Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

• Главная
• Услуги
• Сопровождение сделок
• Сопровождение сделок

Снижение кадастровой стоимости земельного участка может понадобиться его собственнику по разным причинам. Но все эти случаи объединяет тот факт, что с земельным участком производятся какие-то действия. Если собственник земли просто построил на ней дом и проживает там, то кадастровая стоимость его не слишком интересует. А вот задумай он продать дом с участком, сразу всплывает вопрос стоимости, установленной по определенным правилам и нормативам. Вопрос стоимости также волнует лиц, платящих аренду и налог. Если можно снизить стоимость, значит можно уменьшить налоговые обязательства и арендную плату.

На каких основаниях можно просить снизить кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость определяется уполномоченным органом, по правилам, которые устанавливаются законом «Об оценочной деятельности в РФ». При этом сам результат деятельности по оценке земли может быть обжалован в арбитражном суде, причем физическим лицам можно не обращаться предварительно в специально созданную для таких споров комиссию.

Основаниями для пересмотра могут быть:

• Использование оценщиком недостоверных сведений;
• Определение рыночной стоимости, отличной от кадастровой на одну и ту же дату.

Как уменьшить кадастровую стоимость

Путем устранения ошибок, которые были допущены во время государственной кадастровой оценки ЗУ.

Кадастровая стоимость оказывается завышенной, если при проведении государственной кадастровой оценки были допущены арифметические ошибки, опечатки, методологические ошибки. Чтобы устранить такие ошибки, необходимо подать соответствующее обращение в бюджетное учреждение, которое осуществило государственную кадастровую оценку. В обращении должен быть указан кадастровый номер земельного участка, информация о заявителе, сведения о допущенных ошибках. К обращению нужно приложить документы, которые подтверждают наличие ошибок.

Бюджетное учреждение должно рассмотреть обращение в течение 30 дней со дня его получения. В случае необходимости бюджетное учреждение может продлить срок рассмотрения обращения еще на 30 дней.

При этом по результатам рассмотрения обращения бюджетное учреждение не вправе увеличить кадастровую стоимость (ч. 16 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Если бюджетное учреждение отказалось исправлять ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости, данный отказ можно оспорить в суде (ч. 22 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Рассмотрение вопроса стоимости земли в комиссии

Для рассмотрения подобного вида споров законодательством предусмотрена возможность создания специальных комиссий, где оспариваются результаты оценки стоимости земельного участка, которые потом вносятся в госреестр. Подать заявление в такую комиссию может только заинтересованное лицо, которое имеет прямое отношение к земельному участку. Это может быть компания или гражданин, а также госорган или орган самоуправления. Чаще всего это собственники и арендаторы, именно в их интересах снижение кадастровой стоимости земельного участка.

Заявитель может попытаться изменить кадастровую стоимость на протяжении не более пяти лет с момента ее внесения в госреестр. Чтобы подкрепить свои слова, заявитель может обратиться с запросом в орган, проводивший оценку, о тех сведениях, которые были использованы для составления кадастровой стоимости участка.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить:

• Справку о кадастровой стоимости, которая подтверждает цифры, внесенные в кадастр;
• Правоустанавливающий документ на землю, причем его копия должна быть нотариально удостоверена;
• Доказательства использования недостоверных сведений или отчет о рыночной стоимости объекта на момент определения кадастровой стоимости вместе с положительным заключением по нему из СРО оценщиков.

На основании этих и других документов комиссия принимает свое решение, но оно может быть оспорено в суде.

Если дорого и несправедливо. Как снизить кадастровую стоимость недвижимости. Советы эксперта

Откуда берутся нереальные цифры?

Кадастровую стоимость устанавливают во время государственной оценки, этим занимаются государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Работа специалистов всегда ведется дистанционно, без выезда на место (это даже физически невозможно сделать при массовой оценке недвижимости), поэтому зачастую не учитывает особенностей объекта, отмечает Сергей Волосников.

Сергей ВолосниковПредоставлено АНО «НЭБ»

В Свердловской области ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» в 2021 году оценило объекты капитального строительства: здания, помещения, сооружения, незаконченные стройки, машиноместа. Оценка земельных участков произведена в нынешнем году и начнет действовать с 2021 года.

Почему знать о кадастровой стоимости объекта так важно?

От ее размера зависит сумма налога на имущество. Кроме того, она влияет на величину арендных платежей за пользование государственной или муниципальной собственностью. Поэтому чем быстрее начать исправлять ошибку, тем лучше.

Яромир Романов / Znak.com

Как узнать, сколько насчитали?

Информация о том, во сколько оценен объект, фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости. На первом этапе после проведения кадастровой оценки дается 50 дней, чтобы ознакомиться с проектом отчета ГБУ. Проект отчета можно скачать на сайте ГБУ либо на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Но надо предупредить, что поиск данных не так прост, как может показаться. Вес отчета составляет десятки гигабайт: документ состоит из нескольких томов и десятка приложений. Даже простое скачивание такого документа занимает много часов. Еще сложнее собственникам или арендаторам, далеким от профессиональных занятий оценкой, самим проанализировать такой массив данных, разобраться в модели расчета, а затем сформулировать замечания.

Какие бывают ошибки?

Претензии должны быть обоснованны, предупреждает Сергей Волосников. Они могут содержать указания на ошибки в отчете или ошибочные сведения о характеристиках объекта недвижимости. ГБУ размещают информацию на своем сайте о поступивших замечаниях и комментарии со своей стороны. При учете замечаний ГБУ пересчитывают кадастровую стоимость. Причем не только нужного вам объекта, но и других — соседних или схожих, при определении стоимости которых была допущена аналогичная ошибка.

По истечении «льготного периода» и после утверждения результатов кадастровой стоимости остается еще одна бюджетная возможность исправить кадастровую стоимость — если обнаружить в отчете опечатку, арифметическую или иную ошибку (возможно, даже методологическую), исказившую в итоге величину кадастровой стоимости. В этом случае необходимо обратиться в ГБУ или многофункциональный центр с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Наиль Фаттахов / Znak.com

Вас не услышали. Что дальше?

Если замечания, направленные в ГБУ, не будут учтены и ошибки выявить не удалось, придется переходить не следующий этап — начинать спор о результатах определения кадастровой стоимости. Для этого придется привлечь оценщика, который определит рыночную стоимость объекта недвижимости и составит отчет. А дальше — два пути: обращение с заявлением в специально созданную комиссию или подача заявления в суд.

Государство не любит признавать свои ошибки

В состав специальной комиссии, которая рассматривает жалобы на кадастровую оценку, входят восемь человек. Помимо чиновников и бизнес-омбудсмена, в ней есть два представителя оценочного сообщества, представитель Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, член объединения работодателей — Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей. К заявлению, поданному в комиссию, надо обязательно приложить отчет оценщика.

Члены комиссии изучают отчет и составляют замечания. Затем назначают заседание, на которое приглашают правообладателя, а также представителя ГБУ. Возможно участие оценщика. На заседании озвучиваются выявленные в отчете об оценке замечания (обычно больше всего их бывает от представителя ГБУ), после чего все присутствующие члены комиссии голосуют. Решение принимается большинством голосов. Затем оно публикуется на сайте Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области.

«Один из коллег-оценщиков проанализировал работу комиссии за шесть месяцев и установил, что некоторые члены комиссии всегда голосуют против. В итоге, как ни парадоксально это звучит, но больше 80% отчетов профессиональных оценщиков не принимаются в расчет. Члены комиссии заявляют, что они не соответствуют методологии оценочной деятельности и содержат ошибки», — говорит Сергей Волосников.

Последняя надежда

После того как комиссия вынесет отрицательное решение по жалобе (а такое случается в подавляющем числе случаев), остается единственная возможность снизить кадастровую стоимость — подать административный иск в Свердловский областной суд. В принципе в суд можно идти сразу, минуя обращение в комиссию. При рассмотрении спора в суде административные ответчики и ГБУ также могут составить замечания к отчету об определении рыночной стоимости. После чего суд, вероятно, назначит судебную экспертизу и окончательную рыночную стоимость уже определит судебный эксперт.

Нововведения

В августе 2021 года вступило в силу несколько изменений в закон о государственной кадастровой оценке № 237-ФЗ. Так, с 1 января 2023 года статья 22 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости», определяющая порядок оспаривания в специальных комиссиях, утрачивает силу. То есть действующие сейчас специальные комиссии будут упразднены. Взамен появилась статья 22.1 «Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости», предполагающая внесудебную процедуру. То есть рассматривать жалобу будут в самом ГБУ. До 2023 года установлен переходный период, в течение которого глава региона может принять решение о более раннем переходе к новому порядку.

Таким образом, внесудебный порядок становится обязательным, и только после отказа в ГБУ можно обращаться в суд.

Теперь кадастровая оценка будет проводиться раз в четыре года, а значит, потенциально будет существовать вероятность новых ошибок. Две кампании состоятся в ближайшие два года. Так, в 2022 году все регионы должны провести обязательную кадастровую оценку земельных участков, а в 2023-м — оценку объектов капитального строительства

Оспаривание кадастровой стоимости через суд

Физические лица могут подавать иск сразу в суд, а юридические лица должны пройти процедуру оспаривания кадастровой стоимости в комиссии, и только если им там было отказано, тогда уже обращаться в суд. Весь процесс ведется согласно процессуальному законодательству. Для составления иска и представительства в суде можно нанять адвоката по земельным вопросам, тогда все процессуальные моменты будут исполнены в точности с требованиями закона, что даст суду непосредственно заниматься только решением вопроса по существу, не отвлекаясь на исправление формальных ошибок.

Справка об изменении порядка оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества с 2021 года

В августе 2021 года вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», касающийся совершенствования государственной кадастровой оценки, далее – «Закон».

Согласно Закону устанавливается новый порядок и сроки определения кадастровой стоимости недвижимого имущества (в том числе земельных участков). Также изменился порядок установления кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной.

Основными являются изменения, вносимые в Федеральный закон от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – «ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Владельцам недвижимости стоит обратить внимание на следующие изменения:

1. Сохранился порядок подачи заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (статья 21 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» изложена в новой редакции и вступает в силу с 01.01.2021 г.).

Несоответствие определения кадастровой стоимости методическим указаниям или практически любая иная ошибка, повлиявшая на величину кадастровой стоимости одного (единичная ошибка) или нескольких объектов (системная ошибка) недвижимости может быть исправлена по заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (п. 17 ст. 5 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Такое заявление вправе будет подать любое заинтересованное лицо в бюджетное учреждение или МФЦ. Срок рассмотрения заявления – 30 календарных дней.

Новеллой является норма п. 15 ст. 21 ФЗ «О государственной кадастровой оценке», которая обязывает бюджетное учреждение в случае принятия решения об удовлетворении заявления об исправлении ошибок, проверять наличие возможных ошибок и в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. При выявлении новых ошибок кадастровая стоимость таких объектов также пересчитывается.

В случае отказа, решение бюджетного учреждения как ненормативный акт может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

2. Одновременно вводится новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной (п. 19 ст. 5 Закона). Дополнятся новой статьей 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Фактически, вновь введен досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Заинтересованное лицо подает в бюджетное учреждение или МФЦ заявление об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом, заявление может быть подано в любое время с даты постановки недвижимости на кадастровый учет и до даты снятия ее с кадастрового учета, но в течение 6-ти месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка недвижимости и которая указана в отчете об оценке. Таким образом, фактически на текущую дату в течение полугода.

Бюджетное учреждение в течение 30 календарных дней рассматривает заявление и принимает решение либо об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере его рыночной стоимости, либо отказывает в этом.

Решение бюджетного учреждения как ненормативный акт может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием такого решения в суд может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В отношении земельных участков, расположенных в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе вводится новое правило, согласно которому решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти указанных субъектов в случае, если по заявлению собственника земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена (п. 17 ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

3. Не менее важным является и введение персональной ответственности руководства бюджетного учреждения за принятие решений об отказе в пересчете кадастровой стоимости по ст. 21 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п. 5 ст. 5 Закона).

В случае, если судами в течение календарного года было пересмотрено 100 и более раз «отказных» решений бюджетного учреждения и при этом доля таких решений превышает 20% от общего количества решений бюджетного учреждения, трудовой договор с руководителем бюджетного учреждения подлежит расторжению по инициативе работодателя (соответствующего органа власти). В данном случае учитываются вступившие в законную силу судебные решения о пересмотре.

4. Ещё одной новеллой Закона является новый механизм пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости (пунктом 15 статьи 5 Закона, Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» дополнен статьей 19.1 «Индексы рынка недвижимости»).

Бюджетное учреждение ежегодно по состоянию на 1 января будет рассчитывать индекс рынка недвижимости на основе сопоставления кадастровой и рыночной стоимости. В случае его снижения более чем на 30% по сравнению с величиной индекса рынка недвижимости года, следующего за годом проведения последней государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением будет изменяться актуальная кадастровая стоимость объектов недвижимости, за исключением случаев, если кадастровая стоимость установлена в размере рыночной путем ее умножения на индекс рынка недвижимости.

Для этого не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.

5. Законом (в п. 6 ст. 5) определен порядок принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки (далее «ГКО»).

Согласно Закону ГКО проводится каждые 4 года, а в городах федерального значения каждые 2 года в случае принятия органами власти соответствующего решения.

Решение о проведении ГКО подлежит официальному опубликованию, в том числе размещению на официальных сайтах уполномоченных органов.

С 01.01.2021 года вводится норма, согласно которой бюджетное учреждение формирует предварительный перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО (п. 10 ст. 11 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в новой редакции).

В процессе подготовки к ГКО правообладатель недвижимости вправе подать декларацию о характеристиках объекта недвижимости в порядке, установленном Приказом Минэкономразвития России от 04.06.2019 N 318 «Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».

6. Бюджетное учреждение при определении кадастровой стоимости недвижимости обязано учитывать все факторы, предусмотренные методическими указаниями о ГКО, а также учитывать сведения, содержащиеся в декларации. Данный вывод следует из текста декларации и пунктов 1-5 ст. 14 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в новой редакции.

После составления бюджетным учреждением проекта отчета по итогам определения кадастровой стоимости и его согласования с Росреестром уполномоченный орган субъекта публикует отчет, в том числе на официальном сайте, с размещением информации о порядке и сроках представления замечаний.

Замечания к проекту отчета могут быть представлены в бюджетное учреждение или МФЦ или через портал госуслуг любым лицом в течение срока размещения проекта отчета.

После учета всех замечаний публикуется обновленная версия отчета.

7. Уполномоченный орган субъекта РФ на основании отчета в течение 20 дней со дня его получения утверждает содержащиеся в нем результаты определения кадастровой стоимости путем принятия Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ст. 15 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в измененной редакции). Акт также подлежит опубликованию в СМИ и на официальном сайте уполномоченного органа.

Акт вступает в силу по истечении 1 месяца после дня его официального опубликования.

8. Между тем, до 01.01.2023 года Законом устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» о досудебном порядке оспаривания кадастровой стоимости.

В этот период исполнительным органом субъекта РФ может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 (об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной) ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п. 2 ст. 6 Закона).

В переходный период положения ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не применяются.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка: плюсы

Рассматриваемая в настоящей статье процедура в первую очередь выгодна тем, что после такого снижения уменьшаются налоговые обязательства владельца такого участка. Особенно это актуально для тех лиц, которые владеют землей большой площади, а размер налога за квадратный метр очень высок.

Возьмем к сравнению среднюю кадастровую стоимость земли в Москве. В некоторых ее районах стоимость составляет ориентировочно 18 000 рублей, в старых районах она может быть значительно больше, а в новых – намного меньше.

Судебная практическая деятельность демонстрирует, снижение кадастровой стоимости земельного участка при наличии реальных и существенных оснований и опытности, квалифицированности юриста, возможно в три раза.

Для примера возьмем земельный надел размером 0,1 га.

Следовательно, экономия после снижения стоимости участка только за один год составит 180 тысяч рублей! Это довольно серьезное основание, для того чтобы предпринять необходимые шаги по понижению кадастровой цены.

Помощь специалистов

Снижение кадастровой стоимости земельного участка – действие, связанное с определенными знаниями нормативных документов. А потому помощь хорошего специалиста в этом деле не повредит, а наоборот, будет весьма кстати.

Адвокат Мурзакова Е.М. – опытный юрист, какой уже много лет осуществляет деятельность по земельным делам, в том числе и по вопросам, сопряженным со снижением кадастровой цены земельного надела. Помощь адвоката Мурзаковой Е.М. будет необходима:

• при подготовительных мероприятиях по снижению стоимости, в том числе при сборе необходимых документов;
• при рассмотрении заявления в уполномоченных органах, в том числе при отказе в удовлетворении ходатайства;
• при необходимости обращения в судебные инстанции с целью признания решений и действий третьих лиц незаконными, а также с целью получения судебного акта о понижении кадастровой цены;
• при иных, в том числе и непредвиденных обстоятельствах.

Если вы заинтересовались перспективой уменьшения своих расходов по содержанию земли, ждем на консультацию.

Вернуться в раздел Сопровождение сделок по купле-продаже объектов недвижимости

Исправят оценку

Нововведения позволят реализовать требование Послания президента 2018 года, в котором речь идет об устранении «перегибов» при оценке недвижимости граждан.

«Любая методологическая ошибка в определении кадастровой стоимости должна трактоваться в пользу собственника, — прокомментировал поправки спикер Госдумы Вячеслав Володин. — Такие ошибки, намеренные или случайные, всегда стоят денег и нервов».

В связи с этим новый закон, отметил он, обяжет снижать ошибочную стоимость задним числом, с первой даты ее внесения в ЕГРН. «Это даст возможность требовать перерасчета налоговых платежей за весь период действия ошибочной записи», — подчеркнул Володин.

Кроме того, оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке станет проще. Для этого достаточно будет направить соответствующий запрос через МФЦ. При выявлении даже одной ошибки государственные бюджетные учреждения регионов обязаны будут проверить и исправить огрехи и по другим однотипным объектам.

Законопроект дает новый и удобный механизм по исправлению ошибок, подчеркнул на пленарном заседании замглавы Росеестра Алексей Бутовецкий. Он привел в пример садоводческое товарищество, которое не согласно с кадастровой оценкой своей недвижимости. По нынешним правилам, всем садоводам надо заниматься оспариванием. А после принятия поправок «достаточно одному человеку будет сходить, доказать, что есть ошибка по одному земельному участку». И тогда пересчет сделают всем садоводам, отметил чиновник.

Согласно документу, Росреестр будет вести постоянный надзор за кадастровой оценкой. Кроме того, руководители учреждений из этой сферы лично ответят за результат оценки и за то, исправляются ли ошибки. Их, в частности, могут уволить, если в течение года суд неоднократно удовлетворит иски об оспаривании кадастровой стоимости.

Результаты оценки будут рассматриваться публично, и вносить изменения без такой открытой процедуры будет нельзя. Это позволит снизить влияние региональных властей на государственные кадастровые учреждения, говорится в пояснительной записке.

Кадастровая стоимость порой в разы превышает рыночную

Вопрос несправедливой оценки важен и для граждан, и для бизнеса. «Сегодня кадастровая стоимость порой в разы превышает рыночную, — отметил депутат от ЕР Юрий Смирнов. — А налоги приходится платить с первой». В условиях пандемии это создало дополнительную проблему для бизнеса, отметил он.