Выписка из ПЗЗ на земельный участок может потребоваться в разных ситуациях. Не все граждане знают, что представляет собой данный документ, какая информация в нем содержится. Возникают вопросы и по поводу того, где и как получить такую справку.
Важно понимать, как расшифровывается ПЗЗ, зачем и когда нужна выписка из такого документа, кому она выдается, кем составляется. Для ответа на эти вопросы стоит ознакомиться с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации.
ПЗЗ — что это за документы? Законодательство
Что такое РПН и для чего он нужен?
ПЗЗ что строится, что декодирует? Понятие ППЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (УГК РФ). Первые статьи кода раскрывают их концепцию.
Согласно Градостроительному кодексу РФ Градостроительная зона (УПЗ) является градостроительным документом. Он устанавливает правила градостроительства, территориальные зоны, порядок их применения и изменения.
Другими словами, этот документ делит всю землю в городе на зоны, которые будут использоваться определенным образом.
Эти документы разработаны и приняты актами властей коммуны. Таким образом, эти правила будут разными для каждой коммуны, с учетом специфики местности, условий и планов развития данной местности.
Поэтому общие положения о ЛДП содержатся в ГПД РФ. А правила того или иного поселения должны быть утверждены местными властями.
Для чего нужны ПЗЗ?
Положения ГНЦ РФ показывают, что этот документ очень важен и необходим. И ст. 30 настоящего Кодекса четко определены цели его принятия.
Они были приняты для обеспечения условий:
- планирование и развитие городских территорий (других муниципальных образований);
- привлечь инвесторов для своего развития;
- охрана объектов культурного наследия, окружающей среды;
- защита законных интересов собственников капитальных построек, земельных участков, а также других физических и юридических лиц.
ПЗЗ состоит из нескольких частей. Это и сам план, и его описательная часть. Он содержит реальную карту (план), на которой вся земля разделена на отдельные зоны. Для каждого из них указаны правила использования, плотность и высота построек.
Фактически, этот план показывает, где и какой участок находится, каковы его границы, как его можно использовать, какая на нем разрешена застройка.
Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые районы (зоны) стараются не примыкать к промышленным. А при застройке пустующих участков соблюдаются определенные требования, не допускающие произвольного строительства построек.
Нарушение этих требований, например, в отношении слишком плотных или высоких зданий, может создать неудобные или даже опасные условия для жизни в данном районе.
В чем отличия Генплана и ПЗЗ?
Генеральные планы отнесены ГНЦ РФ к документам территориального планирования городов и поселков. В них есть карты, на которых обозначены границы населенного пункта, его деление на зоны, а также планируемое будущее расположение различных объектов. В этом документе также есть текстовая часть.
Однако Генеральный план не содержит каких-либо правил городского планирования и, следовательно, не регулирует разрешенную застройку.
На этом плане представлены функциональные зоны жилых массивов. По сути, он создан на перспективу с указанием основных направлений развития территории того или иного города (усадьбы).
С другой стороны, ПЗЗ отражают текущее состояние данной территории. В них более подробно описывается, что, где и как находится, что можно построить и в каком объеме.
Их карты более подробно отражают деление территории на зоны. Кроме того, ПЗЗ содержат правила городского планирования. По сути, это акт местного самоуправления, утвержденный постановлениями властей коммуны, опубликованный в официальных СМИ.
В случае несоответствия — они подлежат отмене, их можно обжаловать в суде
В Обзоре судебной практики Верховного суда есть один важный для градозащитников пункт. Надо отметит, что обзор не есть нома права, но это документ, отражающий позицию Верховного суда по делам, который Президиум ВС счел важными и включил в обзор. Во многих случая ссылка на решения, отраженные в обзоре, будет для нижестоящих судов очень важным сигналом.
Так вот, Верховный суд указал, что Правила землепользования и застройки должны соответствовать генеральному плану.
В конкретном деле речь шла про муниципальное образование, но это не меняет сути — речь об основополагающих принципах Градостроительного кодекса.
57. Правила землепользования и застройки муниципального образования должны соответствовать генеральному плану этого муниципального образования.
Прокурор обратился в суд с административным исковым заявлением о признании недействующими со дня принятия правил землепользования и застройки муниципального образования в части установления на карте градостроительного зонирования в границах ряда земельных участков территориальной зоны Ж2 (зона с малоэтажной застройкой сезонного проживания) и в границах ряда других земельных участков территориальной зоны Ж1.1 (жилая зона с малоэтажными жилыми домами постоянного проживания с ограниченным или развитым личным подсобным хозяйством).
В обоснование заявленных требований указал, что оспариваемое правовое регулирование осуществлено без учета положений генерального плана муниципального образования, согласно которому названные земельные участки расположены в функциональной зоне особо охраняемых природоохранных территорий.
Решением суда первой инстанции административное исковое заявление удовлетворено.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации указанное решение суда первой инстанции оставила без изменения по следующим основаниям.
Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу Российской Федерации (ст. 3 ГрК РФ).
В соответствии с положениями ст. 2 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются в том числе на принципах обеспечения комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Устойчивое развитие территорий заключается в обеспечении при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (п. 3 ст. 1 ГрК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 9 ГрК РФ территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В силу ч. 3 ст. 9 ГрК РФ документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.
Таким образом, для гармоничного развития территорий задача органов местного самоуправления при разработке документов территориального планирования состоит в необходимости обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц путем согласования этих прав и интересов, в том числе в сфере обеспечения благоприятных условий жизни.
Пунктом 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом сельского поселения.
Таким образом, согласно положениям ч. 3 ст. 9, чч. 9 и 10 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.
При этом результаты публичных слушаний не исключают необходимости соблюдения указанного принципа соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану сельского поселения как основополагающему документу территориального планирования, производным от которого является требование о соответствии территориальных зон функциональным зонам, определенным генеральным планом.
Из системного толкования положений пп. 2, 5, 6, 7 и 8 ст. 1, ч. 15 ст. 35 ГрК РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам.
С учетом изложенного оспариваемое правовое регулирование нарушает требования градостроительного законодательства, поскольку осуществлено без учета положений генерального плана муниципального образования, согласно которому названные выше земельные участки расположены в функциональной зоне особо охраняемых природоохранных территорий.
Ссылка на само дело: Определение № 81-АПГ18-11
Таким образом, если вдруг власть пытается поменять ПЗЗ, при этом изменение такое, что оно противоречит Генеральному плану, то такое изменение можно обжаловать.
ППЗ или Генплан — что первично?
Какие проблемы возникаютпри разработке принципов землеустройства и застройки?
По своему содержанию правила зонирования и генеральный план схожи и включают как планы землепользования, так и текстовую часть, которая их описывает. Поэтому часто возникает вопрос, какой документ является основным и первостепенным.
Логично и последовательно следует предположить, что сначала принимаются планы будущего пространственного развития (Генеральный план), а затем утверждаются ЗРП для их реализации.
Фактически .
Генеральный план должен служить основой для разработки правил. И даже сам ГНЦ РФ заявляет, что подготовленный проект правил нужно проверять на соответствие действующему Генплану.
Однако так обстоит дело не во всех населенных пунктах. Да и многие генеральные планы были разработаны давно и совершенно не соответствуют сегодняшним потребностям.
Проблемы разработки ПЗЗ
Поэтому два документа могут даже несколько противоречить друг другу. С другой стороны, если в данном городе нет Генерального плана, эти принципы могут быть использованы в качестве основы для его подготовки. Именно из-за этой путаницы все еще оспаривается то, что является примитивным.
О важности принятия этого документа говорилось выше. Кроме того, однако, следует отметить, что важно не только принять его, но и правильно составить. Неправильная формулировка положений может вызвать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных отношений собственности на недвижимое имущество.
Например, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, которые являются основными застройщиками в жилищном секторе. В случае изменения целевого назначения участка, предназначенного для строительства, они несут значительные убытки. Принятие IPM — непростая процедура.
Во-первых, нужно разработать проект. Эта работа поручена специальным комитетам. При этом решение о подготовке плана и назначении комиссии должно быть обнародовано.
Затем подготовленный проект передается на рассмотрение мэру (президенту города). И он должен решить организовать общественные слушания по этому поводу. По их результатам проекты могут быть представлены на утверждение или доработку.
Учитывая путь, по которому проект должен пройти до утверждения, принятие часто связано со многими трудностями.
Созданию ПЗЗ в городе может помешать непоследовательность различных чиновников и ведомств, недовольство планом на общественных слушаниях. В то же время это недовольство во многих случаях вполне оправдано.
Организации, которым доверили разработку проектов, часто допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто.
Иногда ошибки вызваны не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие генерального плана работа с утвержденными политиками может быть проблематичной.
Решайте вопросы с ПЗЗ Московской области и Москвы с RFI consult!
Если у вас возникли вопросы относительно документов градостроительного зонирования, вы хотите разобраться, сможете ли сменить вид разрешенного использования земельного участка, вам необходимо внести изменения в ПЗЗ в Московской области или Москве, юристы RFI consult окажут профессиональную помощь.
Мы уверены, что сможем найти эффективное решение для каждого клиента, ведь у нас работают юристы с опытом от 5 лет. RFI consult на юридическом рынке Москвы с 1998 года — и колоссальный опыт позволяет улаживать даже сложные ситуации. Нашими постоянными клиентами являются крупные застройщики Москвы и Московской области.
Выберите RFI consult для решения вопросов с ПЗЗ в 2018 году — оцените наши преимущества:
- Минимальные сроки. Мы начинаем работу над делом в день подписания договора, тщательно прорабатываем стратегию взаимодействия с государственными органами, грамотно собираем пакет документов. Это позволяет получать необходимые разрешения и добиваться принятия положительных решений с первого обращения.
- Доверительные отношения с клиентами. Мы всегда объективно описываем перспективы, и если шансы на успех невелики, то предлагаем клиентам альтернативы. Наши юристы готовы в любой момент отчитаться о ходе дела. Доверьтесь высококвалифицированным юристам — и мы найдем оптимальный способ реализации ваших задач.
- Доступная стоимость услуг. Мы удерживаем цены на конкурентном уровне, поэтому стоимость изменения ПЗЗ в Московской области или Москве в 2021 году у нас одна из самых низких. Запишитесь на консультацию к юристу — и он рассчитает ее для вашего объекта, а также подскажет, сколько времени нам потребуется, чтобы решить вашу проблему.
Кому нужны ПЗЗ?
Если он будет принят позже, ему, возможно, придется внести поправки в RMP. Что на практике происходит не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.
Для чего нужны правила землепользования и застройки?
Кратко отвечая на этот вопрос, можно сказать, что эти правила действуют для всех людей, проживающих в данном городе.
Ведь одна из целей их принятия — защита среды обитания людей, природных и культурных объектов, прав землепользователей и других людей, живущих и работающих на данной территории.
Если бы их не было, например, промышленное производство располагалось бы рядом с густонаселенными жилыми массивами. А это окажет прямое влияние на качество их жизни, безопасность и здоровье.
Соблюдая правила, разработчик понимает, чтокакие постройки можно возводить на конкретных участках. Благодаря этому он сможет реализовывать девелоперские проекты и привлекать инвесторов.
Посредством нормативных актов городские власти могут регулировать все вопросы, связанные с развитием и использованием территории своего населенного пункта (города).
Скачать правила землепользования и застройки города Москвы
Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»
Книга 1. Общая часть и текстовые материалы территориальной части Правил землепользования и застройки города Москвы
Книга 2. Территориальная часть правил землепользования и застройки Центрального административного округа
Книга 3. Территориальная часть правил землепользования и застройки Северного административного округа
Книга 4. Территориальная часть правил землепользования и застройки Северо-восточного административного округа
Книга 5. Территориальная часть правил землепользования и застройки Восточного административного округа
Книга 6. Территориальная часть правил землепользования и застройки Юго-восточного административного округа
Книга 7. Территориальная часть правил землепользования и застройки Южного административного округа
Книга 8. Территориальная часть правил землепользования и застройки Юго-западного административного округа
Книга 9. Территориальная часть правил землепользования и застройки Западного административного округа
Книга 10. Территориальная часть правил землепользования и застройки Северо-западного административного округа
Книга 11. Территориальная часть правил землепользования и застройки Зеленоградского административного округа
Книга 12. Территориальная часть правил землепользования и застройки Новомосковского административного округа:
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Внуковское Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Воскресенское Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Десеновское Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Кокошкино Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Марушкинское Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Московский Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Мосрентген Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Рязановское Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Сосенское Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Филимонковское
Книга 13. Территориальная часть правил землепользования и застройки Троицкого административного округа:
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Вороновское Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Киевский Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Кленовское Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Краснопахорское Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Михайлово-Ярцевское Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Новофедоровское Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Первомайское Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Роговское Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Щаповское
