Состав помещений в частном доме по Нойферту, СНиПам и опыту домовладельцев

Горожанин плохо представляет себе жизнь в загородном доме: он действительно не понимает, что помещения в доме могут иметь разный функционал. В типичной городской квартире у семьи есть две-три комнаты, кухня, санузел, коридор и, если повезло, маленькая кладовка. И когда дело доходит до строительства загородного дома, горожанин теряется: ведь можно осуществить все мечты: библиотека с камином, спортзал, кинозал… Но в ходе эксплуатации дома нередко наступает похмелье. Выясняется, что без каких-то помещений можно было обойтись, а каких-то катастрофически недостает! Эта статья рассказывает, каким должен быть состав помещений в частном доме.

В вопросе планирования помещений частного дома нет места категоричности. Загородный дом строится для комфортной жизни, и комфортно в нем должно быть именно тем, кто будет в нем жить. Ни один архитектор не скажет, что в любом загородном доме должно быть столько-то помещений, при этом у кухни должна быть такая площадь, а у гостевой спальни – сякая. Эргономика помещений основывается на ряде данных, в том числе – на параметрах человека.

Какие помещения должны быть в доме

Для современных домов архитекторы (с разными оговорками) рекомендуют определять состав помещений частного дома, исходя из функционального назначения его разных зон. Все помещения частного дома делятся на три зоны:

• жилую
• хозяйственную
• входную

А они уже делятся на зоны ночного и дневного пребывания. Эта шпаргалка поможет определить, какие именно помещения необходимы в частном доме.

Для удобной жизни в частном доме лучше сразу предусмотреть:

• чтобы у каждого взрослого члена семьи была своя комната;
• чтобы помещения взрослых семейных детей и их родителей были разделены в разные зоны; идеально, если с отдельными входами;
• что лучше функционально совместить и сделать проходными некоторые помещения, чем устраивать коридоры. Комнаты в доме должны соединяться с комнатами;
• если гости приезжают несколько раз в год, гостевая спальня не нужна: переночевать они смогут и на диване в гостиной;
• комнату для стирки, сушки и глажки. Необходимость постоянно доставать из кладовки гладильную доску для многих становится настоящим стрессом, когда она постоянно стоит в специальном помещении в разобранном виде, и есть возможность накапливать там до глажки стопки чистого белья, это сильно повышает качество жизни;
• максимально возможное количество кладовок и гардеробных.

Wall-eАрхитектор, пользователь FORUMHOUSE

Чем больше кладовок и гардеробных, тем лучше, тем более свободными будут комнаты — жизненные пространства. Хорошо располагать их в коридорах, ведь очень многими вещами мы пользуемся редко или пользование носит сезонный характер. Расширьте коридор на 60 см и место под встроенные шкафы готово, и коридор уже будет не бесполезным местом.

По опыту наших пользователей, построивших и проживших в своих домах достаточно времени, чтобы сделать выводы, в двухэтажном доме нужны минимум две кладовки: на первом этаже для хранения лыж, сноубордов, пылесоса, инструментов, удлинителей; на втором — сезонную одежду и обувь, одеяла, коллекцию старых журналов и т.п.

Понятие и специфика нежилых помещений

Библиографическое описание:

Решетов, Ф. Ф. Понятие и специфика нежилых помещений / Ф. Ф. Решетов. — Текст : непосредственный // Актуальные вопросы юридических наук : материалы I Междунар. науч. конф. (г. Челябинск, ноябрь 2012 г.). — Челябинск : Два комсомольца, 2012. — С. 50-55. — URL: https://moluch.ru/conf/law/archive/43/2592/ (дата обращения: 27.12.2021).
С развитием рыночных отношений нежилые помещения все чаще вовлекаются в гражданский оборот. Все объекты гражданского права дифференцируются на три группы: полностью оборотоспособные; с ограниченной оборотоспособностью; изъятые из оборота. Большая масса вещей относится к первой группе; в этом собственно и заключается смысл гражданского права, которое регулирует правоотношение в основном по поводу оборотоспособных объектов. Нежилые помещения являются оборотоспособными объектами недвижимого имущества. Каждый из объектов недвижимого имущества характеризуется особыми потребительскими свойствами. Так, например, нежилые помещения как объект недвижимого имущества характеризуются: разнообразным назначением (промышленные, общественные, хозяйственные), особой формой функционирования, длительностью хозяйственного оборота и т.д.

Для понимания специфики нежилых помещений как объектов недвижимости необходимо рассмотреть прежде всего само понятие помещения. Определение «помещения» имелось в Федеральном законе от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»: помещение – это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных организаций. Как видно из данного определения под помещением понималось часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости. Однако, большинство нежилых помещений не связаны с жилыми зданиями. В связи с чем, данное определение представляется не совсем корректным.

Более широкое понимание термина «помещение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому закону, помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (п. 2 ч.6 ст.12).

Вместе с тем, весьма интересной остается точка зрения на проблему определения помещения как самостоятельной единицы, а не части здания (сооружения). Например, существуют здания, состоящие только из одного помещения. В этом случаи два объекта пространственно совпадают. С.П. Гришаев выделяет также наружные пристройки к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости [7].

Авторы концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, приводят свой аргумент в защиту данного довода [27, с.48-54]. По их мнению, нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок. Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Выходом из положения, по мнению авторов Концепции, может быть общая собственность на здание и законодательное закрепление доли в праве, соответствующей размеру нежилого помещения.

Однако здесь необходимо учитывать следующие моменты. Во-первых, существование помещения невозможно вне какого-либо здания и сооружения. Даже если здание состоит из одного помещения, объектом права будет являться здание, а помещение будет лишь составляющей данного здания. Во-вторых, вывод о том, что нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок, противоречит действующему законодательству. По смыслу ст. 288 ГК РФ квартиры в многоквартирном доме, переведенные в соответствии с жилищным законодательством в нежилые помещения могут быть предметом сделок. Между тем, данные нежилые помещения физически являются частью здания.

Интересной представляется точка зрения И.А. Дроздова, который определяет помещение как пространство, ограниченное трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход [8, с.49]. При этом автор выделяет три признака помещения: недвижимый характер; пространство, ограниченное трехмерным контуром, так как невозможно представить помещение без крыши, стен и пола; наличие входа, иначе помещение невозможно отличить от ниши.

Однако, в данном определении не содержится признака помещения как части здания (сооружения). В связи с чем, пользуясь неполнотой формулировки данное определение можно применить и к понятию здания.

Основными положениями системы нормативных документов в строительстве помещение определяется как пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и отграниченное строительными конструкциями (стенами, полом, потолком) [2].

Что касается непосредственно понятия нежилых помещений, то следует отметить, что в настоящее время не существует единой общепризнанной теории о нежилых помещениях как самостоятельном объекте гражданско-экономического оборота. Хотя исследования последних лет значительно расширили наше представление о нежилых помещениях. Следует отметить, что не одна из концепций о нежилых помещениях не претендует на исключительность.

В законодательстве также не содержится понятия нежилого помещения, но вместе с тем в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее ЖК РФ) сформулировано понятие помещения жилого – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требования законодательства). ГК РФ содержит положение о праве собственности на жилое помещение и позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз.2 п.3 ст.288 ГК РФ), а также рассматривает здание и сооружение как единый объект. В техническом учете принято следующее определение нежилого помещения – это функциональная часть здания, сооружения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. Однако на практике предметом сделок являются именно части зданий и сооружений, соответствующие коммуникации [26, с.75].

Законодатель неоднократно пользовался понятием нежилого помещения, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах. Ранее ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» нежилые помещения рассматривались не просто как некая функциональная противоположность жилым помещениям, а как составная часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.).

Региональный закон г. Москвы от 3 июля 2002 года № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда г. Москвы» рассматривает нежилые помещения как объект нежилого фонда. В п.2 ст.2 данного Закона дается определение объектов нежилого фонда, под которыми понимаются: а) отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части; б) нежилые помещения в жилых домах, включая встроено-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных к жилищному фонду.

Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 [1] утверждены «Правила ведение единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие здания и сооружения (подраздел 1 – 3). То есть, под нежилыми помещениями данным нормативно правовым актом понимаются такие помещения, которые являются частями более крупного целого, каковым является здание (сооружение) как жилые так и нежилые. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение. В отличие от Закона о государственной регистрации, упомянутый нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.

Следует отметить, что Правила рассматривают нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости (п.23 Постановления) и отдельного вида недвижимого имущества (п.24 Постановления).

В соответствии с точкой зрения Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич «к нежилым помещениям относятся здания, строения, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей» [9]. Такое же, по сути, определение предлагает Т.Д. Аппак: «под нежилым помещением предлагается понимать отдельно стоящее здание (строение) или его часть, предназначенное для производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с его использованием по лично-бытовому назначению, отвечающее соответствующим строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленное на учет в установленном порядке» [3, с.8].

Е.О. Трубачев предлагает различать нежилое помещение как некий реально существующий строительный объект, имеющий материальное воплощение, и нежилое помещение как объект гражданских прав [23, с.74].

Таким образом, единого подхода при определении понятия нежилого помещения не существует. Вместе с тем, на проблему определения нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав в науке сложились два противоположных взгляда. Первый отвергает возможность признания нежилых помещений самостоятельными объектами гражданских прав [10, с.56; 16, с.170-193; 19]. Как минимум две причины позволяют сделать данный вывод. Во-первых, в ст. 130 ГК РФ помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако, их, несомненно, следует отнести к недвижимому имуществу, о чем в частности отмечается в указанном выше проекте о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ. Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества — прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно — через здания и сооружения). Во-вторых, помещения – это не просто части зданий, а части не существующие вне зданий и без зданий, доказать самостоятельность нежилых помещений невозможно [13, с.376]. Второй взгляд на проблему, наоборот, признает нежилые помещения объектами гражданских прав [4; 24; 28] и указывает на активное использование данных объектов в гражданском обороте.

В науке гражданского права имеется и третья точка зрения. Помещение является самостоятельным объектом права наряду со зданием: нежилые помещения — это самостоятельное «узкое» понятие [5, с.50]. В данном случае акцент делается на тесной взаимосвязи нежилого помещения и здания, в котором нежилое помещение расположено. Однако возникает проблема: если помещение, расположенное в здании, объект права, то является ли объектом само здание. Несмотря на различные точки зрения, каждая из вышеприведенных концепций показывает актуальность выделения нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских прав. В связи с изложенным выработка понятия нежилое помещение будет полезна в научном и правоприменительном аспектах. Самое простое определение, которое можно дать: нежилое помещение – это помещение, предназначенное для целей не связанных с проживанием граждан. Ключевое слово в данном определении – это помещение.

Как видно из данных определений юридическое понятие нежилого помещения базируется и фактически включает в себя техническую составляющую определения. Разумеется, не учитывать «строительную» специфику нежилого помещения нельзя. Поскольку только таким образом можно точно пространственно отграничить нежилое помещение от другого объекта. На наш взгляд, формулируя определение нежилого помещения необходимо учитывать его специфику как объекта недвижимого имущества и объекта гражданских прав.

Согласно точке зрения А.А. Маковской, ГК РФ не урегулировал в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества нежилые помещения в связи с тем, что «положения ГК РФ были разработаны исходя из того, что здание представляет собой единый и неделимый объект гражданского права, который мог находиться в общей (долевой или совместной) собственности нескольких лиц на условиях, определяемых Кодексом, но который в принципе не мог быть разделен на несколько самостоятельных объектов. И потому нежилые помещения в здании, являясь, по сути, частью этого неделимого объекта (в отличии от жилых помещений), вообще-то не должны были выступать в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых сделок. Однако в результате прошедшей в России приватизации нежилые помещения были вовлечены в гражданский оборот именно как самостоятельные объекты» [14, с.19].

По мнению Г.Ф. Шершеневича многие дома являются по своей природе неделимыми, так как при разделе их отдельные части, лишенные необходимых принадлежностей (кухни, погреба, сараи), не будут отвечать той цели, для которой существует дом. Однако, по мнению автора, возможна и обратная ситуация – обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым. Г.Ф. Шершеневич так же отмечает, что увеличение необходимых принадлежностей может быть предпринято намеренно ввиду предполагаемого раздела. Следовательно, как полагает автор «следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого» [25].

Схожей позиции придерживался Д.И. Мейер, определяя дом (в том числе с двором) как вещь неделимую, обращая внимание на некоторые исключения [15].

К.П. Победоносцев относил дом к единой (неделимой) вещи на основании его хозяйственной и юридической цельности. Напротив, «если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу» [17].

В.Н. Литовкин, комментируя положения ст.650 ГК РФ, пишет: «Нежилые здания (нежилые помещения): промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования». Автор дает широкую трактовку понятия нежилого помещения, включая в него не только помещения как часть зданий и сооружений, но и сами нежилые здания.

Рассматривая проблемы нежилых помещений как объектов гражданских прав, В.А. Лапач считал «необходимым параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение)», и далее автор о [12, с.8]. Автор под нежилыми помещениями понимал, прежде всего, части жилого многоквартирного дома, находящиеся в режиме общей долевой собственности.

О.Ю. Скворцов, выделяя нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения [18]. С.П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику [6]. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, также обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть [11].

Можем сделать вывод, что перед законодателем, правоприменителем и гражданско-правовой наукой в данном случае стоит непростая задача: каким образом соотнести одно из концептуальных положений цивилистики о неделимости и индивидуальной определенности недвижимой вещи, которой является здание, с возможностью (и даже необходимостью) относительно свободного, независимого от юридической судьбы здания участия в обороте его «технической» части – нежилого помещения как самостоятельного недвижимого объекта гражданских прав. Если следовать логике догматических правил сделок с недвижимостью, продавец (он же собственник здания) обязан предварительно «расчленить» здание на два новых объекта: отчуждаемое помещение и «остающееся» недвижимое имущество, а затем соответствующим образом зарегистрировать права на них. По нашему мнению необходимо выделить точку зрения В.В. Чубарова, которую мы считаем вполне обоснованной. Автор указывает, что здание как объект недвижимого имущества в данной ситуации должно прекратиться, уступив двум новым недвижимостям: помещению и зданию без этого помещения. Технически здание существует, а юридически — нет, поскольку гражданское законодательство не признает возможность регистрации права на иной объект, отличный от указанных в законе.

Вместе с тем, согласно точке зрения Е.А. Суханова признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено. При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома [21, с.20-21]. Автор рассматривает вопрос и о том, что является реальным воплощением объекта, если общие стены смежных помещений по горизонтали являются общими для их собственников, так же как потолок и пол для смежных помещений по вертикали [22]. Е.А. Суханов предлагает введение общей долевой собственности на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников), считая индивидуальную собственность на части этого объекта невозможной. В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на места общего пользования. При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях.

Однако, на наш взгляд, поскольку помещения (жилые или нежилые) как таковые фактически представляют собой внутреннею составляющую или внутреннею площадь любого здания и сооружения, важным является именно легальное установление конкретных границ помещения, находящихся в общей собственности (смежные стены в многоквартирном доме, пол, потолок), но само помещение, будучи внутренней частью, может являться объектом права исключительной собственности, не затрагивая законные права и интересы других собственников.

Давая определение понятию нежилого помещения необходимо учитывать оборотоспособность данного объекта, видовые признаки, единое хозяйственное назначение, отраслевую принадлежность, что позволит выделить нежилое помещение как правовой объект. Считаем целесообразным воспользоваться словарным определением понятия нежилое строение, поскольку именно термин строение позволяет наиболее правильно охарактеризовать собственно нежилое помещение. Нежилое строение — отдельная постройка, предназначенная для использования не в качестве жилья, а как складское, производственное, торговое, коммунально-бытовое помещение.

Следовательно, на наш взгляд нежилое помещение можно определить следующим образом: нежилое помещение – это индивидуально обособленное строение, используемое по единому хозяйственному назначению, подразделяемое в зависимости от места расположения и целей использования на виды (функциональное назначение).

Выделение категории нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских правоотношений влечет установление определенного правового режима, то есть возможности или невозможности совершения с нежилыми помещениями тех или иных действий (сделок), влекущих юридический результат. Режим определяет допустимые способы определения прав на нежилые помещения, объем и содержание этих прав, пределы их осуществления.

Что касается вообще урегулирования в законодательстве правового режима зданий и находящихся в них нежилых помещений, то на наш взгляд будет правильным согласиться с Е.А. Сухановым в том, что речь идет об «особом правовом режиме, который… должен регулироваться специальным законодательством, а не общими правилами ГК» [20], чему на наш взгляд может поспособствовать принятие в дальнейшем специального закона о нежилых помещениях.

Соглашаясь с мнением Е.А. Суханова, мы также полагаем, что в Гражданском кодексе РФ следует в общем виде закрепить правовое положение нежилых помещений как объектов имущественного оборота (объектов недвижимости, гражданских прав, права собственности и т.д.). Представляется правильным, соглашаясь с проектом изменений в Гражданском кодексе РФ на 2011-2012 годы, в ст.130 ГК РФ нежилые помещения выделить в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Литература:

1. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219.
2. Система нормативных документов в строительстве. Основные положения. СНиП 10-01-94. М.: ГП ЦПП, 1994.
3. Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договора аренды нежилых помещений в г.Москве: Автореф.дис. …канд.юрид.наук. М.2004. С.8.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. 4-е издание М.:Статут 2002.
5. Витрянский В.В. Аренда отдельных видов имущества // Хозяйство и право. 1999. № 10. Приложение С. 50.
6. Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости.
7. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право, № 1, январь 2006 г.
8. Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. – М.: Статут,2006.
9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Понятие недвижимости в России и зарубежных странах // Право и экономика. 1996. № 5-6.
10. Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право 2000. № 6.
11. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.
12. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав. Законодательство. 2003. №4.
13. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический , 2002.
14. Маковская А.А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. 2000. № 11. Приложение.
15. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Петроград: Типография «Двигатель», 1914.
16. Писков П.И. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений. Дис… канд. юрид. наук. М., 2003.
17. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 т. Санкт-Петербург: Синодальная типография, 1896.
18. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006.
19. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8.
20. Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. № 7(176).
21. Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. N 7.
22. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12.
23. Трубачев Е.О. О самостоятельности нежилого помещения как объекта гражданских прав // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2005 № 2 (3).
24. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3.
25. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание братьев Башмаковов, 1911.
26. Ярошенко К.Б. Договор аренды и отношения с финансовыми органами // Право и экономика. 1998. № 10.
27. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. – М.: «Статут», 2004.
28. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»// Информационно-правовая система «Гарант».

Состав помещений частного дома по СНиП

Минимальный состав помещений одноквартирного дома регламентируется действующим СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». ПО этому документу, в частном доме обязательно должны быть, как минимум, следующие помещения:

• жилая комната (или жилые комнаты;
• кухня (или кухня-ниша, или кухня-столовая;
• передняя (прихожая, холл);
• ванная комната или душевая;
• уборная;
• кладовая (или встроенные шкафы);
• котельная (в документе это записано так: «при отсутствии централизованного теплоснабжения — помещение для теплового агрегата».

Все остальное – какие помещения будут в доме, как они будут связаны между собой – определяет застройщик, исходя из состава семьи, образа жизни, потребностей и «хотелок».

Nastena74Участница FORUMHOUSE

Мы строим уже второй дом. Эксплуатация первого дома показала, что гостевая комната используется в лучшем случае 2-3 раза в год, но катастрофически не хватало кладовок на входе, кухне и прачечной. И еще очень желательно наличие тамбура, летом там снимается обувь и дома чище, а зимой тамбур защищает от холода. А кладовка на кухне сэкономит деньги на мебели (шкафов нужно меньше), а комбайн, большие кастрюли и запас продуктов там замечательно располагаются!

СНиП устанавливает следующие требования к минимальной площади помещений:

Назначение жилых помещений

Назначение выходит напрямую из его названия. Оно должно быть использоваться для постоянного проживания в нем граждан. Существует ряд ограничений, нарушение которых может повлечь за собой административную и уголовную ответственность. Например, заниматься частной предпринимательской деятельностью в пределах жилья разрешено только законно проживающим в нем гражданам. При этом:

• другие законные лица, проживающие или имеющие право на проживание на данной площади, согласны и это не нарушает их интересы;
• не нарушаются правила эксплуатации, пожарной и санитарной безопасности, гигиенические нормы.

В квартирах многоквартирных домов (МКД) запрещено устанавливать оборудования промышленного производства, устраивать гостиницы.

Строительное проектирование помещений частного дома по Нойферту

Всем, кто собирается самостоятельно проектировать дом, эксперты настоятельно рекомендуют прочесть книгу «Строительное проектирование» немецкого архитектора и выдающегося теоретика архитектуры Эрнса Нойферта. Одно из ее изданий есть в свободном доступе в интернете. Пользователи FORUMHOUSE выкладывали у нас на портале сканы страниц, необходимых при планировании помещений. Книга написана в годы, когда в домостроении доминировал минималистический подход. Все стремились к созданию оптимальных по размеру и максимально функциональных помещений.

Такой подход сейчас отчасти устарел, нужно помнить, что все рекомендации из книги даны для людей средних роста и веса, и что в ней приводятся минимальные размеры помещений, мебели, расстояний между объектами. Больше – можно, меньше – нельзя.

Leto99Участник FORUMHOUSE

Я подбирал мебель на кухню исходя из стандартов Нойферта. Для меня это было новым уровнем комфорта.

Что можно открыть в ПСН?

Коммерческую недвижимость делят на группы по целевому назначению: Торговые. Коммерческие площади, предназначенные для реализации товара: Торговый центр, магазин, аптека, автосалон. Офисные. Помещения, арендованные для работы сотрудников, проведения конференций, приема клиентов. Индустриальные. Помещения, где расположено производственное оборудование, хранится сырье и готовая продукция: склады, хранилища, цеха, автосервисы. Социальные. Детские учреждения, медицинские и научные центры.

Классификация коммерческой недвижимости, а значит и ПСН, так условна, что даже специалисты не приходят к единому мнению. Куда отнести предприятия общественного питания: кафе, столовые? Это производство или торговля? Предприятия сферы услуг и досуга тоже не вошли в эту классификацию. Если считать, что салон красоты, ремонтная мастерская и фитнес-центр – это продажа услуг, тогда торговля. Кроме того, предприниматель может совместить несколько производств. Например: магазин-пекарня, склад-магазин.

Так что, все это можно открыть в помещении свободного назначения. Нет никаких инструкций, что можно делать в ПСН, все определяют желания, возможности и цели арендатора.

Небольшой дом по Нойферту

Небольшой одноквартирный дом «по Нойферту»:

• должен состоять из помещений с габаритами минимально допустимых размеров;
• мебель в них расставлена настолько рационально, насколько это возможно;
• в одном помещении объединяются зоны с разным функционалом. Кухня может совмещаться со столовой, или в жилой комнате может предусматриваться ниша для приготовления пищи, и т.п.;
• лучше небольшое число просторных помещений и маленький холл, чем много маленьких «клетушек».

При таком подходе предпочтительны одноэтажные дома (не придется тратить площадь дома на лестницу). Если дом все-таки двухэтажный или с мансардой, лестница в нем всегда занимает минимальную площадь, и расположена с максимальной пользой – например, лестничная клетка может быть барьером для холода, стремящегося проникнуть в комнаты.

mikki1Участник FORUMHOUSE

Откуда в строительных рекомендациях взялась ширина лестницы в частном доме минимум 90 см? Берем книгу «вражка заморского» Нойферта: проходы между стенами с ручным багажом. При небольшом количестве багажа минимальное расстояние 800 или 875. Вот откуда 90 см. В частном доме допускается ширина лестницы в 80 см, хотя понятно, что это не так удобно. Поэтому, если размеры допускают, то лучше делать лестницу шириной 120 см, а то и 135 см. При ограниченных размерах не меньше 90 см. Это, кстати, ширины без ограждения.

Архитектор подчеркивает, что, хотя квадратный дом экономичнее прямоугольного, прямоугольный может оказаться удобнее (на узких участках – очень часто).

Для чего используются нежилые объекты

Нежилые помещения используются для различных коммерческих и общественных целей. В них располагаются организации, предлагающие и оказывающие самые разные услуги.

Предназначение таких мест напрямую связано с их классификацией. По функциональной обособленности нежилых мест выделяют:

1. Основные, к примеру, залы и кабинеты, в которых осуществляется деятельность предприятия.
2. Вспомогательные (обслуживающие) помещения: коридоры, тамбуры, лестничные клетки, иные места общего пользования.

По фактическому назначению или по цели использования создаются помещения:

• для торговли (магазины, торговые центры);
• для производственных целей;
• под склад;
• для поддержания связи посредством отделений;
• для мест бытового обслуживания;
• оборудованные под гараж;
• для административных целей (государственные учреждения);
• для размещения предприятий общепита;
• связанные с образовательной и научной деятельностью;
• с лечебно-санитарными целями (больницы);
• для коммунального обеспечения (снабжение водой, газом, электричеством);
• для обслуживания по бытовым сферам (ателье, химчистки, мастерские для ремонта);
• культурно-развлекательные и развивающие места (выставочные залы).

Каждая такая категория детализируется на более узкие объекты, что прописывается по усмотрению сторон.

Целевое назначение арендуемого нежилого помещения определяется условием использования передаваемого имущества и сторонами сделки.

Для чего пригодно нежилое место, определяется только сторонами сделки. Указанные выше цели указываются при составлении договора аренды.

Примечание. Согласно статье 615 ГК РФ «Пользование арендованным имуществом» имущество используется в соответствии с условиями договора или его назначением.

Можно ли из нежилого помещения сделать жилое

Таким вопросом часто задаются собственники, когда хотят перепланировать имеющееся у них имущество под место, в котором они планируют жить. Также люди, которые приобрели жилой объект, иногда задумываются о том, чтобы сделать из него площадь для реализации своей деятельности.

Разберемся с первой ситуацией. Вы вправе перевести нежилую недвижимость в жилую. Но чтобы это осуществить, вы выполняете ряд условий:

1. Как собственник помещения (арендаторы не допускаются) составляете заявление на изменение статуса объекта недвижимости. Если собственников несколько, то требуется письменное согласие всех сторон.
2. Убедитесь в отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
3. Недвижимость не должна иметь обременений, например, находиться в залоге.
4. Все соответствует существующим нормам безопасности и имеет подключение ко всем коммунальным услугам.
5. При переводе из одного вида в другой не совершаются действия, приносящие опасность жильцам имеющихся рядом жилых помещений.
6. Вместо отдельного входа необходим свободный вход через общий подъезд.

Чтобы совершить подобный процесс, понадобится план перепланировки. Собственник также собирает все документы на помещение (технический паспорт, поэтажный план и схема перепланировки).

Вместе с заявлением владелец передает их в архитектурный отдел администрации города. Процедура рассмотрения занимает около 45 дней.

Если вам дали согласие, начинается ремонт. После окончания работ проводится проверка со стороны специалистов из бюро технической инвентаризации.

Затем вы получаете новые документы на помещение и обращаетесь с ними в Росреестр или МФЦ для получения свидетельства о праве на новую собственность.

Дом средних размеров по Нойферту

В доме средних размеров рекомендуется отделить спальни и объединить помещения со сходим функционалом: например, кухню и общую комнату с обеденной зоной, или даже кухню, гостиную и холл . Здесь важно, чтобы взаимосвязи между помещениями были удобными.

Виды жилых помещений

В ЖК РФ в общее понятие включены три разновидности объектов для проживания людей:

1. Жилым домом в законодательстве считается отдельно стоящее здание различной планировки и этажности, состоящее из комнат предназначенных для жилья и вспомогательных площадей, служащих для использования бытовых или иных потребностей проживающих в нем лиц, коммунальные услуги предоставляются объектами ЖКХ.
2. Квартира или ее часть – выделенная в структуре МКД обособленная площадь, из одной и нескольких комнат и, и служащих для использования бытовых или иных потребностей, вспомогательных комнат, с общим входом в подъезд и личным входом непосредственно в жилище.
3. Комната – определенная ограниченная часть площади дома или квартиры, предназначенная непосредственно для проживания собственником либо иным лицом.

Одним из видов квартир является и коммунальная квартира, которая подразумевает проживание нескольких не связанных родственными связями семей на одной площади. Может находиться как в частной, так и в муниципальной собственности. Выделение площади происходит согласно установленным нормам и правилам в расчете на полагающиеся квадратные метры на одно лицо.

Большой дом по Нойферту

Большие дома отличает возможность инсоляции помещений именно в нужное время дня (например, можно устроить спальни на восточной стороне дома) и возможность компоновать объемы, которые состоят из нескольких этажей. Здесь на первый план выходит комфорт: если хозяин планирует закатывать вечеринки, можно предусмотреть танцплощадку и бар; если, хозяин предпочитает праздному образу жизни созидательно-творческий, то мастерскую и рабочий кабинет. Но на приведенных проектах видно, насколько все разумно и функционально: подсобно-хозяйственные помещения удобно расположены рядом с дополнительным входом, детские комнаты по максиму отдалены от танцплощадки, а буфетная служит буфером между кухней и столовой.

Жилые помещения: классификация по праву собственности

Правом собственности считается право лица владеть, использовать и распоряжаться жильем по собственному желанию и усмотрению, не нарушая при этом ряд правил и ограничений, прописанных в ЖК РФ.

По форме собственности жилые помещения бывают:

• частные (приватизированные) – жилье принадлежит владельцу, указанному в документах;
• государственные (неприватизированные) – к ним относится муниципальное и служебное жилье, находится в непосредственном владении государства, без права проживающим в нем лицам совершать операции продажи или дарения;
• коллективные – жильу делится на всех лиц, вписанных в пай;
• общественных организаций – например, коммунальные квартиры могут принадлежать различным государственным структурам и органам управления.

Собственником является тот, чье имя указано в правоустанавливающих документах.

Подведение итогов

Определяя, сколько комнат должно быть в частном доме, проектировщики часто используют формулу: количество постоянных жильцов +1. Это грубая формула, но ее легко адаптировать под конкретную семью: есть или планируются маленькие дети – через несколько лет им понадобятся отдельные комнаты. Подолгу гостят родственники или друзья – им нужно где-то спать. Хозяин работает дома – ему необходим кабинет. Хозяйка помешана на спорте — лучше выделить ей для этого отдельную комнату. Родителям уже трудно жить одним – надо предусмотреть для них удобное помещение с близким санузлом.

Планируя помещения будущего дома, надо представить себе свою жизнь через 10-15лет.

Также необходимо придерживать следующих размеров помещений (меньше уже некомфортно).

Во что можно превратить ПСН?

У предпринимателя свои идеи, как можно использовать помещения свободного назначения, и какие требования для него в приоритете. Малый бизнес (парикмахерская, кафе) интересует небольшой метраж и людное место, организация склада требует транспортной доступности для большегрузных автомобилей. Место под офис, скорее всего, будут искать поближе к центру города, посмотрят, есть ли рядом транспорт и места для парковки. Открывая магазин, оценят имидж района и платежеспособность жителей. Не стоит в спальном районе открывать бутик.

Часто имеет значение близость популярных в городе мест, вокзала, аэропорта. Иногда арендаторам важно, чтобы вход в здание был с улицы, либо, чтобы офис располагался на 1 этаже.

Рекомендованная площадь помещений дома

Коридоры, холлы, лестница добавляют еще 10-15% от общей площади комнат.

На FORUMHOUSE вы найдете информацию, которая поможет самостоятельно спроектировать дом, увлекательное обсуждение принципов рационального планирования, а так же любых текущих вопросов по планировке дома. Прочитайте полезную статью про особенности планировки частного дома, посмотрите видео о необычном и функциональном проекте дома.

Подписывайтесь на наш Telegram каналЭксклюзивные посты каждую неделю

В чем выгода аренды ПСН?

Кто-то только начинает свой бизнес и арендует небольшую комнату на 1 этаже жилого дома. Другой развивает промышленное производство, значит, нужны большие площади бывшего завода. Что заставляет предпринимателей выбрать аренду ПСН: • Универсальность. Можно открыть офис, детский центр, склад, административное учреждение, магазин. Все зависит только от цели арендатора. При желании, можно сменить сферу деятельности. • Оснащенность. Необходимые коммуникации подведены (водоснабжение, электричество, отопление). Для начала работы нужно сделать косметический ремонт (не всегда), завести мебель и оборудование. • Выбор локаций. ПСН легко подобрать в том районе, где это целесообразно и удобно. • Подбор цены. Цена аренды зависит от места, площади ПСН и класса недвижимости. Всегда можно найти подходящий вариант. • Возможность расширения бизнеса. Дополнительные площади можно взять рядом, в том же здании, или арендовать здание рядом. • Выгода. Арендовать недвижимость дешевле, чем покупать. Да и не нужно, особенно на первом этапе. Можно найти объект для любого бизнеса: химчистка, торговый центр, пункт обмена валюты.

Конечно, арендатор сам решает, как можно использовать помещение свободного назначения. Но при выборе обратит внимание на 2 критерия:

Глубокая проверка помещения

После того, как помещение прошло первичный отбор по перечисленным выше критериям, проведи глубокий анализ. Сделать это можно самостоятельно или с привлечением специализированных организаций.

Что проводить:

• оценку качества здания, безопасности, а также соответствие действительности заявленных коммуникаций и мощностей. Эта проверка называется инженерно-технической экспертизой. Проводится она специализированными независимыми центрами строительных экспертиз;
• проверку арендодателя. Для этого запроси документы на право собственности или иной документ, подтверждающий, что арендодатель имеет право распоряжаться недвижимостью. Если помещение сдается в субаренду, попроси копию первичного договора аренды – там может быть запрет или ограничения на сдачу в субаренду;
• проверку задолженностей и ограничений, наложенных на помещение. Если эту проверку не провести – в комплекте с помещением ты получишь долги за ЖКХ, судебное разбирательство, предметом которого является помещение или другую неприятность. Проверить это можно, запросив у арендодателя выписку из ЕГРН;
• проверь помещение и арендодателя на предмет открытых судебных разбирательств. Сделать это можно на сайте арбитражного суда, введя данные владельца помещения или его ИНН;
• проверку планов на здание. Обратись в Градостроительный комитет, чтобы узнать, не планируют ли сносить здание.

Комплексные экспертизы по все перечисленным критериям организации не проводят. Целесообразно обратиться в специализированную компанию для оценки качества помещения и коммуникации, а все остальное можно проверить самостоятельно.

Стоимость услуг строительно-технических экспертов зависит от региона. В Москве и области экспертиза стоит от 10 тысяч рублей. На окончательную стоимость влияет также площадь помещения и уровень проверяющей организации.

Как открыть маникюрный салон или кабинет

Состояние

Последним пунктом проверяй состояние помещения. Делать это нужно в последнюю очередь, когда помещение уже соответствует всем остальным параметрам.

Анализируя состояние, оцени, сколько денег тебе придется потратить на ремонт, зонирование, коммуникации. Полученную сумму смело умножай на 1,3-1,5 – примерно во столько увеличивается смета в сравнении с первоначальной суммой.

При оценке состояния проверь:

• целостность стен и перегородок;
• качество пола и потолка;
• подводка и работоспособность коммуникаций – воды, канализации, электричества, вентиляции, а при их отсутствии – возможность их самостоятельного подведения;
• общее состояние – нет ли плесени на стенах, отсутствие насекомых.

Как назвать маникюрную студию, кабинет — источники идей

Проходимость

Это критерий особенно важен для салонов, которые планируют работать на входящий поток.

Проходимость оценивается двумя способами:

• логически. Это оценка из серии «на такой-то улице всегда много людей, проходимость высокая»;
• практически.

Практическая оценка – ты занимаешь место неподалеку от помещения и считаешь, сколько человек пройдет мимо за один час. Также проанализируй интенсивность движения – сколько машин проедет мимо за час.

Все эти люди – предположительно увидели твой салон и примерно 30 процентов из них вполне могут стать будущими клиентами.

Как направить в салон красоты людей с улицы

Конкуренты

Своевременная оценка конкурентов поблизости позволит:

• понять целесообразность размещения салона красоты в этом помещении;
• оценить стратегии других владельцев;
• разработать уникальное предложение на основе анализа.

Конкурентная оценка включает 3 этапа:

1. Количество конкурентов поблизости. Целесообразно учитывать заведения, расположенные в ближней зоне – в радиусе 1 км;
2. Оценка услуг, которые предлагают в этом районе;
3. Преимущества и недостатки конкурентов.

Останавливаться на качественном анализе конкурентов не будем, рассмотрим только первый пункт – количество.

Почему именно 1 км. Один километр – это расстояние, которые человек спокойно проходит пешком, не имея машины, не садясь в общественный транспорт. То есть, если потенциальный клиент решит сделать маникюр, то дальше 1 км от своего места нахождения искать он, скорее всего, не будет.

Выявить количество конкурентов легко – открой Яндекс.Карты или 2gis, выбери в настройках соответствующую категории заведений и посмотри, как их много рядом с тобой.

Оцени не только прямых, но и косвенных конкурентов. Косвенные конкуренты – это организации, закрывающие ту же потребность клиента, но с помощью других инструментов.

Для салона красоты косвенными конкурентами являются:

• СПА-салоны;
• массажные салоны;
• фитнес-центры;
• косметологические центры и клиники.

Такое соседство играет на руку, ведь клиенты там уже есть и с большой долей вероятности они придут и к тебе.

Отсутствие конкурентов в локации может сказать о том, что данное место не подходит для размещения салона или студии. Это не относится к новым районам.

Наверное, хорошим вариантом будет наличие нескольких косвенных конкурентов в районе, и отсутствие заведений твоего формата.

Устраивает ли цена?

Весомое преимущество ПСН – цена. Стоимость квадратного метра в центре города отличается от цены метра на окраине, зависит от планировки, этажа, качества коммуникаций и ремонта. Можно посмотреть, сравнить и найти подходящий вариант.

Когда предприниматель выбирает место для открытия, например, магазина, он задумается: «Что лучше: помещение свободного назначения или магазин?». На рынке есть специализированная недвижимость, с целевым назначением. Но цена её намного выше, чем у ПСН.

Фиксированная планировка такого объекта часто создает проблемы. Взяв в аренду целевую недвижимость – «магазин», предприниматель не сможет, при желании, перепрофилировать его в парикмахерскую или пункт проката.

К аренде помещений свободного назначения чаще прибегают начинающие предприниматели. Это правильно – только что открытый бизнес может не «пойти», лучше не рисковать. Но и те, у кого все хорошо, кто думает о расширении бизнеса, не спешат покупать коммерческую недвижимость, а предпочитают аренду ПСН.
Другие блоги

Что такое здание?

Зданием называют сооружение наземного типа, которое имеет определенную конструкцию и внутреннее пространство. Подобный объект предназначен для проживания, работы или для использования в производственных технических нужд.

Здание

Терминология исключает подразумевает под зданием построек, которые лишены внутреннего пространства. Некорректно называть эстакады, мосты, градирни, наземные и подземные сооружения, тоннели, плотины зданиями. Они относятся к сооружениям технического и производственного назначения.

Результаты работ строителей принято называть термином «здание». Отличительными параметрами принято считать наличие:

• Объемных параметров архитектурной конструкции.
• Наличие надземной части.
• Наличие подземной части.
• Внутренний тип помещения.
• Наличие сетей и коммуникаций.

Существует и определенная структура здания, которая подразумевает существование элементов:

1. Помещение. Формируются за счет зонирования внутреннего пространства здания путем возведения стеновых перегородок.

Помещение формирует этажность в зависимости от уровня расположения над линией горизонта, исчисляемая при проведении работ проектного характера.

2. Подвальное помещение. Представляет собой этаж, который расположен в фундаментальной зоне здания.
3. Цокольный этаж. Подразумевает расположение в зоне отмостки здания.
4. Наземный этаж, располагается выше уровня горизонта здания.
5. Чердачное помещение, располагается в преддверии крыши, в самом верху здания.
6. Мансарда. Представляет собой переведенное в эксплуатацию помещение под перекрытиями односкатной или двускатной крыши.
7. Технический этаж. Предусматривает зону, где концентрируется вся коммуникационная сфера здания.

Современные здания