Покупка либо получение в качестве подарка земельного надела является неординарным и замечательным событием в жизни абсолютно каждого человека. Но мы не будем касаться данного процесса в частности, а более подробно рассмотрим общую картину в данной сфере.
После определения площади, формы участка, расстановки межевых знаков, и, конечно же, официальной регистрации учетной записи наступают этапы планировки, а затем межевания территории участка земли.
Так что же представляют собой проекты планировки и межевания территории, порядок их утверждения и стоимость, вы узнаете, прочитав предоставленный материал.
Документация по планировке территории
Начиная масштабные строительные работы или реконструкцию, застройщик по закону обязан подготовить документацию по планировке территории:
- проект планировки территории
- проект межевания территории
Проект планировки территории готовят тогда, когда требуется формирование новых строительных объектов (домов, школ, детских садов и прочей инфраструктуры) в совокупности, а также когда размещаются линейные объекты (автомагистрали, электоосети, водопровод и др). А проект межевания нужен для определения границ по периметрам земельных участков или красных линий. Однако, основной частью проекта планировки территории будет проект межевания. То есть, проще сказать проект планировки включает в себя и межевание. Само же межевание территории также может существовать в виде отдельного проекта. Прежде чем приступить к подготовке проектов следует собрать ряд документов:
- решение местной власти о подготовке проекта
- техзадание на выполнение проекта
- договор на проектные работы
- генплан
- правила землепользования в районе объекта
- топосъемка
- выписка из градостроительных регламентов, карты зонирования и др.
Назначение
ППТ и ПМТ применяются при предварительной подготовке к ведению работ на заранее выбранном месте.
Причем документация может быть использована как на свежевыделенных участках для застройки, так и на территории с развитой инфраструктурой.
При проведении застройщиком каких-либо действий на пустом участке необходимо учитывать почвенную структуру и вероятность строительства с разнообразными особенностями. В противном случае невозможно максимально загрузить предоставленную земельную площадь капитальными строениями.
Кроме того, важнейшим нюансом является сочетание и гармоничность стилей, а также совмещение и грамотное распределение новых строений с заранее возведенными архитектурными и градостроительными постройками.
Общая многофункциональная организация строительной деятельности, помимо формирования проектов для отдельно взятых целей, является важнейшей составляющей.
Но, к сожалению, в крупных городах, в погоне за «длинным рублем» местные муниципальные власти закрывают глаза на вопиющие нарушения количества и качества застроек. В связи с этим, в мегаполисах нашей страны, на сегодняшний день, предъявляются предельно высокие требования к ППТ и ПМТ, не только для соблюдения всех норм для возведения новостроек, но учитываются и корректируются ранее допущенные ошибки и недочеты, для воссоздания былых архитектурных ансамблей.
Также рассматриваемые документы не только придут на помощь при спорных моментах раздела земельных участков. Например, при определении границ использования надела земли с помощью разметки, происходит раздел общей долевой собственности.
Для чего нужен проект планировки территории?
Прежде чем освоить территорию любой застройщик знает, что все действия без согласования могут быть признаны незаконными. Для того, чтобы не столкнуться с запретами или сносом самостроя нужно подготовить проект планировки территории. Разберем, как выполняется проект планировки и межевания территории поэтапно:
1 этап. Разработка
В разработке документации по планировке территории и по межеванию заинтересованы собственники, которые начинают грандиозное строительство зданий, сооружений, объектов. По закону, уполномоченное лицо должно обратиться за разрешением, а точнее за решением о подготовке проекта планировки территории.
2 этап. Подготовка
Подготовка проекта планировки территории – это ряд кадастровых работ и инженерных изысканий. Это не только документальные, графические изображения, но и работы на местности. Для подготовки проектов следует обращаться в специализированные организации. Не каждый кадастровый инженер возьмется за работы подобных объемов. Подготовка проекта планировки и межевания территории это и сбор документации, и подготовка новых чертежей, и согласование с госорганами.
3 этап. Утверждение
Когда проект планировки территории разработан и подготовлен он должен пройти процедуру утверждения. Но прежде, чем проект будет утвержден, администрация выносит постановление о проведении публичных слушаний и обнародует его. Только в некоторых случаях (например, при подготовке проекта межевания территории в СНТ или ОНТ) слушания по закону не требуются. После проведения слушаний, если возражений ни у кого не возникло проект планировки утверждается местными административными органами.
Пошаговые инструкции подготовки ПМТ и ППТ:
Существует два варианта подготовки этих проектов: обращение в администрацию или в коммерческую кампанию. В целом алгоритм этапов будет одинаков для ППТ и ПМТ, так как эти документы тесно взаимосвязан между собой.
Обращение в администрацию возможно в том случае, если такие услуги местный муниципалитет может предложить.
- Подается заявка на имя уполномоченного лица.
- Прилагаются такие документы, как:
- свидетельство на право собственности;
- эскиз генерального плана земли (плюс схема коммуникаций);
- кадастровая выписка на участок;
- выписка о наличии/отсутствии капитальных строений;
- топографический план (с коммуникациями).
- На их основании начинается подготовка проекта, где обращается внимание на:
- структуру почвы;
- архитектуру;
- экологичность работ;
- техническое обеспечение;
- результаты застройки.
- Если решение положительно, то составляется техническое задание и проводят кадастровые манипуляции.
- Разрабатывают ППТ И ПМТ.
- Согласуют ПМТ с электросетями и водоканалом на публичных слушаниях.
Все делается бесплатно. Срок выполнения – в течение двух месяцев.
Обращение в специальную компанию нужно тогда, когда администрация отказала в заявке на получение проектов. Тогда заключается договор с архитектурной компанией. При этом список документов идентичен, только можно исключить эскиз из Генплана застройки. Все остальные действиях схожи с административными.
Срок может составить один месяц, стоимость зависит от объема работ и договора.
Отличительные признаки проекта планировки и проекта межевания территории:
Мы выяснили, что и проект планировки, и проект межевания территории готовится относительно района или линейного объекта, а также, то, что проект планировки содержит в себе и проект межевания и другие сведения, то есть он считается более развернутым. Теперь определим, чем отличается проект планировки от проекта межевания:
Проект планировки:
- применяется к территории, развивающейся в комплексе
- готовится для протяженных объектов (линии электропередач, дороги, водопровод)
Проект межевания:
- готовится для того, чтобы установить четкие границы на земельных участках делается, если есть необходимость изменять красные линии (отступы).
Особенности и состав проекта планировки территории и проекта межевания территории линейного объекта
Линейные объекты, будь то автодорога, электросеть или газопровод имеют значительную протяженность. При подготовке проектов планировки линейного объекта требуются согласования и с роснедрами, и с органами культуры, и с департаментом природной охранной среды. Часто, линейные объекты пролегают в нескольких муниципальных округах, поэтому разрешения должны быть получены не только на местном уровне. В зависимости от вида линейного объекта изготавливаются графические чертежи, где условными обозначениями прописываются существующие и планируемые данные. Также для строительства линейных объектов требуется разрешение краткосрочного пользования землями.
Особенности проекта планировки и межевания территории улицы, микрорайона
Проекты планировки и межевания застраиваемых районов и улиц должны четко соответствовать градостроительным нормам. В проектах учитываются такие параметры как транспортная, инженерная инфраструктура, водоснабжение, канализация, водосток, теплоснабжение телефонизация, электроснабжение, экономическая и техническая оснащенность, охрана природных ресурсов. На прилагаемых чертежах должны отражаться коммунальные, линейные объекты, элементы благоустройства, существующие и проектируемые здания и сооружения.
Содержание
ППТ и ПМТ имеют характер норм в соответствии с произведенной работой.
Структурирование проектов в небольших исключениях схоже, и чтобы не повторяться разберем материал на примере ПМТ. В нем присутствуют картографические и текстовые данные, в последних из которых основой является специальная таблица со скрупулезным описанием предоставленной информации, указывающая на важнейшие моменты определения архитектуры и других компонентов.
Данная таблица включает в себя:
- содержание документа;
- основные положения;
- общие и частные решения для образования картографических и текстовых сведений;
- текстовую и картографическую части, занимающие большую часть из-за разнообразных разделов и глав;
- перечень и сведения о площади формирующихся участков;
- вид разрешенного использования земли, соответствующий проектам планировки.
Титульный лист, с предоставленными данными об исполнителе, а также краткая структура содержания составляет первую страницу документа. Помимо этого, проект может содержать одно или несколько приложений.
Составление карты – важнейшая стадия проектирования. Она должна быть воспроизведена как в бумажной форме (в двух экземплярах), так и на электронном носителе, откуда проще скопировать ту часть участка, которая актуальна на данный момент, и отражает реальное положение дел на период работы ПМТ. При необходимости новая информация наносится на карту непременно вручную, обязательно синим цветом, с соблюдением всех регламентаций, согласованных с требованиями проекта.
Какие документы готовить для межевания СНТ и ОНТ?
Для того, чтобы в садовом участке оформить общую долевую собственность, по закону 217-ФЗ «О ведении садоводства и огородничества» (вступил в силу 1 января 2021 года) необходимо также подготовить и утвердить документы по планировке территории. Документация должна быть сперва одобрена членами садоводства или огородничества, для этого выносится решение общего собрания СНТ (ОНТ). Причем для установления границ огородных земельных участков достаточно только подготовить проект межевания территории, для СНТ же утверждается и готовится проект планировки территории (п.4 Ст. 23 217-ФЗ).
Зачем нужны ППТ и ПМТ?
Эти проекты используются при:
- Подготовке к строительным работам;
ВАЖНО. Данные документы могут использовать не только на пустующих землях, но и на участках со сформированной инфраструктурой.
- Планировании строительства в условиях уже возведенных капитальных строений;
- Определении границ пользования долей земельного участка в общей долевой собственности;
- Отчуждении обремененной части участка, отграниченной от общей территории;
- Решении споров о границах земельных участков.
Эти два документа настолько взаимно обусловлены, что при создании одного из них вытекает необходимость в создании другого.
Законодательная база по проекту планировки и межевания территории
Планировка территории регламентируется главой 5 Градостроительного кодекса. Помимо этого, для разработки проектов планировки и межевания приняты законы, приказы, распоряжения и другие подзаконные акты. На местном уровне действуют постановления администраций. К примеру, в Московской области при подготовке проекта планировки и/или межевания территории применяют нормы Постановления от 04.12.2018 N 884/39, в котором четко расписан порядок действий и правила обращения в органы местной власти для подготовки проектов планировки и межевания.
