Как проходит сделка по ипотеке шаг за шагом: инструкция

Этапы получения ипотеки на квартиру

Оформлять квартиру в ипотеку не обязательно самостоятельно. На помощь могут прийти кредитные брокеры и риелторы, которые возьмут на себя часть обязанностей. Однако полностью переложить свои обязанности на помощников не получится. Впрочем, никаких специфических действий от гражданина не требуется. Во всем можно разобраться самостоятельно, главное – иметь представление о своих действиях.

С чего начать?

Начать рекомендуется с выбора банка, где планируется взять ипотеку. Сегодня многие банки предлагают сниженные ставки для получения ипотеки с господдержкой. Стоит проанализировать рынок предложений и найти несколько подходящий вариантов в разных банках, что увеличит вероятность одобрения ипотеки. Кроме того стоит учитывать общую экономическую ситуацию. К примеру, 2021 год стал периодом с наиболее низкими ставками по ипотеке.

Обратите внимание на то, что каждый банк предъявляется к заемщику требования, которые касаются:

• Возраста (чаще всего от 21 года на момент оформления до 70 лет к моменту полной выплаты);
• Трудоустройства (в большинстве случаев требуется стаж на текущем месте работы от 6 месяцев);
• Документов, которые клиент сможет предоставить банку. Обычно это сведения о зарплате и информация про созаемщиков.

Самому же заемщику при выборе банка стоит обращать внимание на процентную ставку и максимальную сумму. Впрочем, выбор банка может основываться и на других нюансах. К примеру, его надежность, возможность досрочного погашения или лояльные условия по выплате ипотеки.

Заявка и ее рассмотрение банком

Заявку на ипотеку рекомендуется подать сразу в несколько банков. Если откажут в одной организации, есть вероятность, что одобрят в другой. Так как это лишь начальный этап, то одобрение заявки не принуждает клиента к тому, чтобы заключить с этим банком окончательный договор. Срок рассмотрения заявки зависит от банка. Минимальный срок составляет 3 рабочих дня, однако в некоторых структурах может затянуться почти до 2 месяцев. В этот период банк проверяет платежеспособность клиента, так как это основополагающее требование для одобрения заявки.

Поиск квартиры

Одобренная заявка – это не только готовность банка к кредитованию, но и размер суммы, которую он готов предоставить конкретному заемщику. Как и в случае с обычным кредитом, банк может предложить сумму ниже, чем изначально просил клиент, поэтому поиск квартиры рекомендуется начинать только тогда, когда известна одобренная сумма ипотеки. На поиск подходящей квартиры отводится около 3 месяцев, однако по просьбе заемщика срок может быть увеличен.

Оценка

Банки не проводят фиктивные сделки

, поэтому нельзя просто прописать в договоре любую цифру стоимости жилья. Эту цифру указывает оценщик. Некоторые банки предлагают услугу оценки в рамках ипотеки, в остальных покупатель должен самостоятельно заказать в независимой компании экспертную оценку стоимости жилья. На конечную цифру повлияет состояние квартиры, ее расположение, этажность здания и многие другие факторы. Результатом оценки станет заключение, которое предоставляется в банк.

Обратите внимание, что банк не оплачивает полную стоимость жилья

. Он обеспечивает до 85% от оценочной стоимости, остальная сумма вносится в качестве первоначального взноса. Этот момент необходимо уточнить на этапе выбора банка, так как разные организации обеспечивают разное процентное покрытие займа. Для покупки квартиры предоставляется наибольшая помощь от банка.

Одобрение квартиры банком

Квартира должна нравиться не только покупателю, но и банку. Кредитные организации отказываются от сделок с неликвидной недвижимостью. Это значит, что выбранное жилье должно соответствовать нормам жилого помещения

:

1. Квартира должна быть подключена к коммунальным службам (электричество, водопровод, центральное отопление);
2. Дом, где расположена квартира, не должен быть ветхим.

Такие требования связаны с тем, что в случае невозможности выплаты ипотеки заемщиком, банк должен будет продать недвижимость, чтобы окупить расходы. Ветхие здание и, тем более, дома под снос сложно продать новому жильцу.

Также банк проверяет жилье на возможные сложности с передачей в собственность. К примеру, наличие долгов по коммунальным услугам или прописанные несовершеннолетние дети или другие лица, которые в будущем могут опротестовать договор купли-продажи. В случае, если после проверки подобных казусов не выявится, банк начинает следующий этап сотрудничества.

Кредитный договор

Подписание кредитного договора становится основным этапом. С этого момента за банком и заемщиком закрепляются определенные права и обязанности. Кредитный договор закрепляет сотрудничество между сторонами. Остальные этапы пройдут достаточно быстро.

Получение средств

В зависимости от условий кредитного договора, деньги могут быть переведены на счет владельца или оставлены в депозитной ячейке. Могут применяться и другие способы передачи денег. Однако почти все эти случаи идут в обход заемщика, то есть он этих денег не видит и не получает. Это обеспечивает безопасность средств, а также является гарантией того, что сделка совершена.

Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным условием при оформлении договора купли-продажи. Однако некоторые банки требуют это свидетельство, как гарант. Также обязательным нотариальное удостоверение становится в случаях, если жилье приобретается из долевой собственности. К примеру, квартира принадлежит 2 людям в равных частях. Нотариальное оформление завизирует отсутствие претензий для оформления договора у каждого участника.

Даже если банк не требует нотариального оформления сделки, покупателю рекомендуется самостоятельно стать ее инициатором. Эта платная услуга, н она дает гарантии того, что к договору нет претензий, которые выплывут в последствии.

Государственная регистрация и оформление ипотеки

После оформления договора купли-продажи жилье должно перейти в собственность нового владельца. Этот статус подтверждается регистрацией жилья. Результатом процедуры станет документ о праве собственности. Так как ипотека – это чаще всего кредит в залог приобретаемой недвижимости, то документ о праве собственности может взять на хранение банк в качестве гаранта возврата средств. Процедура государственной регистрации длится до 1 месяца.

Страхование

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, подлежит обязательному страхованию. Это обязательное условие банка, которое гарантирует, что в случае порчи недвижимости банк сможет вернуть свои средства. Также некоторые банки могут выдвигать требование о страховании жизни заемщика и созаемщиков, как дополнительные гарантии.

Процедура страхования не обязательно следует после регистрации жилья на нового владельца. Этот этап можно перенести и на более ранний срок. К примеру, сразу после оформления кредитного договора. Некоторые банки предлагают клиентам скидки при оформлении страховки через их организацию.

Дальнейшие действия

Дальнейшие действия ипотечника заключаются в соблюдении кредитного договора с банком. Это значит, что необходимо вовремя вносить очередные платежи для погашения ипотеки. Что касается жилья, то вселиться в квартиру можно сразу же после оформления прав собственности.

Выбор банка и ипотечной программы

Итак, с чего начать? Перед тем как оформлять ипотечный кредит, необходимо грамотно подобрать кредитную организацию. Можно с полной уверенностью сказать, что это самый ответственный момент для заемщика. Спешить точно не стоит, необходимо изучить как можно больше предложений по кредитованию, чтобы решение было верным.

На что обратить внимание при подборе кредитора:

• масштабы и репутация организации. Желательно обращаться в крупные федеральные банковские организации, хорошо зарекомендовавшие себя на рынке. Они готовы предложить минимальные процентные ставки, привлекательные условия кредитования и профессиональную помощь в оформлении и получении ипотеки;
• выбор кредитных программ, какие типы недвижимости доступны для покупки, требования к этим объектам;
• требования к заемщику, какие справки необходимо предоставить;
• предлагаемые ставки на тот объект, который вы желаете приобрести, можно ли снизить проценты, например, сделав большой первый взнос;
• возможно ли использование льгот;
• есть ли специальные предложения, например возможность снижения размера первого взноса при использовании материнского капитала и пр.;
• услуги страхования, особенности их подключения, изменяется ли ставка при отказе или оформлении дополнительных программ по ипотеке;
• размер первоначального взноса. Обычно это минимум 10-15% от цены квартиры. Для нежилых объектов или для кредитов на строительство планка минимального взноса может быть выше.

Для предварительного расчета кредита можно использовать ипотечный калькулятор. С его помощью вы определите выгодность предложения и подберете оптимальные параметры сделки перед оформлением документов ипотеки. Но учитывайте, что сведения из калькулятора ориентировочные, точную информацию клиент получит после обращения к специалистам банка.

Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки

При оформлении ипотеки основное внимание стоит уделить условиям банка. Кредит предоставляется на срок до 20 лет. Большой срок выглядит удобным с той позиции, что обязательный ежемесячный платеж будет небольшим, однако при этом длительные кредитные взаимоотношения с банком не самое желанное последствие. Стоит обратить внимание на то, есть ли возможность досрочного погашения кредита и каким образом это происходит. К примеру, некоторые банки устанавливают лимит по максимальной ежемесячной сумме, которые не должен превышать 40% от дохода заемщика или созаемщиков.

Также проблемы могут возникнуть в случае, если у клиента не будет средств для очередной выплаты. Некоторые банки имеют функцию ипотечной заморозки, которую можно активировать в случае потери работы. Таким образом, гражданин приостанавливает выплаты на определенный срок – максимум до 1 года. После чего платежные обязательства возобновляются.

Также стоит помнить, что невыплата ипотеки ведет к потере имущества. За неуплату по кредиту банк имеет право продать жилье на аукционе. Если квартира будет продана по стоимости, превышающей долг заемщика банку, остальная часть средств будет ему возвращена. Однако нередко квартиры на аукционе теряют почти половину от своей первоначальной стоимости. Если даже после продажи квартиры банк останется в убытке, он имеет право восполнить расходы за счет продажи другого имущества ипотечника.

Регистрация ипотечной сделки

После подписания договора его сторонами, они должны его зарегистрировать в Росреестре. Без этого сделка будет юридически считаться незавершенной.

Что делать дальше, когда одобрили ипотеку в Сбербанке? С 2021 года клиенты Сбербанка имеют возможность зарегистрировать ипотечный договор без посещения Росреестра через электронную регистрацию ипотеки.

При оформлении ипотеки в других банках придется самостоятельно посещать отделение Росреестра. Для этого требуется уплаты государственной пошлины как продавцом, так и покупателем. Залог также должен быть зарегистрирован на кредитное учреждение.

Регистрация договора в Росреестре осуществляется в течение 5 рабочих дней.

После того, как Росреестр зарегистрирует договор, свидетельство о праве собственности нужно представить в отделение банка. Только на его основании банк сможет перечислить денежные средства продавцу недвижимости. Сделку и залог лучше регистрировать одновременно, тогда Росреестр сразу выдаст свидетельство с отметкой об обременении жилья.

Одобрение ипотечной заявки – это лишь половина пути в длинном пути оформления сделки. Одобрение считается лишь поверхностной проверкой заемщика, который формально удовлетворяет требованиям банка. Самые длительные процедуры будут ожидать клиента уже после одобрения заявки.

Если грамотно подойти к подбору недвижимости, его оценке и страхованию, сбору и представлению необходимой документации, можно значительно сэкономить время и в короткие сроки стать собственником заветного жилья.

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Кроме ипотеки для покупки квартиры, взять в долг у банка можно для:

1. Покупки загородного дома;
2. Покупки таунхауса;
3. Для строительства дома.

Основным различием при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. Банк покрывает за счет кредита определенный процент стоимости жилья. При этом самый высокий процент покрытия банк предлагает при покупке квартиры – до 85%. Однако в случае с покупкой загородного дома или для его строительства одобрено может быть всего 50% от необходимой суммы.

Довольно мало предложений получает заемщик при выборе ипотеки в строящемся доме. Застройщики часто откладывают сдачу дома, а также есть риск, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию. Это невыгодно не только покупателю, но и банку. Избежать такого мошенничества можно только при постоянном сотрудничестве с надежными застройщиками, соответственно, одобрить квартиру в строящемся доме банк может, только если дом строят организации-партнеры.

Преимущества вторичного жилья

Среди достоинств данного банковского продукта следует выделить:

1. Большой выбор предложений. Если выбрать крупный банк, можно оформить кредит на жилье в любой точке страны.
2. Не нужно ждать сдачи объекта. После оформления ипотеки заемщик сразу может отмечать новоселье и прописываться в квартиру.
3. Возможность покупки в районе, где застройщики не ведут строительство.
4. Сниженные процентные ставки.
5. Спокойное проживание: нет строек по соседству и бесконечного ремонта у соседей.
6. Покупка жилья в районе с налаженной инфраструктурой.

Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?

Процедура оформления ипотеки достаточно стабильна, поэтому никаких отклонений от вышеизложенных этапов не будет. Однако для некоторых граждан таким этапом может стать сбор документов, необходимых для подачи заявки. Этот шаг необходим в любом случае, однако комплект документов может быть разным. К примеру, иногда банк не требует официального подтверждения доходов, однако за счет этого «бонуса» увеличивает общую ставку по кредиту.

Также к некоторых случаях банк может дополнительно требовать обновленную справку о доходах. Такое случается, если клиент не смог выбрать подходящую квартиру в отведенные ему 3 месяца. Причиной обновления справки могут быть и другие ситуации, из-за которых затянулась процедура оформления ипотеки.

Иногда для снижения ставки по ипотеке гражданам рекомендуется подготовить почву» в банке. Наиболее лояльные условия предлагаются действующим клиентам банка, поэтому рекомендуется подавать заявку в банки, карты которых оформлены. Однако приоритет отдается держателям зарплатных карт, так как ежемесячные переводы станут дополнительным подтверждением дохода заемщика. Некоторые банки делают скидку за выполнение определенных требований. К примеру, Сбербанк снижает ставку по ипотеке при электронной регистрации.

Необходимый для ипотеки пакет документов

Получение ипотечного кредита – это серьезная финансовая операция, требующая тщательной подготовки и наличия пакета документов. Требования к ним регламентируются, как законодательством РФ, так и внутренним банковским законом.

Следует принять во внимание, что некоторые справки имеют ограниченный срок действия, поэтому собирать их надо непосредственно перед подписанием договора.

Перечень основных документов

для оформления ипотечного кредита включает:

1. Заполненную анкету. Ее бланк можно взять в банковском учреждении, скачать на официальном сайте или заполнить форму онлайн. Анкета одновременно является и заявкой на предоставление ипотечного кредита.
2. Паспорта заемщика и созаемщиков, а также поручителей, если таковые имеются. Дубликаты всех страниц документа можно сделать заранее, но также их могут скопировать в банке.
3. ИНН. Копи ИНН прилагается к пакету документов, но, возможно, сотрудники банка захотят увидеть оригинал.
4. СНИЛС.
5. Ксерокопии всех страниц трудовой книжки, каждая из которых должна быть заверена компанией, где работает заемщик. Если заемщик работает по трудовому договору, то понадобится его заверенная копия.
6. Справка о заработной плате 2-НДФЛ за 6 месяцев или один год. Ее требуют не все банковские учреждения, поскольку уровень доходов можно найти в базе данных, зная ИНН. Следует учесть, что справка о заработной плате действительна только в течение одного месяца.
7. Если приобретаемое жилье было выбрано заранее, то на него также собираются документы, указанные в законе (экспертная оценка, выписка об отсутствии задолженностей и аресте и т. д.).
8. Мужчины младше 27 лет должны иметь военный билет.

Некоторые банки в рекламе указывают, что для получения ипотечного кредита понадобятся только паспорт и ИНН (СНИЛС)

, но это только маркетинговый ход. Кроме этих основных документов нужны будут и другие справки. Например, если заемщик берет ипотеку с залогом, то понадобятся документы, подтверждающие право владения залоговым имуществом.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка – кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.