В январе и летом спрос на жилье обычно снижается. Приобретая квартиру в это время, покупатели могут сэкономить. Но в последние годы колебания спроса на рынке больше зависят от изменения ставок по ипотеке или нововведений в законодательстве, чем от сезона.
Рынок жилья подвержен сезонности. В январе спрос традиционно снижается, покупатели используют длинные новогодние каникулы, чтобы отдохнуть. Мало кто именно в это время занимается поиском недвижимости.
К весне деловая активность на рынке обычно восстанавливается. Новое снижение количества сделок происходит во время майских праздников. Это падение спроса продолжается два первых летних месяца. Летом на рынке жилья царит затишье. Покупатели уходят в отпуск, откладывая решение квартирного вопроса на более поздний срок. Те продавцы, что не смогли найти покупателей на квартиры до начала лета, на время снимают объекты с продажи, рассчитывая вернуться на рынок осенью, когда деловая активность восстановится.
В конце лета покупателей на рынке постепенно становится больше. Начиная с августа спрос плавно увеличивается и растет до декабря. Пик продаж приходится на конец года. Многие стараются завершить все дела и решить жилищный вопрос до Нового года. «Декабрь — всегда лидер по количеству продаж. Возможно, это связано с тем, что в это время во многих компаниях выдают премии, которые затем вкладываются в покупку недвижимости, — рассказывает коммерческий директор ГК «Монолитхолдинг» Аделина Абасова. — Кроме того, в течение двух последних месяцев года активно продаются коммерческие объекты».
«Если попытаться вывести средний показатель объема продаж, для чего разделить все продажи за год на 12, по числу месяцев, то самыми «низкими» месяцами с точки зрения продаж будут январь, май и июнь, а самыми удачными — март, октябрь, ноябрь и декабрь, — рассказывает директор по развитию «СМ.СИТИ» Евгений Ковальский. — Лучшим месяцем с точки зрения продаж для нас является август. По продажам квартир он даже превосходит декабрь и ноябрь. За 14 лет работы нашей компании отступление от этого правила произошло лишь раз: в кризисном 2015 году в августе не было роста спроса».
Спрос на ипотеку зависит от сезона, как и спрос на жилье. В Сбербанке еще весной прогнозировали сезонный спад спроса в июне — июле. Основной объем ипотеки в банке в 2021 году рассчитывают выдать в третьем и четвертом квартале.
Новостройки
Ценообразование в сегменте новостроек будет зависеть от нескольких аспектов — спроса и объема предложения, общей экономической ситуации в стране, которая может ухудшиться, если правительство введет новые ограничения из-за коронавируса, а также от геополитической картины мира. Так, если запад введет очередные санкции в отношении России, девальвация рубля продолжится, что также отразится на цене квадратного метра.
Если говорить о рыночных факторах — благодаря льготной ипотеке спрос на квартиры в новостройках не ослабеет. Хотя по сравнению с рекордными сентябрем и октябрем 2021 г., начиная с этого ноября, покупательская активность будет снижаться, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский:
«Это ожидаемо, так как после официального продления программы субсидирования у покупателей появилось еще более полугода, чтобы спокойно определиться с выбором объекта. Снижение спроса и выход большого числа новых проектов, старт которых отложился из-за пандемии, закономерно замедлят темпы роста цен на новостройки. Тем не менее, пока доступна льготная ставка, у нас есть уверенность в том, что квартиры будут продаваться, а цены — поступательно двигаться вверх».
Стоит принимать в расчет и следующий момент: далеко не весь потенциал активности клиентов исчерпан — ставки около 6% удерживаются меньше года, а многим покупателям необходимо немало времени, чтобы накопить средства на первоначальный взнос. Это значит, что и весной, и летом спрос на жилье останется. Соответственно, цены снижаться не будут.
«Весьма вероятно, что темп их прироста замедлится. Мы уже видели в минувшем сентябре перераспределение спроса ипотечных покупателей в пользу вторичного жилья. Это значит, что часть клиентов уже сейчас не видит смысла в покупке подорожавших новостроек и предпочитает более доступную „вторичку“. Так что агрессивность ценовой политики объективно придется снизить, но не думаю, что существенно», — комментирует генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
Время года
Чтобы разобраться, когда покупать квартиру – летом или зимой, осенью или весной, полезно рассмотреть каждое время года в отдельности.
- • Зима. Начало года среди риэлторов считается «мертвым сезоном», потому что многие люди стремятся завершить дела накануне, в том числе – операции с недвижимостью в декабре. Но немало специалистов полагает, что это благоприятный период для покупки квартиры. В сезон холодов и новогодних каникул на рынке падает активность – уменьшается количество объявлений о продаже, что влечет за собой отток покупателей. Преимущество такого положения заключается в том, что вместе со снижением активности уменьшается и конкуренция. Значит, когда человеку необходимо срочно продать недвижимость зимой, он будет вынужден дать ощутимую скидку для потенциального покупателя.
- • Весна. К концу февраля количество сделок начинает возрастать. Весной наблюдается рост активности покупателей и застройщиков. Решая, когда стоит покупать квартиру, надо понимать, что с марта по май цены постепенно поднимаются. Предложений становится все больше, но и расценки высоки.
- • Лето. Как и зима, лето признается не самым активным сезоном для совершения сделок с недвижимостью. Люди уходят в отпуск, уезжают на курорты или дачи. На рынке наблюдается сниженное число интересных предложений. Но если говорить о том, когда выгоднее покупать квартиру, нельзя не упомянуть летний период. Это наиболее оптимальное время для покупки – пусть предложений и не так много, но существенно снижаются ставки.
- • Осень. С сентября по ноябрь квартиры продаются и покупаются наиболее часто. Несмотря на рост цен и высокую конкуренцию среди продавцов большинство граждан занимаются поиском квартир именно в этот сезон. Кроме того, впереди Новый год, в связи с чем многие застройщики запускают выгодные акции и предлагают скидки.
Чтобы понять, когда лучше покупать квартиру с учетом времени года, необходимо взвесить плюсы и минусы каждого сезона и отталкиваться от конкретной ситуации. Дешевле всего покупать жилье летом или зимой, но предложений будет больше осенью или весной.
Цены на новостройки
По мнению генерального директора компании Ikon Development Антона Детушева, в первый месяц нового 2021 года цены на недвижимость с большей долей вероятности останутся на уровне ноября 2020 г. При этом с февраля можно ожидать увеличения стоимости до 3%, а к июлю 2021 года рост цен вполне может составить еще плюс 4-5%.
«После завершения льготной ипотеки, скорее всего, будет значительный спад покупательского интереса. За счет этого цены незначительно скорректируются, но не более, чем на 2%», — отмечает Антон Детушев.
Вместе с тем второе полугодие 2021 должно стать временем активного выхода новых проектов, в работе над которыми девелоперы активизировались благодаря повышению маржинальности, отмечает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. И активный выход нового предложения должен остановить рост стоимости кв. м. Однако «прошлогодними» цены уже не будут.
Когда выгоднее покупать вторичное жилье
С аукциона
Когда квартиры уходят с молотка, значит, они были в залоге, и кредитор таким путем гасит долг заемщика. Банку выгодно как можно быстрее избавиться от объекта, а срочная продажа влечет за собой низкие цены.
Многие крупные банки расположили на своих сайтах специальные разделы, следуя алгоритмам которых довольно просто подыскать оптимальный вариант недвижимости для покупки. Главное – при выборе квартиры внимательно изучить документацию. Если уверенности в своих способностях нет, лучше призвать на помощь юриста.
Ипотечная квартира
Покупка квартиры, владелец которой взял ее в ипотеку, обходится порой недорого, т. к. подобное предложение мало кого интересует. Но если пойти на это, можно сэкономить до 20% стоимости.
Опасность таится в юридической неграмотности населения. Поэтому, чтобы не пострадать, лучше доверить сопровождение подобных операций опытному риелтору.
Квартира с прописанными жильцами
На первый взгляд подобные квартиры совсем не привлекают. Это знают и владельцы, поэтому стараются продать такую недвижимость дешевле. Но и это редко помогает.
Однако в ряде ситуаций новый собственник имеет право требовать выписки посторонних. Естественно, придется судиться, поскольку едва ли прописанные люди будут согласны с положением дел.
Сложности могут действительно возникнуть, если в числе прописанных людей окажется ребенок. В такой ситуации решение вопроса обрастает новыми особенностями, разобраться в которых без опытного юриста бывает весьма проблематично.
Цены на «вторичку»
Стоимость вторичного жилья может измениться под влиянием курса валют. Если доллар и евро будут расти по отношению к рублю, вполне реально, что вырастут и цены на «вторичку».
«Повышение курса валют может задать тренд на вложения денежных средств в недвижимость. В рублевом эквиваленте бюджет покупки квартиры возрастет, и покупатель сможет позволить себе более комфортное жилье. Продавцы же начнут поднимать цены на предлагаемые лоты, что может привести к росту переоцененных объектов», — рассказывает управляющий партнер МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимость Марина Толстик.
Как выгодно купить квартиру: несколько секретов
А сейчас хотим дать вам несколько советов о том, как и когда выгоднее покупать квартиру:
- Однокомнатные квартиры всегда пользуются высоким спросом, ведь их часто покупают для сдачи в аренду. Стоят они, конечно, дешевле двухкомнатных и трехкомнатных квартир, но только на первый взгляд. Из-за высокого спроса часто цена на квадратный метр “однушки” гораздо выше, чем цена квадратного метра “двушки” или “трешки”. Подумайте хорошенько, нет ли смысла купить квартиру побольше размером.
- Новостройку выгоднее всего покупать на этапе котлована, причем не важен даже сезон года. Да, есть риск, что он превратится в долгострой, но от этого можно застраховаться. Во-первых, смотрите рейтинги застройщиков, читайте отзывы о них. Во-вторых, работайте через опытного риелтора — они прекрасно осведомлены о репутации различных девелоперов.
- Покупайте у человека, который хочет приобрести другое жилье. Часто бывает так, что человек продает свою квартиру и сразу же покупает новую. То есть сначала он ищет новое жилье для себя, а потом продает свое старое. В этой ситуации вам не придется задаваться вопросом, в какое время года лучше купить квартиру. Хозяин недвижимости будет стараться побыстрее сбыть ее, пока актуально интересное ему предложение. Ищите такие варианты в приложениях по продаже недвижимости — они самые привлекательные и позволят сэкономить кругленькую сумму.
Цены на недвижимость растут с каждым днем, поэтому многие опытные риелторы на вопрос, когда выгоднее покупать квартиру, отвечают: “Пару лет назад”. И в этой шутке есть доля правды: чем дольше вы тянете и ожидаете падения цен, тем больше они растут. Если вы хотите приобрести квартиру в одном из перспективных районов Санкт-Петербурга, не стоит ожидать мертвого сезона и диких скидок — так все хорошее жилье могут разобрать. Как только накопили нужную сумму на первый взнос или же покупку недвижимости, ищите подходящий для себя вариант и заключайте сделку. Желаем вам найти квартиру своей мечты и купить ее выгодно!
Когда лучше покупать квартиру?
Откладывать покупку квартиры стоит только в случае потенциального понижения цен, но сегодня предпосылок для данной ситуации не наблюдается. Поэтому, если есть необходимость в приобретении жилой недвижимости, покупать жилье нужно сейчас.
«Не стоит ждать более выгодных ставок, снижения цен или новогодних скидок. В условиях экономической нестабильности никто не может гарантировать, что ставки не пойдут вверх. Новогодние скидки — зачастую маркетинговый инструмент, а не реальная возможность сэкономить. Так что прямое снижение цен вообще вряд ли возможно. При самом пессимистичном сценарии застройщики могут заморозить ценник, но не опустить его вниз», — рассказывает Андрей Колочинский.
Согласен с коллегой и директор по инвестициям и экономике Артем Таболин:
«Покупка квартиры сейчас — это выгодно. Но даже если есть достаточный объем собственных средств, приобретать жилье в реалиях сегодняшнего дня лучше в ипотеку. Таких дешевых „длинных“ денег в недвижимости, наверное, уже не будет. Свои же накопления лучше куда-нибудь инвестировать и заработать на разнице между процентными ставками (по ипотеке и по инвестиции)».
Как изменился спрос после 1 июля 2021 года?
Традиционная сезонность, связанная с временем года, в последнее время меняется. Колебания спроса на рынке зависят сейчас сильнее от изменений ставок по ипотеке или нововведений в законодательстве, чем от смены времен года. В 2021 году весной на спрос повлияла Универсиада. На это время многие красноярцы уехали из города, и количество сделок сократилось. Летом традиционно низкий сезон на рынке жилья совпал с вступлением в силу изменений в законодательство о долевом строительстве.
1 июля 2021 года покупатели ждали с опасением. Предполагалось, что с этого момента цены вырастут из-за увеличения издержек застройщиков на строительство. Поэтому покупатели на время отложили принятие решения, чтобы посмотреть, что будет дальше. Ситуация усугубляется тем, что для привлечения средств дольщиков на строительство жилья с 1 июля застройщикам нужно получить заключение стройнадзора о соответствии объекта требованиям для достройки по старым правилам.
Документ, в котором установлен порядок выдачи заключения, появился только в середине июля. С этого момента застройщики начали подавать документы в надзорную организацию. Учитывая, что в Красноярске речь идет о сотнях жилых домов, процесс получения заключения займет несколько недель. И все это время застройщики не имеют права привлекать деньги дольщиков.
«Группа сейчас ведет строительство 15 жилых домов, подавляющее большинство из них (девять объектов) находятся на высокой стадии строительства, поэтому будут достраиваться по старой схеме, без эскроу-счетов. При этом по всем этим объектам перечисляются взносы в государственный Фонд защиты дольщиков», — рассказывает коммерческий директор ГК «Монолитхолдинг» Аделина Абасова.
Скидки
Несмотря на то, что эксперты твердят в один голос о повышении цен, скидки на квартиры все же возможны. Речь и о специальных предложениях в канун Нового года, и об акциях, действующих на наименее привлекательные лоты — с неудобной локацией, какими-либо изъянами, очень большой или, наоборот, маленькой площадью.
«Самые ликвидные варианты — однокомнатные и двухкомнатные квартиры с хорошей планировкой и видом из окна — очень быстро раскупаются, поэтому ждать на них скидок и снижения цен опрометчиво. Сейчас я бы сконцентрировался на поиске жилья в готовых новостройках, а также отслеживал бы выход новых корпусов в уже готовых крупных проектах — там большой выбор жилья. Помимо этого, нередко застройщики стимулируют покупку квартир через программы дополнительного субсидирования ипотеки, когда первый год выплат по кредиту компенсируется застройщиком», — рассказывает Игорь Козельцев.
Приобрести квартиру в этом году или отложить покупку до нового — решать вам. Однако помните основное — при покупке недвижимости нужно учесть все детали. Поэтому подходите к этому вопросу планомерно, не стремясь совершить сделку как можно быстрее только потому, что действуют «старые» цены. Возможно, именно для вас лучшим вариантом будет несколько подождать.
НДС – 2022
Лучший спикер в налоговой тематике Эльвира Митюкова 14 января подготовит вас к сдаче декларации и расскажет обо всех изменениях по НДС. На онлайн-практикуме осталось 10 мест из 40. Поток ограничен, так как будет живое общение с преподавателем в прямом эфире. Успейте попасть в группу. Записаться>>>
Когда выгоднее покупать первичное жилье
Определившись с сезонностью, пора перейти к особенностям самих объектов покупки. На рынке недвижимости существует 2 основные категории – первичное и вторичное жилье. Чтобы сэкономить в каждом из этих случаев, полезно знать характерные особенности операций.
На ранней стадии строительства
На первичном рынке можно взять квартиру дешево, если вложиться в объект еще на стадии котлована. Причем удается сэкономить около четверти стоимости. Но это рискованно, поэтому не стоит отдавать деньги, пока нет исчерпывающей информации о застройщике.
На поздней стадии
На поздних стадиях строительства также можно приобрести квартиру по сниженным расценкам. Экономия окажется не такой большой, как на нулевом этапе застройки, но все-таки ощутима. Все зависит от того, на какой именно стадии строительства будет совершена покупка.
Риски на завершающих этапах существенно меньше, чем на ранних, поскольку застройщик уже успевает показать свою состоятельность. Но надо понимать, что после заселения придется какое-то время пожить рядом со стройкой.
Без отделки
Выбирая варианты, когда дешевле покупать квартиру, многие останавливаются на предложениях с квадратными метрами без отделки. Такие квартиры, действительно, стоят дешево. Но отделку выполнять все равно придется, причем за свои деньги. А это зачастую выходит еще дороже, чем приобретение уже готовой площади.
