
Однозначного ответа о преимуществах или недостатках программы реновации жилья нет, одно ясно сразу: он направлен на улучшение внешнего вида столицы. Поэтому не спешите собирать свои вещи, а лучше хорошенько подуйте о возможных вариантах сохранения собственной квартиры.
Доборные элементы для многоквартирных домов
Доборные, или фасонные элементы кровли — это металлические детали, которые необходимы для защиты крыши от ветра, влаги и температурных перепадов. Это неотъемлемая часть кровельной конструкции. Выполняя строительные или ремонтные работы, доборным элементам нужно уделять особое внимание, так как от них зависит надежность и долговечность кровельного покрытия. Кроме того, они выполняют декорирующую функцию, устанавливаются в местах стыков, перегибов или скатов. Основные фасонные элементы, это:
— коньки;
— уголки;
— планки;
— отливы и пр.
Выполним изготовление любого элемента под заказ по индивидуальным размерам, любой сложности и формы. Кровельные элементы обеспечивают герметичность покрытия по периметру здания. Изготавливаются из листовой оцинкованной стали, что обеспечивает надежность, долговечность, исключает коррозию.
Когда капитальный ремонт неизбежен
Если в процессе осмотра установлено, что степень износа кровли составляет 80% и более, то капитальный ремонт неизбежен. Отслоение водоизоляционного ковра, многочисленные повреждения, негерметичные примыкания, скопление воды в виде луж, обнаруженная влага при пробном вскрытии гидроизоляции, – всё это серьёзные аргументы в пользу масштабной реконструкции.
Похожие повреждения были обнаружены нами и на кровле одного из жилых домов в Рязани. Тридцатилетняя кровля требовала капитального ремонта. На площади 860 м² необходимо было полностью заменить гидроизоляционное покрытие и выполнить доутепление.
Кровля многоквартирного дома требовала капитального ремонта
Изношенное покрытие не справлялось со своими функциями: гидроизоляция прилегала неплотно, во многих местах образовались воздушные пузыри, карниз был оторван, примыкания потеряли герметичность.
Герметичность примыкания была нарушена
Старый утеплитель, во-первых, не соответствовал требованиям по толщине в регионе, во-вторых, из-за протечек практически полностью намок:
Таким образом, жители дома страдали от серьёзных тепловых потерь и наледей на карнизном свесе.
Подведем итоги
Капитальный ремонт кровли — неизбежный этап существования любого здания, если оно не временное. Во время капремонта:
- демонтируют старый кровельный пирог;
- обследуют и реставрируют либо заменяют несущие конструкции;
- монтируют полностью новый кровельный пирог.
Из-за большого объема работ капитальный ремонт крыши может стоить даже дороже, чем монтаж кровли на новом доме.
Капремонт нужен в случае, если есть конкретные повреждения крыши: протечки, ослабевшие крепления, выгнутые ригели или стропила. Кроме того, если выполняют, когда заканчивается срок службы элементов кровли: утеплителя, гидроизоляции, кровельного покрытия.
Поиск лучшего решения
Техническое задание на капитальный ремонт предусматривало замену гидроизоляции и дополнительное утепление кровли. В качестве материалов были выбраны современные плиты утеплителя на основе жёсткого пенополиизоцианурата LOGICPIR вкупе с ПВХ-мембраной LOGICROOF V-GR FB толщиной 1,5 мм.
Крепить систему решили механическим способом. Однако перед тем, как приступить к работам, подрядчики провели испытания, чтобы выбрать подходящий крепёжный элемент. Забегая вперед, стоит отметить: предварительные испытания выбранных решений – важнейший этап масштабной реконструкции.
Крыша дома в Рязани имела два слоя для крепления: многопустотная плита покрытия и старая асфальтовая стяжка. Подрядчики вскрыли существующую систему и обнаружили, что в некоторых зонах расстояние от верхнего слоя до плиты достигает 400 мм. Это осложнило ситуацию, поскольку крепежа подходящего размера просто не существует.
Вторая проблема была связана с наличием насыпного утеплителя. Это означало, что при перфорации отверстий под крепление утеплитель будет их мгновенно заполнять. При вновь открывшихся обстоятельствах от механического крепления нужно было отказываться.
Убедиться в этом окончательно помогла проверка асфальтовой стяжки. Она не соответствовала требованиям на вырыв крепежа. Так, в стандартах ТЕХНОНИКОЛЬ требование на вырыв анкерного элемента равно 0,9 кН. В данном случае это значение колебалось в диапазоне 0,3–0,4 кН.
Выбор в пользу инноваций
Ни у подрядчиков, ни у заказчиков не оставалось сомнений, что механическая система креплений в данном случае не подходит. Гарантировать, что новая кровля прослужит десятки лет, никто не мог. На встрече с подрядчиком и представителями регионального Фонда капитального ремонта эксперты компании-производителя предложили рассмотреть клеевую систему крепления.
Для кровельщиков (впрочем, как и для сотрудников Фонда капитального ремонта) это было в новинку. В системе ЖКХ о клеевой системе крепления мало кто слышал. К тому же для монтажа требовалось убрать около 5–7 см старых слоев. За счёт демонтажа старой стяжки каждый квадратный метр конструкции становился легче на 50–70 кг.
Естественно, стали просчитывать данное предложение с экономической точки зрения. Для работ понадобились: теплоизоляционные плиты LOGICPIR СТЕКЛОХОЛСТ, ПВХ-мембрана LOGICROOF V-GR FB 1,5 мм, клеевые составы и специально подобранные комплектующие, среди которых кровельные рейки, металлические тарельчатые элементы, полиуретановый герметик, очиститель для ПВХ-мембран, пешеходная дорожка Logicroof WalkWay Puzzle, ПВХ-аэраторы.
