Граница ответственности между собственником и управляющей компанией

Граница ответственности между собственником и управляющей компанией установлена законодательством в сфере ЖКХ и конкретизируется договором управления многоквартирным домом. Понимать, где заканчивается ответственность собственника и начинается ответственность управляющей организации, важно, потому что коммунальщики редко когда безоговорочно признают свою вину в случае аварий и других происшествий. Также бывает, что хозяева и арендаторы помещений сами становятся причиной своих бед, так как не ремонтируют имущество в их зоне ответственности, ошибочно считая его общедомовым. Избежать неприятностей такого рода поможет наша статья.

Зона ответственности по водоснабжению

Зона ответственности управляющей компании по водоснабжению определена:

Жилищным кодексом РФ;
правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила содержания общедомового имущества);
правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила предоставления коммунальных услуг).

Положения подп. 3 п. 1 ст. 36 и ст. 161 ЖК РФ, п. 5 Правил содержания общедомового имущества обязывают управляющую организацию поддерживать в исправном состоянии внутридомовые системы горячего и холодного водоснабжения до первого отключающего устройства и само это устройство.

Так, в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга обратился с исковым заявлением к управляющей организации собственник квартиры, которую залило водой из-за аварии в стояке холодного водоснабжения, произошедшей на техническом этаже. Суд признал исковые требования обоснованными и удовлетворил иск частично, взыскав с ответчика сумму компенсации меньшую, чем просил истец. Санкт-Петербургский городской суд апелляционную жалобу истца удовлетворил и определением от 04.09.2018 по делу № 33-11105/2018 увеличил суммы, взыскиваемые с ответчика.

Согласно подп. «а» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг, управляющая многоквартирным домом на основании договоров с собственниками фирма несет ответственность за качество водоснабжения и других услуг ЖКХ.

Оплата

Действия, направленные на сбор дополнительных средств с жильцов на ремонт стояков, считаются незаконными. Ведь ремонтные работы и так проводятся из средств собственников квартир.

ВНИМАНИЕ! В оплату коммунальных платежей входит графа «содержание и ремонт жилья». На размер суммы влияет метраж помещения и количество жильцов.

По нормам МДК 2-04.2004 в список услуг, включенных в квартплату входят:

аварийные работы;
содержание общего имущества;
текущий ремонт;
обслуживание коммуникаций.

Следовательно, замена в квартире стояка осуществляется бесплатно, поскольку оплата уже была произведена. В случае, когда требуется капитальная замена стояков на каждом этаже, средства берутся из платежей на капитальный ремонт.

Однако бывают исключения, когда владелец квартиры по собственному желанию произвел конструктивные изменения, в результате чего требуется ремонт. Все расходы по замене стояка в этом случае лежат на собственнике, работы проводятся им самостоятельно. Если ущерб при этом понесли и соседи, им также необходимо компенсировать ущерб.

Ответственность управляющей компании перед собственниками за общедомовое имущество

Помимо системы водоснабжения управляющие организации в силу п. 2 и пп. 5–7 Правил содержания общедомового имущества ответственны за исправное состояние общего имущества, к которому относятся:

Помещения общего пользования.
Крыши.
Ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома.
Придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства в границах, определенных по кадастровым данным Росреестра.
Автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, которые были установлены за счет хозяев квартир.
Иные объекты, обслуживающие дом:
коллективные автостоянки;
гаражи;
детские и спортивные площадки.
Обслуживающее более одного помещения механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также оборудование, обеспечивающее доступ в жилой дом инвалидам и другим маломобильным категориям населения. В том числе:
внутридомовая инженерная система газоснабжения — до запорного крана и сам этот кран;
внутридомовая система электроснабжения — до индивидуальных приборов учета электрической энергии;
внутридомовая система отопления.

По смыслу п. 6 во взаимосвязи с подп. «д» п. 2 и п. 5 Правил содержания общедомового имущества коммунальщики ответственны за состояние только тех обогревающих элементов системы отопления, которые находятся за пределами квартир (на лестничных клетках, в подвалах и т. д.). Радиатор с отключающим устройством, расположенный на ответвлении от стояка внутридомовой системы отопления в квартире, общедомовым имуществом не является, т. к. обслуживает только одно помещение. Более того, согласно ст. 26 ЖК, он может быть демонтирован после получения разрешения на переустройство жилого помещения (апелляционное определение Воронежского областного суда от 18.09.2018 по делу № 33-5707/2018).

Условия эксплуатации водопроводов

Условия эксплуатации окажут наибольшее влияние на выбор труб для водоснабжения: их технические характеристики нам предстоит подбирать в зависимости от максимальных температуры и давления в водопроводе. В каждом из трех сценариев эти условия будут заметно различаться.

ХВС

На холодном водоснабжении, вне зависимости от его источника, температура воды в течение года меняется незначительно:

Зимой она опускается до 8-10 градусов;
Летом вода в трубах может прогреться до 15-20°С.

Температура холодной воды незначительно меняется в течение года

Давление в системе ХВС достаточно стабильно и обычно держится в пределах 1,5 — 4,5 кгс/см2. Гидроудары крайне маловероятны: система холодного водоснабжения — тупиковая, без циркуляции, поэтому при ее быстром заполнении воздух в трубах сыграет роль демпфера и не допустит скачка давления.

Типичное давление в системе холодного водоснабжения

Автономная подача ГВС

Источником тепла в такой системе могут являться проточные или накопительные электрические водонагреватели, газовые колонки и проточные теплообменники двухконтурных котлов, а также бойлеры косвенного нагрева, подключенные к одноконтурным котлам любого типа.

При любом способе нагрева выполняются два условия:

Температура воды полностью подконтрольна владельцу. Просто потому, что абсолютно любое современное нагревательное оборудование комплектуется термостатами;
Давление в системе ГВС в точности равно давлению в системе холодного водоснабжения. Гидроудары опять-таки невозможны в принципе.

Автономное горячее водоснабжение: давление равно давлению в системе ХВС

Централизованная подача ГВС

Она реализуется прямой подачей потребителю технической горячей воды из подающей или обратной ниток теплотрассы. Вода подается через врезки в элеваторный узел между входными задвижками или кранами с одной стороны и водоструйным элеватором с другой. В сильные холода, когда температура воды на подаче превышает 75 — 80 градусов, ГВС вручную переключается на обратку, в прочее время запитано с подачи.

Элеваторный узел с врезками горячего водоснабжения

График температур подачи и обратки теплотрассы в зависимости от погодных условий

Штатные параметры ГВС в доме с централизованным горячим водоснабжением должны укладываться в следующие границы:

Параметр	Значение
Температура	60 — 75°С
Давление	3 — 7 кгс/см2

Однако существует ряд форс-мажорных ситуаций, в которых эти значения могут быть сильно превышены.

Мгновенная остановка циркуляции воды в теплотрассе или системе ГВС с рециркуляцией (из-за быстро перекрытого шарового крана или неисправности задвижки — падения ее щечек) приведет к гидроудару. На доли секунды давление на фронте потока может вырасти до 30-40 атмосфер;

Остановка циркуляции в замкнутом контуре приводит к гидроудару

Если забывчивый слесарь не переключит ГВС с подачи на обратку при похолодании, в водопровод продолжит поступать вода с температурой выше точки кипения (вплоть до максимальных +150°С);

При падении давления перегретая вода мгновенно закипает

Весной теплотрассы и системы отопления проходят испытания на температуру: теплоноситель разогревается до максимальных предусмотренных температурным графиком значений. Горячее водоснабжение на время испытаний должно отключаться. Если это по какой-то причине (человеческий фактор, выход из строя запорной арматуры) не сделано вовремя, в систему ГВС опять-таки пойдет перегретая вода.

Ответственность коммунальщиков за ненадлежащее оказание услуг

Ответственность управляющих компаний за ненадлежащее оказание услуг бывает трех видов:

Административная. Грозит фирмам, которые, управляя жилищным фондом на основании договора и лицензии, не соблюдают требования к качеству предоставляемых коммунальных услуг либо содержанию общего имущества. Квалифицируются их деяния по ч. 2 ст. 14.1.3 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Для должностного лица, например директора компании, наказание по данной статье предусматривает штраф от 50 до 100 тыс. руб. или до 3 лет дисквалификации. Для юридического лица — штраф от 250 до 300 тыс. руб.
Гражданско-правовая. Наступает, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, для управляющей организации, по вине которой потребителям коммунальных услуг был причинен физический, имущественный либо моральный вред. В таком случае по иску пострадавшей стороны суд может взыскать с виновника приличную денежную сумму.
Уголовная. Предусмотрена ст. 238 Уголовного кодекса РФ. По этой статье привлекаются к ответственности виновные должностные лица, если некачественная услуга ЖКХ повлекла вред здоровью или смерть граждан.

Виды материалов для стояка

Существуют требования, которые касаются срока службы трубных изделий, изготовленных из разных материалов. Они указаны в СП 30.13330.2012. В этом документе четко обозначено, что трубы, устанавливаемые в систему горячего водоснабжения, должны прослужить не меньше 25 лет. В водопроводе холодной воды – не менее 50 лет.

Используемые ранее стальные изделия служили намного меньше. В ведомственных строительных нормах представлены данные о каждой разновидности труб в плане их долгосрочной эксплуатации.

Вид трубы	Срок службы в системе холодного водоснабжения, лет	Срок службы в системе горячего водоснабжения, лет
Стальная газопроводная	15	10
Оцинкованная	30	20

Практика показывает, что в водопроводе холодной воды стальные трубы служат намного меньше заявленного срока. Причина – конденсат, который образуется на внешней поверхности. Он является катализатором процесса коррозии металлов.

Сегодня все чаще стояки возводят из пластиковых труб. Но при выборе последних необходимо учитывать их прочностные характеристики. Для холодного водоснабжения можно использовать полипропиленовые трубы марки PN10, для горячего не менее PN20. Металлопластиковые модели можно использовать без ограничений.

Материалы

Какими материалами предлагают монтировать торговые компании системы водоснабжения — канализации?

Вот список наиболее популярных решений:

Изображение	Описание
Водопровод из оцинковки на резьбах	Оцинкованная стальная труба (как и черная стальная, она производится по ГОСТ 3262-75). Оцинковка отличается от полимерных труб прочностью, но сложна в монтаже: водопроводы собираются только на резьбах, потому что при сварке выгорает цинковое покрытие.
Разводка воды медью на фитингах под пайку	Медная труба собирается в водопровод на компрессионных, пресс-фитингах или паяных соединениях. Преимущество материала — практически неограниченный срок службы, недостаток — дороговизна (300 и более рублей за погонный метр).
Гофрированные подводки ХВС и ГВС	Гофрированная нержавейка тоже может похвастаться неограниченным сроком службы; при этом она стоит вдвое дешевле медной и гораздо проще монтируется на затягиваемых парой разводных ключей компрессионных фитингах. Недостатки — ограниченный 30-ю годами срок службы силиконовых уплотнителей фитингов и большие потери напора из-за специфической формы стенок трубопровода.
Полипропилен — с армированием и без	Полипропиленовая напорная труба выгодно отличается от конкурентов невысокой стоимостью (от 20 рублей за метр). Материал монтируется на столь же недорогих (от 3-5 рублей) фитингах под раструбную сварку. На ГВС принято использовать трубы с армированием фиброй или фольгой: они прочнее на разрыв и меньше удлиняются при нагреве.
Разводка воды трубами PEX	Сшитый и термостойкий полиэтилен (PEX и PERT) применяются преимущественно для коллекторной скрытой разводки воды. Несмотря на родство, материалы различаются способами монтажа: на PEX используются преимущественно штуцеры с надвижными гильзами, а на PERT — фитинги под раструбную сварку.
Сверху вниз — пресс-, пуш- и компрессионный фитинг на металлопластике	Металлопластиковые водопроводные трубы имеют внутренние и внешние оболочки из того же модифицированного полиэтилена, однако между ними вклеен увеличивающий прочность на разрыв алюминиевый сердечник. Для монтажа соединений применяются пуш-, пресс- и компрессионные фитинги.
Чугунные трубы	Чугунная канализационная труба и фасонина сейчас практически вытеснена пластиком, и вполне заслуженно. Она дорога, имеет большой вес и неудобна в монтаже: соединения чеканятся каболкой (просмоленной пенькой) и заделываются цементом.
Раструбы ПВХ канализации	ПВХ-канализация, напротив, может порадовать покупателя скромным ценником, предельно простой резкой и легким монтажом на раструбных соединениях с резиновыми кольцами. Единственный недостаток пластиковой канализации — шумность: стояк из ПВХ заставит вас быть в курсе графика посещения туалета соседями.
Трубы и фасонина для канализации из полипропилена	Полипропиленовая труба отличается от поливинилхлоридной лишь несколько большей термостойкостью (95 градусов против 80).

Бесшумная канализация производства Rehau

Из чего состоит

Стояк канализации представляет собой конструкцию, состоящую из нескольких элементов. Независимо от того, располагается ли он в частном или многоквартирном доме, в его составе имеются части:

главная вертикальная труба — относительно недавно для ее формирования использовались только чугунные трубы, однако современные системы создаются с использованием качественных и надежных пластиковых труб. Они отличаются высоким показателем прочности и небольшим весом. Поэтому даже самостоятельный монтаж такой трубы не вызовет сложности у владельца жилого помещения;
крестовина, предназначенная для последующей установки унитаза. Она монтируется на самом низу конструкции, причем одной из самых первых. Ниже ее не допускается устанавливать какие-либо трубопроводы или иные элементы канализационной системы. Если все же выполнить это, то при процессе смыва воды из унитаза, будет происходить срыв гидравлических затворов;
компенсатор — применяется для стояка канализации, когда выполняется переход от одного вида трубы к другому. Наиболее часто приходится сталкиваться с тем, что в старой квартире имеется чугунный стояк, а его замена выполняется с использованием пластиковых труб. Поэтому без компенсатора не получится выполнить работу, так как иначе будет получено ненадежное и недолговечное сопряжение;
ревизия — представлена небольшим участком трубы, обладающим оптимальным диаметром. На нем располагается люк, причем его можно легко открутить, если в этом возникнет необходимость. Обычно этот процесс осуществляется при засорении канализационной системы. Нередко люди, выполняющие монтаж своими руками без опыта работы, забывают о ревизии, поэтому уже при процессе эксплуатации системы при возникновении засоров приходится разрушать целостность стояка;
тройник — используется, если к стоку подключается только одна раковина и ванна, а если дополнительно в квартире или доме имеются другие сантехнические приборы, то для увеличения количества выходов используется тройник. Диаметр его не может быть меньше 10 см.

Сложности могут возникать в процессе определения оптимального диаметра стояка, а во время данного процесса учитывается, что если имеется унитаз в квартире, то диаметр его выхода не может быть меньше 10 см, а если унитаза нет, то допускается выбирать трубу с диаметром от 5 см.

Трубы из пластика

Пластиковый стояк отопления у многих вызывает недоверие. Нам кажется, что пластик не выдерживает высокие температуры, не справиться с давлением в городской системе, однако это совсем не так. Среди трубопроводов из полимерных материалов для монтажа систем отопления подходят два:

Металлопластик,
Полипропилен.

Металлопластиковый стояк выдерживает достаточную температуру и давление, он не требует обязательного крепления к стене, соединения с помощью фитингов надежны. Однако все же при перепадах температуры остается вероятность ослабления соединений, поэтому их периодически нужно проверять.

Полипропиленовый материал позволяет сваривать части трубопровода, поэтому он лишен недостатка металлопластика. Армированный полипропилен, который применяется для монтажа отопительных систем, в состоянии выдержать температуры и давление даже городских отопительных сетей, однако этот материал при нагревании деформируется. Деформация заключается в изгибании трубы. Если его оставить без внимания, то может быть нарушена герметичность, то есть возникает риск протечки. Чтобы избежать негативных последствий, полипропиленовые стояки крепят к стене. Делать это нужно не клипсами, а надежными хомутами.

Если учесть недостатки полимерных труб, то они в состоянии будут прослужить так же долго, как и стальные: не менее 50 лет.