По закону РФ землевладельцы облагаются налогом за пользование землёй, а вся информация о них в обязательном порядке вносится в государственный реестр — кадастр.
Одним из инструментов кадастрового учёта является межевание — подробные инженерно-геодезические работы по определению чётких границ. Стоимость подобной услуги начинается от 5 тысяч рублей.
Для сокращения сроков и стоимости рассматривается покупка участка без межевания — чёткого закрепления местоположения границ на местности.
Можно ли купить?
Если на участок оформлено право собственности, то владелец может его продавать и совершать другие действия.
Для оформления сделки и внесения данных в Росреестр не требуются дополнительные документы, если обе стороны согласны и нет претензий со стороны третьих лиц.
На данный момент по закону Российской Федерации предусмотрена возможность покупки участка без межевания.
Однако сама процедура настоятельно рекомендуется как со стороны государства, так и со стороны риэлтеров и юристов, поэтому сегодня количество таких сделок сокращается. Новые участки трудно оформить в собственность или продать, но также остаётся множество владельцев, получивших землю в пользование много лет назад.
Краткая справка. До 2006 года в России вся земля обязательно межевалась, включая дачные кооперативы и участки под застройку частными и юридическими лицами. Затем принят Федеральный закон №93, который получил название “Дачная амнистия”. После этого землевладельцы освобождались от обязательного межевания, если не предполагалось возведение крупных построек.
Подобные наделы вносятся в кадастровый реестр на общих основаниях, им присваивается идентификационный номер. Регистрация данных — обязательная процедура для закрепления права собственности. В ЕГРН такие объекты вносятся с пометкой “не имеющие чётких границ”.
На сегодняшний день возможность купли-продажи сохраняется, хотя идут разговоры об отмене “Дачной амнистии” и введении обязательного межевания участков. Это связано с возросшим спросом на землю и увеличением объёмов частного строительства.
Какие действия доступны с участком без межевания?
Можно ли продать земельный участок без межевания участка? Состоящий на кадастровом учёте участок, соответственно нормам Федерального закона о Государственном кадастре недвижимости (ГКН), от 24.07.07 г. № 221-ФЗ, допускается к ряду гражданско-правовых действий, независимо от наличия документации по проведению межевания.
В числе гражданских отношений, которые допускаются с таким наделом:
- купля-продажа, мена, дарение;
- передача по наследству;
- сдача в аренду;
- переоформление в собственность.
Столь широкий спектр процедур с участком допускается в силу положений Закона «о дачной амнистии», который упростил схему действий при постановке участков на учёт.
Этот документ имел актуальность до 2015 года.
В настоящее время продолжает применяться в некоторых регионах, на основании пролонгации путём принятия региональных или локальных актов.
В то же время, отдельные регионы упразднили действие «дачной амнистии» и требуют восстановления порядка в земельных массивах.
ВАЖНО! Независимо от позиции администрации населённого пункта, имущественная сделка с участком не прошедшим межевание, не должна встречать юридических препятствий.
Однако данные сделки имеют тенденции к риску, который полностью вменяется ответственности правообладателя.
Кто может покупать?
Постановка на кадастровый учёт является обязательным условием для проведения каких-либо сделок, но сделать это можно и без геодезических работ.
Сделки подобного рода доступны как для физических, так и для юридических лиц, если соблюдены определённые условия.
В первую очередь это касается общей договорённости и чёткого понимания, для каких целей используется земля.
Собственник — частное или юридическое лицо — может продать свой надел на общих основаниях, если имеется официальное свидетельство о подтверждении права собственности либо выписка ЕГРН при его отсутствии. Для этого необязательно проводить разграничение земли.
Покупатель в свою очередь также без ограничений может купить землю, если осведомлён о дальнейших рисках и ограничениях и согласен на них.
В следующих ситуациях обязательно требуется межевание:
- Изменение границ земельного участка, в первую очередь увеличение.
- Возникновение споров с соседями.
- Разделение на доли для последующей реализации по частям.
Если не проводить межевание, то новому владельцу придётся делать это за свой счёт, а споры с соседями зачастую решаются только в судебном порядке.
Как проводится межевание земельного участка в 2022 году
Для проведения межевания требуется вызвать кадастрового инженера. После обмера участка с помощью спутникового оборудования будут установлены координаты поворотных точек. Соединив их линиями, инженер получит точные границы. Далее собственник оповещает владельцев смежных участков о проводимой процедуре и приглашает на собрание. В присутствии заинтересованных лиц кадастровый инженер показывает, как проходят границы и составляет акт согласования, который, если нет возражений, подписывает собственник с соседями. Далее составляется межевой план и направляется в Росреестр, где его регистрируют и вносят в сведения об участке информацию о том, что границы определены. В обязательном порядке указываются координаты.
Межевание потребуется не только при первичном определении границ. Прибегнуть к помощи кадастрового инженера придется и при разделе, объединении, перераспределении земельных участков, а также при желании выкупить часть земли у муниципалитета. Напротив, в том случае, если границы уже уточнялись, но межевые знаки по каким-либо причинам были утеряны, повторно проводить процедуру не придется. Кадастровый инженер уточнит в Росреестре координаты поворотных точек, с помощью спутникового оборудования определит их местоположение на участке и восстановит утраченные границы. Полный обзор изменений в правилах проведения межевания можно прочитать в этой статье.
Инструкция по приобретению земли
Предварительно следует подготовить документы на землю.
У владельца должны быть:
- свидетельство о государственной регистрации,
- кадастровый паспорт, либо только выписка из ЕГРН, которая включает в себя и сведения о собственнике, и кадастровые данные.
Если в кадастровом паспорте стоит отметка “об отсутствии чётких границ”, то межевание не проводилось. Подобные наделы раньше часто продавались в садовых товариществах и дачных кооперативах.
Сейчас статус земли меняется, но старые проблемы остаются. Упрощает сделку возможность получить выписку из ЕГРН в МФЦ, а также сегодня активно развивается электронный портал Госуслуги.
Помимо вышеуказанных, потребуются также следующие документы:
- Заявление обеих сторон.
- Договор купли-продажи (3 экземпляра).
- Квитанция об оплате госпошлины.
Интересно! От продавца не потребуется отдельный межевой план, если покупатель согласен со всеми условиями.
Для оформления сделки купли-продажи оформляется стандартный договор. В дальнейшем он подписывается сторонами сделки. По договорённости передаётся задаток, после чего документы отправляются для оформления в Росреестр.
После подписания бумаг в организации покупатель передает деньги. Если часть суммы является ипотечными средствами, то деньги продавцу поступят только после регистрации прав нового собственника. По окончании процедуры на руки новому владельцу выдается свежая выписка ЕГРН.
Особенности дарения земли
Земельный участок относится к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ).
Он может делиться между несколькими собственниками двумя способами:
- С определением долей в праве собственности. Фактически территория не закрепляется за владельцами, особенности использования они определяют самостоятельно. Размер долей устанавливается ими. Если он не определен, считается, что право собственности принадлежит всем в равных долях.
- С определением порядка пользования долей (частью) участка. Соглашением или решением суда определяется не только доля в праве собственности, но и конкретная территория – четко устанавливаются границы для владельцев.
Подарить можно как долю в праве собственности, так и часть земли. В первом случае достаточно просто составить договор дарения (далее – ДД), во втором – сначала выделить долю (определить территорию), затем оформить дарственную.
Важно! Если участок находится в совместной собственности без выдела, он принадлежит владельцам на равных правах, условно делится 50/50. Для дарения нужно сначала выделить долю по соглашению или через суд, и только после этого оформлять ДД.
Дарение доли земельного участка и жилого дома
Согласно ст. 35 ЗК РФ, отчуждение земли без находящихся на ней построек не допускается. Если даримая территория определена, и на ней расположен дом, дарственная оформляется и на него.
При дарении доли в праве собственности отчуждается доля и на построенные на участке здания. Например, если передается ½, то одаряемый сможет пользоваться и недвижимостью со вторым собственником на равных правах.
Еще одно подтверждение вышесказанному содержится в ст. 1 ЗК РФ, где говорится о единстве судьбы участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Раздельное отчуждение противоречит законодательству.
Совет юриста: если вы хотите подарить долю земли с домом, предварительно заключите соглашение о порядке пользования участком и помещением со вторым собственником.
Риски
На сегодняшний день количество сделок по продаже не отмежёванных участков сокращается.
К минусам относят:
- Риски, связанные с уменьшением реальной площади.
- Отсутствие чётких оснований для решения конфликтных ситуаций с соседями (особенно в посёлках и дачных кооперативах).
- Необходимость оплачивать геодезические работы в дальнейшем из собственных средств.
- Ограничение на передачу прав, дарение, наследование и т.д.
Изменение градостроительных норм накладывает ограничение на пользование такими наделами. Любые постройки должны иметь определённый отступ от границы.
Соответственно, геодезические работы являются обязательными. На неразмежёванной земле законность любых строений остаётся под вопросом. Соседи могут обратиться в суд с различными претензиями и у них будут основания для решения в свою пользу.
Покупая участок с готовым сараем или баней, новый владелец может столкнуться с ситуацией, когда от него потребует сноса строения. Сюда же относятся с ситуации с размещением забора, посадкой деревьев и т.д.
Следующей серьёзной проблемой является ограничение на передачу прав, дарение или наследование.
Чтобы свести риски к минимуму стоит придерживаться следующих рекомендаций:
- Проверьте земельный надел через Росреестр, воспользовавшись электронной версией на сайте или обратившись в МФЦ.
- Получите выписку ЕГРН с подробной информацией о собственнике, чтобы исключить возможное мошенничество.
- Пригласите нотариуса для составления договора купли-продажи, чтобы точно закрепить передачу прав собственности.
Нормативные акты
По данному вопросу принималось несколько Федеральных законов:
- 122-ФЗ от 21 июля 1997 года;
- 447-ФЗ от 22 декабря 2014;
- 361-ФЗ от 3 июля 2021 года.
На текущий момент все пункты данных нормативно-правовых актов, касающиеся обязательного межевания земли, были исключены и законной силы не имеют.
Таким образом, на сегодняшний день государство не требует от собственников межевать своё имущество, поэтому многие владельцы земли даже не знают о существовании такой процедуры, поэтому необходимо раскрыть данное понятие.
