Требования к расположению УК: офис в пешей доступности

Норма.

С 01.03.2019 Правила осуществления деятельности по управлению МКД[1] дополнены разд. VII (п. 27 – 30), в котором установлены особенности организации взаимодействия УК с собственниками и пользователями помещений в доме в рамках управления МКД.

На основании п. 27 указанных правил УК обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в МКД, в том числе посредством предоставления этим лицам возможности личного обращения в представительство УК:

• либо в действующий офис управляющей организации;
• либо в МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения УК с данным центром договора, предусматривающего возможность обеспечения такого взаимодействия.

Представительство УК должно располагаться в пределах муниципального образования, в том числе в пределах внутригородского района в городском округе с внутригородским делением либо внутригородской территории города федерального значения, на территории которого располагаются МКД, управлением которыми занимается такая компания, в пешей доступности от указанных домов. Под пешей доступностью понимается расстояние не более 3 км, преодолеваемое пешком (добавка в исполнении Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 № 1090, которая и оспаривалась в суде).

Cлужба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области

29.02.2016

Новое видение старых законов

Согласно новым поправкам в ЖК РФ, теперь орган ГЖИ вправе при поступлении к нему жалоб от населения, органов власти или из СМИ проводить внеплановую документарную или выездную проверку управляющих компаний без согласования с этими организациями и без предупреждения их руководителей или должностных лиц. Теперь эта норма прописана в чч.1 и 3 ст.196 ЖК РФ.

Еще одно новшество касается доступа инспекторов ГЖИ к объекту осмотра (МКД), включая нежилые помещения дома (подвалы, технические этажи). Зачастую инспекторам ГЖИ приходится требовать доступа к подвалам и иным нежилым помещениям в многоквартирном доме. Теперь за непредставление такого доступа или препятствие со стороны управляющей компании будет наступать административная ответственность как за нарушение лицензионных требований по ст.7.23.3. или 14.1.3 КоАП РФ.

Также ужесточилось наказание за повторное назначение административных взысканий по суду управляющей компании. Если раньше за 2 и более предписаний управляющей компании от органа ГЖИ в течение одного года за нарушение лицензионных требований можно было удалить из реестра лицензий субъекта РФ только один дом, то теперь законодатель расширил полномочия проверяющих органов.

Так, ч.5.1 ст.198 ЖК РФ гласит, что если в течение одного календарного года управляющей компании по решению суда было назначено 2 и более административных наказаний за неисполнение или выполнение не должным образом предписаний ГЖИ об устранении нарушений лицензионных требований, то могут быть удалены из реестра лицензий субъекта РФ сразу все дома в управлении УК, что влечет за собой прекращение действия лицензии управляющей компании и ее деятельности по управлению МКД.

Аналогичное наказание предусмотрено для руководителя управляющей компании без квалификационного аттестата. Поэтому имейте ввиду, если у вашей УК сменился руководитель и у него нет квалификационного аттестата либо он аннулирован, то за это тоже могут исключить сразу все дома из реестра лицензий субъекта РФ, что приведет к прекращению всей лицензионной деятельности компании по управлению многоквартирными домами.

Обращаем ваше внимание, что Стандарт раскрытия информации по 731 Постановлению Правительства РФ в действующей редакции от 27.09.2014 года продолжает действовать и является лицензионным требованием, которое следует соблюдать. А значит нужно по-прежнему заполнять сведениями портал Реформа ЖКХ и поддерживать информацию на нем в актуальном состоянии.

Сайт Реформа ЖКХ продолжает функционировать. Пока нет никаких предпосылок или указаний для прекращения его работы. Поэтому по Стандарту раскрытия информации сведения необходимо раскрывать во всех указанных в законодательстве источниках: на Реформе ЖКХ, на сайте УК и на информационных стендах.

В формулировке ч.1 ст.193 Жилищного кодекса РФ появился новый 7 пункт, который дословно гласит как “иные требования, установленные Правительством РФ”. Однако пока более-менее ясного ответа на этот вопрос не последовало. По мнению некоторых чиновников в сфере ЖКХ, законодатель приближает нас к каким-то грубым нарушениям лицензионных требований, которые на сегодняшний день полностью еще не сформулированы.

По мнению других экспертов в сфере ЖКХ, под “иными лицензионными требованиями” скрываются все Постановления Правительства РФ, которые касаются лицензионной деятельности компаний по управлению МКД. Между тем, все лицензионные требования прописаны в Постановлении Правительства РФ №1110 от 28.10.2014 г. Никаких изменений пока туда вносить не планируется.

Подытоживая все вышесказанное, можно однозначно отметить, что необходимо соблюдать все лицензионные требования, которые закреплены в законодательных актах, постановлениях и статьях Жилищного кодекса. В противном случае, за любую провинность может грозить административный штраф, дисквалификация или аннулирование лицензии по ст. 7.23.3. или 14.1.3. КоАП РФ.

Доводы истцов.

С исковым заявлением в ВС РФ обратились два гражданина, которые посчитали, что указанные требования о пешей доступности:

• противоречат ч. 2, 3 ст. 1, ст. 5, 154, 156, 161, 193 ЖК РФ, Стратегии развития информационного общества в РФ на 2021 – 2030 годы[2], п. 2 Стандарта[3], которые определяют в качестве одного из приоритетных направлений развития ЖКХ страны его цифровизацию, обеспечение доступа неограниченного числа лиц к информации УК (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации;
• содержат правовую неопределенность;
• нарушают справедливый баланс интересов сторон договора управления МКД;
• ограничивают полномочия административных истцов на беспрепятственное осуществление прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, в частности ограничивают право на выбор способа управления и управляющей организации.

Оспариваемые положения о пешей доступности ущемляют права собственников в выборе УК, ограничивая его по территориальному признаку, позволяют управляющим организациям легально отказывать в заключении договора управления собственникам, чьи МКД расположены на расстоянии более 3 км от офиса УК, что противоречит принципу социальной защиты и социальной справедливости.

Административным ответчиком не определено, каким образом будет исчисляться указанное расстояние (3 км), что приведет к невозможности фактического применения данной нормы, усложнит работу УК, поскольку потребует от них значительных финансовых вложений на организацию представительств в пределах трехкилометровой зоны пешеходной доступности и потребует увеличения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Кроме того, при принятии оспариваемого нормативного акта Правительство РФ вышло за пределы своих полномочий, предоставленных ему Жилищным кодексом.

Разъяснения ВС РФ.

Нормы ЖК РФ

Верховный суд не удовлетворил заявленные требования, оперируя следующими нормами Жилищного кодекса.

Правовой основой для оспариваемого регулирования является ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой управление МКД должно обеспечивать:

• благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
• надлежащее содержание общего имущества в МКД;
• решение вопросов пользования указанным имуществом;
• предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случае заключения собственниками прямых договоров с РСО постоянную готовность инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг.

Управляющая организация обязана принимать от собственников помещений в МКД обращения о нарушении требований к качеству коммунальных услуг, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги (ч. 11 ст. 161 ЖК РФ).

В силу ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Аргументы

Изменения не содержат положений об увеличении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и не могут рассматриваться как нарушающие права собственников на выбор УК.

Стратегия развития информационного общества в РФ на 2021 – 2030 годы определяет цели, задачи и меры по реализации внутренней и внешней политики РФ в сфере применения информационных и коммуникационных технологий и не регулирует вопросы взаимодействия УК с собственниками и пользователями помещений в МКД.

Какой‑либо нормативный правовой акт, имеющий большую юридическую силу, который бы по‑иному предусматривал расположение управляющей компании, отсутствует.

Доводы истцов о неопределенности оспариваемого регулирования (о том, что изменения не определяют, каким образом будет исчисляться расстояние от МКД) являются необоснованными. Оспариваемые положения предусматривают расположение управляющей компании в пешей доступности от домов, конкретизированное как расстояние не более 3 км, преодолеваемое пешком. Какой‑либо неопределенности данная норма, по мнению ВС РФ, не содержит.

Ссылки истцов на несоответствие изменений п. 2 Стандарта не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку по делам об оспаривании нормативных правовых актов суд проверяет оспариваемый нормативный правовой акт или его часть на соответствие нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу. Однако Постановление Правительства РФ № 731, которым утвержден Стандарт, и Постановление Правительства РФ № 1090 имеют равную юридическую силу.

Процедура прохождения лицензирования управляющими компаниями в сфере ЖКХ

Деятельность управляющих компаний подлежит обязательному лицензированию. Данное требование стало обязательным с сентября 2014 года.

Выдачей лицензий занимается государственный жилищный надзор на основании решения лицензионной комиссии, которая создается на уровне субъекта РФ.

Обязательные условия для осуществления жилищно-коммунальной деятельности:

• наличие у руководителя аттестата о прохождении квалификационного экзамена;
• штат сотрудников необходимый для обслуживания домов;
• материально-техническое оснащение;
• отсутствие предписаний со стороны органов жилищного надзора;
• форма организации: юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
• организация не должна находиться в процессе ликвидации или быть банкротом;
• информация о деятельности компании должна быть полностью открытой.

К руководителю предъявляются отдельные требования:

• успешная сдача квалификационного экзамена;
• отсутствие судимости;
• отсутствие в списке дисквалифицированных лиц;
• постоянное место работы на руководящей должности в УК.

Лицензирование деятельности управляющих организаций является публичным процессом. Срок действия квалификационного аттестата — 5 лет. Заявление для прохождения экзамена подается в жилищную инспекцию или непосредственно в лицензионную комиссию. Экзамен состоит из 200 вопросов, ответить правильно надо не менее чем на 86%.

Важно!

Прохождение экзамена бесплатно.

Документы для получения лицензии:

• заявление;
• учредительные документы юридического лица;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• приказ о назначении руководителя;
• копии трудовых книжек и дипломов сотрудников;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• удостоверение о прохождении курсов повышения квалификации руководителем;
• свидетельство о праве собственности либо договор аренды на нежилое помещение;
• документация на технический инвентарь.

Госпошлина за получение лицензии — 30 000 рублей (ст. 333.33 НК РФ).

На проверку документов и принятие решения жилищной инспекции дается 30 дней, по истечении которых они принимают решение о выдаче лицензии или отказе. Основными причинами при отказе является несдача экзамена руководителем и предоставление недостоверных сведений.

Отсутствие лицензии влечет за собой наложение административного штрафа размером до 500 тысяч рублей. При повторности грозит уголовная ответственность.

Лицензия действует на территории одного субъекта РФ и имеет бессрочный характер, но может быть аннулирована. Если в течение года по одному и тому же дому было вынесено 2 и более предписаний об устранении нарушений, а управляющая компания их не исполнила, то она лишается права на управление таким домом. Когда таких домов становится 15% и более от общего числа домов, которые находятся в ведении управляющей компании, то орган жилищного надзора инициирует выход в суд с заявлением о лишении лицензии. На практике данный процесс трудновыполнимый. Так, например, чтобы лишить лицензии УК, под управлением которой находится 262 дома, необходимо, чтобы жильцы из 39 домов регулярно направляли жалобы. При этом если компания выполнит одно из предписаний, придется все начинать сначала.

Учитывая, что институт лицензирования появился в России совсем недавно, говорить о его плюсах и минусах пока рано. Скептики утверждают, что лицензирование приведет к тому, что на рынке коммунальных услуг пропадет конкуренция и останутся только крупные игроки, при этом качество услуг не повысится. Так это или нет, покажет время.

ВНИМАНИЕ!

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует —
напишите в форме ниже.