Несмотря на то, что в перечисленных законодательных актах понятия точки поставки и границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности различаются, их суть все же сводится к следующему.
Точка поставки
– место исполнения обязательств РСО, которое располагается в месте установки ОПУ, а при его отсутствии – на границе балансовой принадлежности.
Граница балансовой принадлежности
– граница раздела сетей по признаку собственности.
Граница эксплуатационной ответственности
– граница раздела сетей по признаку возложения бремени содержания, которая проходит по границе балансовой принадлежности, если стороны договора не согласовали иное.
Изменение границ с согласия собственников.
Положения ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг, а также Правила содержания общего имущества регулируют взаимоотношения по договору ресурсоснабжения, поскольку он заключается исполнителем коммунальных услуг с РСО с целью оказания коммунальных услуг гражданам. В соответствии с ЖК РФ по договору управления МКД исполнитель несет ответственность перед собственниками за содержание общего имущества в доме.
В состав общего имущества собственников помещений в МКД входят в том числе инженерные коммуникации, находящиеся внутри дома (п. 5 – 7 Правил содержания общего имущества) или за его пределами на земельном участке, входящем в состав общего имущества в МКД (пп. «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества), и предназначенные для обслуживания данного дома.
В соответствии с п. 7 Правил содержания общего имущества ОПУ устанавливается на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и относится к общему имуществу.
Согласно п. 8 Правил содержания общего имущества внешней границей сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД, а границей эксплуатационной ответственности при наличии ОПУ соответствующего коммунального ресурса – место соединения счетчика с соответствующей инженерной сетью МКД. Соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО может быть установлена иная граница эксплуатационной ответственности.
Следовательно, граница балансовой принадлежности – это внешняя граница стены МКД либо граница земельного участка в случае, когда границы участка определены на основании данных государственного кадастрового учета и когда инженерные сети, находящиеся в границах этого земельного участка, обслуживают исключительно один дом. Граница балансовой принадлежности одновременно является границей эксплуатационной ответственности, если собственники помещений не установили иную границу.
Место установки ОПУ – граница сетей, входящих в состав общего имущества в МКД.
Различия имеются в отношении внешней границы сетей газоснабжения: это место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Таким образом, изменить границы эксплуатационной ответственности РСО может только по соглашению с собственниками помещений в МКД, подписавшими акты разграничения эксплуатационной ответственности с границами, выходящими за пределы балансовой принадлежности (или принявшими данное решение).
Как избавиться от «лишней» обязанности?
Зачастую ТСЖ подписывают соглашения с ресурсоснабжающими организациями «на автомате», считая, что договор стандартный, и им все равно ничего изменить не удастся. А заодно оформляют и Акт разграничения эксплуатационной ответственности, согласно которому на плечи собственников ложится ответственность за объекты внешней инфраструктуры. Обычно это происходит в случае, когда такие объекты не находятся в собственности муниципалитетов, и соответствующей ресурсоснабжающей организация не вменена обязанность их обслуживать. Для того, чтобы избавиться от лишних расходов и восстановить справедливость, ТСЖ может обратиться в Администрацию города (или в суд) с заявлением о признании объектов бесхозяйными с последующей передачей их в муниципальную собственность. Также можно в судебном порядке оспорить Акт разграничения эксплуатационной ответственности, доказав, что спорные объекты не находятся в собственности ТСЖ, и собственники помещений МКД не принимали никаких решений ни об их включении в состав общего имущества, ни о расширении границ эксплуатационной ответственности. Если ТСЖ привлекло управляющую компанию, которая в его интересах заключила столь невыгодный договор и оплачивала его за счет собственников МКД, можно также потребовать возврата необоснованно потраченных денег собственников помещений за предшествующие три года.
Статья была опубликована в журнале «Председатель ТСЖ» № 6 за 2016 год.
НДС – 2022
Лучший спикер в налоговой тематике Эльвира Митюкова 14 января подготовит вас к сдаче декларации и расскажет обо всех изменениях по НДС. На онлайн-практикуме осталось 10 мест из 40. Поток ограничен, так как будет живое общение с преподавателем в прямом эфире. Успейте попасть в группу. Записаться>>>
Акты разграничения.
Границы эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности устанавливаются сторонами при заключении договора и определяют, какие участки инженерного оборудования будет обслуживать исполнитель коммунальных услуг. Рекомендуем исполнителям во избежание споров в процессе исполнения договора с РСО подписывать названные акты на этапе заключения договора. При этом необходимо учитывать следующее.
Акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности подписываются сторонами в процессе технологического присоединения сетей потребителя к сетям РСО, они также могут быть подписаны (при отсутствии ранее составленных актов) в процессе заключения договора с РСО.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 ОМСУ должны определить границы земельного участка, относящегося к общему имуществу дома, по каждому МКД. Границы земельного участка, входящего в состав общего имущества в МКД, определяют границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, которые должны фиксироваться в соответствующих актах с РСО. Следовательно, если границы земельного участка больше площади МКД, содержание инженерных коммуникаций, проходящих по данному земельному участку, возлагается на УК на основании договора управления.
Если в отношении земельного участка не проведен государственный кадастровый учет, границей балансовой принадлежности сетей является внешняя стена МКД.
Рейтинг управляющих организаций
С 14 мая 2021 года в Московской области действует новая система оценки работы управляющих организаций. Компании оценивают по шести критериям, после чего УО получает определенное количество баллов. Место в рейтинге определяется суммой полученных баллов.
Рейтинг необходим, чтобы:
- информировать жителей о качестве деятельности УО;
- мотивировать управляющие организации качественно и эффективно выполнять свою работу.
Рейтинг рассчитывается на основании данных областных Госжилинспекции, Госадмтехнадзора, МинЖКХ, Ассоциации председателей советов МКД, а также по данным самих управляющих организаций.
Критерии оценки работы УО
1. Организация диспетчерского обслуживания населения через портал ЕДС.
2. Оценка деятельности УО:
- уборка подъездов;
- качество коммунальных услуг: отопление, водоснабжение, освещение;
- взаимодействие УО с жителями;
- качество проводимых УО текущих работ в МКД.
3. Наличие выявленных нарушений по обращениям граждан в результате проверок ГЖИ.
4. Проведение ежегодных ОСС в электронном виде.
5. Обслуживание внутриквартирного газового оборудования (ВКГО).
6. Выполнение УО планов по текущему ремонту подъездов МКД.
Как начисляют баллы
За каждый критерий начисляют определенное количество баллов. В результате подсчета УО попадает в одну из трех зон – зеленую, желтую или красную.
Посмотреть подробные схемы расчета по каждому из критериев можно в «Положении об оценке эффективности деятельности организаций, осуществляющих управление жилищным фондом на территории Московской области».
Где проголосовать
На сайте ТыРешаешьЖКХ.рф
Актуальный рейтинг УО по Подмосковью
Посмотреть рейтинг управляющей организации можно на сервисе «Добродел».
На сайте Госжилинспекции Московской области.
Куда обращаться, если есть претензии к УО
В случае, если работа управляющей организации не устраивает жильцов, они могут обратиться в надзорные органы или воспользоваться специальными сервисами.
- Госжилинспекция Московской области
- Портал единой диспетчерской службы МО
Соблюдение законодательства всеми субъектами жилищных отношений контролирует Госжилинспекция Московской области. Сотрудники надзорного ведомства могут организовать внеплановую проверку только после получения обращения от жителей.
Как отправить обращение:
- через Государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ);
- через «Почту России»;
- прийти в центральный офис Госжилинспекции Московской области* или в один из 28 территориальных отделов.
* Московская обл., Одинцовский г. о., с/п Барвихинское, д. Раздоры, 1-й км Рублево-Успенского шоссе, д.1, корпус А.
Консультацию можно получить по телефону горячей линии надзорного ведомства 8.
Пожаловаться на ненадлежащую работу УО также можно через портал Единой диспетчерской службы Московской области (ЕДС МО). Сервис позволяет оперативно решать проблемы в многоквартирных домах без похода в управляющую компанию и заполнения бумажных документов. Сроки исполнения заявок, оставленных через ЕДС МО, строго регламентированы, а качество и своевременность выполненных работ контролирует Госжилинспекция.
Бесхозяйные сети.
Довольно часто инженерные сети не входят в зону ответственности ни одной стороны договора ресурсоснабжения, то есть являются бесхозяйными. На кого возлагается обязанность по обслуживанию данных сетей и оплате потерь коммунальных ресурсов в них?
Согласно действующему законодательству, если участок сетей между сетями МКД и сетями РСО является бесхозяйным, при установлении тарифа для РСО учитываются затраты на содержание, ремонт и эксплуатацию данного участка сетей. Об этом говорится:
в Федеральном законе от 27.07.2010 № 190‑ФЗ «О теплоснабжении» (ч. 4 ст. 8, ч. 5, 6 ст. 15);
в Федеральном законе от 07.12.2011 № 416‑ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (ч. 5, 6 ст. 8);
в Федеральном законе от 26.03.2003 № 35‑ФЗ «Об электроэнергетике» (ч. 4 ст. 28).
Возлагать на потребителей и исполнителей коммунальных услуг потери коммунальных ресурсов на бесхозяйных участках сетей незаконно. Такой вывод в отношении потерь электроэнергии был сделан в Решении ВАС РФ от 28.10.2013 № ВАС-10864/13.
Устанавливаем границы инженерных сетей по закону.
Призаключении договора сРСО.
Идеальным вариантом для управляющего МКД является установление законных границ эксплуатационной ответственности при заключении договора с РСО. Но как этого достичь, если РСО настаивает на иных границах ответственности? Управляющему не следует спешить подписывать акты разграничения эксплуатационной ответственности на незаконных условиях.
В соответствии с гражданским законодательством договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К существенным условиям договора энергоснабжения законодатель отнес также условие о границе эксплуатационной ответственности. Данное условие согласовывается сторонами путем подписания акта разграничения эксплуатационной ответственности.
Следовательно, если РСО предлагает к заключению договор с актом разграничения эксплуатационной ответственности, в котором границы выходят за пределы общего имущества собственников помещений в МКД, необходимо подписать такой договор с протоколом разногласий относительно границ ответственности. В протоколе разногласий нужно указать условие о границах эксплуатационной ответственности со ссылкой на п. 8 Правил содержания общего имущества: граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней границе стены МКД (границе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в доме).
При рассмотрении споров об урегулировании разногласий при заключении договоров энергоснабжения суды утверждают такие контракты в отношении условий о границах эксплуатационной ответственности. Примерами из практики могут служить постановления АС ВВО от 19.11.2015 по делу № А29-10092/2014, АС ЗСО от 09.11.2015 по делу № А75-1441/2015, АС СКО от 11.12.2015 по делу № А25-953/2014.
Если вдоговоре сРСО границы сетей несогласованы.
Если стороны не обратились в суд об урегулировании разногласий при заключении договора ресурсоснабжения и протокол разногласий остался не подписанным РСО, при возникновении споров по объемам поставленных ресурсов и границам ответственности договор не будет признан судом незаключенным, так как условие о границах эксплуатационной ответственности может быть урегулировано законом.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 3409/10 суд пришел к выводу, что отсутствие согласованного сторонами акта разграничения балансовой принадлежности не может свидетельствовать о незаключении сторонами договора. При отсутствии акта разграничения эксплуатационной ответственности сторон граница эксплуатационной ответственности устанавливается по балансовой принадлежности, а последняя определяется по признаку собственности.
Если вдоговоре сРСО установлены границы сетей непозакону.
Как правило, договор заключается на определенный срок и считается пролонгированным на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит в определенные сроки о своем намерении заключить договор на новых условиях.
В порядке, установленном договором ресурсоснабжения, исполнитель коммунальных услуг вправе заявить о расторжении договора и заключении нового договора на иных условиях. В новом договоре он сможет добиться согласования границ в предложенной им редакции (при необходимости – в судебном порядке).
Приборы учета: порядок действий и ответственность
Неопределенность в установлении прав и обязанностей участников жилищных отношений при выполнении ими обязательных требований законодательства об энергосбережении, в частности, по оснащению многоквартирных домов приборами учета, начала приводить к формированию в регионах негативной правоприменительной практики. Последняя стала закрепляться в судебных решениях и способствовать созданию так называемых законодательных тупиков, когда в результате вынесенных судебных решений от административной ответственности освобождаются лица, для которых прямо установлены санкции за неисполнение обязательных требований. В дальнейшем эти лица препятствуют выполнению иными участниками жилищных отношений своих обязанностей, срывают реализацию государственных и муниципальных программ энергосбережения.
Формирование негативной судебной практики
Примером формирования такой негативной правоприменительной практики является решение арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-9352/2013, вынесенное 04.07.2013 г. Этим решением судья М. Чепурных признал незаконным и отменил постановление Государственной жилищной инспекции Нижегородской области по делу об административном правонарушении от 02.04.2013 № 515-04-1281-13Кю, по которому лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, — ОАО «Домоуправляющая компания Канавинского района» было привлечено к штрафу в размере 20 тыс. руб. по ч.5 ст. 9.16 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Напомним, что указанной статьей КоАП предусмотрена ответственность за несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, требований о разработке и доведении до сведения собственников предложений о мероприятиях по энергосбережению о повышению энергетической эффективности в многоквартирных домах. Такое предложение в случае отсутствия прибора учета должно быть направлено на его установку в силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 261-ФЗ от 23.11.2009 г. «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В данном случае в многоквартирном доме отсутствовал общедомовой прибор учета электроэнергии. Жители дома пожаловались в жилищную инспекцию на свою управляющую — на отсутствие с ее стороны предложений, направленных на установку приборов учета. Жилищная инспекция провела проверку, и поскольку факт нарушения подтвердился, применила предусмотренные КоАП санкции, которые были оспорены нарушителем в суде.
К сожалению суд принял доводы управляющей компании в том, что информация о предусмотренных законом сроках установки общедомовых приборов учета была доведена ею до сведения собственников помещений путем размещения «уведомлений» в многоквартирных домах, что работы по установке прибора учета могли быть выполнены ею лишь на основании решения общего собрания собственников помещений, однако данное решение собственниками не принималось, в связи с чем управляющая компания не имела возможности обеспечить их установку. Кроме того, суд учел доводы о том, что обязанность оснастить многоквартирный дом прибором учета после 01.07.2012 возложена на ресурсоснабжающую (сетевую) организацию и управляющая компания после указанного срока вообще не несет никакой ответственности.
Таким образом, Арбитражный суд Нижегородской области считает, что для выполнения требований указанной статьи КоАП достаточно расклеить объявления на подъезде, которые завтра же ветром сорвет, и лицу, ответственному за содержание многоквартирного дома, можно вообще не беспокоиться о выполнении обязательных требований законодательства.
Также этот суд считает, что после 01.07.2012 г. лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, вообще освобождается от всякой ответственности за отсутствие прибора учета в многоквартирном доме, так как наступает ответственность у ресурсоснабжающей организации. Тем самым суд сделал неприменимой еще одну статью КоАП — на этот раз ч. 4 ст. 9.16, которая устанавливает ответственность за несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, требований их оснащенности приборами учета и требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества дома. Ведь без прибора учета никаких мероприятий по энергосбережению проводить невозможно, а устанавливать его управляющая организация, согласно решению судьи М. Чепурных, не обязана.
После такого решения суда для управляющих организаций необязательными оказываются и требования Правил Содержания общего имущества, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, относительно содержания, оплаты, ввода в эксплуатацию приборов учета. Ведь если нет прибора учета в составе общего имущества, то нет и проблем по его содержанию и обслуживанию. А сделать так, чтобы прибора учета в доме не было, для управляющей компании проще простого. И можно легко создавать проблемы для выполнения своих обязанностей ресурсоснабжающими организациями, поскольку указанными правилами в составе платы за содержание и ремонт предусмотрен порядок возмещения их расходов.
Очевидны негативные социальные последствия такого судебного решения, поэтому в данном случае и идет речь о формировании негативной судебной практики, парализующей деятельность контрольно-надзорных органов в жилищной сфере при защите ими интересов граждан. Однако ответственность за сложившееся положение вещей лежит не только на судебных органах. По сути, региональные суды вынуждены «отрабатывать» за федеральные органы исполнительной власти, которые, начиная с 2006 г., выдают один нормативный акт за другим практически без учета мнения регионов, а главное — без учета выполнимости принятых положений законодательства.
Ответственность управляющих организаций
Несмотря на сложность федерального жилищного законодательства об энергосбережении, отсутствие необходимых разъяснений со стороны Минрегиона России и Госстроя, необходимо отметить, что в целом действующее законодательство при надлежащем применении позволяет выполнять обязательные требования закона, в том числе и требования по оснащению жилищного фонда приборами учета. Часто используемые аргументы о том, что, мол, законы плохие и поэтому их требования не надо выполнять, безосновательны и свидетельствуют лишь о безответственности их авторов. К сожалению, часто такие доводы приводят те, кто в силу своего положения должен способствовать их неукоснительному соблюдению. Рассмотрим положения законодательства, устанавливающие ответственность и последовательность действий участников жилищных отношений в части приборов учета.
Обязанность для собственников помещений многоквартирных домов по обеспечению их приборами учета, а также сроки выполнения данной обязанности (до 01.07.2012) установлены в ч. 6 ст. 13 Закона «Об энергосбережении…». Согласно жилищному законодательству в указанный срок собственниками помещений многоквартирных домов должны быть проведены общие собрания, на которых собственники должны принять любые решения о выборе типа прибора учета, его стоимости, исполнителе работ и иные условия. Однако административная ответственность в случае неисполнения собственниками помещений многоквартирных домов данных требований отсутствует. Вот почему в случае непроведения собственниками общих собраний и непринятия на них решений об исполнении обязательных требований в установленные сроки дальнейшее проведение таких собраний (после 01.07.2012) не требуется.
Ответственность управляющей организации по ч. 4 ст. 9.16 КоАП установлена императивными требованиями частей 1 и 2 ст. 13 Закона «Об энергосбережении…», согласно которым передаваемыеэнергоресурсы подлежат обязательному учету с помощью приборов учета, и расчеты за них должны осуществляться с помощью приборов учета. Поскольку управляющая организация предоставляет коммунальную услугу, т.е. передачу коммунального ресурса по внутридомовым инженерным системам, то требования частей 1 и 2 ст. Закона «Об энергосбережении…» относится именно к ней.
Как бы то ни было, ответственность лица, ответственного за содержание многоквартирного дома, по ч. 4 ст. 9.16 КоАП установлена именно данным требованием Закона «Об энергосбережении…». И именно это положение не было учтено Арбитражным судом Нижегородской области в рассмотренном выше деле.
Ответственность управляющей организации по ч. 5 ст. 9.16 КоАП установлена в ч. 7 ст. 12 Закона «Об энергосбережении…», согласно которой лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, регулярно (не реже чем один раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые можно проводить в многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий. В случае отсутствия приборов учета такое предложение должно быть направлено на его установку в силу ч. 1 ст. 13 Закона «Об энергосбережении…».
Возникают же обязанности по обеим частям КоАП с момента вступления в силу Закона «Об энергосбережении…», т.е. его публикации 27.11.2009, и установлены они в КоАП бессрочно. Поэтому, начиная с 2010 г., жилищные инспекции имели право штрафовать управляющие организации за непредоставление жителям обязательных предложений, направленных на энергосбережение, а с 2011 г. — и за отсутствие в многоквартирном доме приборов учета. Причем налагать штрафы на управляющие организации можно было и до 01.07.2012 г., и после 01.01.2013 сразу по двум статьям КоАП — одновременно на должностное и юридическое лицо. Вот почему неисполнение управляющими организациями в установленные сроки своих обязанностей по оснащению многоквартирных домов приборами учета не освобождает их от этой ответственности по истечению данных сроков.
Однако указанные санкции к управляющим организациям со стороны жилищных инспекций до 01.07.2012 не применялись под разными предлогами. Отсутствовали необходимые разъяснения со стороны федеральных органов власти, прежде всего Минрегиона. Обычно при подобных законодательных новшествах Минрегион направлял в субъекты РФ информационные письма, проводил мониторинг процессов, но в этот раз самоустранился. В регионах же никто не торопился, там решили ждать, когда все собой случится — когда жители сами начнут проводить общие собрания. Практически процесс оснащения многоквартирных домов приборами учета был сорван из-за бездействия федеральных властей.
Порядок действий управляющей организации
До 01.07.2012, несмотря на то, что санкции к управляющим организациям были установлены, приборы учета практически не ставили: ждали массового проведения общих собраний жителями МКД при полном попустительстве федеральных органов исполнительной власти.
В случае своевременного применения указанных статей КоАП собственники помещений многоквартирных домов, начиная с 2010 г., имели полную возможность выполнить свои обязанности следующим образом:
— рассмотреть предложения управляющих организаций (ТСЖ);
— рассмотреть предложения ресурсоснабжающих организаций, которые в 2010 г. также обязаны были направить свои предложения о заключении договора на установку приборов учета;
— сравнить эти предложения и принять на общем собрании наиболее приемлемое из них;
— разработать и принять на общих собраниях собственные решения по установке приборов учета.
Однако ч. 4 ст. 9.16 КоАП вообще не была применена ни разу, а. ч. 5 ст. 9.16 КоАП стала применяться только в 2013 г. и то в единичных случаях.
При надлежащем исполнении требований законодательства лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, в случае непроведения собственниками помещений общего собрания и до 01.07.2012, и после 01.01.2013 обязано:
— самостоятельно разработать предложение об установке приборов учета, в котором указать тип прибора учета, его стоимость, сроки установки, порядок оплаты и иные условия;
— направить это предложение собственникам помещений многоквартирных домов, информировав их в порядке, установленном пунктом «б» ст. 13 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731. То есть это предложение должно быть размещено не только на досках объявлений в многоквартирном доме, но и на интернет-сайте управляющей организации, а если сайт у нее отсутствует, то на сайте муниципального образования;
— заключить договор со специализированной организацией на установку приборов учета в случае, если собственники помещений МКД ознакомились с предложением лица, ответственного за содержание многоквартирного дома, но в указанные в предложении сроки не собрали общего собрания и не приняли иного решения о выборе иного типа оборудования, стоимости, сроках установки, порядке оплаты, исполнителе работ и пр.;
— передать договор со специализированной организацией на установку приборов учета в расчетный центр (при отсутствии собственного абонентского отдела) для начисления платежей собственникам и оплаты работ по установке приборов учета. При этом управляющая организация имеет право самостоятельно принять решение о предоставлении рассрочки или единовременной оплате за приборы учета;
— по мере поступления платежей обеспечить монтаж. Установку и ввод в эксплуатацию приборов учета;
— начать проводить расчеты с поставщиками энергоресурсов по показаниям приборов учета, осуществлять регулирование расхода тепловой энергии (ч. 8 ст. 13 Закона «Об энергосбережении…»), направлять собственникам помещений многоквартирных домов предложения связанные с энергосбережением, заключением энергосервисных контрактов и проведением иных энергосервисных мероприятий.
Особо подчеркну, что предоставление пятилетней рассрочки платежа для лиц, ответственных за содержание многоквартирного дома, законом не предусмотрено. Поскольку предоставление рассрочки платежа Законом «Об энергосбережении…» специально определено лишь для того случая, если и собственники помещений, и лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, не исполнили своих обязанностей, и такая обязанность возникла у ресурсоснабжающих организаций в соответствии с ч. 12 ст. 13 Закона «Об энергосбережении…». Учитывая, что в некоторых муниципальных образованиях администрации требуют от управляющих организаций обязательного проведения ими собраний собственников помещений и предоставления рассрочки на условиях, установленных для поставщиков ресурсов, такие требования администраций следует рассматривать как избыточные и создание административных барьеров. Кроме того, в соответствии со ст. 45 Жилищного кодекса инициаторами проведения общего собрания могут быть только собственники помещений: ни управляющая организация, ни поставщики энергоресурсов не имеют право инициировать проведение общих собраний.
В крайнем случае и собственники помещений МКД, и лицо, ответственное за его содержание, имели и имеют все возможности обратиться за заключением договора на установку приборов учета к ресурсоснабжающей организации. Причем ресурсоснабжающая организация не имеет права им отказать в заключении такого договора, условия и порядок которого утверждены Минэнерго России и Правительством РФ (Приказ Минэнерго России от 07.04.2010 № 149 «Об утверждении порядка заключения и существенные условия договора, регулирующего условия установки, замены и (или) эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов» и Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «Об утверждении Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями»).
В случае если ресурсоснабжающая организация после 01.07.2012 бездействует и не приступила к работам по оснащению МКД приборами учета, то управляющая организация в любое время имеет право ее уведомить о том, что она самостоятельно приступила к таким работам в рамках выполнения ею своих обязанностей.
Прибор учета в составе общего имущества
При установке приборов учета в состав общего имущества управляющими и ресурсоснабжающими организациями часто возникают вопросы о его статусе и принадлежности, а также о его сохранности и оплате за его содержание. Рассмотрим эти вопросы на примере общедомовых приборов учета тепла, хотя то же самое действительно по отношению к общедомовым приборам учета газа, электричества и воды. В соответствии с п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ 13.08.2006 г. № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом, прибор учета по определению входит в состав общего имущества, определять состав которого (см. п. 1 Правил) могут собственники помещений — в целях выполнения обязанности по его содержанию, а также органы государственной власти — жилищные инспекции — в целях контроля. Последние обязаны проверять наличие приборов учета в составе общего имущества, а в случае их отсутствия выдавать предписания лицам, ответственным за его содержание, о выполнении обязательных требований закона, а также применять к ним санкции. В случае отсутствия прибора учета в составе общего имущества Закон «Об энергосбережении…» раздельно устанавливает обязательства устранить нарушение обязательных требований к составу общего имущества путем его доукомплектования для следующих участников жилищных отношений: — собственников помещений многоквартирных домов; — лиц, ответственных за содержание многоквартирного дома; — поставщиков энергоресурсов (в случае неисполнения своих обязанностей собственниками помещений многоквартирных домов и лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов). Прибор учета, установленный в состав общего имущества управляющими или ресурсоснабжающими организациями, согласно приведенным выше положениям сразу после подписания акта приемки выполненных работ переходит в общедолевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а у собственников возникает обязанность оплатить его стоимость. Поскольку с установкой прибора учета состав общего имущества увеличился, то соответственно должна увеличиться плата за его содержание. Помимо оплаты стоимости самого прибора учета, собственники помещений дома должны оплачивать его содержание — настройку, ремонт, поверку и т.д. Кроме того, с момента подписания акта приемки выполненных работ по установке прибора учета собственники помещений несут ответственность за его сохранность и в случае его повреждения или случайной гибели (ст. 211 Гражданского кодекса) обязаны нести (возмещать) расходы по его восстановлению (замене). Таким образом, с лица, установившего домовой прибор учета, снимается ответственность за его сохранность. Жилищный кодекс ч. 1.1 ст. 161 устанавливает, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, и лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества. Согласно подпункту «д» п. 10 Правил содержания указанное лицо обязано обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. Кроме того, оно обязано согласно подпункту «к» п. 11 Правил содержания обеспечить установку и ввод в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащую эксплуатацию (осмотры, техническое обслуживание, поверку приборов учета и т.д.).
Порядок действий ресурсоснабжающей организации
Ключевыми положениями Закона «Об энергосбережении…» в указанном вопросе являются императивные требования, прописанные в ч. 1 и 2 ст. 13, согласно которым передаваемые и потребляемые энергоресурсы подлежат обязательному учету с помощью приборов учета, и расчеты за них должны осуществляться с помощью приборов учета. Таким образом, законодательство ясно указывает на то, что прибор учета должен обязательно быть установлен и по его показаниям должны проводиться расчеты за энергоресурсы. Даже если собственники помещений многоквартирного дома и лица, ответственные за его содержание, не выполнили своих обязанностей. В случае если это так, до 01.07.2013 ресурсоснабжающие организации согласно ч. 12 ст. 13 Закона «Об энергосбережении…» обязаны совершить действия по оснащению многоквартирного дома прибора учета. При этом, согласно закону, лицо, не исполнившее своих обязанностей, обязано обеспечить допуск ресурсоснабжающих организаций к местам установки приборов учета используемых энергетических ресурсов и оплатить расходы ресурсоснабжающих организаций на установку этих приборов учета. Указанные нормы не прекращают обязанность управляющих организаций принять меры по установке общедомовых приборов учета используемых энергетических ресурсов (см. постановление Третьего арбитражного аппеляционного суда от 05.11.2013 г. по делу № А33-7879/2013). Важно заметить, что ст. 12 и 13 Закона «Об энергосбережении…» обязанности для собственников помещений многоквартирных домов и лиц, ответственных за содержание многоквартирного дома, устанавливаются раздельно: по тексту указанных статей закона собственники помещений многоквартирного дома всегда называются «собственниками» и никак иначе, а лица, ответственные за содержание многоквартирных домов, называются «лицами». Вот почему под лицом, которое обязано допустить и оплатить расходы ресурсоснабжающей организации, надо понимать, прежде всего, управляющую организацию как «лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, не исполнившее своих обязанностей». Отнесение этой обязанности к собственникам помещений абсурдно, так как собственники помещений — это множество физических лиц, передавших свое общее имущество в управление управляющей организации или ТСЖ. Не их это дело допускать ресурсоснабжающую организацию в подвал, потом как-то собирать самостоятельно деньги и оплачивать ее расходы, тем более, что порядок оплаты расходов ресурсоснабжающей организации на совершение действий, направленных на установку приборов учета, регламентирован Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, обязательными для «лиц, ответственных за содержание многоквартирных домов». Вот почему именно управляющая организация обязана допустить ресурсоснабжающую организацию к общему имуществу многоквартирного дома, и именно она обязана оплатить ее расходы за счет платы за содержание и ремонт, которую она ежемесячно получает. Следуя далее указанной части ст. 13 Закона «Об энергосбережении…», в случае отказа от оплаты расходов в добровольном порядке лицо, не исполнившее в установленный срок обязанности по оснащению данных объектов приборами учета используемых энергетических ресурсов, должно также оплатить понесенные указанными организациями расходы в связи с необходимостью принудительного взыскания. Следующее положение закона об энергосбережении специально оговаривает: «При этом граждане — собственники помещений в многоквартирных домах, не исполнившие в установленный срок обязанностей, если это потребовало от ресурсоснабжающих организаций совершения действий по установке приборов учета, оплачивают равными долями в течение пяти лет с даты их установки расходы указанных организаций на установку этих приборов учета при условии, что ими не выражено намерение оплатить такие расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки». п.38 (1) Правил содержания конкретизирует порядок оплаты расходов ресурсоснабжающих организаций собственниками помещений многоквартирных домов при разных способах управления для того случая, когда прибор учета ресурсоснабжающей организацией был установлен. После 01.01.2013 ресурсоснабжающие организации имеют право напрямую выставлять счета за фактически установленный прибор учета собственникам помещений за исключением случаев, когда такие расходы были учтены в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения и (или) в составе установленных для членов ТСЖ, ЖК, обязательных платежей и (или) взносов. Тем самым ресурсоснабжающие организации имеют возможность, не вступая в прения или судебные тяжбы с управляющими организациями, компенсировать понесенные расходы. Также п. 38 (1) Правил содержания распространяется на случаи, если в оснащенном приборами учета доме выбран непосредственный способ управления многоквартирным домом или если собственники помещений приняли решение о заключении договоров ресурсоснабжения напрямую с ресурсоснабжающими организациями, минуя управляющую организацию или ТСЖ (ЖК). Для того случая, когда прибор учета в многоквартирном доме ресурсоснабжающей организацией не был установлен, порядок оплаты расходов ресурсоснабжающей организации может быть иным. Дело в том, что не всем ресурсоснабжающим организациям под силу купить приборы учета или привлечь средства банков или инвесторов на их покупку. В большинстве случаев это городские сетевые организации, находящиеся в трудных финансовых условиях, часто в состоянии, близком к банкротству. Единственная возможность для них выполнить требование закона и рассчитаться за приборы учета — это выставить счета собственникам помещений многоквартирных домов или управляющим организациям, аккумулировать эти средства и расплатиться ими за услуги специализированных организаций — поставщиков приборов учета и исполнителей монтажных работ поэтапно или сразу, в зависимости от поступления денег. Несмотря на то, что закон позволяет реализовать такие действия, ресурсоснабжающие организации не осмеливаются идти таким путем. Поскольку отсутствуют разъяснения со стороны федеральных органов власти, местные администрации, региональные власти, правоохранительные органы практически не препятствуют им в этом. Как было указано выше, ресурсоснабжающие организации согласно ч. 12 ст. 13 Закона «Об энергосбережении» обязаны совершить действия по оснащению многоквартирного дома приборами учета. Данным законом не определен круг таких действий. Это могут быть любые действия, например, по привлечению денежных средств (кредитов) для финансирования установки приборов учета, если есть возможность привлечь средства. После привлечения средств и установки приборов учета ресурсоснабжающая организация в рамках этих действий выставляет счета на оплату своих расходов управляющим организациям и собственникам помещений. Но из-за высоких рисков невозврата заемных денежных средств стоимость работ и услуг для жителей при этом может быть довольно высокой и экономически неоправданной. Если нет возможности привлечь средства или это экономически нецелесообразно, ресурсоснабжающая организация в рамках совершения предписанных законом действий имеет право выставить счета и, собрав деньги, рассчитаться ими за установку приборов учета, сэкономив на стоимости процентов для банков или прибыли инвесторов. Именно этот путь в наибольшей степени отвечает интересам населения. Именно на нем сейчас в своей работе должны сосредоточиться местные администрации и региональные власти, а не на поисках финансовых схем привлечения денег и инвесторов, рассчитываться за которые придется населению. Именно по такому принципу работают схемы капитального ремонта, так работает вообще вся экономика согласно гражданскому законодательству. Почему в случае установки приборов учета должно быть иначе, нужны какие-то финансовые схемы, какие-то инвестиции? Инвестор — это тот, кто создает объект инвестиций, приносящий прибыль, которая должна быть во много раз больше, чем просто банковские проценты. Инвесторы должны строить дома, заводы, дороги, транспортные сети, генерации и получать свою заслуженную прибыль от использования этих объектов. А требовать от региональных властей находить инвесторов, которые будут наживаться на платежах населения за обязательные требования закона по установке приборов учета, — это по меньшей мере кощунственно! Но именно такую позицию заняли в последнее время и Минрегион России, и Госстрой, из-за действий или бездействия которых процесс установки приборов учета в многоквартирных домах по всей стране либо вовсе остановился, либо лег тяжким бременем на местные бюджеты. Хочется надеяться, что в новом Министерстве строительстве и ЖКХ разберутся с этим вопросом и государственные задачи, связанные с созданием условий для энергосбережения и повышения энергоэффективности в жилищном секторе, не будут полностью провалены.
Ответственность ресурсоснабжающих организаций
Сегодня отсутствие необходимых разъяснений со стороны федеральных органов исполнительной власти поставило многих поставщиков энергоресурсов в многоквартирные дома, на которых распространяется обязанность по установке приборов учета, а также региональные органы власти в трудное положение. Где взять деньги? Предусмотреть их в тарифе нельзя, ввести повышающие коэффициенты к нормативам потребления, по сути, штрафы, недавно стало возможным, но это дело далекого будущего непонятно, будет ли такая мера вообще работать, даже если будет введена. Бездействовать тоже нельзя: требование об установке приборов учета является одним из условий предоставления финансовой поддержки по всем программам Фонда содействия реформированию ЖКХ. В настоящее время во многих регионах органами прокуратуры проведены проверки, которые выявили факты нарушения установленных требований законодательства по оснащению многоквартирных домов приборами учета. Поскольку обязанность в их установке лежит на ресурсоснабжающих организациях, то последним прокуратами выдаются предписания об устранена выявленных нарушений, а материалы передаются в антимонопольные органы для привлечения виновных к административной ответственности, которая наступает по ч. 12 статьи 9.16 КоАП. При этом ответственность ресурсоснабжающей организации возникает не с того момента, когда к ней обратились, а она отказалась устанавливать прибор учета, а с того момента, начиная с которого она должна была выполнить установленные законом требования (начиная с 01.07.2013). И это, пример, уже доказано во всех судебных инстанциях по делу № А29-263/2013, которое блестяще выиграло УФАС по Республике Коми против ОАО «Коми тепловая компания». Проверки планируется проводить на регулярной основе не только со стороны органов прокуратуры и ФАС России, но и со стороны органов государственной жилищной инспекции. В частности, предстоит разобраться с многочисленными случаями составления фиктивных актов об отсутствии технической возможности установки приборов учета в соответствии с приказом Минрегиона России от 29.12.201 1 № 627, утвердившим критерии наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного) и коллективного (общедомового) приборов учета. Данный приказ Минрегиона России подменяет техническую возможность установки приборов учета экономической целесообразностью: техническая возможность якобы отсутствует, если для того, чтобы установить прибор учета тепла или воды, требуется чуть ли не капремонт всего дома. Но такая ситуация, когда в доме полностью сгнившие сети, может быть только в аварийных домах, а согласно Закону «Об энергосбережении…» в таких домах и не нужно ставить приборы учета. Однако, пользуясь указанной лазейкой, недобросовестные чиновники, мечтающие о федеральных деньгах на капитальный ремонт, и руководители ресурсоснабжающих организаций, не желающие ставить приборы учета, то тут, то там стали составлять фиктивные акты, в которых едва ли не целые города оказываются технически непригодными для приборного учета. По нескольким таким случаям уже ведется разбирательство, результатом чего могут быть не только административные, но и уголовные дела. В заключение хочу отметить, что не меры ответственности управляющих и ресурсоснабжающих организаций являются побудительным мотивом для установки приборов учета, а понимание экономической необходимости перехода к учету энергоресурсов и видение собственных перспектив. Прибор учета не нужен сам по себе без системы диспетчеризации. Прибор учета экономически необходим тогда, когда он является первичным элементом системы расчетов. В этом случае он позволяет контролировать достоверность результатов измерения, своевременно начислять счета и истребовать задолженности за потребленные энергоресурсы, рассчитывать балансы энергопотребления потребителей и обосновывать производственные и инвестиционные программы ресурсоснабжающих организаций, направленные на модернизацию коммунальной инфрасктуктуры.
- Назад
- Вперёд
