Голоса на общем собрании собственников: сколько нужно?

Правожил.com > Вопросы ЖКХ > ТСЖ > Голосование собственников многоквартирного дома — подсчет голосов

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ЖК РФ) собственники многоквартирного дома должны организовывать общие собрания для решения вопросов, касающихся их владений, проводить голосования и корректный подсчет голосов.

Решения на подобных сборах часто имеют очень важный характер, поэтому должны приниматься через справедливую процедуру голосования.

Слабая осведомленность граждан в законодательстве РФ нередко провоцирует неправильный подсчет голосов или же делает вовсе невозможным данное мероприятие.
С целью помочь читателям, сегодня наш ресурс предлагает к ознакомлению материал о том, как правильно проводится процедура подсчета голосов и собрания в целом.

Простым большинством голосов от участвующих в собрании собственников – всё остальное, например:

тема	вопрос
Вопросы, связанные с общим имуществом	✓ о благоустройстве земельного участка, на котором расположен дом и который относится к общему имуществу, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на таком участке (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о текущем ремонте общего имущества в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ об определении лица, уполномоченного от имени собственников на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений (п. 3.6 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Вопросы, связанные с выбором и реализацией способа управления	✓ выбор способа управления МКД (ч. 3 ст. 161, п. 4 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ выбор управляющей организации (ч. 8.2 ст. 162 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ утверждение условий договора управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом сам договор должны подписать собственники, обладающие не менее 50% голосов от общего числа голосов собственников. В связи с требованием ЖК РФ о подписании договора собственниками с 50% голосов, есть точка зрения, что решение по такому вопросу также должно приниматься не простым большинством от участвующих, а более половиной голосов по всему дому. ✓ отказ от исполнения договора управления в одностороннем порядке (ч. 8.2 ст. 162 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о реорганизации ТСЖ путем преобразования в жилищный кооператив или ЖСК (ч. 2 ст. 140 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о ликвидации ТСЖ, если его члены не обладают более чем 50% голосов от голосов всех собственников (ч. 2. ст. 141 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Вопросы о совете МКД	✓ выбор и переизбрание совета МКД и его председателя, избрание комиссий собственников (ч. 1, 6, 12 ст. 161 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ об установлении вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю (ч. 8.1 ст. 161 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) ✓ о сроке полномочий совета МКД (по умолчанию – 2 года) (ч. 10 ст. 161 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ об использовании информационной системы в деятельности совета МКД и его председателя, комиссий собственников в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на обеспечение деятельности совета, председателя, комиссий (ч. 13 ст. 161 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Вопросы проведения общих собраний	✓ о финансировании расходов, связанных с созывом и организацией собрания управляющей организацией, правлением ТСЖ или кооператива в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о способе направления собственникам сообщения о проведении общего собрания или о доступном для всех собственников месте размещения таких сообщений (ч. 4. ст.45 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о сроках проведения годового общего собрания (ч.1 ст.45 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о месте (адресе) хранения копии протоколов собраний и решений собственников (ч. 4 ст. 46 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о помещении, доступном для всех собственников, в котором инициатор размещает итоги собрания (ч. 1 и ч. 3 ст. 46 ЖК РФ), ✓ об использовании при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования информационной системы (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее – администратор общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
О переходе на прямые договоры	✓ о заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с ТКО (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о дате заключения договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с ТКО (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Про оплату	✓ об определении размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества исходя из среднемесячного объема их потребления, с проведением перерасчета по показаниям ОДПУ или исходя из объема потребления, определяемого по ОДПУ (ч. 9. ст. 156 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Решение вопросов при непосредственном управлении домом	✓ о заключении договоров оказания услуг (выполнения работ) по содержанию и ремонту общего имущества в доме с непосредственным управлением (ч. 1 ст. 164 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о лице, уполномоченном действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников в доме с непосредственным управлением (ч. 3 ст. 164 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
Все остальные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников (п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК), например:	✓ об отказе от указания в платежном документе штрихкодов при управлении домом ТСЖ или кооперативом (пп. к(1) п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг № 354 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о дополнении перечня «иных документов», связанных с управлением, не указанных в п. 26 Правил содержания общего имущества № 491 (подп. «е» п. 26 Правил содержания общего имущества № 491+ ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) ✓ о заключении энергосервисного договора (контракта) (п. 38(2) Правил содержания общего имущества № 491 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Некоторые формулировки в законе прямо не указаны, поэтому у инициатора возникают вопросы – куда их отнести, ведь от этого будет зависеть количество голосов: Шлагбаум – это благоустройство или про пределы использования земельного участка? Перегородка в местах общего пользования – это просто перепланировка или уменьшение общего имущества? Заваривание мусоропровода – это какая-то реконструкция или уменьшение общего имущества, или вовсе просто выбор способа сбора отходов? Установка видеонаблюдения – это использование общего имущества, переустройство или ничего из перечисленного?

Инициаторам стоит ориентироваться на местную судебную практику, либо можно заранее озадачить вопросом жилищную инспекцию.

Содержание

Информация, которая должна быть указана в документе, определяется п.5.1 ст.48 ЖК:

сведения о владельце помещения – участнике голосования (для гражданина заполняется ФИО полностью, для организации – ее наименование);
реквизиты документа, являющегося подтверждением права собственности голосующего относительно помещения в доме;
прописываются все вопросы, вынесенные на голосование по повестке дня, и решение по каждому из них.

В документе проставляется дата заполнения и личная подпись проголосовавшего. Дополнительно в виде памятки указывается окончательная дата и адрес приема бюллетеней.

Голосование собственников многоквартирного дома — подсчет голосов

Как ведется подсчет голосов собственников на собрании?

Отдельного внимания в процедуре общего собрания собственников многоквартирного дома требует, безусловно, подсчет полученных результатов.

Порядок подсчета голосов достаточно прост, если разобрать его базовые принципы. Общий перечень таковых следующий:

Подсчет голосов, полученных при голосовании жильцов на ОСС, осуществляется с непосредственным использованием составленного реестра и его данных. Согласно общепринятой норме, за один голос берется 1 квадратный метр владения каждого голосующего. То есть, если собственник, допустим Михаил, единолично владеет (или же совместно с женой) квартирой в 75 квадратных метров и проголосовал на собрание, то от его имени засчитываются те же 75 голосов в общей перечень подсчета таковых. А, к примеру, другой жилец – Ирина, владеет квартирой 40 квадратных метров совместно со своим бывшем супругом на правах долевой собственности в равных частях, то в таком случая за голоса Ирины считается та часть метража ее собственности в МКД, которая находится в ее официальном владении, то есть 20 квадратных метров.
В процессе голосования жильцы МКД имеют право голосовать либо за решение возникшего вопроса, либо за его игнорирование, либо вовсе оставить свой голос при себе. Таким образом, при подсчете голосов учитываются три базовых единицы: «ЗА», «Против» и «Воздержался».
Как правило, подсчетом голосов, полученных в голосование на ОСС, занимается инициатор данного мероприятия. Подсчет голосов на общем собрании собственников МКД проводиться по формуле. Окончательное решение принимается по большинству полученных в ходе голосования голосов с учетом тех жильцов, кто в нем участвовал. Например, на ОСС МКД площадью 4500 квадратных метров собрались собственники 3000 квадратных метров. За решение возникшего вопроса конкретным способом проголосовали жильцы, владеющие общей площадью в 2200 квадратных метров. Таким образом получается: (2200 * 100 %) / 3000 = 73,3 % — жильцов проголосовали за решение вопроса, значит оно и будет принято в обязательному исполнению.

Общие моменты организации и проведения

Проведение мероприятия может инициировать как участники ТСЖ, так и члены правления. Для этого каждому участвующему в процедуре жильцу заказным письмом отправляется уведомление и бюллетень.

Также не запрещено передавать документы лично, но тогда жилец должен расписаться в получении.

Свой бюллетень проголосовавший собственник отправляет счетной комиссии по указанному адресу. После подсчета голосов результат доносится до участников на собрании или с помощью объявления.

Законодательство предъявляет определенные требования к решению, которое принимают собственники МКД:

решение должно быть оформлено письменно. То есть инициатор мероприятия должен заранее предоставить членам ТСЖ возможность указать свое мнение на специальных бланках;
бланк (бюллетень) собственник жилья должен заполнять и подписывать собственноручно;
документ должен содержать информацию, идентифицирующую члена ТСЖ.

Процедура и правила голосования

Голосование в многоквартирном доме — как считать голоса?

После того, как с сутью общего собрания жильцов дома мы разобрались, можно более детально изучить процессуальную сторону голосования на таких сборах.

В законодательстве РФ процедура голосования рассмотрена достаточно подробно. Но может быть понята далеко не каждым гражданином нашей страны, так как трактовка всех понятий осуществляется на непонятном обычному обывателю «юридическом языке».

На самом же деле суть и общие принципы голосования на ОСС крайне просты и доступны к пониманию. Для более удобного ознакомления с процедурой собрания представим следующую информацию:

Во-первых, собрание жильцов может быть осуществлено в трех формах:
очный сбор, то есть собрание при непосредственном присутствии всех жильцов МКД;
заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в письменной форме со стороны каждого жильца МКД;
очно-заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в порядке и очного, и заочного сбора.

Все виды ОСС являются абсолютно законными и правомочными. Главное, чтобы в процессе их проведения были соблюдены базовые нормы данной процедуры.

Во-вторых, при организации собрания и последующего голосования важно соблюсти кворум, то есть определенное количество жильцов, принимающих участие в сборе и непосредственно в голосование. Согласно действующим законам, кворум на ОСС определяется по площади жилья. В соответствии с ЖК РФ кворум считается соблюденным, если на собрание присутствуют собственники более 50 % жилой площади МКД. В противном случае проводить ОСС и, соответственно, голосование нельзя.

Как провести собрание – подробная инструкция

Для проведения заочного голосования необходимы такие последовательные действия:

В первую очередь, следует известить граждан о необходимости проведения заочного голосования. Сделать это можно удаленно, разместив данные на информационном ресурсе в интернете, или же посредством личного обращения к каждому жильцу путем обзвона или обхода по квартирам.
После этого составляется бюллетень, в котором следует поставить тот вариант, который наиболее приглянулся жильцам.
В указанный день все собственники площадей в МКД получают составленные бюллетени по квартирам, а также, каждого собственника, которому вручаются бумаги по голосованию, предупреждают о сроках сдачи.
По окончании времени, данного на голосование, сотрудники ТСЖ должны обойти поквартирно дом и забрать бюллетени.
Специально сформированная комиссия подсчитывает результаты, и указывает, за какое решение было принято максимальное число голосов.
О результатах проведённого голосования граждан оповещают путем объявления в подъезде, на информационном ресурсе, СМИ, путем поквартирного обхода.
При желании, граждане, которые считают, что решение принято незаконно, могут обжаловать его в судебной инстанции. Для этого нужно сформировать инициативную группу, нанять юриста, написать исковое заявление о защите прав собственников.