В России больше, чем половина жилья, находится в долевой собственности. Доля в квартире – это не определённая комната или квадратные метры, это какая-то часть права владения жильём наравне с другими совладельцами. И владеть долей – это не владеть квартирой. Распорядиться своей частью жилья, конечно, можно, как угодно, но существуют определённые правила, зафиксированные законодательно. И чтобы не расходовать семейный бюджет на сделки, которые вполне могут быть признаны незаконными, правила сделок с долями нужно соблюдать.
Доля в квартире. Что это такое
По статье 244 Гражданского кодекса собственность может быть либо долевой, либо совместной.
Совместная собственность – это когда доли в квартире никак не обозначены. Например, если жильё приобретается супругами, но оформляется на одного из них, это не значит, что именно он владелец квартиры. По умолчанию это совместная собственность мужа и жены. При разводе и дележе имущества судья разделит квартиру поровну, но может и отойти от равенства долей, если:
- с одним из родителей остаётся ребёнок;
- один из супругов вложил в квартиру большую часть (например, продал добрачное имущество).
Долевая же собственность – это владение квартирой, поделённой на доли. Такая собственность может появиться по разным причинам, например:
- квартира унаследована несколькими наследниками;
- куплена или принята в дар несколькими людьми;
- разделена супругами.
При этом доли всегда обозначены в свидетельстве на квартиру, например, ½, 1/3 и т.д.
Внимание! Дробное число – это вовсе не пропорциональное количество квадратных метров, как думают многие, это часть права владения квартирой.
Например, владелец 1/3 доли шестидесятиметровой квартиры вовсе не имеет права отгородить себе 20 метров и поселиться там.
Кому, в какой комнате жить, можно определить только двумя путями:
- договориться между собой;
- просить суд решить порядок пользования жилплощадью.
Но и в случае судебной тяжбы не всегда можно добиться определения порядка пользования жильём, например, если у двушки три или больше содольщика, судья не станет делить комнаты, просто откажет в иске за невозможностью. Поэтому в большинстве случаев споры о долях решаются просто – разменом или продажей всей квартиры.
Принцип расчета минимальной доли
Чтобы рассчитать минимальную долю необходимо выяснить норму жилплощади на одного жильца в конкретном населенном пункте. Норматив устанавливается законодательством муниципалитета. В среднем по стране он составляет от 8 до 14 кв.м. Федеральным законодательством норма установлена на уровне 12 кв.м.
Важно! Норматив устанавливается вне зависимости от возраста гражданина. Поэтому величина площади будет одинаковой для работающего гражданина, ребенка и пенсионера.
Чтобы рассчитать минимальную долю в конкретном жилом помещении, необходимо использовать следующую формулу:
МД=ОП/Н,
где МД – это минимальная доля;
ОП – это общая площадь;
Н – норматив площади на 1 человека.
Как можно распорядиться долей
По статье 244 Гражданского кодекса свою часть квартиры можно:
- продать или подарить;
- завещать;
- заложить.
Однако, так как это всё же доля, а не вся квартира, продать её без спроса не получится. 250 статья ГК установила преимущество содольщиков на покупку доли при её продаже. Например, если вы собираетесь продавать свою долю, сначала должны предложить купить её у вас остальным совладельцам квартиры по объявленной цене. Причём предложение должно быть письменное, например, в заказном письме с уведомлением.
К сведению Дарить, завещать или закладывать свою долю можно и без спроса.
Если перед вами встал вопрос – продать или подарить долю, нужно участь несколько нюансов:
- если вы владеете долей меньше 3 лет, с продажи нужно будет заплатить 13% налога;
- при дарении налог заплатит одаряемый (близкие родственники – дети, родители, муж\жена – не платят налога);
- подаренная доля не будет делиться между супругами при разводе, в отличие от проданной (имеется в виду тот случай, когда владелец доли отчуждает её в пользу своего ребёнка, уже состоящего в браке).
Но перед тем, как распорядиться долей, которая не определена (совместная собственность), её сначала нужно определить.
