Досрочное погашение ипотеки. Все, что нужно знать: сумма, проценты, процедура

Ипотечный кредит можно оформить на 15–20, а то и 30 лет в зависимости от условий разных банков. Чем больше срок — тем меньше ежемесячный платеж. Но в итоге вы больше переплатите по процентам. Поэтому многие заёмщики при первой возможности стараются погашать кредит досрочно: премия на работе, повышение зарплаты, получение материнского капитала или других социальных выплат и так далее.

Сумма ежемесячного платежа по всем кредитам не должна превышать определённого процента от доходов семьи. Обычно это 50%. Некоторые банки могут «разрешить» и больше. Но тут следует хорошо подумать: достаточно ли будет оставшихся денег для комфортной жизни вашей семьи.

Некоторые банки специально рекомендуют клиентам оформлять ипотечные кредиты на максимальный срок до 25 лет, но при этом погашать их досрочно. «Это позволяет получить комфортный размер ежемесячной выплаты, а потом делать досрочные погашения, сокращая переплату», — отмечает Светлана Ременюк, руководитель Центра клиентских и партнёрских продаж «Росбанк Дом».

Какие существуют варианты досрочного погашения ипотеки

Как оказалось, досрочно погасить ипотеку совершенно не означает, что если вы принесете в кассу финансового учреждения сто тысяч рублей, то ваш долг уменьшится ровно на эту сумму. Банки не были бы банками, если бы из каждого вашего шага не пытались бы извлечь выгоду. Поэтому, когда вы приносите определенную сумму для погашения долга, только часть ее (и не всегда это большая часть) идет на эти нужды. Внушительная сумма может погасить задолженность по процентам, например. Или взимается в качестве комиссии за пользование кредитом, или еще что-нибудь совершенно законное, но ужасно неприятное для заемщика. Поэтому, как только вы придете с подобным запросом в свое отделение банка, оператор предложит вам два способа досрочного погашения кредита:

• С уменьшением срока выплат. То есть, внося сумму, вы не гасите тело кредита (это та сумма, которую вы должны банку без учета процента), но «срезаете» количество месяцев, которые вы должны производить выплату. Таким образом, регулярно делая взносы больше установленных, вы можете полностью погасить кредит не за 15 лет, а за 10. При этом ежемесячная сумма платежей не изменится на весь срок действия кредитного договора.
• С уменьшением суммы по кредиту. В данном случае все нажитое непосильным трудом идет в счет погашения долга и процентов по нему (в разных банках по-разному, но в среднем вносимая сумма разбивается пополам на обе эти цели). Погашая кредит досрочно этим способом, вы также будете делать ежемесячные отчисления в течение оговоренных пятнадцати лет, но сумма с каждым платежом будет все меньше.

И как тут выбрать? В чем преимущества каждого из способов? Да ни в чем. Сто один калькулятор досрочного погашения кредитов в интернете показывает, что независимо от того, какую схему вы выберете, экономия (читай, уменьшение переплаты) будет одинаковым. «Тогда в чем же смысл?» — воскликнет обескураженный читатель. А смысл зависит от того, насколько вы уверены в себе и в завтрашнем дне, уж простите за рекламизм. Другими словами, если ваше финансовое состояние – кремень, вы важный сотрудник, обожаемый начальством, и вас ни за какие коврижки не уволят с занимаемой должности. Вы можете выбирать уменьшение сроков выплат. Тогда вы побыстрее расквитаетесь с долгами, не опасаясь ухудшения материального положения.

Если ваше благосостояние – как цирковой трюкач, который на высоко натянутом тросе едет на цирковом моноцикле и при этом жонглирует обезьянками (читай – нет уверенности в завтрашнем дне), то вам лучше всего гасить сумму кредита, чтобы ежемесячный платеж поскорее уменьшился до того размера, который вам было бы комфортно оплачивать даже с потерей работы и денежного благополучия.

Налоговый вычет

Каждый купивший квартиру гражданин (если он работает и получает «белую» зарплату) имеет право на налоговый вычет. Максимальная сумма вычета — 260 тысяч рублей. Плюс ипотечникам положен вычет по процентам по жилищному кредиту. С помощью налогового вычета как раз можно частично погасить часть долга.

«Имущественный вычет не имеет срока давности, но получить его можно только за три последних года с момента покупки недвижимости», — подчеркивает Розенфельд.

Заявление на вычет нужно подавать в налоговой инспекции (можно онлайн, в личном кабинете налогоплательщика). Вот какие документы нужны:

• справка с места работы 2-НДФЛ за период, на который оформляется налоговый вычет;
• копии документов, подтверждающих право собственности на дом, квартиру, земельный участок или долю (договор о купле-продаже, об участии в долевом строительстве и другие);
• копия свидетельства о рождении ребенка, если недвижимость приобретается в собственность ребенку, не достигшему 18 лет, и разрешение органов опеки;
• копия свидетельства о браке и документ, подтверждающий договоренность владельцев, если дом или квартира куплены в совместную собственность;
• копия ипотечного договора.

  
  За жилье, за кредит и за того парня. Как ипотечник может попасть на деньги Подробнее

Дифференцированные или аннуитетные платежи?

Есть еще одна загвоздка. Банки выдают кредиты на разных условиях. И в зависимости от этих условий заемщику назначаются ежемесячные платежи: аннуитетные или дифференцированные. Это принципиально разные виды начисления процентов, и соответственно, досрочное погашение каждого из них влечет за собой разную выгоду. Чтобы картина была полной, определим матчасть.

Аннуитетные

– такие платежи, при которых вся сумма кредита складывается с суммой процентов, и полученное значение равномерно распределяется на весь кредитный период. Это и будет ваш ежемесячный аннуитетный платеж.

Дифференцированные

(как становится понятно уже из названия) – платежи, изменяемые с течением времени. То есть процент по кредиту после каждого платежа пересчитывается исходя из того, сколько вы теперь должны банку. Гипотетически. Переплата по таким видам кредита меньше, поэтому данный банковский продукт не получил широкого распространения у финансовых организаций.

Мы не будем утомлять вас долгими расчетами гипотетических сумм с придуманными процентами и нафантазированными объемами досрочного погашения – этого добра в сети валом. Мы сразу резюмируем то, к чему наши коллеги шли сквозь страницы с подсчетами: аннуитетный платеж погашать досрочно выгоднее, чем дифференцированный.

Сумма кредита

Чем больше сумма кредита, тем больше ежемесячный платёж. Допустим, у вас есть 1 млн руб. и вам нужно ещё 3 млн руб. на покупку квартиры с условием возврата за 10 лет. В таком случае, согласно ипотечному калькулятору Сравни.ру, ежемесячный платёж по ставке 12% годовых составит 43 049 руб. Если увеличить размер кредита до 4 млн руб., то платёж вырастет до 57 388 руб.

Виды досрочного погашения ипотеки

И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.

Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.

Кстати, небольшая ремарка. Разумеется, когда вы досрочно погашаете ипотеку, где-то в мире плачет один маленький банкир. Но несмотря на это, любые штрафы, санкции и запреты на досрочное погашение остались в далеком прошлом. Закон не дает разрешения банкам ограничивать заемщика в своем праве погасить кредит так, как ему нравится. Но чтобы сделать расстроенному банкиру хоть что-то приятное (впрочем, в разрезе условий кредитования это «хоть что-то» звучит фальшиво), закон обязывает кредитора предупредить банк о своем намерении не менее, чем за 30 дней до предполагаемого действия.

Некоторые банки, заинтересованные в своих клиентах, имеют право (и этим правом пользуются) разрабатывать свои собственные правила досрочного погашения, но в сторону соблюдения интересов заемщика. Например, у Сбербанка существуют дополнительные нормативы, в соответствии с которыми клиенту нет надобности ждать 30 дней для списания суммы. Погашение происходит в сжатые сроки по соглашению сторон.

Алгоритм действий при досрочном погашении кредита

Здесь нет ничего сложного, и фактически этот алгоритм мы представили в предыдущем пункте. Разумеется, многое зависит от банка, который выдал вам кредит. В большинстве случаев вам нужно будет обратиться в территориальный офис вашего банка с заявлением о досрочном погашении кредита. В заявлении должны быть указаны дата очередного платежа, в котором вы увеличите оговоренную сумму взноса, и собственно сумма, которую вы хотите списать в пользу закрытия долга. Этот момент очень важен, поскольку на карточке, с которой идет списание платежей, могут находиться другие средства человека, и система не может (да и не должна) автоматически списывать в пользу кредита все, что «видит» на карте. Указанная сумма внесет ясность в процесс возврата заемных средств.

После рассмотрения заявления (от нескольких часов до 30 дней) банк в день Икс обязан перечислить со счета кредитора на свой счет указанную в заявлении сумму. Вся соль в том, что заявлением вы не спрашиваете у банка разрешения на досрочное погашение, нет. Заявление носит уведомительный характер, поэтому списание произойдет в любом случае. Чтобы заявление не терялось в коридорах банка, составляйте его в двух экземплярах. Один экземпляр оставляйте в канцелярии банка, а на втором уполномоченный специалист поставит вам отметку о получении с регистрационным номером и датой принятия заявления.

На этом все. Повторяйте это действие каждый месяц столько раз, сколько сочтете возможным. При этом частичное досрочное погашение может осуществляться не ежемесячно, а по мере того, как кредитор имеет возможность увеличить сумму взноса.

Скидка при покупке квартиры

Торг – очевидный инструмент снижения цены на вторичку, но он годится и для новостройки. У застройщиков тоже бывают скидки и акции, например, сезонные, когда продажи падают летом – потенциальные покупатели разъезжаются отдыхать за город, на дачи, в отпуск.
В таких случаях застройщики могут предлагать скидки, чтобы привлечь покупателей. Поэтому собираясь покупать квартиру, обязательно проверьте – есть ли скидки и акции у застройщиков на квартиры, а у банков – на ипотеку.

Советы по выбору квартиры:

• Если вы собрались покупать новостройку, то лучше приобрести ее на этапе котлована или в самом начале строительства. Чем ближе момент сдачи дома – тем больше цена за квадратный метр.
• Квартиры на первых и последних этажах, не «видовые» квартиры с окнами во двор или недалеко от лифта, а еще боковые и угловые квартиры могут стоить дешевле. Если для вас это не принципиальные моменты ­– можно смело рассматривать подобные варианты и просить скидку у менеджера.
• Если у вас ограниченный бюджет и на примете есть другая квартира подешевле (хорошо, если у конкурентов застройщика) – скажите об этом менеджеру. Вряд ли он захочет отдать горячего клиента конкуренту – скорее всего, сам предложит скидку.
• Квартира без отделки очевидно стоит дешевле. Однако при выборе такого варианта лучше все взвесить и составить хотя бы примерную смету, чтобы сравнить – сколько будет стоить квартира с отделкой, а сколько уйдет на жилье без отделки и самостоятельный ремонт (не только денег, но и нервов).

Досрочное погашение с помощью материнского капитала

В свете последнего выступления Президента вырастет число семей, которые могут получить материнский капитал после рождения детей. По условиям предоставления семейного материнского капитала, его можно пустить для досрочного погашения ипотеки всей суммой сразу, так и погашать за счет этой суммы ежемесячные платежи по кредиту.

Для того, чтобы погасить материнским капиталом ипотеку, необходимы следующие действия:

• получить в ПФР (или с помощью МФЦ) сертификат на выплату семейного материнского капитала;
• взять в банке справку о наличии ипотечного кредита и условий его выплаты — общую сумму, график погашения, срок кредита;
• предоставить эту справку в ПФР по месту жительства вместе с необходимым пакетом документов (заявление о распоряжении средствами материнского капитала на погашение ипотеки, паспорта членов семьи, кредитный договор, правоустанавливающие документы на приобретенное имущество, СНИЛСы и проч. по требованию).

На рассмотрение вашего заявления Пенсионному фонду России отведено 30 календарных дней. При принятии положительного решения (а вас обязательно письменно уведомят о своем решении), Пенсионный фонд в течение месяца переводит деньги на счет банка. Месяц – это предельный срок, по факту для перевода в среднем достаточно семи-десяти рабочих дней.

Заключительный платеж и справка об отсутствии долга

Нецелевой ипотечный кредит от 10.15%
Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.

до 65% от стоимостиимеющейся недвижимости

На срокДо 20 лет

Узнать больше

Перед внесением заключительного платежа по кредиту, необходимо запросить информацию о сумме оставшейся задолженности у сотрудника банка. Для этого можно посетить банковский офис или позвонить по телефону. Считается, что более надежный вариант — отправка заявки на получение выписки, в которой будут указаны следующие данные:

1. ФИО заемщика;
2. информация о состоянии ипотечного счета;
3. номер договора ипотеки и дата его закрытия;
4. ФИО и должность специалиста, подписавшего справку.

В выписке должно быть указано, что кредитная организация не имеет претензий к клиенту. Получить справку можно в течение двух недель. Официальный документ защитит заемщика и поможет доказать правоту в случае спорных ситуаций.

А выгодно ли досрочно гасить ипотеку?

А теперь подбросим зерно сомнения в благодатную почву готовности направить все силы на погашение ипотеки. В условиях современной экономики так ли это выгодно и полезно – покончить с кредитом раньше установленного срока?

Дело в том, что менталитет наших людей таков. Мы пугаемся кредитов и другой «кабалы» и чаще всего при наличии первой же возможности стараемся отдать как можно больше банку, чтобы скорее стать свободным. И это чувство перевешивает здравые экономические расчеты. А расчеты нам говорят следующее.

Несмотря на то, что официально заявленный уровень инфляции в стране в 2021 году составил всего 0,36%, фактически любые деньги обесцениваются быстрее. Эти несложные выкладки дают нам понять, что при дальнейшем изменении покупательской способности денег, погашая ипотеку так, как это предусмотрено графиком, вы не переплачиваете, а даже в некотором роде экономите свои средства. Поясним – в 2020 году на гипотетические 1000 рублей вы можете купить, скажем, слона. А к 2035, когда ваши ипотечные выплаты будут подходить к логическому завершению, на эту же тысячу вы сможете приобрести всего лишь мышонка. Так стоит ли постоянно отказывать себе во всем, и малейшие накопления отдавать банку? Ведь сегодня вы отказываете себе в слонах (читайте – в поездках, важных приобретениях, новых впечатлениях, а жизнь коротка, на минуточку). А через 15 лет ваш ежемесячный платеж станет исчисляться мышатами.

Если вам все равно неспокойно от того, что жизненные обстоятельства могут измениться, экономическая ситуация ухудшится, вы потеряете доход, а вместе с ним и ипотечную квартиру, выход есть. Мы предлагаем вам создать свой собственный резервный фонд. Все свои временно свободные денежные средства вы можете направлять не на погашение ипотеки, а открыть банковский счет и аккумулировать их. Пока еще процент инфляции не превысил процент по банковскому вкладу, по крайней мере вы не останетесь в убытке. А в случае форс-мажорных обстоятельств у вас будет замечательная «подушка безопасности», которая позволит спокойно сменить работу или как-то пережить сложные времена в собственной квартире.

Василиса Иванова

Когда ипотека под низкий процент

Как говорит первый заместитель Генерального директора оценочно-экспертной компании, профессор НИУ МГСУ, доктор экономических наук Кирилл Кулаков, досрочное погашение жилищного кредита может оказаться невыгодным, если ипотека оформлялась под низкий процент. Сейчас ипотечные ставки в нашей стране находятся на историческом минимуме, такими низкими они не были еще никогда. В новостройке, например, можно купить квартиру в кредит максимум под 6,5% годовых по программе льготной ипотеки. А некоторые застройщики дополнительно субсидируют снижение ставок до 2-3% годовых.

«Даже сейчас, при низких ставках по банковским депозитам и другим финансовым инструментам, есть варианты вложения средств под процент, больший, чем процент по ипотечному кредиту. А ведь со временем ставки по депозитам могут вырасти, а процент по ипотеке, как правило, фиксированный на весь срок», — поясняет эксперт.

Недоступное жилье. Почему банки отказывают в ипотеке? Подробнее